110年度訴字第1877號｜民事：給付違約金｜裁判日期：111 年 09 月 14 日

臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第1877號原告林詠薇被告羅惠慶上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國111年8月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣玖拾貳萬玖仟肆佰柒拾陸元，及自民國一一○年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾貳萬玖仟肆佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：被告經訴外人全國不動產三峽學勤店即加佳房地產開發有限公司（下稱加佳公司）仲介，於民國110年3月31日同意出售其所有新北市○○區○○路000巷0號6樓房地（下稱系爭房地）予原告，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告已繳付簽約金新臺幣（下同）92萬元（含定金10萬元），被告原應依系爭契約特別約定事項第30條第2 項約定，於同年4月15日交付買賣不動產用途之印鑑證明予承辦地政士即訴外人梁吟翠，以續行房地買賣程序，惟被告並未為之，原告催告被告履約未果，已於110年4月28日以存證信函通知被告解除系爭契約，依系爭契約第10條第3項約定，即得請求被告賠償原告為解除契約所支出之9,476元損害，及給付按原告已支付價金總額92萬元懲罰性違約金。為此，爰依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付等語。並聲明：㈠被告應給付原告929,476元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊委託仲介銷售系爭房地，已預先告知系爭房地現經訴外人康旭國際企業有限公司（下稱康旭公司）設定預告登記，伊因時間急迫無法清償，故須買方同意，雙方簽立可動用放於履保的價金之動支單，惟仲介並未與原告溝通，故系爭買賣契約內容並非伊所欲表達之意思，且伊降價出售，係為原告能先行動用履保價金，以利系爭房地順利過戶，原告現於系爭買賣契約書附加反向要求伊要先行塗銷私設及預告登記，顯有詐欺之嫌疑，況簽約時間為晚間9時30分，制式化之契約沒有審閱時間，亦未說明，趁伊無知、急迫、慌張情形下簽約，依民法第88條、第92條規定，系爭契約自屬無效。退步言，伊只求能順利出賣系爭房地，簽立價金本票金額前已有誤，且延緩給付印鑑證明，亦非得以違約論定，而伊前於110年4月初遺失錢包，員警於同年4月16日始歸還，是伊並未有違反系爭買賣契約之情事等語置辯。並答辯聲明：㈠請求駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其與被告於110年3月31日就系爭房地簽訂系爭契約，原告並已繳付簽約款92萬元（含定金10萬元），有系爭契約及匯款單據等件在卷可稽（見本院110年度訴字第1877號卷，下稱本院卷，第29頁至40頁、53頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告主張被告違反系爭契約特別約定事項第30條第2項約定，致系爭買賣契約無法履行，原告已向被告解除系爭契約，並得依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付違約金及損害賠償等語，則為被告否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執要點分別判斷如下：㈠系爭契約締約是否有被告所主張之錯誤、被詐欺等瑕疵： ⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第88條第1項、第92條第1項分別定有明文。又按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固亦有明文。但主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任；另按意思表示之內容有錯誤者，表意人固得依民法第88條規定撤銷其意思表示，惟主張其意思表示內容有錯誤之當事人，應就此項事實負舉證之責（最高法院97年度台上字第2084號、111年度台上字第1946號判決意旨參照）。查被告主張系爭契約締約有被告意思表示錯誤，及遭詐欺而為意思表示等瑕疵，然為原告所爭執，被告自應就此部分主張之事實負舉證責任。 ⒉被告雖主張系爭契約第15條第2項關於塗銷系爭房地原設定預告登記及抵押權登記部分，與其意思不同，屬意思表示有錯誤，並係遭詐欺云云。惟查： ⑴系爭房地上設定有權利人為楊家毓，擔保債權總金額為140萬元之第三順位最高限額抵押權，另有康旭公司為保全標的物權利移轉之請求權所設之預告登記，詳如新北市中和地政事務所110年11月26日新北中地資字第1106139273號函及附件所載（見本院卷第143頁至183頁），固與被告所述相符，堪認信實。 ⑵然就系爭契約締約時，就上開預告登記及抵押權登記之塗銷相關事項係如何約定，業據證人即系爭契約負責代書梁吟翠於本院證稱：本件仲介提供系爭房地謄本給伊，在謄本上有看到抵押權跟預告登記設定，伊有跟謄本上所載債權人聯繫過，是一個融資公司，有確認過是否可以同意買方貸款都確定了，可以先配合拿掉預告登記，不需要先清償任何金額，過戶後再由履保價金償還負債，系爭契約第15條第2項就是要解決被告債務問題所定的條件，這個寫法跟伊上述跟債權人談好的狀況一樣，簽約當下伊有跟被告說，合約上也有註明要請她先拿掉預告登記，過戶完成後再用履保價金去償還她的負債，然後塗銷抵押權登記，伊只要有寫就會講解，兩造都有表示瞭解，伊有確認她們都瞭解之後才由兩造簽名。伊有請兩造簽動撥單，同意我們在房屋過戶完成後可以動用履保價金去償還債務，動用時是伊會跟履保公司申請，履保公司會電話跟兩造照會，由履保公司匯給伊，伊再會同雙方去地政事務所做塗銷，當日現場確實有簽立動撥單文件，被告未曾跟伊提過契約上所載條款不符合她的意思等語（見本院卷第197頁至199頁）。另證人即系爭房地仲介張以帆則證述：當天代書有先講解合約內容，合約主要是定型化契約，比較特別的是在附約部分有寫上對第三胎私人設定之處理方式，在代書講解這個部分時她有再強調，特約上是寫會跟第三胎借貸公司那邊談好解除預告登記，在過戶完後由代書把被告欠該公司的款項面對面給他們，這筆款項會由履保公司出款，資金來源是原告簽約後進履保公司的款項。伊印象中簽約之前被告有給仲介蔡俊賢借貸公司的聯絡方式，簽約當天代書有表示已經處理好了，印象中好像代書有給伊看過跟借貸公司承辦人的對話。要動用履保價金需要由原告出具同意出款的單據即動撥單，我們簽約當天在現場有請原告簽，文件應該在代書那邊，因為是代書要拿去給履保公司出款的證明，我們不會保留，我們跟履保公司也不會聯繫，是由代書處理。預告登記應該是由融資公司去取消，他們有同意才能去塗銷，本件簽約前就談好這部分的事了才會寫下特約的部分。當時伊相信借貸公司是有同意，他們應該有處理過很多類似案件的流程，債務人要如何賣掉房子還款。融資公司不是要先清償約80萬才願意塗銷預告登記，因為有預告登記不能過戶，當時是談到不需要先清償再塗銷預告登記等語（見本院卷第223頁至224頁、226頁至227頁）。 ⑶又本院依原告聲請，當庭勘驗兩造於110年3月31日簽訂系爭契約時，在加佳公司簽約區之錄影錄音影像資料（影像光碟附於本院卷證物袋），勘驗結果可見如下各過程（見本院111年6月15日言詞辯論筆錄，本院卷第297頁至300頁）： ①代書說明系爭契約流程即款項部分，即成交價、每期應付款項及何時付款，並說明第1期付款完成會向被告收取權狀及印鑑證明，第2期匯款貸款確定後會執行過戶程序，5月7日之前通知康旭公司塗銷預告登記過戶，嗣後用履保款項還款康旭後再還台新，確認搬空後會返還國泰世華房貸，領完清償證明後訂6月7日交屋，兩造均當面表示同意。 ②被告詢問能否提早至4月28日還款康旭，代書表示須匯第2筆款項，過戶完後才能還款，但會看是否能盡量趕在4月28日前。 ③代書取動撥單2紙予兩造，用途為還康旭跟台新，當日實際還款金額嗣後填寫，還款前會電話通知兩造，履保公司也會再與雙方確認沒問題才會清償，嗣雙方簽名確認。 ④代書向原告說明其他約定事項（按即系爭契約第15條）之內容，其中第2點係過戶前請康旭塗銷預告登記，過戶後用履保帳號還款第二順位、第三順位抵押權，就是康旭跟台新銀行，還款之後會負責塗銷。 ⑷另經本院函詢康旭公司，請其說明關於系爭房地所示預告登記，於110年3月至4月間聯繫塗銷預告登記事宜之過程，據康旭公司陳稱略以：110年3月至4月間，預告登記義務人（即被告）曾告知本公司代表人欲出售系爭房地，本公司答覆以相關之清償、塗銷程序均全程配合所委託之仲介代書流程，後有1名代書與本公司代表人聯繫，陳明等買方完稅貸款確定，再麻煩幫忙塗銷預告登記，過戶完成再會同到地政還款塗銷，本公司均同意之等語，有康旭公司陳報狀暨附件存卷可考（見本院卷第337頁至341頁）。 ⑸互核上開各證據資料，就各證人證述部分皆屬相符，且與簽約當日現場影像所顯示之情形一致，康旭公司所陳亦能佐證證人所述屬實，均足認定證人梁吟翠於系爭契約締約前，確已向康旭公司聯繫塗銷預告登記及抵押權登記之相關事宜，且康旭公司業已同意配合代書規劃之相關辦理時程，即「買方完稅貸款確定塗銷預告登記」、「過戶完成還款塗銷抵押權登記」等二部分，且僅需確定系爭房地買賣之貸款金額，亦即確認買賣契約應能順利履行，康旭公司可因此受清償後，即可由康旭公司塗銷系爭房地之預告登記，不需被告先償還欠款，兩造並已在動撥單上簽名，授權將來動用履約保證帳戶內之買賣價金還款，僅係因實際償還金額未確定而未填載動撥金額。被告雖提出其與康旭公司人員間之LINE通訊軟體訊息記錄，上雖載明借款結清日期為110年4月28日前，結清金額含本金、違約金、月付金、塗銷費用等共791,602元，請確定結清金額再告知日期及約定方式，會安排塗銷人員聯繫等語（見本院卷第373頁），然此應係康旭公司與被告原先預定之還款計畫，即系爭房地倘無出售，被告即應按此方式還款，此由前述系爭房地簽約過程中，被告表示能否提早至110年4月28日還款康旭公司，即可知悉；且上開訊息中所稱塗銷，倘依該訊息所示為清償，自應包括抵押權之塗銷，即難認有被告所稱塗銷預告登記前應先還款之情事。且系爭契約第15點第2項雖約定「賣方」（即被告，下同）需於過戶前塗銷預告登記，及負抵押權塗銷之責，然此係因塗銷抵押權登記仍需依同規則第26條規定，由權利人及義務人會同申請之，此即屬被告應配合辦理之事項，另依土地登記規則第27條第8款規定，塗銷預告登記雖得由權利人單獨申請之，惟依上開代書與康旭公司所談妥之程序，仍需被告配合過戶用印，使原告能順利確定貸款事宜後，方能依計畫進行，為明將來未依約履行時之責任歸屬，始為此項約定，此與被告出售系爭房地，並逕以取得價金還款之需求並無違背，難認有何被告如知其事情即不為意思表示之錯誤，或被告係遭原告或仲介、代書等人詐欺之情形存在。 ⒊至被告另主張系爭契約之簽立係在被告無知急迫下，於夜間簽約云云。然依證人即系爭房地仲介林慈怡在本院證述之系爭契約締約過程，係以：伊110年3月中旬值班時接到被告來電說她有房子要賣，她聽到住戶說我們賣了同社區的房子，所以就想要請我們幫她賣，後來約時間請伊帶專任委託契約書跟她簽合約，就開始安排帶看，看了2、3組客人後就遇到買方即原告，原告表示有意願購買，但還沒到被告理想價格，中間被告因為債務關係所以主動聯繫伊要降價出售，但要幫她解決債務部分，伊有尋求買方意見，原告一開始沒答應，後來有答應，110年3月31日下午我們到被告家裡即房屋所在地，當時去之前還不確定債務可否解決，是到賣方家中才聯絡確定可以了，是由代書跟債權公司協商，確定可以塗銷，也有確定買方可接受價格，就跟賣方說晚上要約簽約，要先準備好證件、權狀、印章、簽約金1,000元，時間約當天晚上8點半在三峽我們公司，被告問怎麼去，伊說不然我們來接你，伊有問被告這樣時間會不會太晚，她說不會，因為她都很晚睡。後來我們就到被告社區接被告，到的時候剛好看到被告走出來，就請她坐後座，我們就一起到公司準備簽約，當時被告身體及精神狀況沒有任何異狀，只有最後跟我們開玩笑說她要結婚了，因為隔天是愚人節等語（見本院卷第188頁至190頁）；證人梁吟翠亦證稱：簽約時被告很清醒，可以跟大家談笑風生，當天她心情非常好，很正常等語（見本院卷第198頁）；證人張以帆則稱：簽約時被告全程看起來精神都蠻好的，她還有開一個玩笑說她明天要結婚了，當下我們覺得錯愕，她問我們都不知道為什麼嗎，因為明天是愚人節，所以伊覺得她對於時間都非常清楚，也知道自己在做什麼，當時被告身體狀況應該都正常，代書講解完後雙方就在契約上應該簽名的地方簽名，簽約過程結束後被告還有留在現場跟原告聊一些關於社區住戶大會跟鄰居、抽車位等事情，因為當時時間很晚了，我們還有跟她說下次再聊等語（見本院卷第223頁）；另經本院勘驗簽約錄音錄影光碟，確見被告於簽約過程中曾有稱讚原告名字好聽、額頭飽滿，稱讚仲介用心，及告知原告社區、鄰居相關情形，與開愚人節結婚玩笑等情形（見本院卷第298頁至301頁），即與上開各證人之證述互核相符，堪認被告係於簽立系爭契約前為求儘速解決債務問題而自行降價，且原告或仲介人員並無逼迫被告須於110年3月31日晚間即締約之情事，又締約過程中被告之身體及精神狀況亦無異樣，能充分理解代書所述事項，並無證據足認被告係於其所稱無知急迫下於夜間簽約之情事，自不影響系爭契約之成立生效。 ⒋綜上，被告既未能舉證系爭契約有何其所指意思表示錯誤、受詐欺等瑕疵，則系爭契約應屬合法成立，於有解除事由前應由兩造依約履行，應堪認定。㈡原告請求被告給付違約金及損害賠償，有無理由？ ⒈依系爭契約第10條第3項係約定：「本約簽訂後，乙方（即被告，下同）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即原告，下同）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已領價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金支付甲方。」；另依系爭契約特別約定事項第30條第2項係約定賣方應於110年4月15日用印，第第29 條則約定「違反特別約定事項者與違反買賣契約之效力相同」等語（見本院卷第33頁、37頁）。 ⒉經查，原告主張被告依系爭契約特別約定事項第30條第2項約定，於110年4月15日繳交印鑑證明，被告未如期為之，經催告仍未履行，而由原告解除契約等節，業據原告提出其與被告間存證信函2份，及僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）與被告間存證信函1份在卷可參（見本院卷第43頁至45頁、49頁至50頁、55頁至56頁），另證人即系爭房地仲介林慈怡、蔡俊賢、張以帆、代書梁吟翠均證稱：被告沒有交印鑑證明所以無法完成過戶，有通知她要備妥證件但她都沒有理會，一直沒有把要繳的文件提供給代書等節明確（見本院卷第190頁、194頁、199頁、224頁），堪認被告確未依約繳交印鑑證明，並依前述各存證信函所載，原告於被告未依約繳交印鑑證明，即係無法完成過戶用印所需文件後，於110年4月17日寄發存證信函催告被告應於文到7日內繳付印鑑證明給證人梁吟翠，嗣因被告仍未繳交，原告即於110年4月28日以存證信函向被告解除契約，另僑馥公司業於110年5月12日發函表示依約認證系爭契約已因原告主張解除契約而生效力。 ⒊被告雖辯稱：伊因於110年4月6日遺失皮夾，內有身分證、健保卡等證件，無法辦理印鑑證明，拾得由被告取回時已同年月16日，並無違約云云。惟查：被告固提出新北市政府警察局中和分局110年4月13日公文交辦單，上載案由為遺失物案，遺失人為被告，係於110年4月16日送達本人簽收等語（見本院卷第367頁），另有繳款人為被告之衛生福利部中央健康保險署110年4月6日健保卡工本費繳費收據暨領卡憑條1紙在卷可稽（見本院卷第369頁），然被告上述遺失證件之事縱或屬實，依上開證人之證述亦未見被告有向系爭房地仲介、代書等人反應，並據此請求適當延長履約期間之舉，反由康旭公司所提供之LINE訊息紀錄所載，被告係明確表示請停止房屋買賣事宜、不賣給原告、要終止契約、4月15日不會拿出印鑑證明等語（見本院卷第343頁），顯見無論被告有無遺失證件，其根本未有履行系爭契約之意願，且被告亦無法舉證系爭契約有何瑕疵，而使契約無效或得撤銷，或得由被告合法解除或終止契約之事由存在，業如前所認定，則被告未依系爭契約約定繳交印鑑證明予代書，以辦理系爭房屋之過戶事宜，自屬違約，且經原告依契約約定解除契約，是依系爭契約第10條第3項約定，原告即得向被告請求給付懲罰性違約金及損害賠償甚明。至於原告雖聲請由加佳公司提供與被告間之LINE訊息紀錄，以證明被告答辯狀所載與事實不符，然本院已得由卷附各證據，認定於本件係屬違約，即無再為此部分證據調查之必要，附此敘明。 ⒋就原告得請求之違約金數額為若干，按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）。查系爭契約第10條第3項所訂之違約金屬懲罰性違約金，業約明如前，本院審酌原告購買系爭房地係為自住使用（見本院卷第289頁），及原告前支付價金至取回之利息損失、所陳與父母同住需支出之租金費用，並衡諸原告因被告違約須耗費勞力、時間、費用對被告催告履行及提起訴訟求償之一般客觀事實，與社會經濟狀況即近年來房價飆漲，因被告違約致原告需花費較多金額購屋之所受損害，暨被告簽訂系爭契約後不久即恣意違約之行為等一切情事，認原告依系爭契約第10條第3項約定，請求被告賠償懲罰性違約金92萬元，應屬適當。 ⒌系爭契約第10條第3項約定被告除懲罰性違約金外，另應賠償原告所受損害，業如前述，而原告就其購買系爭房地後，因被告違約而支出存證信函費用349元、367元、解約代書費用6,000元、履約保證帳戶解約費用2,760元，而受有共9,476 元之損失（計算式：349元＋367元＋6,000元＋2,760元），已提出購買票品證明單、迦南地政士不動產登記費用明細表暨收據、僑馥公司收據等件為憑（見本院卷第19頁至28頁），均堪認為係因本件被告違約，致原告需額外支出費用所受之損失，是原告依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付損害賠償9,476元，當屬有據。五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，原告對被告之違約金及損害賠償請求權，係屬於未定給付期限之金錢債權，則原告請求被告自起訴狀繕本送達（110年8月24日送達，見本院卷第107頁）翌日即110年8月25日起算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付原告929,476元（計算式：違約金92萬元＋損害賠償9,476元），及自110年8月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　14　　日民事第二庭法　官　宋泓璟以上正本係照原本做成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　14　　日書記官鄧筱芸

臺灣新北地方法院110年度訴字第1877號

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