110年度訴字第2225號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：112 年 11 月 09 日

臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第2225號原告林裕雄朱智慧共同訴訟代理人鄭佑祥律師複代理人高永穎律師被告陳新琬即私房衣櫃工作坊兼訴訟代理人龔劉彩鑾上二人共同訴訟代理人洪戩穀律師龔峯岑被告蘇忠彥即日大童車行上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國112年10月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告龔劉彩鑾應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號九七○㈠部分面積三十一點二六平方公尺、坐落新北市○○區 ○○段○○○地號土地上如附圖所示編號九七一㈠部分面積八點一九平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。被告陳新琬即私房衣櫃工作坊應自坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號九七○㈠部分面積三十一點二六平方公尺、坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號九七一㈠部分面積八點一九平方公尺之建物遷出。被告蘇忠彥即日大童車行應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號九七○㈡部分面積十一點八七平方公尺之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。被告龔劉彩鑾、蘇忠彥即日大童車行應給付如附表各編號所示原告如附表「應給付金額」欄所示金額。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告龔劉彩鑾負擔百分之五十七，由被告陳新琬即私房衣櫃工作坊負擔百分之十九，由被告蘇忠彥即日大童車行負擔百分之二十三，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告以新臺幣肆佰伍拾萬壹仟元為被告龔劉彩鑾、陳新琬即私房衣櫃工作坊供擔保後，得假執行；但被告龔劉彩鑾、陳新琬即私房衣櫃工作坊以新臺幣壹仟參佰伍拾萬零壹佰參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣壹佰肆拾柒萬柒仟元為被告蘇忠彥即日大童車行供擔保後，得假執行；但被告蘇忠彥即日大童車行以新臺幣肆佰肆拾貳萬玖仟捌佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。經查，本件原告林裕雄起訴時，原僅列明被告陳新琬即私房衣櫃工作坊（下稱陳新琬）、蘇忠彥即日大童車行（下稱蘇忠彥），訴之聲明則為：㈠陳新琬應將坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下各稱系爭970、971地號土地，下合稱系爭土地）上之門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭79號房屋，實際占用面積待測量後補正）拆除，將所占用之土地騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,696元。㈡蘇忠彥應將系爭970地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路00 號房屋（下稱系爭89號房屋，實際占用面積待測量後補正）拆除，將所占用之土地騰空遷讓返還予原告及其他共有人全體，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付原告1,017元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9至11頁）。嗣經原告追加被告龔劉彩鑾（與被告陳新琬、蘇忠彥下合稱被告，單指其一，逕稱姓名），又追加原告朱智慧（與原告林裕雄下合稱原告，單指其一，逕稱姓名），並迭將訴之聲明變更，最終於民國112年10月11日具狀將訴之聲明變更及更正為：㈠龔劉彩鑾應將系爭970、971地號土地如附圖複丈成果圖編號970⑴所示面積31.26平方公尺地上物及編號971⑴所示面積8.19平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付林裕雄、朱智慧各18,000元。㈡陳新琬應自系爭土地上如附圖複丈成果圖編號970⑴、971⑴部分之系爭79號房屋1 樓遷出。㈢蘇忠彥應將系爭970地號土地如附圖複丈成果圖編號970⑵所示面積11.87平方公尺地上物予以拆除，並將占用土地騰空返還予原告及全體共有人，並應自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至返還本項土地之日止，按月給付林裕雄、朱智慧各5,907元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。經核原告就其追加被告龔劉彩鑾、原告朱智慧，並請求被告返還相當於租金之不當得利部分擴張應受判決事項之聲明，被告對原告所為上開訴之變更，並未提出異議而為本案言詞辯論（見本院卷㈠第127至132頁、第289至293頁、卷㈡第119頁至第121 頁、第213至215頁），應視為同意訴之變更；又原告就訴之聲明第㈠至㈢項所為更正面積及位置部分，實未變更本件訴訟標的，而僅係於測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確，經核於法尚無不符，均應准許。貳、實體方面：一、原告主張：緣原告為系爭土地之共有人，林裕雄應有部分均為56分之19、朱智慧應有部分均為4分之1，詎系爭土地遭龔劉彩鑾以系爭79號房屋無權占有，再經龔劉彩鑾將系爭79號房屋1樓出租予陳新琬使用；又蘇忠彥以系爭89號房屋占用系爭970地號土地，而系爭79、89號房屋均為未辦保存登記建物，被告應就前開房屋占用系爭土地之正當權源負舉證責任，是陳新琬為系爭79號房屋之現占有人，蘇忠彥為系爭89號房屋之現占有人，原告得依民法第767條第1項、第821條等規定，請求陳新琬、蘇忠彥自前開房屋遷出，又龔劉彩巒就系爭79號房屋具有事實上處分權，蘇忠彥就系爭89號房屋亦有事實上處分權，原告亦得依前開規定請求其等將系爭79、89號房屋拆除，並將所占用土地返還予原告及全體共有人。再龔劉彩鑾、蘇忠彥無權占有系爭土地，乃無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，原告自各得依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利。爰依民法第767條、第821條、第179條等規定提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹所載最終變更後之聲明。二、被告則以：㈠龔劉彩鑾、陳新琬部分：緣龔劉彩鑾之配偶為訴外人龔新發，而已故之訴外人龔矮為龔新發之父親，於64年間龔矮與訴外人即門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋起造人林賢龍、門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋起造人陳沛然、門牌號碼新北市○○區○○路00號之起造人，一同向訴外人即當時系爭土地之地主許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿等人承租土地興建房屋，龔矮即起造系爭79號房屋，因其承租系爭土地係為建築房屋使用，故未特別約定租賃期限，依民法第449條第3項規定屬不定期租賃，系爭79號房屋嗣經訴外人即龔新發之兄弟龔清通、龔清義取得事實上處分權，於82年間再移轉交付予龔新發，復於95年由龔劉彩鑾取得事實上處分權，自系爭79號房屋興建完竣以來，歷來事實上處分權人均有繳納租金予許瑞徵，再由許瑞徵分配予其他共有人。是系爭79號房屋起造人龔矮與地主間存有不定期租賃關係，依民法第426條之1之規定，龔劉彩鑾繼受系爭79號房屋，仍與系爭土地之原地主間存有不定期租賃關係，又系爭土地原由許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿4人共有，應有部分均為4分之1，後許春輝於106年12月8日死亡，由訴外人許程超、許程鈞、許程順、許程智、許菁芬、許娟寧（下稱許程超等6人）繼承，並於110年7月19日辦理繼承登記，再於110年8月23日將其等繼承取得所有權應有部分移轉登記予林裕雄所有，另於66年起，由龔清通、龔新發以租賃之意向許瑞徵、許春輝、許冬霖（下稱許春輝等3人）支付系爭土地之租金，而許春輝等3人亦係基於出租土地之意收取租金，而由龔清通、龔新發占有使用系爭土地，再由龔劉彩鑾占有使用系爭土地迄今，顯然龔劉彩鑾之系爭79號房屋以不定期限租賃契約占有使用系爭土地，則上揭不定期租賃既未經合法終止，且原告係向許春輝之子女購買系爭土地應有部分56分之19，則就系爭之土地不定期租賃契約在89年5月5日修正施行前所成立，應無修正後民法第425條第2項規定之適用，仍適用修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，故原告應繼受系爭土地之不定期租賃關係，以原告為出租人、龔劉彩鑾為承租人。再土地之再繼承人仍應受民法第425條之1之限制，即類推適用民法第425條之1規定，推定在房屋得使用期限內，兩造間存有不定期租賃關係，龔劉彩鑾之系爭79號房屋使用系爭土地非無法律上原因，原告自不得依民法第767條規定請求拆屋還地及依民法第179條之規定請求返還相當於租金之不當得利。復許春輝等3人與龔清通、龔新發、龔劉彩鑾間無親誼關係，無行使權利之顧慮，且系爭79號房屋自64年起造而占有系爭土地，迄至本件起訴時之時間長達50年之久，系爭79號房屋矗立在系爭土地上，系爭土地原共有人難諉為不知，而本件訴訟前許春輝等3人或許春輝之子女均未主張系爭79號房屋無權占用系爭土地或提起拆屋還地訴訟，堪認原告本件訴訟其行使權利有違誠信原則，有權利失效原則之適用，原告本件拆屋還地請求即屬無據。至原告所援引臺灣臺北地方法院105年度重訴字第983號民事確定判決，當事人與本件不同，本件自不受該案判決拘束。是本件龔劉彩鑾為系爭土地不定期租賃之承租人，原告應繼受不定期租賃之出租人地位，龔劉彩鑾占有使用系爭土地有正當權源，又陳新琬向龔劉彩鑾承租系爭79號房屋1樓店面營業，故陳新琬占用系爭土地如附圖編號970⑴、971⑴部分，自有占有之合法權源，原告請求龔劉彩鑾拆除系爭79號房屋，並請求陳新琬自系爭79號房屋1樓遷出，為無理由。另龔劉彩鑾為系爭土地不定期租賃之承租人，與原告存有租賃關係，非無權占有系爭土地，原告以龔劉彩鑾無權占有系爭土地而受有相當租金之利益，依民法第179條之規定請求龔劉彩鑾給付相當於租金之不當得利，顯屬無據。退步言，縱認龔劉彩鑾無權占用系爭土地，然系爭土地其上所存建物大部分為4樓以下無電梯公寓，屋齡均達40年以上，市容老舊，原告逕以系爭土地當年度申報地價10％計算，尚嫌過高，且林裕雄應有部分僅有56分之1 9，其請求全部共有人得請求最高金額，於法無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。㈡蘇忠彥部分：畸零地沒有用，我也有意願可以承租等語，資為抗辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行聲請。㈡如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、經查：㈠系爭土地原為許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿4人共有，應有部分均為4分之1，後許美滿死亡，訴外人即其繼承人曾黃會於64年6月16日經以繼承為原因而登記系爭土地共有人，後曾黃會死亡，訴外人即其繼承人曾邦彥於93年4月23日經以繼承為原因而登記為系爭土地之共有人，曾邦彥復將系爭土地應有部分贈與予其配偶朱智慧，朱智慧遂於96年10月19日經以夫妻贈與為原因經登記為系爭土地之共有人，後朱智慧出售系爭土地之應有部分，訴外人黃如蓮於99年12月21日經以買賣為原因而登記為系爭土地之共有人，後黃如蓮出售系爭土地之應有部分，朱智慧於102年1月21日經以買賣為原因而登記為系爭土地之共有人；又許瑞徵死亡後，訴外人即其繼承人高許秀梧、李許碧玉、許碧月於99年1月7日經以繼承為原因而登記為系爭土地共有人，後高許秀梧、李許碧玉先後出售系爭土地之應有部分，訴外人楊美麗於100年5月20日、111年3月24日經以買賣為原因而登記為系爭土地之共有人；再許冬霖死亡後，訴外人即其繼承人許徐瓊華、許成斌、許昭昭、許瑛瑛、許淳淳、許蓉蓉、許品清以繼承為原因而登記為系爭土地之共有人，其等並以系爭土地應有部分抵繳稅款，遂於90年6月21日中華民國經以抵繳稅款為原因而登記為系爭土地之共有人，中華民國復出售其就系爭971地號土地應有部分，楊美麗於102年3月22日經以買賣為原因而登記為系爭971地號土地之共有人；另許春輝死亡後，許程超等6人於110年7月19日經以繼承為原因而登記為系爭土地之共有人，後經許程超等6人出售系爭土地之應有部分予林裕雄，林裕雄於110年8月23日經登記為系爭土地之共有人，是系爭土地現為原告及其他共有人所共有，林裕雄應有部分均為56分之19，朱智慧應有部分均為4分之1，許碧月均為56分之3，中華民國就系爭970地號土地應有部分為4分之1，楊美麗就系爭970、971地號土地應有部分各為56分之6、56分之20等情，有新北市中和地政事務所112年4月25日新北中地資字第1125996430號函暨所附異動索引、112年7月10日新北中地資字第1126001211號函暨所附人工登記簿資料、112年9月6日新北中地資字第1126005467號函暨所附系爭土地登記謄本、111年3月11日新北中地資字第1116183671號函所附初期舊簿、人工登記簿、異動索引及重測後異動索引各1份在卷可稽（見本院卷㈠第381至401頁、卷㈡第19至41頁、第131 至139頁、第177至209頁）；此外，系爭970地號土地之109 年間申報地價為每平方公尺59,712元，系爭971地號土地之109年間申報地價為每平方公尺35,827.2元等節，亦有新北市中和地政事務所110年10月22日新北中地資字第1106137172 號函暨所附系爭土地地價公務用謄本1 份附卷可參（見本院卷㈠第59至63頁），是前開部分之事實，均堪信為真實。㈡其次，龔矮興建系爭79號房屋之未辦保存登記建物，而占用系爭970、971地號土地如附圖編號970⑴所示部分面積31.26平方公尺、編號971⑴所示部分面積8.19平方公尺，又龔矮死亡後，由其子龔清通、龔清義取得系爭79號房屋之事實上處分權，再於82年間由龔清通、龔清義將系爭79號房屋移轉交付予龔新發，龔新發死亡後，則由龔劉彩鑾繼承取得系爭79號房屋之事實上處分權，後於109年1月19日，經龔劉彩鑾將系爭79號房屋1樓出租予陳新琬使用，租賃期間自109年1月23日起至112年1月22日，後經雙方再次就系爭79號房屋1樓簽訂租賃契約，租賃期間自112年1月23日起至114年1月22日止；另蘇忠彥為系爭89號房屋之事實上處分權人，而系爭89號房屋占用系爭970地號土地如附圖編號970⑵所示部分面積11. 87平方公尺，有本院111年8月22日勘驗筆錄暨勘驗照片、新北市中和地政事務所111年9月6日新北中地測字第1116195108號函暨所附土地複丈成果圖、新北市政府稅捐稽徵處中和分處110年10月22日新北稅中二字第1105296158號函暨所附稅籍資料、110年10月4日新北稅中二字第1105293719號函、95年9月27日北稅中二字第0950034124號函、110年地價稅繳款書、竣工證明、戶籍謄本（除戶部分）各1份、房屋租賃契約書2份附卷為憑（見本院卷㈠第147至163頁、第171至173 頁、第65至67頁、第223至224頁、第225頁、第245至第249 頁、第343頁至第349頁、第453至457頁、第489至507頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實亦堪認定。四、原告主張被告無權占有系爭土地，且受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，其得依民法第767條第1項、第821 條等規定請求龔劉彩鑾、蘇忠彥拆除房屋返還土地及返還相當於租金之不當得利，且得請求陳新琬自系爭79號房屋1樓遷出，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告占有系爭土地是否有正當權源？原告請求被告遷讓房屋或拆屋還地，有無理由？㈡原告請求龔劉彩鑾、蘇忠彥給付相當於租金之不當得利，有無理由？以若干為適當？茲分述如下：㈠被告占有系爭土地是否有正當權源？原告請求被告遷讓房屋或拆屋還地，有無理由？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照）。又本件原告主張被告所有或使用之系爭79、89號房屋為無權占用系爭土地，被告雖不否認其等所有或使用之系爭79、89號房屋確有占用系爭土地一事，惟抗辯其等占有土地具有正當權源，而此已為原告所否認，依前開說明，被告自應就此有利於己之事實負舉證責任。 2.龔劉彩鑾、陳新琬辯稱前經龔矮向系爭土地之原所有權人租賃基地興建房屋，而成立不定期租賃契約，之後龔矮及系爭79號房屋事實上處分權人均有依約繳付租金，原告自應繼受前開不定期租賃契約，且依買賣不破租賃原則，系爭79號房屋占有系爭土地非無權占有；又系爭79號房屋興建迄今已達50年之久，原告迄未行使權利，其現請求拆屋還地，有違誠信原則，依權利失效原則不得行使云云。經查： ⑴按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。且租賃為有償契約，依民法第347條準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責；租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，僅就租賃物無管理權限者所為之出租行為，對有是項權利之人是否發生效力之問題（最高法院97年度台上字第979號、85年度台上字第1216號判決意旨可資參照）。經查，龔劉彩鑾、陳新琬辯稱前經龔矮向系爭土地原所有權人許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿承租系爭土地以興建房屋，而成立不定期租賃契約法律關係，經龔矮興建系爭79號房屋，龔矮及其後系爭79號房屋之事實上處分權人龔新通、龔新義、龔新發均有依約給付租金等節，固據其等提出同意書、租金收據各1份為憑（見本院卷㈠第 219至221頁、第459至487頁，卷㈡第123頁），惟為告所否認。而參諸龔劉彩鑾、陳新琬所提出同意書1份（見本院卷㈠第 219至221頁），其上雖記載許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿同意陳沛然就重測前新北市○○區○○段○○○段000地號土地所在房屋辦理建物所有權登記，惟此顯係許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿等4人有無同意陳沛然就房屋辦理建物所有權登記乙事而書立之同意書，尚無從據此認定龔矮及許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿等人間即有就系爭土地曾成立租地建屋之不定期租賃契約法律關係，龔劉彩鑾、陳新琬執此逕稱龔矮確曾向許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿等人租賃系爭土地，已難輕信。又自龔劉彩鑾、陳新琬所提出租金收據1份以觀（見本院卷㈠第459至487頁，卷㈡第123頁），其中於 66年、68年4及10月間、72年間、00年0月間、73年10月15日所書立租金收據（見本院卷㈠第459至469頁，卷㈡第123頁），其上均係由訴外人即許春輝、許瑞徵、許冬霖之母許高芸簽名、蓋章，然參諸許高芸之除戶戶籍資料（見本院卷㈡第7 7頁），其上記載許高芸之教育程度為不識字，則許高芸是否確實可得自行書立收據進而簽章其上，亦屬有疑；況許高芸在前開租金收據逕行簽名或自書為管理人，則參諸前揭說明，許高芸非不得出租他人之物，倘許高芸以自身名義與龔矮就租賃物即系爭土地及租金等事達成合意，即係由許高芸與龔矮就系爭土地成立租賃契約，單憑前開租金收據尚難逕認龔矮確係與許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿等人就系爭土地成立租賃契約，龔劉彩鑾、陳新琬此部分辯詞，即非可採。再就於76年11月18日、79年5月10日、81年間、82年12 月31日、84年1月11日、85年5月4日、86年6月1日、87年7月11日所簽立之租金收據（見本院卷㈠第471至487頁），其上簽收人欄位雖有載明「許冬霖」、「許瑞徵」、「許春輝」，並經人在下方蓋用印章，然細觀前開收據上簽章情形，可知「許春輝」部分均係由許冬霖蓋用印章並書寫「代」字甚明，則縱認許高芸確曾自行或代理許春輝等人出租系爭土地，而在許高芸死亡後，究竟是否係由許春輝等3人逕行繼承許高芸出租系爭土地之出租人地位，抑或係由許春輝等3人另行出面與龔清通或龔新發就系爭土地成立租賃契約，抑或係由許冬霖、許瑞徵出面，許春輝授權許冬霖代理，進而與龔清通或龔新發就系爭土地成立租賃契約，抑或係由許冬霖、許瑞徵與龔清通、龔新發就系爭土地成立租賃契約，而許冬霖、許瑞徵迄未獲許春輝授權等，足見租賃契約之成立情形可能多種多樣，實無從僅由前開收據加以推認究屬上開何種情形，自無從僅憑前開租金收據即可率爾認定龔清通或龔新發確已與許春輝等3人就系爭土地成立不定期租賃契約法律關係甚明，龔劉彩鑾、陳新琬所辯已無足採。至龔劉彩鑾、陳新琬雖辯稱因不定期租賃契約成立時間久遠，且許高芸、許春輝等3人、龔矮、龔清通、龔新發均已死亡，筆跡無從確認，故本件應認證明度可得降低云云，然單憑契約成立時間甚長或契約當事人業已死亡，尚難逕認當事人舉證之證明度即可降低，龔劉彩鑾、陳新琬復未說明本件拆屋還地事件有何特殊之處而應可得降低證明度，尚無從僅因其認舉證有所困難，即可逕行降低其證明程度，龔劉彩鑾、陳新琬此部分所辯，亦無足採。 ⑵次按共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條第 1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力；共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出租者須經其他共有人之同意，否則對其他共有人不生效力。本件上訴人向共有人之一李婦承租系爭土地，既未經其他共有人同意，則其租賃契約對於其他共有人自不生效力，受讓系爭土地之被上訴人自亦不受其拘束，上訴人所辯依民法第425條規定，其租賃關係對被上訴人繼續存在，應無可取；共有土地或建築改良物，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之者，依土地法第34條之1第1項規定，僅以處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權等為限。至共有物之出租、出借，乃共有物之管理行為，並無該條項規定之適用，即應適用民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之；土地法第34條之1係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力（最高法院92年度台上字第1734號、75年度台上字第166號、85年度台上字第1070號判決、79年度第2次民事庭會議㈢意旨可資參照）。經查，龔劉彩鑾、陳新琬辯稱前經龔矮就系爭土地向許春輝、許瑞徵、許冬霖、許美滿等人承租基地興建系爭79號房屋，龔矮及此後事實上處分權人龔清通、龔新發均有依約繳納租金云云，然由龔劉彩鑾、陳新琬所提出租金收據，其上所載歷次租金計算方式，均僅以系爭土地應有部分4分之3計算租金，反益徵迄未由系爭土地全體共有人一同出租系爭土地予龔矮或龔清通、龔新發，則參諸前揭說明，共有土地之出租屬共有物管理行為，依修正前民法第820條之規定，應由全體共有人共同為之，倘共有人中之1人擅自出租系爭土地，對其他共有人不生效力，則依龔劉彩鑾、陳新琬所提出租金收據，可知許美滿原為系爭土地之共有人，其應有部分均為4分之1，而本件迄未經許美滿同意出租系爭土地，許美滿死亡後，就其所遺系爭土地應有部分4分之1，陸續於64年6月16日、93 年4月23日由曾黃會、曾邦彥經以繼承為原因而登記為系爭土地之共有人，後由曾邦彥將系爭土地應有部分贈與朱智慧，於96年10月19日朱智慧經以夫妻贈與為原因經登記為系爭土地之共有人，嗣朱智慧出售系爭土地應有部分，黃如蓮於99年12月21日經以買賣為原因而登記為系爭土地之共有人，後黃如蓮出售系爭土地應有部分，朱智慧於102年1月21日經以買賣為原因而登記為系爭土地之共有人，應有部分均為4 分之1等節，均如前述，自堪認朱智慧就其所有系爭土地應有部分各4分之1，迄未經歷任此部分所有權共有人同意出租予龔矮、龔清通、龔新發，縱認龔劉彩鑾、陳新琬所辯就系爭土地存有不定期租賃法律關係為真實，基於債之相對性原則，朱智慧既非該不定期租賃契約法律關係之當事人或繼受人，龔劉彩鑾、陳新琬即無從得對朱智慧主張以該不定期租賃契約作為占有系爭土地之合法正當權源。又龔劉彩鑾、陳新琬另辯稱本件可得適用土地法第34條之1之規定，系爭土地由共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可由多數共有人出租系爭土地予他人云云，然依前開決議意旨及說明，可知土地法第34條之1規定係就共有土地之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設規定，而出租共有物之管理行為，應適用修正前民法第820條第1項規定，與土地法第34條之1所定情形有別，尚無從逕行適用土地法第34條之1之規定，是共有物出租若非經共有人全體為之，對未經同意之共有人不生效力，龔劉彩鑾、陳新琬所辯洵無足採。再民法第820條第1項規定雖就共有物管理行為雖改採多數決原則，然就朱智慧加入共有關係前之出租管理行為，既不符合修正前民法第820條規定，非屬適法管理行為，尚無從因其他共有人事後加入共有而追認，即可使之適法，龔劉彩鑾、陳新琬一再辯稱得以前開非適法之出租管理行為對朱智慧產生效力，進而主張其等為有權占有系爭土地云云，礙難憑採。 ⑶再按與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在者，必須讓與租賃物之原出租人為租賃物之所有人，始有適用；共有物之出租，屬於共有物之管理行為，其以特定部分出租者須經其他共有人之同意，否則對其他共有人不生效力。本件上訴人向共有人之一李婦承租系爭土地，既未經其他共有人同意，則其租賃契約對於其他共有人自不生效力，受讓系爭土地之被上訴人自亦不受其拘束，上訴人所辯依民法第425條規定，其租賃關係對被上訴人繼續存在，應無可取（最高法院72年度台上字第123號、75年度台上字第166號判決意旨可資參照）。經查，本件許春輝原為系爭土地共有人，應有部分為4分之1，許春輝死亡後，以許程超等6人為繼承人，於110年7月19日許程超等6人經以繼承為原因而登記為系爭土地之共有人，後經許程超等6人出售系爭土地之應有部分，林裕雄於110年8月23日經登記為系爭土地之共有人，應有部分均為56分之19等事，均如前述，而由龔劉彩鑾、陳新琬所提出事證，尚無從認定是否係由許高芸以自身名義出租系爭土地予龔矮、龔清通，參諸前揭說明，若許高芸確係以其名義出租系爭土地，然許高芸尚非系爭土地之所有人，以許高芸為當事人之租賃契約對系爭土地應有部分受讓人即無從繼續存在；再尚無其他事證可佐許春輝確以其名義或同意出租系爭土地予龔清通、龔新發，亦如前述，則縱認龔劉彩鑾、陳新琬所辯就系爭土地存有不定期租賃契約法律關係，然許春輝是否確為該租賃契約之當事人，既值存疑，即無從遽認許春輝之繼承人即許程超等6人應繼受而成為系爭土地出租人之餘地，則許程超等6人再將系爭土地應有部分出賣予林裕雄，亦難逕認可得適用買賣不破租賃原則，甚為顯然。其次，朱智慧就其所有系爭土地應有部分各4分之1，迄未經歷任此部分所有權共有人同意出租予龔矮、龔清通、龔新發使用，亦經本院認定如前，縱認龔劉彩鑾、陳新琬所辯就系爭土地存有不定期租賃法律關係，惟龔矮、龔清通、龔新發既係向系爭土地共有人之一承租系爭土地，既未經其他共有人即許美滿同意，則其不定期租賃契約對許美滿顯不生效力，則對繼承取得系爭土地應有部分之曾黃會、曾邦彥亦無從生效，且後續受讓取得系爭土地之黃如蓮、朱智慧自亦不受拘束，參諸前揭說明，龔劉彩鑾、陳新琬執此主張租賃關係對朱智慧繼續存在，應無可採。至龔劉彩鑾、陳新琬另辯稱本件可得適用或類推適用民法第425條之1規定，然本件非屬土地及土地上房屋均屬同一人所有之情，顯無從適用或類推適用前開規定之餘地，其等此部分辯詞，顯有誤會，自無從為有利於其等之認定。 ⑷另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148 條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍內（最高法院45年度台上字第105號判決意旨可資參照）。所謂權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。經查，龔劉彩鑾、陳新琬辯稱因系爭79號房屋矗立在系爭土地上業已50年之久，系爭土地之共有人迄未行使權利，故其等權利即失效，而有違誠信原則云云，然系爭土地為經登記之不動產，依司法院大法官第107、164號解釋，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125 條消滅時效規定之適用；至已登記不動產所有人之除去妨害請求權，不在司法院大法官第107號解釋範圍之內，但依其性質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用，足徵無論系爭79號房屋占用系爭土地時間之久暫，均無礙於系爭土地所有權人請求排除侵害、回復請求之權利，龔劉彩鑾、陳新琬逕稱因系爭79號房屋占用系爭土地時間甚久，系爭土地共有人即不得依民法第767條第1項規定請求，顯屬無據。又系爭79號房屋為未辦保存登記建物，且龔劉彩鑾、陳新琬自承屋齡為50年，顯屬老舊建物，而系爭79號房屋占用系爭土地如附圖所示編號970⑴部分面積31.26平方公尺、971⑴部分面積8 .19平方公尺，合計39.45平方公尺，而系爭970、971地號土地起訴時土地公告現值各為每平方公尺373,200元、223,920元，據以計算價值為13,500,137元（計算式：373,200元/㎡× 31.26㎡＋223,920元/㎡×8.19㎡≒13,500,137元），前開土地價值非少，故本院斟酌前開情形，認龔劉彩鑾、陳新琬尚不致因拆除系爭79號房屋占用系爭土地部分，而受有巨大之損害，實無原告所得利益甚小，但對被告損害甚鉅，而有權利濫用違反誠信原則之情可言，是龔劉彩鑾、陳新琬此部分所辯，仍無足採。 ⑸復按不動產之買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，雖不違反買賣契約之內容，次買受人係基於一定之法律關係自買受人取得占有，次買受人之占有為連鎖占有，買受人對於次買受人不得主張無權占有。惟不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後，固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產。準此而言，原審以祖○強在購買系爭土地取得所有權前，將其占有之系爭建物出賣予被上訴人或其前手，並移轉其占有所成立之占有連鎖，對於系爭土地之原所有人及輾轉買賣而取得系爭土地所有權之上訴人不構成無權占有，據為有利被上訴人之論斷，所持法律見解，尚有違誤（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨可資參照）。經查，對於陳新琬係向龔劉彩鑾承租系爭79號房屋1樓使用一節，有其等簽訂之房屋租賃契約書1份為憑（見本院卷㈠第489至507頁），且為兩造所不爭執，然龔劉彩鑾並無占有使用系爭土地之正當權源，亦經本院認定如前，則縱使龔劉彩鑾與陳新琬就系爭79號房屋1樓確已訂定租賃契約，陳新琬亦係基於租賃契約債之關係而占有系爭土地，然基於債之相對性原則，陳新琬尚不得以上開租賃契約對系爭土地之所有權人主張其為有權占有，且無占有連鎖可言，依前開說明，系爭土地之共有人即原告仍得本於民法第767條第1項、第821條等規定，請求陳新琬自系爭土地如附圖所示編號970⑴部分面積31.26平方公尺、971⑴部分面積8.19平方公尺之建物遷出自明。 ⑹至蘇忠彥就系爭89號房屋有何占用系爭970地號土地之正當合法權源，迄未具體說明、主張，更遑論舉證以實其說，其既未證明系爭89號房屋占用系爭970地號土地確有合法權源，即應認系爭89號房屋係無權占用系爭970地號土地自明。綜上，本件原告基於系爭土地共有人之地位，請求龔劉彩鑾將系爭土地上如附圖所示編號970⑴部分面積31.26平方公尺、9 71⑴部分面積8.19平方公尺之建物拆除；蘇忠彥應將系爭970 地號土地上如附圖所示編號970⑵部分面積11.87平方公尺之建物拆除，並均將上揭部分土地騰空遷讓返還予系爭土地之所有權人即原告及其他全體共有人；另請求陳新琬自編號970⑴部分面積31.26平方公尺、971⑴部分面積8.19平方公尺之建物遷出，均屬有據。㈡原告請求龔劉彩鑾、蘇忠彥給付相當於租金之不當得利，有無理由？ 1.按依不當得利之法律關係請求返還，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨可資參照）。經查，本件龔劉彩鑾之系爭79號房屋及蘇忠彥之系爭89號房屋無權占有原告所共有之系爭土地，業如前述，則龔劉彩鑾、蘇忠彥屬無法律上之原因而受利益，致使原告受有不能使用系爭土地以獲取利益之損害，原告依不當得利之法律關係請求龔劉彩鑾、蘇忠彥返還相當於租金之不當得利，為有理由。 2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，此觀土地法第148條規定自明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨可資參照）。經查，系爭土地鄰近枋寮公有零售市場，系爭79號房屋外有「中和廟口」之公車站牌，系爭土地前方為雙向各2線道馬路，距離最近之中和捷運站步行約9分鐘、約650公尺，交通機能佳，附近有中和國小，且有多間診所、銀行、銀樓、彩券行、小吃店、眼鏡行等，生活機能、經濟狀況均佳，且系爭79、89號房屋1樓均係作為店面使用等情，有本院111年8月22日勘驗筆錄及勘驗相片、GOOGLE地圖列印照片可參（見本院卷㈠第147頁至第163頁），堪認本件以系爭土地申報地價年息7％計算相當於租金之損害為適當。又龔劉彩鑾占用系爭土地如附圖所示編號970⑴部分面積31.26平方公尺、編號971⑴部分面積8.19平方公尺；蘇忠彥占用系爭970地號土地如附圖所示編號970⑵部分面積11.87平方公尺，原告並請求自變更訴之聲明狀繕本送達翌日即均自111年11月4日起（見本院卷㈠第209至211頁送達證書）至龔劉彩鑾、蘇忠彥返還系爭土地之日止，按月給付如附表所示方式計算相當於租金之不當得利如附表所示應給付金額欄所示金額，亦屬有據，應予准許。至原告雖得請求龔劉彩鑾、蘇忠彥相當於租金之不當得利，但僅得就其等共有應有部分據以計算相當於租金之不當得利，另其等主張應以系爭土地申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利，尚非適當，即非可採，是原告逾越如附表應給付金額欄所載範圍之請求，即屬無據，不應准許。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項物上請求權、民法第821條共有物返還請求權、民法第179條不當得利等法律關係，請求龔劉彩鑾將系爭土地上如附圖所示編號970⑴部分面積31 .26平方公尺、971⑴部分面積8.19平方公尺之建物拆除，而陳新琬應自系爭土地上如附圖所示編號970⑴部分面積31.26平方公尺、971⑴部分面積8.19平方公尺之建物遷出；蘇忠彥應將系爭970地號土地上如附圖所示編號970⑵部分面積11.87 平方公尺之建物拆除，並將系爭土地返還予原告及其他全體共有人，且龔劉彩鑾、蘇忠彥分別給付原告如附表應給付金額欄所示金額，均為有理由，應予准許。逾越上開部分之請求則為無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　9 　　日民事第五庭法　官　黃乃瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　14　　日書記官　陳睿亭附表：編號得請求之原告應給付金額計算式（申報地價×占用面積×相當於租金之百分比×占用時間，元以下四捨五入） 1 林裕雄龔劉彩鑾應自111年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付林裕雄4,275元（59,712元×31.26㎡＋35,827.2元×8.19㎡）×7％×19/56÷12月≒4,275元蘇忠彥應自111年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付林裕雄1,331元 59,712元×11.26㎡×7％×19/56÷12月≒1,331元 2 朱智慧龔劉彩鑾應自111年11月4日起至返還系爭土地之日止，按月給付朱智慧3,150元（59,712元×31.26㎡＋35,827.2元×8.19㎡）×7％×1/4÷12月≒3,150元楊敬庸應自111年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付朱智慧981元。 59,712元×11.26㎡×7％×1/4÷12月≒981元

臺灣新北地方法院110年度訴字第2225號

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