110年度訴字第2404號｜民事：損害賠償｜裁判日期：110 年 12 月 29 日

臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第2404號原告簡汝穎訴訟代理人陳宜新律師被告蔡月娥訴訟代理人翁瑞麟律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110年11月30日言詞辯論終結，判決如下：主　　文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾伍萬參仟元，及自民國一百一十年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣肆拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰參拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告經由仲介介紹，於民國110年3月21日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）及不動產買賣價金履約保證申請書，向被告購買門牌號碼新北市板橋區縣○○道○段0 00巷00號A3棟2樓之房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），價格為新臺幣（下同）1,350萬元，買賣價金需匯入中國信託商業銀行股份有限公司營業部之中國信託受託信託財產專戶帳號：00000-000000000號履約保證金專戶（下稱履保專戶）。締約當日被告表示系爭不動產為其與訴外人光鎰建設有限公司（下稱光鎰公司）合建，過戶手續已在進行，預計於110年4月中可取得系爭不動產所有權狀，故兩造於系爭買賣契約第15條約定：「完稅款、稅額規費等過戶必要費用及申貸金融機構對保手續，應於110年5月31日前給付及完成。」，原告則於翌日將第一期款項差額130萬元匯入履保專戶中（前已先行支付5萬元）。原告其後便添購新宅所需之家具，支出3,000元。然被告5月31日前仍未交付系爭不動產之權狀，無法進行用印手續，顯已違約，原告於110年6月2 日催告被告履行未果，依系爭買賣契約第10條第1項約定於同年6月30日發函解除兩造間系爭買賣契約，系爭買賣契約因被告違約而解除，原告自得依系爭買賣契約第10條第3項之約定，請求被告支付原告已給付價金總額即135萬元計算之懲罰性違約金，又原告因添購家具損害為3,000元，得請求被告給付135萬3,000元，爰依系爭買賣契約第5條第2項、第15條、第10條第1項、第10條第3項約定提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告135萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告於系爭買賣契約僅簽上自己姓名，並無表示代理光鎰公司，與代理要件不符，被告無須依民法第110條規定負損害賠償責任，系爭買賣契約應屬無效。縱認系爭買賣契約有效，原告無法如期獲得系爭不動產，僅受有添購傢俱損失3,000元，本件違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查：兩造有於110年3月21日締結系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，由被告出售系爭不動產予原告，約定於110年5月31日前完成對保手續，原告分別於110年3月21日以現金支付5萬元、於110年3月22日匯款130萬元至履保專戶內。然被告於5月31日仍無法交付系爭不動產權狀，又原告因購買系爭不動產，受有傢俱之損失3,000元等情，業經原告提出系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書、台新國際商業銀行國內匯款申請書、訂購單2紙為憑（見本院卷第17頁至第26頁、第29頁至第32頁、第33頁、第35頁及第37頁），且為兩造所不爭執，而堪信為真實。四、至原告主張已解除系爭買賣契約，得依系爭買賣契約第10條第3項約定請求被告給付違約金135萬及賠償3,000元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠系爭買賣契約是否有效？㈡原告得否請求被告給付違約金及損害賠償？㈢原告得請求賠償之金額為何？違約金是否應予酌減？下分述之：㈠系爭買賣契約是否有效：被告雖辯稱代理光鎰公司簽訂系爭買賣契約，然被告所提出之委任狀，未經光鎰公司填寫或蓋有光鎰公司之大小章，又被告於本院110年11月10日審理時自承：本來要請光鎰公司授權給被告，但後來未取得授權等語（見本院卷第94頁），自難認被告係以光鎰公司代理人身分簽訂系爭買賣契約。而系爭買賣契約書末頁「立契約書人」賣方欄位，係由被告簽名、蓋章並填寫本人之身分證字號，不動產買賣價金履約保證申請書之「不動產出賣人」欄位，被告亦填寫本人之姓名等情，有系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書在卷可稽（見本院卷第26頁、第32頁），且原告所開立用以擔保付款之本票，受款人亦為被告蔡月娥，則有原告所提出之本票影本為憑（見本院卷第27頁），可認被告係以出賣人本人之身分締結系爭買賣契約，並非代理光鎰公司，而買賣契約為債權契約，出賣人本不以所有權人為必要，縱系爭不動產於雙方締結系爭買賣契約時並非被告所有，仍不影響系爭買賣契約之效力，是被告辯稱系爭買賣契約為無效，當有誤會而不可採。㈡原告得否請求被告給付違約金及損害賠償： ⒈系爭買賣契約第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」、同條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」等語。 ⒉原告主張依系爭買賣契約之約定，被告應於110年5月31日前交付系爭不動產之權狀及過戶所需一切資料，但被告於上開日期仍未交付所有權狀正本及過戶相關資料，均為被告所不爭執（見本院卷第94頁、第95頁），則被告自有未依約履行之違約情事。又原告分別於110年6月2日以律師函催告被告於文到10日內將系爭不動產權狀及過戶所需資料交付代書，上開律師函於110年6月9日由被告親收，嗣被告仍未履行，故原告於110年6月30日另以律師函解除系爭契約，於同年7 月8日由被告親收等情，有原告提出110鼎律字第060201號律師函及回執、110鼎律字第063001號律師函及回執為憑（見本院卷第39頁至第41頁、第42頁至第43頁、第45頁至第47頁、第48頁至第49頁），是原告主張已解除系爭買賣契約，當屬有據。系爭買賣契約既因被告違約而由原告合法解除，則原告依系爭買賣契約第10條第3項之約定，請求損害賠償及給付懲罰性違約金，亦與系爭買賣契約約定相符，自應准許。㈢原告得請求賠償之金額為何： ⒈違約金部分： ⑴按違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷。當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金。另約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號判決意旨參照）。系爭契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」等語（見本院卷第24頁），明文約定原告得依已給付價金請求懲罰性違約金，而原告分別於110 年3月21日給付5萬元、3月22日匯款130萬元至履保專戶內，合計已支付135萬元，是原告依系爭買賣契約第10條第3項，請求被告給付懲罰性違約金135萬元，自非無據。 ⑵被告另辯稱違約金過高云云，揆諸前開說明，自應審酌本件原告實際上所受之積極損害、社會經濟狀況及消極損害及債務人違約時之一切情狀為判斷。本院審酌系爭買賣契約簽訂後，被告無故拒不履約，致使原告無法取得系爭不動產所有權，又鄰近系爭不動產之建物（縣○○道○段000巷0號2樓）於 110年9月間售價為1,448萬，有原告提出之內政部不動產交易實價登錄查詢資料為憑（見本院卷第111頁），與兩造系爭不動產售價1,350萬元相較，原告顯因被告未依約履行，喪失系爭不動產價格上漲之利益，自應由被告負擔。且系爭不動產買賣價金為1,350萬元，原告因系爭契約第10條第3項得沒收之金額為135萬元，為系爭不動產出售價格之10％，未逾內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第1項沒收之已付價款以不超過房地總價款15％之上限，亦與坊間常見之房屋買賣契約約定之違約金比例相當，難認有不公平之情形，兩造自應受該違約金條款之拘束，是被告辯稱違約金過高，應予酌減，自無理由。 ⒉損害賠償部分：系爭買賣契約第10條第3項約定被告應賠償原告所受損害，業如前述，而原告就其購買系爭不動產後，因而支出購買傢俱費用3,000元，受有損失，已提出訂購單2紙為憑（見本院卷第35頁、第37頁），且為被告所不爭執（見本院卷第106頁），是原告依系爭買賣契約第10條第3項約定給付損害賠償3,000元，當屬有據，應予准許。 ⒊綜上，原告依系爭買賣契約第10條第3項約定，請求被告給付 135萬3,000元，核屬有據，而應准許。㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項及第203條亦有明文。查本件損害賠償之債無確定期限，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，自得請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，而本件起訴狀繕本係於11 0年8月6日寄存送達於被告，有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第61頁），而被告迄未給付，則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日起即自110年8月17日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第1項、第3項之約定，請求被告給付135萬3,000元，及自110年8月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　29　　日民事第五庭法　官王廷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　29　　日書記官　張雅筑

臺灣新北地方法院110年度訴字第2404號

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