110年度訴字第2966號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 09 月 05 日

臺灣新北地方法院民事判決 110年度訴字第2966號原告楊尚書訴訟代理人王琛博律師楊雅涵律師黃耕鴻律師被告吳丁福訴訟代理人吳秋桂被告吳麗珠藍嘉君上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年7月11日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告藍嘉君應給付原告新臺幣（下同）1,357元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用(減縮部分除外)由被告藍嘉君負擔百分之1，餘由原告負擔。四、本判決得假執行，但被告藍嘉君如以1,357元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項前段定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第7款定有明文。經查，原告起訴時原列金字檳榔店即李哲義為被告之一，並聲明：㈠被告吳丁福應將坐落於新北市○○區○ ○段000地號土地(下稱系爭土地)暨其上同段3266建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街00號房屋（含騎樓、增建部分，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）騰空遷讓返還予原告。㈡被告吳丁福、被告吳麗珠應連帶按月給付新臺幣（下同）500,000元予原告，自民國110年7月12日起，至騰空返還系爭房地之日止。㈢被告吳丁福、被告吳麗珠應連帶給付原告250,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告金字檳榔店即李哲義應將其設置於系爭房地之營業設備（含廣告招牌、用電線路，如起訴狀附件1所示）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告與其他共有人。㈤被告金字檳榔店即李哲義應按月給付原告100,000 元，自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地之日止。㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於111年2月15日具狀變更上開聲明為：㈠被告吳丁福、被告吳麗珠應連帶按月給付500,000元予原告，自110年7月12日起，至騰空返還系爭房地予原告之日止。㈡被告吳丁福、被告吳麗珠應連帶給付原告250,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告金字檳榔店即李哲義應按月給付原告100,000元，自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房地予原告之日止（見本院卷第51頁至第52頁）；復於111年7月1日具狀變更上開聲明㈢為：被告金字檳榔店即李哲義應按月給付原告100,000元，自110年7月12日起至騰空返還系爭房地之日止（見本院卷第138頁）。再於最終言詞辯論期日111年7月11日當庭撤回對金字檳榔店即李哲義之訴訟，並追加藍嘉君為被告，且為被告所同意（見本院卷第152頁至第153頁），經核原告所為撤回金字檳榔店即李哲義及上開追加之聲明及被告，係於本案言詞辯論時為之，被告均未異議，且與民事起訴狀所載之聲明，訴訟標的相同，並係本於同一基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，是原告所為上開追加被告及訴之聲明之變更，依前揭法條規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠原告為系爭房地之所有權人(系爭土地應有部分1/4、系爭房屋應有部分1/1)，並於110年2月23日將系爭房屋出租予被告吳丁福，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期1年，自110年3月12日起至111年3月11日止，租金每月100,000元，於每月12日以前給付，並有被告吳麗珠擔任被告吳丁福之連帶保證人。被告吳丁福於110年6月7日曾以電話聯絡原告，表示因新冠肺炎疫情緣故，欲提前終止系爭租約，兩造遂合意於110年7月11日終止系爭租約。詎料，被告吳丁福竟於租賃期間，未經原告同意，擅自將系爭房屋之騎樓部分轉租與其他4名不同的攤販攤車(水煎包、鴨血班長、檳榔攤、粉條冰)，故被告吳丁福於110年6月25日立下切結書，承諾會在110年7月10日前將前開攤販占用之範圍清空歸還，然原告於110年7月11日到系爭房屋現場查看，檳榔攤還沒有移除，且留下其他廢棄雜物，原告於111年2月6日自行派人將上開廢棄物、木牆拆除完畢，先予敘明。㈡本件系爭租約於110年7月11日合法終止，被告吳丁福卻未將系爭房屋全部遷空返還原告，應屬違約情事，原告自得依系爭租約第6條約定，請求被告吳丁福自110年7月12日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付違約金500,000元；及依系爭租約第12條約定，請求被告吳丁福給付原告委任本件訴訟代理人而支出之律師費用150,000元；再依系爭租約第18 條約定，請求被告給付提前遷離賠償1個月租金100,000元予原告，復依系爭租約第13條向被告吳麗珠請求就前開金額負連帶保證責任。㈢又被告吳丁福將系爭房屋騎樓部分違法轉租與金字檳榔店之實際負責人即被告藍嘉君，金字檳榔店於110年7月11日後仍持續無權占用系爭房屋騎樓部分，甚至擅自占用系爭房屋之增建部分作為檳榔攤倉庫，即新北市新莊地政事務所複丈日期111年5月5日之土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號A、B 部分面積各5.23平方公尺、9.95平方公尺。另外，被告藍嘉君使用的檳榔攤桌子面積為1.02平方公尺(長1.7公尺×0.6公尺=1.02平方公尺)、冰箱面積為0.96平方公尺(長1.2公尺×0.8公尺=0.96平方公尺)，總計被告藍嘉君占用面積為17.16 平方公尺，並於屋頂、外牆上設置招牌，且有設置用電插座線路連接於系爭房屋内供其營業使用，是原告自得依民法第179條規定，請求被告藍嘉君給付原告相當於租金之不當得利每月100,000元，自110年7月12日起至騰空返還系爭房地之日止。又原告於111年2月7日至現場察看，發現檳榔攤已撤離、招牌亦已不知由何人於何時拆除等語。並聲明：㈠被告吳丁福、被告吳麗珠應連帶按月給付500,000 元予原告，自110年7月12日起至騰空返還系爭房地予原告之日止。㈡被告吳丁福、被告吳麗珠應連帶給付原告250,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告藍嘉君應按月給付原告100,000元，自110年7月 12日起至騰空返還系爭房地予原告之日止。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告吳丁福、吳麗珠部分：被告吳丁福於110年6月25日與原告協議，因新冠肺炎疫情緣故，生意做不下去，要提早終止租約，原告也同意，雙方並約定於110年7月11日要清空系爭房地，當時是5月底，已付的租金是到6月，所以被告吳丁福、吳麗珠再匯1個月的租金給屋主，當時有講清楚哪些地方要清空，也有寫一張紙確認，110年7月騎樓的攤位都有清空，只剩檳榔攤還未清空。又被告吳丁福還有20萬元的押金在原告那裡，故主張抵銷。因原告說檳榔攤還有繼續用電，所以被告吳丁福在110年7月19日有再去結清到7月18日。被告吳丁福、吳麗珠同意依約給付原告提前遷移的1個月租金，但不同意給付原告律師費。至於原告所說騎樓柱子上的木板，被告吳丁福承租時就有了，不是被告吳丁福所裝釘等語置辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行聲請。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告藍嘉君部分：檳榔攤係由被告藍嘉君經營，被告藍嘉君當初是向被告吳丁福承租，也有契約，並按時給付租金，被告藍嘉君不曉得被告吳丁福上面還有房東，後來被告吳丁福跟被告藍嘉君說不租了，被告藍嘉君就去跟隔壁租。被告藍嘉君不了解他們土地占用的情形。當初被告藍嘉君有跟原告說檳榔攤遷移租隔壁，原告也同意，後來鑑界後原告才說遷移後位置仍占用原告的地。當初110年7月10日檳榔攤預定要搬走時，因需等水電，故有繼續使用原告的電幾天，但110年7月15日檳榔攤搬走時，被告藍嘉君就將鑰匙交，被告吳丁福未再使用如附圖所示編號B部分之倉庫了，原告並以鑰匙鎖上如附圖所示編號B部分倉庫。原告所稱看板其實是倉庫門上的貼紙，當初被告藍嘉君有問原告，是原告說不用清除。被告藍嘉君110 年7月15日搬離後，僅使用如附圖所示編號A部分，其後檳榔攤亦已於110年11月2日本案調解前之110年10月7日搬離。檳榔攤使用的桌子面積為1.02平方公尺(長1.7公尺×0.6公尺=1.02平方公尺)、冰箱面積為0.96平方公尺(長1.2公尺×0.8公尺=0.96平方公尺)等語置辯。並聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行聲請。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：原告為系爭房地之所有權人，原告與被告吳丁福於110年2月23日簽訂系爭租約，約定租期自110年3月12日至111年3月11日止，租金每月100,000元，並由被告吳麗珠擔任被告吳丁福之連帶保證人，其後原告與被告吳丁福合意於110年7月11日終止系爭租約。系爭租約存續期間，被告吳丁福將系爭房地分租於4個攤販，其中之一為被告藍嘉君所經營之檳榔攤；110年7月11日除了檳榔攤外，系爭房地暨騎樓已經清空，系爭房地鑰匙已交還原告，現在系爭房地騎樓部分亦已清空。檳榔攤使用的桌子面積為1.02平方公尺(長1.7公尺×0.6公尺=1.02平方公尺)、冰箱面積為0.96平方公尺(長1.2公尺×0.8公尺=0.96平方公尺)等事實，有系爭房地所有權狀、系爭租約、切結書、系爭房地現場照片、新北市政府違章建築拆除大隊通知書、土地租賃契約(被告吳丁福與被告藍嘉君間、被告藍嘉君與訴外人施淑華間)、檳榔攤搬遷前後照片、新北市新莊地政事務所複丈日期111年5月5日之土地複丈成果圖、被告吳丁福與被告藍嘉君對話紀錄、電費繳費憑證等件影本為證（見本院110年度重簡字第1937號卷【下稱重簡卷】第47頁至第57頁、第71頁至第87頁，本院卷第55頁至第63頁、第73頁至第75頁、第85頁至第94頁、第111頁至第117頁、第155頁至第158頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張被告吳丁福、吳麗珠違約，應連帶賠償原告違約金、律師費，及被告藍嘉君應給付原告相當於租金之不當得利，則為被告所否認，茲就本件爭點論述如下：㈠本件檳榔攤於110年7月15日搬離被告吳丁福轉租予被告藍嘉君之系爭房地騎樓位置： ⒈依系爭租約及切結書，被告吳丁福於110年7月11日應返還系爭房地(包含騎樓)予原告，又系爭租約終止後，被告吳丁福已將系爭房地之鑰匙交還原告，騎樓部分除檳榔攤尚未移除，其餘皆清空，為兩造所不爭執。雖原告主張騎樓上尚有雜物及柱子上釘有木板，然雜物部分，依系爭租約第17條約定視為廢棄物，任憑原告處理，就柱子上木板部分，被告吳丁福否認為其所裝釘，而原告未再舉證，是此部分尚難認被告吳丁福有回復原狀之責。是認，110年7月11日當日，被告吳丁福應僅剩檳榔攤部分未交還原告而已。 ⒉又依被告藍嘉君與施淑華間之土地租賃契約書內容，被告藍嘉君向施淑華承租新北市○○區○○路00號右側防火巷空地(下稱系爭防火巷)，租賃期間110年7月8日至111年7月7日(見本院卷第85頁)，並觀諸被告吳丁福、藍嘉君間對話紀錄，被告吳丁福於110年7月14日稱：「星期四倉庫水電要清楚了，星期五早上要還屋了，才能拿回押金。拜託」，被告藍嘉君則：「不用啦、你怎麼搬馬桶、拉門也還在裡面、到時候來弄好再搬就好、我有叫水電要趕讓你盡快交還」等語(見本院卷第156頁)，再參於111年7月11日言詞辯論期日，「被告吳麗珠：我在110年7月5日有結清電費到7月4日，後來原告說檳榔攤還有繼續用電，所以我在110年7月19日有再去結清到7月18日。」「(是否7月10日檳榔攤搬走時，還有繼續使用原告的電幾天？)被告藍嘉君：是。因為在等水電。」「(最後是何時交屋？)被告吳丁福：原本約定110年7月11日交屋，後來檳榔攤來不及找不到工，我有跟原告說延到110年7月16日，應該只要付5天的違約金；被告藍嘉君：當初確實因為找水電來不及，有口頭跟原告說會延幾天。」等語暨電費繳費憑證（見本院卷第151頁至第153頁、第157頁至第158頁），及110年7月15日檳榔攤搬至系爭防火巷之搬遷前後照片(見本院卷第93頁至第94頁)，將上開證據相互勾稽，足認被告吳丁福確有告知被告藍嘉君不再續租，被告藍嘉君因而於110年7月8日即向施淑華承租隔壁系爭防火巷位置，但因水電未處理好，而遲至110年7月15日始將檳榔攤自系爭房地騎樓搬遷至隔壁系爭防火巷之事實。 ⒊原告雖主張系爭防火巷經鑑界仍屬原告所有，然上開鑑界時間為110年7月22日，顯晚於系爭租約訂定時間，且被告吳丁福不租予被告藍嘉君後，被告藍嘉君轉向隔壁施淑華承租系爭防火巷，顯見被告吳丁福、被告藍嘉君均不認為系爭防火巷為原告出租予被告吳丁福之範圍，則被告藍嘉君占用系爭防火巷應非被告吳丁福所轉租而交付占有，自與被告吳丁福無關。 ⒋是認被告藍嘉君既已於110年7月15日搬離被告吳丁福所轉租範圍，即應認該日為被告吳丁福清空承租範圍及返還原告之日。㈡被告吳丁福應給付原告違約金、律師費、提前搬離之損害賠償，惟經抵銷後已無餘額： ⒈違約金部分： ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又違約金有損害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條規定，視為損害賠償性違約金(最高法院86年度臺上字第1620號判決意旨參照)。觀諸系爭租賃契約第6條約定「乙方(即被告吳丁福)於租期屆滿時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，應即日將租賃不動產誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還不動產，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」而被告吳丁福於租約110年7月11日終止後，至110年7月15日始將系爭房地全數遷讓交還原告，業如上述，故原告依系爭租約之約定，請求被告吳丁福給付違約金，自屬有據。 ⑵又核上開違約金之性質，係以系爭房地租金5倍計算之違約金，作為被告吳丁福於租期屆滿不遷讓交還系爭房地之賠償，且兩造於言詞辯論期日均表明並未就該違約金之性質予以定性，亦即兩造就該違約金之性質並未另有訂定，依前開說明，當屬損害賠償總額預定性之違約金，而非懲罰性違約金無疑。本院審酌被告吳丁福係因疫情考量而提前終止系爭租約，且110年7月11日系爭房地及騎樓部分除檳榔攤外，其餘已清空，檳榔攤僅占系爭房地騎樓約11.93平方公尺(計算式：土地複丈成果圖編號B部分9.95㎡＋桌子1.02㎡＋冰箱0.96㎡＝11. 93㎡)，被告吳丁福亦交還系爭房地鑰匙、結清檳榔攤用電、並於110年7月15日返還系爭房地，雖造成原告受有無法立即另為出租收益之損害，惟其受損害時間甚短，且檳榔攤僅占用騎樓，並非系爭房屋等情，另斟酌系爭房地之建築日期、位置、狀態、使用情形及一般租賃之客觀事實、社會經濟狀況、系爭租約之約定等情形，認原告請求違約金以租金5倍計算，實屬過高，應認以檳榔攤無權占用系爭房地面積及時間之相當於租金之不當得利計算為適當(詳如下述)，則原告得向被告吳丁福請求系爭租約終止之翌日即110年7月12日起至110年7月15日之違約金為103元(計算式詳如附表一)，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。 ⒉律師費部分： ⑴系爭租約第12條：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。查本件係因被告吳丁福違約租期屆滿未自動遷離系爭房地，致原告因此而受有損害，須提起本件訴訟，是原告自得依系爭租約第12條之約定，請求被告吳丁福給付律師費用。 ⑵惟查，系爭租約就被告吳丁福應負擔之律師費用數額並未加以約定，參酌民事訴訟法第77條之25、第466條之3之規定意旨，其律師之酬金應由法院按律師處理訴訟案件之繁簡程度及兩造勝敗之比例等酌定之，不得任由原告單方片面決定先行支出之律師酬金數額，即謂被告應如數賠償。是本件訴訟之律師費雖為150,000元，有原告提出律師費收據1紙為證（見重簡卷第59頁），然經本院審酌本件案情繁雜程度、兩造勝敗之比例，參以目前市場行情，認原告得請求被告賠償之第一審律師酬金以50,000元為適當，原告逾此部分之律師費請求，則屬無據。 ⒊提前搬遷之損害賠償部分：系爭租約第18條：「特約應受強制執行之事項：租賃期間内乙方若提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」查本件被告吳丁福提前終止系爭租約，已如前述，被告吳丁福、吳麗珠就此部分亦不爭執（見本院卷第150頁），則原告依上開系爭租約請求被告吳丁福給付提前搬遷之損害賠償100,000元，即屬有據。 ⒋主張抵銷部分： ⑴按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方20萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」（見重簡卷第51頁）。 ⑵經查，系爭租約已於110年7月11日因終止而租期屆滿，被告吳丁福亦於110年7月15日交還系爭房地，依前揭系爭租約第5條約定，原告仍應返還被告吳丁福押租金。又原告亦不否認押租金200,000元尚未返還被告吳丁福，而原告對被告吳丁福之違約金等債權，與被告吳丁福對原告之押租金債權，皆為金錢債務，且均已屆清償期，則被告吳丁福主張以其對於原告之押租金債權與原告之違約金等債權為抵銷抗辯，依前揭規定，自屬可採。又被告業已於本院111年7月11日言詞辯論期日當庭向原告為抵銷之意思表示，並已到達原告，有本院言詞辯論筆錄附卷可參（見本院卷第151頁），堪認被告吳丁福對原告之押租金債權已具抵銷適狀，並經被告吳丁福行使，是被告吳丁福以押租金金額與上開違約金等金額相互抵銷後【計算式：103＋50,000＋100,000－200,000＝(-49,89 7)】，原告已無餘額可再向被告吳丁福請求給付。 ⒌綜上，原告請求被告吳丁福給付違約金、律師費、提前搬遷損害賠償等費用共計150,103元，為有理由，惟上開債權經被告吳丁福行使抵銷後，原告已無可請求之餘額，是原告請求被告吳丁福給付違約金、律師費、提前搬遷損害賠償，尚難准許，應予駁回。另被告吳丁福既已清償原告所請求上開債務，則被告吳麗珠自無庸負連帶賠償責任，此部分亦應駁回，併予敘明。㈢被告藍嘉君之部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 ⒉經查，原告為系爭房地及系爭防火巷之所有權人，業如前述，又被告藍嘉君亦不否認檳榔攤占用系爭房地及系爭防火巷之事實，則原告主張被告藍嘉君無權占有系爭房地之騎樓及系爭防火巷，並請求相當於租金之不當得利，應屬有據。 ⒊110年7月12日至110年7月15日部分：原告主張被告藍嘉君以桌子(1.02平方公尺)、冰箱(0.96平方公尺)占用系爭房地騎樓，及占用如附圖編號B所示倉庫(9.95平方公尺)，為被告藍嘉君所不爭執，堪信為真。 ⒋110年7月15日以後： ⑴又原告雖主張被告藍嘉君於110年7月16日後占用如附圖所示編號A、B部分倉庫，及以桌子、冰箱占用系爭房地，並於111年2月7日始將檳榔攤遷走云云，並提出系爭房地現場照片為證，然原告既已將如附圖編號B所示倉庫上鎖，被告藍嘉君自無可能繼續使用如附圖所示編號B倉庫。 ⑵此外，依系爭房地現場照片，被告藍嘉君固將檳榔攤之貼紙貼於如附圖所示編號B部分的倉庫門上，惟尚難以此據認被告藍嘉君占用如附圖所示編號B部分之事實。 ⑶又原告並未舉證證明被告藍嘉君於111年2月7日前仍持續使用系爭防火巷，及使用附圖編號A部分之事實，而被告藍嘉君自認占用附圖編號A部分，及以冰箱、桌子占用系爭防火巷，並於110年10月7日搬離系爭防火巷（見本院卷第82頁）等節，則此部分僅能認定被告藍嘉君占用如附圖編號A部分及以冰箱、桌子占用系爭防火巷至110年10月7日止，原告主張被告藍嘉君自110年10月8日起至111年2月7日仍占用系爭防火巷云云，即屬無據。 ⑷是以，本件原告得向被告藍嘉君請求自110年7月12日起至110 年7月15日止占用11.93平方公尺【桌子(1.02平方公尺)、冰箱(0.96平方公尺)、附圖編號B所示倉庫(9.95平方公尺)】之相當於租金之不當得利，及自110年7月16日起至110年10 月7日止占用7.21平方公尺【桌子(1.02平方公尺)、冰箱(0.96平方公尺)、附圖編號A所示倉庫(5.23平方公尺)】之相當於租金之不當得利。 ⒌復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例參照）。查系爭房地位於新北市新莊區，屬於城市地方，自有上開規定之適用，且系爭房地位於幸福路及福壽街口，幸福路為三線雙向通車，福壽街為雙線雙向通車，房屋前有公車站牌，左前方為幸福捷運站，周遭一樓多為店面、便利商店，500公尺處有金融機構，位於福壽商圈，交通方便、生活機能良好等情，業經本院至現場履勘，且為兩造所不爭執，有本院現場履勘筆錄及現場照片在卷可佐（本院卷第107頁至第113頁）。是本院審酌土地坐落位置、周邊繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度、被告藍嘉君占用系爭房地、系爭防火巷之騎樓及倉庫狹長位置，應整體觀察以認定被告藍嘉君所受利益等情，因認被告藍嘉君無權占用系爭土地相當於租金之不當得利應以申報地價年息8%計算為適當。 ⒍次查，系爭土地於110年1月雖無申報地價，然按平均地權條例第16條有關土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價之規定，足認系爭土地於110年1月之申報地價為每平方公尺40,320元（計算式：50,400元×80％＝40,320元），有系爭土地公告地價與現值查詢表在卷可參（見本院卷第135頁至第136頁）。又本件被告藍嘉君於110 年7月12日至110年7月15日以桌子、冰箱占有系爭房地騎樓及附圖編號B部分；110年7月16日至110年10月7日以桌子、冰箱占有系爭防火巷及附圖編號A部分，依此計算被告於無權占有使用系爭土地期間，受有相當於租金之不當得利數額分別為103元、1,357元(計算式詳如附表二)。惟被告藍嘉君於110年7月12日至110年7月15日以桌子、冰箱無權占有系爭房地騎樓及附圖編號B部分，原告所受損害103元已由被告吳丁福給付違約金而得到填補，是原告就此部分已無損害，不得再向被告藍嘉君請求。故原告得向被告藍嘉君請求返還之不當得利數額為1,357元，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。四、綜上所述，原告本於系爭租約之請求權請求被告吳丁福給付違約金103元、律師費50,000元、提前搬離損害賠償100,000元，本屬有據，惟經被告吳丁福為抵銷後，原告已無可請求之餘額，是原告請求被告吳丁福、吳麗珠應自110年7月12日起至騰空返還系爭房地予原告之日止，按月連帶給付500,000元予原告；被告吳丁福、吳麗珠應連帶給付原告250,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。至原告依民法第179條規定，請求被告藍嘉君給付1,357元予原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，附此敘明；並依被告藍嘉君聲請酌定相當之擔保，宣告被告藍嘉君得預供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，因此判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　 5　　日民事第七庭法　官　謝宜雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　 5　　日書記官　劉德玉附表：一、被告吳丁福部分(110年7月12日至110年7月15日)：申報地價40,320元×占用面積11.93㎡(附圖編號B部分9.95㎡＋桌子1.02㎡＋冰箱0.96㎡＝11.93㎡)×8%×1/4(權利範圍)÷12月×4/ 31天＝103元(元以下四捨五入，下同)。二、被告藍嘉君部分(110年7月12日至110年10月7日)：㈠110年7月12日至110年7月15日：申報地價40,320元×占用面積11.93㎡(附圖編號B部分9.95㎡＋桌子1.02㎡＋冰箱0.96㎡＝11.93㎡)×8%×1/4(權利範圍)÷12月×4/ 31天＝103元。㈡110年7月16日至110年10月7日：申報地價40,320元×占用面積7.21㎡(附圖編號A部分5.23㎡＋桌子1.02㎡＋冰箱0.96㎡＝7.21㎡)×8%×1/4(權利範圍)÷12月×84/30 天＝1,357元。㈢總計：103元＋1,357元＝1,460元。

臺灣新北地方法院110年度訴字第2966號

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