臺灣新北地方法院民事判決

原告

張志豪

原告

張政威

原告

陳月嬌

共同訴訟代理人

林鳳秋律師

共同複代理人

吳佳勳

共同複代理人

姚逸琦

被告

洪月娥

訴訟代理人

吳孟勳律師

複代理人

王榆心律師

上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國112年4月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。查本件原告主張其於本院108年司執字第73195號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定訴外人胡麗華所有之坐落新北市○○區○○段○○○段00000○00000地號土地（下分稱178-2、178-8土地，合稱系爭土地），經被告聲明為系爭土地之承租人，就系爭土地享有優先承買權，為原告所否認，執行法院對於被告之優先承買權是否存在，並無實體審認權，應由有爭執之相對人另行訴請確認，則原告既爭執被告就系爭土地有優先承買權，且被告有無優先承買權會影響原告能否以應買人地位取得系爭土地之所有權，足見原告在私法上地位有因被告有無優先承買權不明確以致受侵害之危險，且該不安狀態能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，應有確認利益，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告為系爭執行事件拍賣系爭土地之應買人，被告於民國110年2月26日以民事執行聲明異議狀聲明異議，主張178-2土地於100年7月18日分割為178-2土地、178-8土地，而178-2在分割前即有新北市○○區○○00000號鐵皮屋（下稱系爭房屋）存在，被告藉此主張其對系爭土地有優先承買權，惟該聲明異議狀並未檢附相關證據佐證被告有優先承買權，亦未舉證證明系爭房屋坐落於系爭土地；且系爭房屋及新北市○○區○○00000號鐵皮屋（下稱52-16房屋）係由訴外人王吳素珠出資興建，並於89年間由訴外人王昭宇繼承取得系爭房屋及52-16房屋之事實上處分權，被告顯非系爭房屋之所有權人，且被告迄未提出與王吳素珠間之租賃契約，亦非系爭土地之承租人，對於系爭土地自無優先購買權存在；又即便系爭房屋確實坐落於系爭土地且有合法租賃關係存在，優先承買權亦應僅限於系爭房屋所需之基地範圍而不得無限擴張；另被告上開民事執行聲明異議狀並未聲明表明願「依同樣條件」購買178-2土地，且就179-8土地並未聲明行使優先承買權，應認被告未於法定期間內合法行使優先承買權，自不得優先承買系爭土地。爰依民事訴訟法第247條第1項、土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定提起本件訴訟等語，並聲明：確認被告就系爭執行事件，拍賣系爭土地之優先購買權不存在。

二、被告則以：系爭房屋及52-16房屋為相鄰之大型鐵皮屋，由王吳素珠出資興建於向訴外人胡麗華承租之178-2土地及新北市○○區○○段○○○段00000地號土地（下稱179-1土地），王吳素珠過世後則由王昭宇繼承該等房屋之事實上處分權，被告嗣於96年間向王昭宇購買179-1土地之所有權及系爭房屋、52-16房屋之事實上處分權，王昭宇並曾於99年間出具切結書證明已將系爭房屋及52-16房屋出售予被告，足見被告確為系爭房屋、52-16房屋之事實上處分權人；又系爭房屋係自52-16房屋分割，系爭房屋自設定房屋稅籍起納稅義務人皆為被告，不曾異動，可證被告確為系爭房屋之事實上處分權人；另被告自99年11月30日起繼受王昭宇與系爭土地所有人胡麗華之租賃契約，並有胡麗華出具之證明書及租金收據可佐，故被告除為系爭房屋、52-16房屋之事實上處分權人以外，亦為系爭土地之承租人，依照土地法第104條第1項規定，被告自得本於基地承租人之地位行使優先承買權；且被告於取得系爭房屋、52-16房屋之事實上處分權後，於106年間將系爭房屋出租予興立富實業有限公司（下稱興立富公司），於105年間將52-16房屋及系爭房屋之一部分一併出租予佑祥實業有限公司（下稱佑祥公司），均有租賃契約及相關支票、匯款等租金給付紀錄可證，益徵系爭房屋、52-16房屋均為被告所有；且本院曾核發執行命令（108年12月24日新北院賢108司執宇字第73195號），執行關於胡麗華對於佑祥公司、興立富公司之租金債權，經佑祥公司、興立公司以胡麗華並非出租人、被告才是出租人為由聲明異議，均足證系爭房屋為被告所有，被告本於土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項自有系爭土地之優先承買權等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告為系爭執行事件就系爭土地拍賣之應買人。嗣被告於110年2月26日以民事執行聲明異議狀聲明異議。

㈡178-2土地於100年7月18日分割為178-2土地、178-8土地，面積各為6894平方公尺、892平方公尺。

㈢系爭房屋與52-16房屋為相鄰之大型鐵皮屋，係由訴外人王吳素珠出資興建，並於89年間由王昭宇繼承取得系爭房屋及52-16房屋之事實上處分權。

㈣依照系爭執行事件查封筆錄記載，系爭房屋坐落分割後之178-2土地，由興立富、佑祥公司使用系爭房屋；至於178-8土地上並無建物存在。52-16房屋並非坐落於178-2、178-8地號土地。

四、本院之判斷：

㈠被告已依法於接受出賣通知後10日內以書面行使優先承買權：

⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，民法第426條之2第1項、第2項、土地法第104條第1項、第2項前段定有明文，是承租人行使上開條文所定之優先承買權，需於接受出賣通知後10日內以書面表示承買，始符合上開規定之權利行使要件，合先敘明。

⒉查，原告於109年7月31日針對系爭執行事件就系爭土地拍賣進行應買，經本院民事執行處於109年8月3日發函通知被告系爭土地業經應買人於109年7月31日以新臺幣5,600萬元應買（下稱109年8月3日函文），命被告於文到5日內向本院表示是否同意應買人依原訂拍賣條件應買系爭土地，逾期未表示則視為同意，該函於109年8月5日送達被告，被告遂於同年月10日以民事優先承買聲請狀主張其為系爭土地上建物（即系爭房屋）之所有人，亦為系爭土地之承租人，而依土地法第104條規定聲請優先承買，嗣本院民事執行處另於110年2月8日發函命被告於文到15日內聲明就178-2土地是否願依與拍定金額一樣之條件優先承買（下稱110年2月8日函文），該函於110年2月17日送達被告，經被告於110年2月26日以民事執行聲明異議狀表示本院僅通知178-2土地、尚未針對178-8土地進行通知，而被告對系爭土地均有優先承買權，請本院重發通知以便被告提出優先承買之主張等節，業經本院調取系爭執行事件之卷宗核閱屬實，並有109年8月3日函文、民事優先承買聲請狀、110年2月8日函文、民事執行聲明異議狀、本院送達證書等附卷可稽（見系爭執行事件影卷二之內容，本院卷一第17頁），足見本院民事執行處於109年8月3日函文業已載明應買人即原告之應買條件，應屬已將出賣條件以書面通知被告之情況，是被告於109年8月5日收到該函文後之10日內（即同年月10日）以前揭民事優先承買聲請狀主張優先承買，已符合民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項前段所定之權利行使條件，原告猶主張被告未於法定期間內合法行使優先承買權云云，殊非可採。

㈡被告為系爭房屋之事實上處分權人，且繼受王昭宇之地位成為系爭土地之承租人：

⒈按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，縱違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用；且該法條第1項所稱之基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指其承租人須以建築房屋為目的而承租該基地者，並未限於所租用建屋之土地，須屬建築用地，始足當之（最高法院109年度台上字第2855號判決意旨參照），而依上開判決意旨，於房屋屬未保存登記建物亦有適用土地法第104條第1項之餘地，且民法第426條之2第1項所定之優先承買權要件亦應同前解釋，是承租人依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項行使優先承買權，需以其為房屋受讓人（即所有人或事實上處分權人），且為基地之承租人作為要件，先予敘明。

⒉查依系爭執行事件查封筆錄記載，系爭房屋坐落分割後之178-2土地，由興立富、佑祥公司使用系爭房屋，至於178-8土地上並無建物存在，52-16房屋並非坐落於178-2、178-8地號土地乙節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣），並有影自系爭執行事件卷宗之查封筆錄（不動產）存卷可查（見本院卷一第205至211頁），足見系爭房屋確實坐落於系爭土地上。

⒊被告確為系爭房屋之事實上處分權人：

①按房屋未辦建物所有權第一次登記，須出資之原始建造人始能取得所有權，他人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照），而系爭房屋屬未保存登記建物，係由訴外人王吳素珠出資興建，於89年間由王昭宇繼承取得事實上處分權乙情，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈢，本院卷三第176頁），故本件被告是否取得系爭房屋之事實上處分權，即需視其有無從王昭宇處受讓該房屋而定。

②查，本件被告主張其於96年間向王昭宇購買系爭房屋之事實上處分權，並提出王昭宇於99年11月30日出具之切結書為證，該切結書僅記載王昭宇「將179-1土地上所搭建之鐵皮屋」出售予被告（見本院卷一第119頁），而未指明所移轉房屋之門牌號碼，固然無從逕此認定所移轉者即為系爭房屋，惟觀諸稅捐稽徵單位函覆之內容及系爭房屋自104年以降之房屋稅繳款單，可見系爭房屋自申報設立房屋稅籍時起（即103年起）之房屋納稅義務人均為被告（見本院卷一第153至157頁、第159至161頁），是被告主張其於99年間自王昭宇處受讓系爭房屋所有權，故繳納系爭房屋稅多年，並非無憑。

③佐以被告先後自105年7月1日、106年4月1日起將分別系爭房屋之一部分各出租予佑祥公司、興立富公司，並收到來自佑祥公司之租金轉讓匯款，以及收受興立富公司以開立支票之方式給付租金，該支票業經兌現、受款人即為被告等情，有被告與佑祥公司簽立之房屋租賃契約書、與興立富公司簽立之廠房租賃契約書、被告之安泰銀行存摺內頁影本、支票、合作金庫商業銀行世貿分行111年10月24日回函可參（見本院卷一第229至235頁、第237頁、第239至246頁、第247至249頁，卷三第83頁），且興立富公司於106至109年間之營利事業所得稅均將系爭房屋之租金支出列為營業費用，該租金支出之申報所得人皆為被告（見本院卷一第329至409頁之財政部臺北國稅局111年5月17日回函暨檢附之歷年申報資料），倘真如原告所述被告並無將系爭房屋出租予他人、上開租約係臨訟杜撰要屬不實，則被告要無可能於數年前即得以預知本件訴訟而請興立富公司逐年申報租金支出。再者，本院民事執行處前曾因另案於108年12月24日發函予佑祥公司、興立富公司禁止訴外人胡麗華收取其等之租金債權（見本院卷一第257頁），經興立富公司於108年12月21日函覆以「興立富公司沒有跟胡麗華承租」、佑祥公司於109年1月7日函覆以「因租約是和洪月娥（即被告）承租，所以和胡麗華並無債權債務存在，無從扣押等詞」（見本院卷一第259至261頁），益徵被告確已將系爭房屋出租予佑祥公司、興立富公司多年並依約收取租金，其主張係本於系爭房屋事實上處分權人之地位而出租系爭房屋等語，應堪信實。

④另依被告歷年之綜合所得稅結算申報資料，顯示被告自104年起均將52-16房屋之租金收入列為收入之一（見本院卷一第329至348頁、卷三第55至79頁之財政部臺北國稅局中正分局111年5月4日回函、財政部北區國稅局111年10月12日回函），可見被告除出租系爭房屋外，另也有出租52-16房屋之行為，則被告主張其於96年間向王昭宇購買179-1土地之所有權及系爭房屋、52-16房屋之事實上處分權，並由王昭宇出具上開切結書，似非無稽。是以，王昭宇於99年11月30日出具之切結書雖未指明96年間出售予被告之「179-1土地上所搭建之鐵皮屋」（見本院卷一第119頁）門牌號碼為何，惟本院綜合前情以觀，認王昭宇於96年間出售移轉予被告者確為系爭房屋無誤，被告因而本於事實上處分權人之地位將系爭房屋出租予他人，原告空言否認被告為系爭房屋之受讓人，難認可採。

⑤至原告雖提出胡麗華與興立富公司於106年4月6日針對系爭房屋簽署之廠房租賃契約書（見本院卷二第19至22頁），主張被告提出其與興立富公司之廠房租賃契約要屬不實云云，惟該廠房租賃契約書上未見有何胡麗華之親自簽名、用印，故該契約是否確為胡麗華與興立富公司所簽立，要非無疑，且被告對此陳稱當初被告係委託他人代為管理系爭房屋，因他人誤認系爭房屋亦屬系爭土地所有人胡麗華所有而誤擬租約草稿，於簽約後經被告發覺而與興立富公司重新簽訂正確之租約，衡情該陳述並無顯不合理之處；復根據興立富公司、佑祥公司於108、109年間函覆本院民事執行處之前揭內容（見本院卷一第259至261頁），亦已明示其等認知之系爭房屋出租人為被告、而非胡麗華，是被告上開所述，應堪可採，原告提出胡麗華與興立富公司之廠房租賃契約書，難為有利於原告之認定。

⒋被告為系爭土地之承租人：

①查，訴外人胡麗華、王昭宇前於90年間簽立土地租賃契約書，約定承租標的為178-2土地，面積約計7786平方公尺，租賃期間為80年12月1日至110年11月30日（見本院卷一第163至169頁之土地租賃契約書），嗣於100年7月18日而178-2土地分割為178-2土地、178-8土地，面積各為6894平方公尺、892平方公尺，合計即為7786平方公尺，土地之所有人為胡麗華乙節，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈡），並有新北市政府地籍重測結果通知書附卷可參（見本院卷一第195頁），足見胡麗華、王昭宇所簽立之土地租賃契約，租賃標的包括178-2土地、178-8土地，即為系爭土地之全部範圍；參以胡麗華所書立之證明書、收據已載明自99年11月30日起被告繼受王昭宇之承租人地位、改由被告給付租金予胡麗華（見本院卷一第169至171頁之證明書及收據），可知被告已繼受上開土地租賃契約之承租人地位，而為系爭土地全部範圍之承租人至明。

②至原告雖主張王昭宇於102年間本院另案民事執行程序中曾具狀表示其為系爭土地之承租人而主張優先承買權，並提出王昭宇之民事陳報狀為據（見本院卷二第23頁），然被告對此解釋係因於102年間知悉系爭土地將遭本院拍賣時請求王昭宇妥善處理，王昭宇為避免相關賠償責任，乃自行具狀陳報要行使優先承購權，衡諸常情，王昭宇因擔憂系爭土地拍賣後將使其出售予被告之系爭房屋喪失坐落於土地之正當權源，恐將對被告負有契約責任，因而主動具狀行使優先承購權以避免系爭土地拍賣後變為他人所有，難認顯與常情有違，且本院已根據前揭證據綜合判斷後，認定被告已繼受王昭宇之承租人地位而為系爭土地之承租人，則王昭宇為何於102年間於另案民事執行程序中為前揭主張，其可能之動機多端，無事證顯示並非被告所稱之上開原因所致，本件原告未提出其他具體證據舉證王昭宇於102年間為前揭主張確係因其仍為系爭土地之承租人所致，尚難僅憑王昭宇上開民事陳報狀之內容，遽認王昭宇仍為系爭土地之承租人，而為原告有利之認定，附此敘明。

⒌綜上，系爭房屋確實坐落於系爭土地之上，被告為系爭房屋之事實上處分權人，且繼受王昭宇之地位成為系爭土地之承租人，堪以認定。

㈢被告依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定主張優先承買權，為有理由：

⒈承租人依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項行使優先承買權，需以其為房屋受讓人（即所有人或事實上處分權人），且為基地之承租人作為要件，業如前述，本件被告為系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋坐落於系爭土地上，被告並已繼受王昭宇之承租人地位而為系爭土地之承租人，均經本院認定如前，則被告自得依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定行使優先承買權，其並已於接受出賣通知後10日內以書面行使優先承買權，則其權利之行使已然適法，自得依與應買人所出價格之相同條件進行購買，原告主張確認被告就系爭執行事件拍賣系爭土地之優先購買權不存在，難認有理。

⒉原告雖主張優先承買權僅限於系爭房屋所需之基地範圍而不得無限擴張云云，並引用最高法院106年度台上字第1622號判決內容為據。惟按民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定基地承租人優先承買權之規範目的，在使土地所有與土地使用合一，如基地承租人所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土地出賣時，倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先承買之範圍，固以約定承租之範圍為準，「如約定承租之範圍不明」，承租人所得優先承買之範圍，應以該房屋符合建築法規所需建築基地為準（最高法院106年度台上字第1622號判決意旨參照），可見該判決內容係以「出租人與承租人約定之承租範圍不明時」，作為以房屋所需建築基地之範圍作為優先承買範圍之要件，倘其等所約定之承租範圍明確，則優先承買之範圍當以約定承租之範圍為準，而無限縮至房屋所需建築基地範圍之必要。查本件被告係繼受王昭宇之承租人地位，而王昭宇與胡麗華所簽立之土地租賃契約書，係約定承租標的為分割前之178-2土地，面積計7786平方公尺，即為系爭土地之全部範圍（詳如前述），足見本件並無出租人與承租人約定承租範圍不明之情況，則被告所得行使之優先承買權範圍，自以其等所約定之承租範圍為準，亦即為系爭土地之全部範圍，原告此部分主張，難認可採。

五、從而，本件原告請求確認被告就系爭執行事件，拍賣系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，不予准許。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為與判決結果並無影響，爰不逐一論駁。

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。