111年度簡上字第316號｜民事：給付違約金｜裁判日期：111 年 11 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決 111年度簡上字第316號上訴人李品賢訴訟代理人陳俊廷律師被上訴人禾橋興業有限公司訴訟代理人黃士哲法定代理人葉姵岑上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國111年5月26日臺灣新北地方法院板橋簡易庭111年度板簡字第465號第一審判決提起上訴，經本院於111年11月9日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於命上訴人給付超過新台幣（下同）160,400元及自民國111年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。三、其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人（即原告）於原審起訴主張：上訴人原為新北市○○區○○路000巷00號4樓房屋及其土地（下稱系爭房地）之所有權人，並於民國110年5月6日與被上訴人簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託被上訴人居間銷售系爭房地，委託銷售期間自110年5月6日起至售出為止，委託銷售價格為928萬元。詎上訴人竟於111年1月11日以板橋新海郵局存證號碼000004號存證信函予被上訴人，片面表示解除系爭契約，復於委託期間內擅自將系爭房地出售予第三人，已違反系爭契約第11條第1項第1款之約定，應以出售總價6％計算違約金，上訴人即應給付被上訴人556, 800元（計算式：9,280,000×6%＝556,800）之違約金。為此，爰依系爭契約之法律關係，請求上訴人應給付違約金556,800元。並聲明：上訴人應給付被上訴人556,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、上訴人（即被告）於原審聲明：被上訴人之訴駁回，並答辯略以：上訴人於111年1月6日即寄發存證信函予被上訴人要求解除系爭契約，且存證信函內文提及函到7日內若被上訴人並未回應，則視為系爭契約終止，被上訴人於同年月13日收受該存證信函後皆無回音，因而系爭契約應於111年1月20日生終止效力；又經向消保官諮詢，認為系爭契約中第4條約定所記載「委託銷售期間自110年5月6日起至售出為止」之內容違反公平交易原則，因此系爭契約並不合理，應不成立等語。三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人556,800元，及其中185,600元自111年1月25日起，暨其中371,200元自111年4月29日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。並駁回其餘之訴（駁回部分業已確定）。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回。四、兩造於本院新增攻防理由：㈠上訴人部分略以： ⒈兩造於110年5月6日簽訂系爭契約，被上訴人為求節省作業時間，竟要求上訴人在契約審閱欄位倒填日期為110年5月3日，以使符合審閱期3日之規定。上訴人並非主張契約全部無效，而是系爭契約為定型化契約，因違反審閱期間之規定，故第11條第1項第1款應不構成系爭契約之內容。 ⒉本件兩造簽約後，被上訴人又改口系爭房屋可能有員工有興趣，希望改以較低價格直接出售。故兩造又簽署「委託銷售／出租契約內容變更同意書」（下稱系爭變更同意書），變更內容為「屋主實拿價770萬元，802萬含4％服務費」。然被上訴人計算本件違約金時，竟仍以原委託銷售價格928萬元計算6％作為違約金。 ⒊上訴人後來發現系爭契約的委託期限至系爭房屋售出時為止，實不合理，故於111年1月6日以Line簡訊（下稱系爭簡訊）通知被上訴人終止系爭契約，事後才以存證信函重申終止之意。是以系爭契約既經兩造終止，上訴人於111 年1月6日出售系爭房屋自無違約。 ⒋本件系爭契約約定之違約金過高。兩造在110年5月6日簽約後又簽系爭變更同意書，一日價差高達126萬元，可見被上訴人怠於協助上訴人合理訂價之義務。且被上訴人明知契約總價業已變更，卻於原審隱瞞此事，以原委託售價928萬元計算違約金，顯有惡意。再者，本件被上訴人工作付出程度，僅有尋找買方、安排代看等部分勞力，後續介紹買賣雙方、價格磋商、交易簽約、過戶、貸款、點交等工作都未為之，故以委託銷售總價6％計算違約金實屬過高，應予酌減。㈡被上訴人部分略以： ⒈111年1月6日有收到上訴人要終止系爭契約的Line簡訊，但當時上訴人已經自行將系爭房屋售出，仍屬違約。 ⒉系爭契約及系爭變更同意書的意思是，約定最高可賣到928 萬元，最低可賣到802萬元，如低於802萬元，屋主表示至少要實拿到770萬元之價金，方可售出。系爭變更同意書，是跟屋主商討後，在系爭契約當日簽訂。被上訴人當時有提供周遭時價登錄行情給上訴人參考。系爭契約也有當面跟上訴人講解，說明專銷委託書會有違約金，如果有私下販賣的話會有6%違約金。五、兩造不爭執之事實：㈠兩造於110年5月6日簽訂系爭契約。系爭契約就審閱權部分係記載「110年5月3日經委託人攜回審閱3日」。第4條委託銷售期間約定自110年5月6日起至售出為止。第11條第1項第1 款規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：委託期間内，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」㈡兩造於110年5月6日簽訂系爭變更同意書，變更內容略以：「屋主實拿價770萬元，802萬含4％服務費」。㈢上訴人於111年1月6日以Line簡訊通知被上訴人：「朋友剛剛看過合約了，她說你們的合約明顯有瑕疵，對我們完全不合理，我的房子現在不賣了，請你們停止銷售並且不能作任何廣告。」（顯示「已讀下午8：38」）㈣上訴人於111年1月6日將系爭房屋出售第三人耿銘（登記日期：111年3月2日）。六、本院就兩造之爭點認定如下：㈠系爭契約是否因違反審閱期間或委託銷售期間未定期，而使違約金之約定為無效？ ⒈按民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」。查系爭契約關於委託銷售期間約定「委託銷售期間自110年5月6日起至售出為止」，就委託銷售期間並未定期，且以系爭房地之售出與否作為系爭契約存續期間，有不當限制委託人即上訴人所有權能行使之情形，該部分約定依民法第247條之1第3 款規定，應為無效。上訴人仍得依民法第549條第1項規定，隨時終止委任契約。 ⒉系爭契約之審閱期間約定為三日，縱如上訴人所言有倒填日期至110年5月3日之情形存在，但就算依照兩造不爭執之簽約日期即110年5月6日來計算三日審閱期，至110年5 月9日止，上訴人亦已應審閱三日完畢。而本件上訴人遲至半年以後之111年1月6日才以簡訊表明系爭契約不合理等語，自無由再爭執被上訴人未給予其三日審閱期之瑕疵。 ⒊民法第247條之1規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，有該條各款情形之一者，其法律效果為「該部分約定無效」，並不影響其餘兩造間之約定條款效力，換言之，倘若當事人其餘契約條款並無民法第247條之1各款規定之顯失公平情形，契約當事人不得以其中一條款之顯失公平情形，主張全部契約無效。是以，系爭契約第4條委託銷售期間之約定固有不當限制上訴人權利行使而無效之情形，惟兩造間其餘約款包括委託銷售系爭房地、委託銷售價格、違約責任等，均係兩造基於自由意志下所簽署，兩造仍應依系爭契約約定條款履行契約。故上訴人以系爭契約委託銷售期間之約定顯示公平，三日審閱期倒填日期等，主張系爭契約關於違約金部分亦屬無效，並無所據，要難採認。㈡上訴人於本件有無違約情事發生？ ⒈上訴人主張其於111年1月6日已用簡訊向被上訴人合法終止系爭契約，故其後再出售系爭房屋，即無違約等語。被上訴人固不否認有收到上述簡訊，但仍認上訴人是在系爭契約終止前出售系爭房屋，仍屬違約。 ⒉本院查，本件上訴人提出之房屋買賣契約書之成立日期確為111年1月6日，惟依被上訴人提出不動產買賣契約書以觀（見本院卷第91-112頁），上訴人出售系爭房屋係委託僑馥建築經理股份有限公司為付款中間人，並有辦理履約保證，衡諸常情，上訴人應不可能在系爭簡訊發送至被上訴人知悉（111年1月6日下午8時38分）之時點後，於111 年1月6日結束前的三個多小時內，就完成履約保證及買賣契約之全部事務。是以，縱認上訴人發送系爭簡訊到達被上訴人時，系爭契約已經合法終止，上訴人仍係於系爭簡訊發送之前（即系爭契約仍存續之情形下），存在「委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」一事，堪予認定。 ⒊綜上以觀，本件上訴人於系爭契約之履行，確有違約之事實。㈢上訴人訴請上訴人給付違約金556,800元，有無理由，是否應予酌減？ ⒈本件上訴人有違約情事，既已認定如前，則被上訴人依系爭契約第11條第1項第1款約定，請求上訴人給付違約金，即屬有據。查院查，系爭契約第11條第1項第1款約定：「委託期間內，委託人如有下例情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金，並應全額一次付予受託人：委託期間內，委託人自行將房地產標的物出售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。」而本條所稱「委託銷售總價6％」，自應以兩造實際約定之委託價格為準。查本件兩造於110年5月6日已簽署系爭變更同意書，變更委託價格為「屋主實拿770萬元、802萬元含4％服務費」，則關於違約金之計算，自應以兩造最新約定之委託銷售總價802萬元為準。 ⒉被上訴人雖辯稱系爭變更同意書，是指最高可以賣928萬元、最低可以賣802萬元，如不足802萬元屋主要實拿770萬元，故仍應以委託銷售價格928萬元計算6％之違約金云云。本院認為，被上訴人前述所辯顯然與系爭契約及系爭變更同意書之文義不符，苟兩造之真意確為被上訴人所述情狀，被上訴人身為不動產仲介之專業經營者，自應將之詳細記載於契約文書之上，以為憑證，並避免日後糾紛。然被上訴人並未於相關文件上作上述記載，臨訟再辯稱前開契約文件之真意實係如何如何云云，顯難採信。 ⒊就違約金應否酌減一事，本院認定如下： ⑴上開違約金之約定，係為保護被上訴人身為不動產仲介業者，對仲介事務已經付出相當心力之後，卻遭客戶惡意毀約，為迴避支付仲介費用自行成交，所造成業者無法依約收取仲介費用之營利損失。查系爭契約如果順利完成，被上訴人得收取之仲介服務報酬為「實際成交價之4％」，此觀系爭契約第5條第1款之約定自明（見原審卷第15頁）。是以，本件被上訴人對於系爭房屋之仲介事務尚未完成後續簽約、貸款、過戶、點交等工作，卻能收取比完成工作所得報酬（4％）更高之違約金（6％），顯然不符比例，故此違約金部分自應酌減至房屋委託售價4％以下。 ⑵再者，上訴人主張被上訴人履行契約有諸多惡意及不當之行為，應再酌減違約金一事，為被上訴人所否認。本院認為：本件被上訴人身為不動產仲介業者，本應基於仲介業之專業倫理提供仲介服務，以誠實信用之原則締結契約、履行契約及處理契約糾紛。而觀諸被上訴人之行為，自締約時起即約定委託銷售未定期限之無效條款，於簽訂系爭契約之同一日，復簽訂系爭變更同意書，兩份文件委託銷售價格之差距達126萬元（928萬元-802萬元＝126萬元），差距幅度達13％以上。於本件糾紛發生後，被上訴人於原審竟隱匿兩造重要交易文件（即系爭變更同意書）未提出於法院，顯然亦欠誠信。綜上以觀，被上訴人請求之違約金仍有再予酌減之必要，爰再酌減二分之一，應以最新委託售價之2％計算。㈣綜上所述，本件被上訴人主張上訴人有違約情事，應依系爭契約給付違約金，係屬可信。而上訴人抗辯違約金計算有誤且應予酌減等情，亦屬可採。依前開認定，本件被上訴人得請求上訴人給付之違約金，應為兩造最新約定委託銷售價格802萬元之2％，即160,400元（8,020,000×2％＝160,400 ）。㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第229條第2項及第203條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付之違約金，係以支付金錢為標的，且無確定期限及約定利率，故被上訴人請求上訴人給付前述違約金，應自起訴狀繕本送達翌日即111年1月25日起，按週年利率5％計算之利息，併應准許。七、綜上所述，被上訴人本於系爭契約之法律關係，請求上訴人給付違約金160,400元，及自111年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　30　　日民事第六庭審判長法　官　許瑞東法　官　賴彥魁法　官　許映鈞以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　30　　日書記官　陳逸軒

臺灣新北地方法院111年度簡上字第316號

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