臺灣新北地方法院111年度訴字第2563號

• 裁判案由: 給付服務費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 112 年 03 月 30 日
• 當事人: 朝禾有限公司、李欣政、陳建廷

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2563號
原 告 朝禾有限公司

法定代理人 李欣政
訴訟代理人 鄭信煌律師
被 告 陳建廷
訴訟代理人 吳佳育律師
上列當事人間請求給付服務費事件，於民國112年2月9日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告欲出售其名下所有坐落在新北市林口區瑞平段1563、156
5、1566、1567、1568、1571、1572、1573、1577、1983、1985、1997地號等土地（下合稱系爭土地），遂委託原告負
責銷售，兩造於民國110年12月3日簽訂土地一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）。其後，原告盡力銷售，經原告所屬經紀人員、仲介努力下，覓得訴外人黃玉階願以新臺幣（下同）2250萬元承購，黃玉階並給付現金10萬元作為議價保證金；原告旋將上情通知被告，被告於111年8月23日同意出售，並在買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）上簽認同意。豈料，被告竟事後反悔拒不履約，屢經原告催告仍置若罔聞。
㈡系爭委託銷售契約第8條第1項後段已約明「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」，又同條項前段亦約定買賣成交者，受託人得向委託人收取實際成交價4％之服務報酬。被告既已在系爭
議價委託書上簽認同意，依前開約定，視為買賣成交，原告自得向被告請求服務報酬90萬元（計算式：2250萬元×4％＝90
萬元）。
㈢聲明：被告應給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣
告假執行。
二、被告辯稱：
㈠系爭委託銷售契約第8條第1項後段有關不動產買賣交易必要之點（如付款時間方法），縱未經意思表示合致，買賣視為成交之約定，違反民法第153條第2項規定；且系爭委託銷售契約為定型化契約條款，因該條款排除民法第153條規定，
且使契約主要權利義務受限制，致契約之目的難以達成，依消費者保護法第12條規定，顯屬無效。
㈡原告所屬營業員即訴外人吳美華於111年8月向被告表示尋得有意願承購之買方，卻未告知被告該買方要求至簽約5個月
後才支付第二期款，該要求顯與一般買方付款期間不同，致被告陷於錯誤而於111年8月22日出具委託銷售內容變更同意書（下稱系爭變更同意書），同意系爭土地以總價2250萬元售出，次日買方同意上開售價並出具系爭議價委託書，被告再在其上簽認。被告若一開始就知悉買方尚須耗費一段時間調度資金才能付款，付款能力令人質疑，被告絕不會同意出售，是以被告簽訂系爭變更同意書並簽認系爭議價委託書，均係出於錯誤之意思表示。被告已於111年8月31日以原告未據實告知買方付款異於常態之付款期程，使被告誤信而為意思表示為由，表示不予履約，即撤銷系爭變更同意書及系爭議價委託書。倘本院認被告111年8月31日所為非撤銷上開意思表示，則再以111年11月28日民事答辯狀㈠為撤銷之表示。
系爭變更同意書及系爭議價委託書既經被告撤銷，自始即不存在，被告亦無給付服務報酬之義務。
㈢再退步言，系爭議價委託書所載付款條件為「另議」、簽約時間空白、移轉登記時間亦無記載，足見系爭議價委託書之性質僅為預約。又系爭土地之買賣係因原告未先據實告知被告買方有資金調度需求，被告須延遲5個月才能支付第二期
款項，造成被告對買方支付能力之懷疑與不信任，以致於買賣契約無法成立。亦即，本約無法成立係因原告不誠信之行為所致，屬不可歸責於被告之事由，被告無須就不履行預約負擔責任，且原告亦未證明其損害，自不得向被告求償。
㈣退萬步言，縱認原告得請求服務報酬，因系爭土地之買賣契約最終並未成立，服務並未完整，原告請求即屬過高，懇請本院予以酌減。
㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願以現金或定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告所媒合之系爭土地買賣，僅成立預約，本約尚未成立：⒈按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。惟不動產之買賣，與動產之買賣不同，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定將其他交易上之重要事項列為必要之點，衡諸契約自由原則，尚非法所不許。又買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。另買賣標的物與價金之約定，固非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約，自有再為審究之必要，即應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。
⒉審諸系爭議價委託書僅記載買賣標的為系爭土地、總價額為2250萬元、增值稅及交屋前一切稅費與代書費用由賣方即被告負擔、契稅由買方即黃玉階負擔，關於付款條件（即總價款10％之第一期款/簽約款、總價款10％之第二期款/
用印款、總價款10％之第三期款/完稅款、總價款70％之第
四期款/交屋款）則記載「另議」、預訂簽約日期地點留
白未記載（見本院卷第33頁）；加之黃玉階於交付議價保證金10萬元後，仍透過原告與被告就付款期限乙節進行磋商，並期取得被告同意再擇期簽訂不動產買賣契約書（見本院卷第215至223頁，整理如附表所示）；再考量系爭土地之本件買賣總價款高達2250萬元，且付款期限涉及買方支付能力、賣方預期取得價款之資金運用，足以影響買賣意願。稽上各情參互以觀，應可認黃玉階出具系爭議價委託書、被告在系爭議價委託書上簽認同意，均係欲就系爭土地買賣之付款期限另行磋商達成共識後，始擇期簽訂不動產買賣契約書。亦即，原告所媒合、黃玉階與被告所成立者，僅屬系爭土地之買賣預約，就付款期限、簽約日期地點等節，猶待黃玉階與被告協商合意後再成立買賣本約。
⒊又黃玉階與被告既因系爭土地買賣之付款期限、簽約日期地點等節存有歧見，最終未簽訂不動產買賣契約書，則系爭土地之買賣本約尚未成立，自不待言。
⒋被告雖辯稱如一開始就知悉黃玉階耗費一段時間調度資金才能付款，絕不會同意出售系爭土地，故其簽認系爭議價委託書係出於錯誤之意思表示，依民法第88條、第89條規定撤銷其同意系爭議價委託書之意思表示等語（至被告另辯稱亦依民法第88條、第89條規定撤銷系爭變更同意書之意思表示乙節，因與本院判斷無涉，於茲不贅）。惟被告在系爭議價委託書上簽認之意，係與黃玉階成立系爭土地之買賣預約，另待與黃玉階協商合意買賣之付款期限、簽約日期地點等節後，再成立買賣本約，業經本院認定如前，則被告簽認系爭議價委託書之意思表示，內容、表示、傳達並無錯誤；至買賣價款之付款期限，則經黃玉階與被告合意另行磋商議定，是就黃玉階支付能力之評估，於成立買賣預約階段，非屬重要動機。是以，被告尚不能以意思表示錯誤，撤銷系爭議價委託書，併予敘明。
㈡系爭委託銷售契約第8條第1項關於視為買賣成交得請求服務報酬之約定，依消費者保護法第12條第1項規定為無效：
⒈兩造簽訂系爭委託銷售契約，約定由原告為被告銷售系爭土地，倘系爭土地經原告媒合、仲介售出，被告應給付原告服務報酬；另系爭委託銷售契約條款，乃係原告為與不特定多數委託人訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，此觀系爭委託銷售契約暨歷次變更同意書甚明（見本院卷第19至31頁），復為兩造所不爭執，則兩造間就系爭委託銷售契約係屬消費關係，且系爭委託銷售契約第8條第1項後段「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」之約定，屬定型化契約條款，應依消費者保護法相關規定予以規範，當無疑義。
⒉按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不
予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條定有明文。另定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之；定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：當事人間之給付與對待給付顯不相當者。消費者應
負擔非其所能控制之危險者。消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。其他顯有不利於消費者之情形者，消費者保護法施行細則第13條、第14條亦有明定。經查：
⑴細繹系爭委託銷售契約第8條第1項後段有關委託人簽認買方之議價委託書或要約書視為買賣成交之約定，制訂目的無非在於避免受託人所投入之勞力、費用、時間等成本，因委託人於簽認議價委託書或要約書後恣意反悔而付諸流水所設，固有其目的正當性。
⑵然依系爭委託銷售契約有關「委託銷售」、「服務報酬」、「委託銷售期間」、「買賣契約之簽訂及產權移轉」等約定文字觀之，系爭委託銷售契約核有居間契約性質，且目的在於委託人透過受託人報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售標的物。而居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文，是以系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定，排除契約成立始得請求報酬之居間法律規定，概令委託人於簽認議價委託書後即應給付等同買賣成交之服務報酬，形同受託人無須再盡其善良管理人義務協助委託人取得較有利買賣條件，已與民法居間章節謀求委託人利益之立法意旨顯相矛盾，且難以達成系爭委託銷售契約之目的。
⑶再者，買賣當事人間就買賣標的物、價金或其他事項之範圍本可先訂立預約，以為將來訂立本約之張本；縱預約與本約之內容未盡相同，或最終因不可歸責一方之事由而未訂立本約，均為法之所許（倘因可歸責一方之事由而未訂立本約，則屬他方得否依債務不履行之法律關係主張權利）。稽之系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定，未區分買方出具、委託人簽認之議價委託書，性質及法律效果為何，以致於如本件情形即：黃玉階與被告僅成立買賣預約，嗣後因雙方就付款期限、簽約日期地點等節未達合意之不可歸責一方事由，而未訂立買賣本約，依該約定被告竟仍須給付原告等同買賣成交之服務報酬，可見系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定僅單純有利於受託人一方，亦有違平等互惠原則。
⑷系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定，既有與民法居間契約之立法意旨顯相矛盾、使系爭委託銷售契約目的難以達成、違反平等互惠原則等顯失公平之情形，依消費者保護法第12條第1項規定，應屬無效。
㈢綜上所述，系爭委託銷售契約第8條第1項後段約定既屬無效，原告自無從依該約定請求被告給付服務報酬。從而，原告請求被告應給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回
。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　30　　日民事第二庭 法　官　楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　30　　日書記官　廖宇軒

附表 原告所屬經紀人員（下以原告稱之） 　　陳先生你好，買方因為資金的調度，所以今天來公司先下了3,000,000的現金支票，加原先的100,000元，總共310萬元整，但簽約日期我還在跟他協調，我想請問陳先生，你最底線如果壓在今年的12月31號以前，你能接受嗎，假如在今年的12月31號以前買方沒有買，我們直接沒收3,100,000元，這樣你能接受嗎，我要有確定，我才能跟買方談。 被告（即對話截圖中之Steve Chen） 　　太久了。 　　為什麼他要這麼久簽約？ 原告 　　陳先生你好，買方很清楚的告知，因為金額是2000多萬，他要很有把握，因為有些資金是從外面調度出來的，所以他才會希望說人家在今年的年底以前要簽約，假如他今年的年底沒有簽成，我們就可以沒收3,100,000。 被告 　　他說是年底前簽約嗎？ 原告 　　你等我一下我上去再溝通一下馬上告訴你 　　剛剛跟買方做最後的確認，可以先簽約，3,100,000做簽約用印款，錢會直接存到履保帳戶，這是最保險的，只是剩下的款項我們必須壓在112年1月15號以前，匯2期款項，請代書慢慢辦，這樣你能接受嗎，這是最保險的方法，這樣我們就直接約簽約的時間了。起碼先簽下來了 被告 　　剩下的款項分兩期嗎？ 原告 　　假如他的資金先到位，我們二期款項也會提早進來，壓這個日期，是確保賣方這邊 　　兩期三期都沒有關係，最後都是由代書在把關，只是後面的款項一定要在112年1月15號進來，沈現在將了解 被告 　　如果明年1月15號前，資金沒進來呢？ 原告 　　直接沒收 　　星期六早上10：30簽約 被告 　　1月15號是所以的尾款都要進履保對吧？ 原告 　　只有2款先進去，剩下的等禮拜六早上10：30簽約的時候，代書會壓好時間 被告 　　到底買方的資金是差多少？ 原告 　　原則上壓在明年的1月15號以前，對買方來講比較保險，他資金就不會有任何問題，但是他也提到了假如錢進來的早，他也會提早辦理二期款項，所以陳先生不用擔心 被告 　　你是說1/15是二期款而以喔？ 原告 　　是的，後續跑流程就很快了 　　要等禮拜六簽約的時候代書會跟他溝通是分三期款還是四期款 被告 　　二期款是多少？不會只有100萬吧？那要等到什麼時候？ 原告 　　正常來講二期款項，總價的10％，剩下的尾款就是補所有的差額，陳先生你放心，禮拜六先簽約，到時候代書會壓好日期，我會請你的大姨子馬上傳給你，這樣你了解嗎 被告 　　我非常擔心 　　根本不知道什麼時候錢能到位 　　會不會拖個2-3年，錢還沒進來。 　　還有他的現金票也不知道能不能兌現。 原告 　　陳先生你誤會了，他壓2期款的意思是，剩下的錢已經都沒有問題了，土地的買賣，雙方都沒有貸款，有的時候只需要2期款，或三期款 　　錢到位，代書才能夠辦過戶，所以陳先生你不用擔心，我們一樣是請之前的李代書辦理 被告 　　二期款是多少？這個很重要 　　如果只有50萬？怎麼辦 原告 　　1630萬 　　最後一期款是310萬 　　所以陳先生你不用擔心，簽約的時候我們都會把這些金額寫上去 被告 　　如果二期款只有200萬？到時候怎麼處理？ 原告 　　等於禮拜六簽約用印是310萬元整，明年112年1月15號以前付第二期款是1630萬元整，剩下的尾款就是310萬元整，這樣你了解了嗎 　　代書會請他寫本票，這點你不用擔心 被告 　　我了解啦，只是擔心萬一他錢籌不出來 （以下略）