臺灣新北地方法院111年度訴字第531號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 111 年 07 月 05 日
• 當事人: 騰岳允成有限公司、陳寬裕、陳治權、洪文化

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第531號
原 告 騰岳允成有限公司

法 定 代 理 人 陳寬裕
原 告 陳治權

共同訴訟代理人 張育銜律師
複 代 理 人 劉添錫律師
被 告 洪文化

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國111年6月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號一樓房屋騰空並遷讓
返還與原告；並應自中華民國一百一十年五月十五日起至遷讓返還上開房屋之日為止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟陸佰零捌元，依原告騰岳允成有限公司三百分之二零四、原告陳治權三百分之九十六之比例由原告分別受領之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段000號1樓房屋
騰空遷讓返還予原告。㈠被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）25,768元，並按附表所示權利範圍比例分配之。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）事實概要：緣門牌號碼新北市○○區○○路○段000號1樓」建
物（下稱系爭房屋），原係訴外人林明賢與訴外人林佳臻、林純安所共有，而林明賢曾於108年11月26日就其應有
部分與訴外人蔡慶勇簽立土地及建築改良物信託契約書（原證一），雙方約定受託人得逕為出售，原告等遂於109
年3月26日與受託人蔡慶勇簽立不動產買賣契約書進而取
得林明賢之應有部分（原證二）。嗣後，訴外人林佳臻及林純安將其二人之應有部分出售予原告等，原告等與林佳臻、林純安遂於110年3月12日簽立買賣契約書並於110年3月22日登記完畢（原證四）。原告於110年4月間查看系爭房屋時，竟發現系爭房屋內現有不明人士占用中，且該等不明人士稱，被告與屋主簽有租賃契約，其僅係被告允許為租賃物使用、收益之第三人，有相干疑問應詢問被告，而被告方提出附件一之系爭租約。惟，就系爭租約之內容以觀，租期係自109年3月10日起至115年2月9日止，然林
明賢早已於108年11月26日與訴外人蔡慶勇簽立土地及建
築改良物信託契約書，將其持分受託予蔡慶勇逕為處分，故林明賢所為顯已違反其與蔡慶勇間之信託契約，且系爭租約亦逾五年而無所有權讓與不破租賃之適用。
（二）被告抗辯以其與訴外人林明賢所簽之另有委託辦理危老都更重建，故雙方不僅有租賃關係還有合作關係故無庸辦理公證……云云。惟，被告所抗辯者均係基於其與訴外人林明
賢間之債權債務關係，實與原告無涉，若被告就此部分有所爭執應向訴外人林明賢請求，而非執此作為答辯之內容。
（三）又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或
未定期限者，不適用之，此觀民法第425條之規定自明。
系爭租約之租期顯已逾5年亦未經公證，故依上開規定，
自無所有權讓與不破租賃原則之適用，是原告並不當然繼受被告與原所有權人間之租賃關係。
（四）次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，此觀第767條第1項之規定自明。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，無正當權而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第2950號判決意旨參照）。如上述，既被告所持之系爭租約租期顯逾5年亦未經公證，自無所有權讓與不破
租賃原則之適用。準此，被告等占有使用系爭房屋，自無足可對抗原告之法律上正當權源，且屬無權占有系爭房屋之情。
（五）再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文；又無權占有他人房屋，可能獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。本案系爭房屋為一樓，可作為店面營業使用，依系爭房屋座落位置鄰近店面出租資訊之月租價格並估算平均後（同附件二、附件三），系爭房屋每月應得收取25,768元之租金（系爭房屋總面積為72.09平方公尺，換算坪數約為21.8坪（計算式：72.09x0.3025≒21.8坪）。計算式如下：
1、依附件二之出租資訊觀之，60坪之租金為每月65,000元，換算後平均1坪約為1,083元（計算式:65,000÷60=1,083）。依附件三之出租資訊觀之，25坪之租金為每月32,000元，換算後平均1坪為1,280元（計算式:32,000÷25=1,280）。
2、承上，依系爭房屋座落位置鄰近店面出租資訊平均計算後，平均1坪之出租金額約為1,182元（計算式：(1,083+1,280)÷2=1,182元），乘以系爭房屋之坪數後，系爭房屋之
月租金額約為每月25,768元（1,182元x21.8坪≒25,768元）。
3、又，被告於上次庭期於鈞院詢問：「關於原告請求使用費的部分，被告有何答辯？」時，被告亦無意見，僅表示「那時候是林（指訴外人林明賢）租給我的，我也繳了一些稅金及工程費，他們後面兩年多才來跟我說，我也不曉得要給他什麼錢，我只是在等危老都更，我有付錢給林。」足認原告請求不當得利之金額應屬合理。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告訴請被告遷讓系爭房屋，顯已構成民法第148條第2項之誠信原則：
1、按民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。次按最高法院102年度台上字第1766號民事判決要旨：「按行使權利，應依誠實及信用方法
。權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，應認其權利失效，不得行使。」等語。再按最高法院96年度台上字第1526號民事判決揭示：「按民法第一百四十八條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利履行義務，應依誠實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本内涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院四十八年台上字第一○六五號判例及司法院釋字第三四九號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之。查如附圖所示A部分，為第
一八八五建號二樓加強磚造別墅，上訴人與林來益間就系爭土地有使用借貸關係，兩造為兄弟，被上訴人為前案訴訟繫屬中自其父林來益受讓系爭土地之人，既為原審依前案訴訟所合法確定之事實，且有測量鑑定圖可憑。倘被上訴人受讓系爭土地時，知悉上訴人與其父林來益有使用借貸特約之存在，依上說明，則能否謂其行使該土地所有權之物上請求權，與誠信原則無違，已滋疑問。且被上訴人就上訴人所有之第一八八五建號二樓別墅請求拆屋還地，原審未就其因權利行使所能取得之利益，與上訴人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，逕以被上訴人如經請求交還土地，得合併處分利用該三筆土地利益頗鉅，其行使物上請求權乃權利之正當行使等由，遽為上訴人不利之論斷，亦有可議。」等語。
2、原告於109年3月26日與蔡慶勇簽立不動產買賣契約書而取得林明賢之應有部分，嗣於110年3月12日再向訴外人林佳臻、林純安購買其2人之應有部分，並於110年3月22日完
成登記，其辯稱於110年4月查看系爭房屋時，始發現遭被告占用云云。衡諸社會常情及交易習慣，吾人如有購屋需求，必當會在簽約前多次前往查看屋況，簽約後亦會再次檢視屋況，以維自身權益。然原告自最初購買系爭房屋時起被告即已因承租該屋而占有使用中（租約係自109年3月10日起始），其未及時察看屋況，竟遲至2年多才去查看
房屋並稱遭被告占用，此與一般社會常態及交易習慣顯然有違，原告罔顧自身權益長達2年期間未曾檢查系爭房屋
現況，渠等對於該屋為第三人占有使用（或可能遭第三人占用）一事，實難諉為不知。是以，依一般社會通念，應堪認定原告於購入系爭房屋後，已於相當期間內不行使其基於所有人對於該屋之使用收益及排出他人占用等權利，足以使被告正當信賴原告已不欲其履行義務，自應對被告加以保護。
3、準此，原告訴請被告遷讓系爭房屋，有悖民法第148條第2項之誠信原則，應認其權利失效、不得行使。又原告既已長期不行使其對於該屋之使用收益及排出他人占用之權，除不得訴請被告搬遷外，亦不得向被告請求相當於租金之不當得利，自不待言。
（二）聲請調查證據：請求傳喚證人林順益、許傳恩。待證事實：原告自購買系爭房屋後，2年來未曾至現場查看屋況。
調查必要性：證人林順益於109、110年間曾居住於系爭房屋，其未曾見聞原告來訪查看屋況，此等事實攸關原告是否應受民法第184條第2項「誠信原則」（權利失效原則）之拘束，實有傳喚該名證人到庭作證之必要。
（三）姑不論原告得否向被告請求相當於租金之不當得利，其請求被告按月給付25,768元之數額，顯屬過高，應予酌減：1、按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，系爭房屋所占板橋區江子翠段新埔小段3-6地號土地，於109年1月申報地價為46,079.2元/m²，系爭房屋面積72.09m²，原告2人應有部分共1/4（原告陳治權部分8/100、原告騰岳允成公司部分17/100）、系爭房屋現值為277,733元
，故依據前開土地法規定，系爭房地按月租金應以9,235
元為限（計算式：(46,079.2x72.09x1/4+277,733)x10%÷12=9,235元(元以下四捨五入)），故金額應酌減至按月9,235元以下為妥。
2、退步言之，如鈞院認上開金額過低，則另可參酌被告向林明賢承租時，每月租金為15,000元（被證1）亦得作為酌
減金額之依據。
貳、得心證之理由：
一、原告主張其於109年3月26日、110年3月12日分別與門牌號碼「新北市○○區○○路○段000號1樓」房屋（下稱系爭房屋）之
原所有權人訴外人林明賢之信託受託人蔡慶勇、訴外人林佳臻、林純安簽定買賣契約，由原告分別向上開三名原所有權人買受其各自之應有部分，並已經於110年3月12日辦理移轉登記完畢，現在前揭房屋為原告二人共有等語，並提出買賣契約書、和解筆錄、所有權狀、建物登記謄本、土地登記謄本等影本為證據（見本院板橋簡易庭110年度板簡字第1252
號卷第25至61頁，以下簡稱板簡卷），且為被告所不爭執，則原告此部分主張自堪信為真實。又依照上開土地登記謄本、建物登記謄本影本所載，前揭房屋為坐落新北市○○區○○○
段○○○段0000○號建物，為全棟四層加強磚造房屋之第一層，
面積72.09平方公尺，原告騰岳允成有限公司之權利比例300分之204、原告陳治權之權利比例300分之96，該房屋所坐落之基地為新北市○○區○○○段○○○段0○0地號土地，原告騰岳允
成有限公司之權利比例100分之17、原告陳治權之權利比例100分之8等事實，亦堪以認定。
二、原告又主張被告無權占有系爭房屋，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告等語；但為被告所否認，並以其與系爭房屋原所有權人林明賢簽定租賃契約等語資為抗辯。經查：
（一）被告抗辯其與系爭房屋原所有權人林明賢於109年3月10日就系爭房屋簽定租賃契約，租賃期間自109年3月10日起至115年3月9日止共6年，此有兩造俱不爭執其真正之租賃契約書影本在卷可參（見板簡卷第73至85頁，另見本院卷附被告答辯狀證1）。然查，林明賢前於108年11月26日將系爭房屋所有權應有部分12分之10及所坐落基地持分信託予受託人蔡慶勇，信託目的為「由受託人管理、處分信託財產，將管理、處分信託財產之利益，分配予受益人」，此有信託契約書影本在卷可參（見板簡卷第21至23頁），受託人蔡慶勇乃得於109年3月26日將受託管理、處分之財產即上開房屋及土地持分出賣予本件原告騰岳允成有限公司之負責人陳寬裕及原告陳治權2人，其中買方之一陳寬裕
並指定登記名義為本件原告騰岳允成有限公司，此有不動產買賣契約書影本在卷可參（見板簡卷第25至27頁），足見系爭房屋之原共有人之一林明賢於當時確有將系爭房屋處分之意圖。又查，依前揭由被告與林明賢所簽定之租賃契約書係由該二人所簽定，除援用坊間印就之契約書內容外，並以手寫加入「第二十三條：危老都更委託承租人全權處理租金補貼、搬遷費各1/2分配。產權分配部分再議
。」等字樣，參照被告於111年4月12日言詞辯論期日當庭陳稱：「那時候是林租給我的，我也繳了一些稅金及工程費，他們後面兩年多才來跟我說，我也不曉得要給他什麼錢，我只是在等危老都更，我有付錢給林。」、「原告說我只有繳一個月，其實不只，租金都從我的工程裡面扣。」等語，可見林明賢與本件被告所簽定之前揭房屋租賃契約內容並單純之租賃契約，而林明賢委託被告處理系爭房屋進行危險老舊建物都市更新事務，方有前揭關於租金補貼、搬遷費如何分配，並約定日後再協議分配產權，且有被告為林明賢支出工程費等為林明賢處理事務之行為，顯見前揭系爭房屋之原共有人之一林明賢與被告間所成立之契約關係雖於表面上為房屋租賃契約，實際上應為由林明賢委任本件被告處理建物都更事務之契約關係，否則承租人何有為出租人支出工程費用，及要求分得房地所有權人可獲得之補貼、補償費用之理由，則被告抗辯以其與系爭房屋之原共有人之一林明賢間就系爭房屋有簽定租賃契約一節，尚非無疑。
（二）按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條第1項及第2項分別定有明文。本件被告與林明賢所簽定之前揭租
賃契約是否為真實租賃關係，抑或隱藏其他法律行為，而是否真正不無可疑已如前述，且其所簽定之房屋租賃契約書上所約定之租期為6年，該不動產租賃契約並未經公證
，現在系爭房屋之所有權業已移轉予本件原告，依前揭民法第425條第2項規定，並不適用同條第1項規定，則被告
與林明賢間所簽定之前揭租賃契約書縱使存在，亦對於受讓人即本件原告不具拘束力，被告自不得執該租賃契約用以對抗系爭房屋之現在所有權人即本件原告。又與被告簽定前揭租賃契約之林明賢僅為系爭房屋之原共有人之一，雖其原來擁有系爭房屋權利比例為12分之10，但仍有12分之2之權利屬於訴外人林純安、林佳臻等二人，但被告並
未向林純安、林佳臻承租系爭房屋，而原告亦受讓系爭房屋之原共有人之林純安、林佳臻對於系爭房屋之權利共12分之2，就此部分而言，本無前揭民法第425條第1項規定
之適用，被告亦不得執該租賃契約用以對抗系爭房屋之現在所有權人即本件原告。至於被告與系爭房屋之原共有人之一林明賢所簽定之租賃契約既然不得對抗受讓系爭房屋及土地之原告，則被告聲請訊問見證租賃契約簽定過程之證人許傳恩，即無必要，被告該部分證據方法應予駁回，併此敘明。被告此部分抗辯乃非可採。
（三）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文。原告主張其為系爭房屋之所有權人，請求占有該房屋之被告遷讓返還房屋，乃屬所有權之正當行使，且原告與被告間並無其他關係足以認為係違反誠實信用原則及權利濫用之事實，被告抗辯原告於買受系爭房屋前後均未曾前往現場察看等語，以原告於109年3月取得系爭房屋部分權利，又於當年10月間提起訴訟請求其他原共有人分割共有物，於110年1月11日成立訴訟上和解（見板簡卷第29至31頁附本院110年1月11日109年度訴字第3021號和解筆錄影
本），110年3月間取得系爭房屋全部所有權，又於110年5月5日提起本件訴訟請求被告遷讓返還房屋，核其經過歷
程並無特別延宕之情形，亦無其他行為足以使被告誤認原告允其使用系爭房屋之情事，被告自認有使用系爭房屋之權乃因訴外人林明賢之行為前後不一所致，不應歸咎於原告，故被告此部分抗辯乃非可採。故原告聲請訊問證人林順益，即無必要，被告該部分證據方法應予駁回，併此敘明。
（四）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「以無權占有為
原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件系爭土地為上訴人所有，有土地登記簿謄本及所有權影本在卷可稽，並為兩造所不爭執，則被上訴人自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責，上訴人無須舉證證明其為無權占有。乃原審竟謂上訴人對被上訴人以無權占有訴請返還土地，未據舉證云云，其舉證責任之分配顯有違誤。」（最高法院85年度台上字第1120號民事判決要旨參照）。本件被告與系爭房屋之原共有人之一林明賢所簽定之租賃契約既然不得對抗受讓系爭房屋及土地之原告，已如前述，被告又未能舉證證明其有繼續占有使用系爭房屋之正當權源，原告主張其為系爭房屋之所有權人，請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓返還與原告等語，即堪認為有理由。
三、原告又主張被告占有使用系爭房屋，獲有不當得利，請求被告返還其利益等語；但為被告所否認。經查：
（一）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。本件被告占有使用系爭房屋
對於系爭房屋之所有權人即原告而言乃屬無權占有，而其使用系爭房屋所獲得利益，致使原告受有不能使用系爭房屋之損害，則原告主張被告占有使用系爭房屋並無正當法律權源，其所獲得之使用系爭房屋之利益為不當得利等語，應屬可採。
（二）按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」（最高法院61年台上字第1695號民事判決要旨參照）；又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，土地法第97條第1項
亦定有明文。經查，本件系爭房屋108年房屋稅課稅現值
合計為136,400元（住家50,300元，營業86,100元，見被
告111年4月9日答辯狀所附證2房屋稅繳納證明書影本）；又所坐落之基地即江子翠段新埔小段3之6地號土地之109
年1月申報地價為每平方公尺46,079.2元，全筆土地面積182平方公尺，系爭房屋為地上四層樓樓房之第一層，原告所有權利範圍合計4分之1（見板簡卷第51頁土地登記謄本及第57頁建物登記謄本等影本），則系爭房屋所坐落基地配屬於系爭房屋之土地申報總地價應為2,096,603.6元，
則系爭房屋及土地總價合計為2,233,003.6元，按此價額
計算之年息10％為223,300元（採四捨五入法計算至元以下
第一位為止，元以下四捨五入，以下同）。本院衡酌系爭房屋並非純作自住使用（見前述房屋稅繳納證明書影本記載），當可以前揭土地法第97條第1項規定之上限作為計
算被告因占有使用系爭房屋所得獲取利益之標準。從而，原告請求被告返還不當得利，於自起訴狀繕本送達翌日即110年5月15日（送達證書見板簡卷第107頁）起至遷讓返
還系爭房屋之日為止，按月給付原告18,608元範圍內方屬可採，其此部分請求逾上開範圍者則非可採。
四、綜上所述，原告主張其為系爭房屋之所有權人，基於物之所有人地位請求排除對其所有權之侵害，因而請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還與原告一節，為有理由，應予准許；原告又主張依據不當得利之法律關係，請求被告返還其無權占有使用系爭房屋及土地之不當得利，於自起訴狀繕本送達被告翌日即110年5月15日起，至遷讓返還系爭房屋之日為止，按月給付原告18,608元，並按原告騰岳允成有限公司300分
之204、原告陳治權300分之96分別受領之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過上開範圍部分則為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　5 　　日民事第六庭 法　官　許瑞東
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　7 　　月　　5 　　日書記官 曾怡婷