111年度重訴字第496號｜民事：損害賠償｜裁判日期：112 年 09 月 21 日

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第496號原告李國雄李昱鋒共同訴訟代理人林育生律師複代理人陳奕霖律師被告張淑慧陳復華共同訴訟代理人李永然律師黃斐旻律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國112年8月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告訴之聲明：被告應給付原告李國雄、李昱鋒新台幣（下同）17,691,839元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。及願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：㈠原告二人為父子關係，以從事土地開發及建築為業，並經營有皇陸建設開發有限公司（負責人李昱樞為原告李國雄長子）、鉅亞建設股份有限公司（負責人為李昱鋒），民國107 年年初，不動產仲介謝耀孟介紹原告共同向被告購買新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）以興建工業廠房，而因系爭土地對外唯一之通行巷道（樹林區中山路二段151巷14弄）並非計畫道路，為避免無法興建之問題，原告要求土地之賣方需保證土地通行無虞，如此一來原告於購入土地後方可依法申請建築執照為廠房之興建。嗣後被告於000年0月間透過不動產仲介謝耀孟提供系爭土地之建築線指定書圖（107定-樹0087號，下稱A建築線）供原告查閱，原告主觀上信任此建築線指定書圖之效力，遂於107年4月17日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），原告並已付清買賣價金3億元，其中1億8,125萬元為向新莊農會所為之貸款（李國雄貸1億3,000萬元、李昱鋒貸5,125 萬元），系爭土地於107年7月23日移轉登記予原告，持份為原告李國雄75%，原告李昱鋒25%。㈡原告取得系爭土地即開始進行建築執照申請作業（包含建築線測繪申請、地質鑽探及試驗、建築設計、建照審查；電信審查）及相關工程（包含挖土機整地、施工圍籬及防溢座），於000年0月間向新北市工務局申請建造執照，承辦人告知現有巷道之認定在訴訟中，雖同意進行建造執照申請相關作業，但若新北市政府敗訴確定，則一切將撤銷回到原點。108年9月原告向新北市政府城鄉局函詢進度，城鄉局函覆巷道地主上訴最高法院，為了解詳細狀況，原告自行在網路上查詢相關資料，得知系爭土地聯外巷道（樹林區中山路二段151巷14弄）坐落土地（新北市○○區○○段000○000地號土地）之地主（下稱巷道地主），對A建築線指定（由被告申請）之基礎，即107年2月7日新北府城測字第10700048221號（由被告申請）現有巷道重新認定公告（下稱A巷道公告）提出異議，經訴願駁回後（下稱系爭訴願），以臺北高等行政法院107年度訴字第1024號提起行政訴訟（下稱系爭北高行判決），全案尚未確定，系爭土地能否按現狀建築仍處於不確定之風險中。㈢嗣系爭北高行判決雖於108年5月9日駁回原告之訴，然巷道地主上訴後，最高法院以109年判字第546號判決（下稱系爭最高行判決）廢棄原判決並撤銷系爭訴願決定及原處分確定即A巷道公告，從而系爭土地基於A巷道公告所生之建築線指定案（包含A建築線建築線指定書圖），均一併遭到新北市政府撤銷，進而導致至原告申請中之建造執照因不合規定而無法核發，即系爭土地處於無法建築之狀態。縱使系爭最行判決認定系爭土地於72年間有建築線合法存在，然建築線指示圖之有效期限僅有8個月（載明於圖說上），故原告無法以72年之建築線申請建造執照，仍必須從頭開始跑行政流程，即申請現有巷道重新認定並據以指定建築線。系爭最高行判決確定後，經過原告之努力，方在110年7月2日重新公告現有巷道認定（下稱B巷道公告），始能建築，然原告已平白耗費了多年的成本。㈣A建築線遭到系爭最高行判決撤銷一事，乃可歸責於被告，就此衍生出的問題應由被告負責，理由如下： ⒈被告為系爭土地之所有人，並委託訴外人國興測量有限公司（下稱國興公司）向新北市政府申請「重新認定巷道」以劃定建築線，則被告及其受託人於申請前，自應調查並了解最高行政法院判決理由中所稱之72年間指定建築線時巷道認定之情形，然被告委託之測量公司所繪製之巷道範圍與72年間指定建築線時巷道認定之範圍不符，此為系爭最高行判決敗訴主因（判決理由認為不得任意劃定，與巷道地主之主張無關），故系爭土地建築線遭到撤銷實與被告之行為有直接因果關係且可歸責於被告（國興公司之錯誤等同於被告之錯誤）。 ⒉A建築線遭撤銷一事雖發生在系爭土地移轉登記後，但此一事件之原因事實（被告申請現有巷道認定之範圍有瑕疵）及風險事故（巷道地主異議）均在兩造簽訂買賣契約前即已存在，且原告於簽訂系爭土地買賣契約時並不知悉（被告並未以任何方式使原告知悉，原告係108年間方於申請建照之過程中得知），導致原告無法在交易時正確評估風險即與被告成交，故仍應由被告承擔此一事件之危險及責任，不能隨買賣移轉給原告。被告必須證明原告交易前明知該原因事實及風險事故存在並願意承受，方能主張將此負任由原告自行承擔。 ⒊被告辯稱原告有專業應自行調查等云云，然被告既然已提出主管機關核准之建築線，原告自然是信任此一外觀而沒有另行查明之必要，且被告申請現有巷道認定之範圍時有無瑕疵，是否有行政爭訟等情形，實非原告所能調查之範圍。㈤被告應依買賣契約第4條對原告負損害賠償責任： ⒈買賣契約第4條所謂不能建築，係指簽約當時依土地之客觀現況無法申請建築執照為合法興建者而言，非指永遠不能建築。蓋因法令因素而不能合法建築，日後可能因為法令變遷或改變土地客觀條件以符合法令規定等，而轉變為可以合法建築之狀態，但此等情形並不影響簽約當時確有無法申請建築執照而構成系爭契約所指不能建築之情形。 ⒉由於被告申請重新認定現有巷道之範圍錯誤，導致原告於訴訟終結前根據現有指定建築線所申請之建照執照不能核發，直到訴訟終結遭法院撤銷現有巷道認定後，始能重新申請認定現有巷道、指定建築線、核發建照執照，故依被告交付系爭土地時之狀態，確屬無法申請建照執照而無法建築，其原因歸咎於被告之錯誤已如前述，此段時間浪費造成原告所受之損害，自應由被告依買賣契約第4條負損害賠償責任。㈥原告得依民法第227條第2項對被告請求損害賠償： ⒈依據最高法院77年度第7次民事庭會議決議(一)之決議，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。本件兩造契約成立後，發生A巷道公告遭系爭最高行判決撤銷之情形，以致相關建築線均遭新北市政府城鄉局撤銷一事，與上開瑕疵於契約成立後始發生者雷同，被告可同時構成不完全給付之債務不履行責任。 ⒉被告提供之A建築線指定，代表系爭土地現況可建築及通行無虞，與土地價格行情息息相關，此為兩造間重要之交易條件： ⑴查系爭土地之使用分區為乙種工業區，依通常交易觀念，應具備可供申請建造執照興建工業廠房之效用，且契約書第四條約定有「本件不動產確係乙方所有，乙方保證產權清楚，絕無一地數賣、占用他人、遭他人占用、無法建築或為法定空地之情事」，故系爭土地就關乎可建築與否（包含建築線指定狀況）屬於原告達成契約目的或契約利益之重要成分。 ⑵土地得以申請指定建築線，代表該宗土地臨路通行無虞，也代表該宗土地符合可申請建築執照之狀態，換言之一宗土地得否申請建築線倘若仍有未明之處，該宗土地可否建築即存在風險，必然影響成交意願及交易價格甚鉅。被告申請指定建築線，其目的正是向買方證明系爭土地通行無虞、可供建築，以順利出售土地，而被告委請國興公司辦理現有巷道認定、建築線指定作業完成後，再將相關資料透過仲介出示原告，自是要使原告對系爭土地為「可供建築之狀態」無疑慮而願意購買。 ⑶原告因了解自行申請現有巷道認定及指定建築線存在諸多變數（諸如申請是否核准、申請所需時間、建築線亦決定土地可建範圍），故才願意以較高的價格向被告購買已完成現有巷道認定及建築線指定、客觀上可立即著手申請建照的系爭土地，避免以上風險；可知被告提供之系爭土地107年之建築線指定，代表系爭土地可建築及通行無虞，此現況為重要之交易條件，原告給付之買賣價金與此有對價關係，即使未明文記載為兩造合約中，亦為民法第360條所稱之品質，被告身為土地出賣人當應對此負瑕疵擔保及不完全給付之責任。 ⑷承上，此一重要條件，嗣後因被告申請重新A巷道範圍時之錯誤，而遭到最高行政法院撤銷，如前所述，此結果應歸責於被告，故被告應對A巷道公告及A建築線指定遭最高行政法院撤銷，導致原告申請中之建築執照無法核發，必須自申請現有巷道認定開始從頭來過一事，負不完全給付責任，而此遭撤銷的結果被告顯然不能使之回復原狀。被告雖不斷強調最高行政法院未認定系爭土地不能建築，然原告並非向被告請求「土地不能建築」本身之損害，而係「必須從頭來過」之損害。㈦原告亦得依民法第360條向被告請求損害賠償： ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，同法第359條、第360條亦有明定。 ⒊如前所述，被告提供之A建築線指定，代表系爭土地可建築及通行無虞，此現況為重要之交易條件，原告給付之買賣價金與此有對價關係，即使未明文記載為兩造合約中，亦為民法第360條所稱之品質。 ⒋系爭土地之A建築線指定及A巷道認定遭系爭最高行判決撤銷一事，可歸責於被告，已如前述，則被告保證之品質因可歸責於被告之事由而不復存在，原告當得依民法第360 條向被告請求不履行之損害賠償，此損害即為原告申請中之建築執照無法核發，必須自申請現有巷道認定開始從頭來過所額外付出之成本。㈧以上原告各請求權基礎請鈞院擇一為有利判決，另就原告請求賠償之損害說明如下： ⒈按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付而生給付遲延或給付不能以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第360條、第227條第2項定有明文。應負損害賠償責任之出賣人，其損害賠償之範圍，包括所受損害及所失利益。又同法第213條所指之「損害」，雖係一種事實，但損害概念與損害額之算定，亦係法律概念與規範評價。而損害賠償範圍則視行為與損害間有無直接、相當因果關係以定。因契約債務不履行所生之損害賠償，其範圍可依契約目的、內容，契約成立時當事人間明示或默示之應受契約保護範圍，或交易習慣，以之作為判斷基準。」最高法院109年台上字第2095號判決意旨參照。原告為購買系爭土地興建廠房，乃向新莊農會貸款1億8,125萬元（李國雄貸1億3,000萬元、李昱鋒貸5,125萬元），並預計以出售所建廠房之收益清償貸款，然系爭土地無法核發建造執照之狀態，造成原告必須不斷為延宕之時間支出貸款利息，此為原告所受之損害，且與被告申請A巷道認定時範圍有錯誤，導致行政爭訟並最終使A建築線遭到最高行政法院撤銷一事有因果關係，故原告貸款購入系爭土地後至無法申請建造執照之瑕疵排除前之額外貸款利息支出，得向被告請求損害賠償。同理，原告此段期間額外之地價稅支出及為申請建築執照所支出之其他費用亦均屬原告所受損害，得向被告請求損害賠償，金額計算如起訴狀附表。 ⒉原告購買系爭土地時，乃是考量能否立即開始著手興建，並參照當時周邊土地之合理行情與被告交涉，並無因知悉巷道認定爭議而向被告要求減價： ⑴系爭土地名義成交單價雖為每坪20萬元，然扣除契約明定不計價之不可建築部份（約90坪，此部分為現有巷道一部份，因不能建築而不計價），實際價格約為21.34 萬元。 ⑵承上，為符合當地行情之價格，茲配合地籍圖及實價登錄資訊為以下說明： ①388地號土地位於本案土地北方約30公尺，僅面臨現有通路，非現有巷道，雖可對外通行但不能申請建築線，現況不能合法興建，故107年二月成交單價每坪15 萬元，成交單價較系爭土地少5萬元。 ②387地號土地位於本案土地北方約30公尺，107年11月成交單價每坪21.4萬元，與系爭土地同年之成交價相近，而此筆土地直接面臨10米計畫道路（中山路二段151巷），區位較系爭土地佳，有建築線，條件實優於系爭土地。 ③393地號土地鄰接系爭土地西側，無直接對外道路，需借道本案土地，無建築線，108年8月成交單價15萬元，依法拍資料，111年法拍拍定價僅每坪11.58萬元。計算式：704,000元÷[4868.39平方公尺×(17928分之74) ×0.3025]=115,808元/坪。 ④從上可知，假設系爭土地107年之建築線合法存在，兩造交易之系爭土地每年單價符合當地行情，被告辯稱原告用巷道認定爭議迫使被告賤價出售等云云，均非事實等語。二、被告聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回。如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。並略以下列情詞置辯：㈠被告二人原為系爭土地之所有權人，經土地仲介陳信富介紹，於107年4月16日與專營土地開發及建築之專業建商之原告簽訂系爭不動產買賣契約書，被告二人業已依約履行契約義務，然原告二人事後竟寄發110年5月15日新莊後港路存證號碼第000132號函，指摘向被告二人購買之系爭土地二筆，面臨之唯一巷道（中山路二段151巷14弄），因巷道地主異議，相關之現有巷道認定及建築線均遭撤銷，以致本件土地無法建築，涉有違約云云。被告二人亦於110年6月4日委請律師發函澄清回覆並無原告二人所指摘之違約情事。㈡被告在與原告簽訂系爭不動產買賣契約書之前，於107年1月2 日即自行委託國興公司向新北市政府申請系爭A建築線指定，及現有巷道（即新北市樹林區中山路二段151巷14弄）之重新認定，經新北市政府107年2月7日新北府城測字第10700048221號公告（即A巷道認定）。系爭土地對外之通行巷道為現有巷道並非計畫道路，此為原告二人購買時即明知之事。且「建築線」本即原告二人取得系爭土地後，應自行依法申請之事，故被告二人自無向原告二人提供A建築線，或保證可依該A建築線建築之必要，系爭不動產買賣契約書並無約定上開保證事項。㈢系爭土地之鄰地所有權人賴松貴等人（即巷道地主）因不服A 巷道公告，曾於107年2月14日向新北市政府提出異議，經新北市政府駁回；於107年4月18日向行政院內政部提起訴願，經內政部以台內訴字第1070424035號內政部訴願決定書駁回訴願。然而，被告早於107年4月16日即與原告等簽妥買賣契約，將系爭土地出售與原告，107年8月8日點交系爭土地。被告出售系爭土地時，A巷道公告尚未撤銷，被告亦不知巷道地主因不服A巷道公告而提起異議或訴願。被告直到000年0月間收到系爭北高行判決案件，列被告為該案之參加人時，始知悉A巷道認定之爭議，竟衍生為行政爭訟。該案經系爭北高行判決駁回巷道地主之訴後；巷道地主又上訴至最高行政法院，系爭最高行判決雖撤銷A建築線認定，然依其判決意旨，亦認定系爭巷道分別於67、69、72年有指定建築線在案，則新北市政府依據107年8月8日修正發布前之《新北市建築管理規則》第2條第1項第4款「73年11月7日修正公布前，曾指定建築線之現有巷道」之規定認定現有巷道，除非該72年間建築線之指定被撤銷或該現有巷道被廢止或部分廢止，否則應本於72年間曾指定之建築線指定結果（建築線指示圖）為之，該判決並非使系爭現有巷道之後不再存在，或使系爭土地因而發生無法指定建築線之結果。㈣所謂「建築線」，僅係指建築基地與經依法公布的都市計畫道路間的界線，或是依法有指定退讓之現有巷道邊界線，與系爭土地能否建築乃屬二事。按「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制。」、「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」建築法第42條、第48條分別定有明文。準此，所謂的「建築線」，係指建築基地與經依法公布的都市計畫道路間的界線，或是依法有指定退讓之現有巷道邊界線，易言之，是為了確保建築基地與道路出入口之連結，並且明確界定公共領域與私有權屬的界限。次按「直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」、「易受海潮、海嘯侵襲、洪水泛濫及土地崩塌之地區，如無確保安全之防護設施者，直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應商同有關機關劃定範圍予以發布，並豎立標誌，禁止在該地區範圍內建築。」建築法第44條、第47條分別定有明文。由上可知，系爭土地並無建築法第44條、第47條規定之不得建築以及禁止建築之情形。今原告片面解釋所謂「不能建築」，係指簽約當時依土地之客觀現況無法申請建築執照為合法興建者而言，非指永遠不能建築云云，於法無據。且系爭契約第9條係約定由原告自行申請建築執照，被告豈能擔保其自行規畫申請建築執照之基地範圍及界線？足見原告主張實不可採。㈤民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」兩造於107年4月16日簽約時，A建築線仍存在，依原告所言，乃是可以建築的狀態。至於系爭土地交付後之危險負擔，應由原告自行承擔，豈能要求被告負擔之物之瑕疵？㈥依系爭不動產買賣契約書，並未有任何原告所指「被告於交易過程中提出指定A建築線，保證系爭土地能夠依據該建築線來建築」之記載，被告並未就標的物之品質有該等特別保證，原告依民法第360條之規定請求損害賠償，顯屬無據。反觀系爭不動產買賣契約第9條約定：「本土地使用分區為乙種工業區，甲方應自行瞭解可興建容積率，建蔽率面積及建照申請等相關程序。」以及《新北市建築管理規則》第7條規定：「申請建築執照或雜項執照時，其基地面臨計畫道路、市區道路、公路、廣場、綠帶或現有巷道者，應申請指定建築線。建築基地正面臨接計畫道路，且側面或背面臨接現有巷道者，申請指定建築線時，應併申請指定該現有巷道之建築線，必要時並應標明其邊界線所在；其因指定建築線及標明邊界線而退讓之土地，得計入法定空地。」等語。可知系爭土地因面臨現有巷道，故於申請建築執照依法應申請指定建築線。原告二人為建商，豈有不知之理？㈦再者，兩造係於107年4月16日簽署系爭不動產買賣契約，107 年8月8日點交系爭土地。而A建築線核准案有效期限僅八個月，此參見申請書圖「其他」欄項即明。原告既為從事土地開發及建築之專業人士，對此應知之甚明。是本件原告不可能以被告申請之A建築線去申請建造執照，此由原告購買系爭土地後，又自行於107年9月申請107定-樹-0378號建築線指定（下稱B建築線）、109年4月申請109定-樹-0349號建築線指定（下稱C建築線）即明。是以，系爭土地既無「無法建築」之情事，原告二人據此主張被告二人應負不完全給付無法補正之債務不履行責任云云，即屬無據。㈧況且，原告自承為以從事土地開發及建築為業，並經營有皇陸建設開發有限公司、鉅亞建設開發有限公司，在購買系爭土地之前，一定會進行專業的調查，原告也承認在買地之前有請建築師去看過系爭土地，可見原告應知悉系爭土地有通行權之爭議。而且原告也以系爭基地與鄰地所有權人間有現有巷道之通行問題需要處理費用云云，要求被告減價出售，被告原出價每坪25萬元，後來減價至每坪20萬元，依系爭土地面積約1,500坪，減價達7,500萬元。原告又說系爭現有巷道與系爭土地有約90坪部分重疊無法建築云云，再要求被告就此90坪不得計價（系爭契約第1條），被告因此再減價1,800萬，合計減價達9300萬元。原告稱其係以高價購買系爭土地云云，並不實在。㈨系爭土地並無「無法建築」之情事，原告於購買系爭土地時早已知悉系爭土地外之巷道有通行權之爭議，被告從未向原告擔保其得以A建築線申請建築執照，故本件系爭土地並無瑕疵。又A建築線被撤銷是系爭土地點交過失之後才發生的事情，被告自無故意不告知瑕疵之情，原告主張瑕疵擔保並請求損害賠償云云，於法無據。㈩原告購買系爭土地之動機如何，對系爭契約之效力不生任何影響，原告自不能以其動機未能達成，就主張系爭不動買賣契約有所謂債務不履行或物之瑕疵。原告稱其購買系爭土地時，乃是考量能否立即開始著手興建云云，這是原告購買系爭土地的動機，兩造並沒有約定系爭土地必需要能夠立即著手興建，是原告以其購買之動機因事後發生的事由未能達成，而指摘被告有債務不履行或物之瑕疵，顯不可採等語。三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於107年4月17日成立系爭不動產買賣契約，內容均不爭執。嗣系爭土地於107年7月23日辦理移轉登記完畢。㈡被告於系爭不動產買賣契約成立前，曾申請A巷道公告、A建築線指定。㈢巷道地主不服新北市政府所為之A巷道公告，對之提出異議及系爭訴願均被主管機關駁回。嗣提起行政爭訟，為系爭北高行判決於108年5月9日判決駁回。最後於109年10月29日由系爭最高行判決廢棄原判決並撤銷訴願決定及原處分。㈣建築線之指定效期為8個月。㈤被告於買受系爭土地後，有於107年9月12申請B建築線指定、 109年4月28日為C建築線指定。並於系爭最高行判決之後，另行成功申請B巷道公告。四、關於本件爭點之說明：㈠本件兩造就系爭不動產買賣契約締結之時間、內容均無爭議。就系爭土地A巷道公告、A建築線指定、B巷道公告、B建築線指定、C建築線指定等事宜，暨A巷道公告之行政爭訟的過程及結果等情，亦均無意見。且就系爭土地係面臨既成巷道，透過合法的巷道認定及建築線的申請，確實可以合法興建建築物一節，亦無爭執。另就建築線之效期為8個月，被告購買系爭土地後，本會自行申請建築線及建築使用執照來興建房屋，並不是以A建築線來申請建築使用執照一事，也沒有爭議。㈡原告主張：被告在締結系爭不動買賣契約之前，曾申請A巷道公告及A建築線之指定，「因被告之過失」，以致於A巷道公告出現瑕疵，最後遭系爭最高行判決撤銷，以致於被告所為A建築線的指定，及原告所為後續建築線指定暨依建築線申請的建築使用執照，都因為A巷道公告被撤銷，而全部失效，造成原告預定興建房屋的計劃受阻，因此被告應負不完全給付、契約上保證及物之瑕疵擔保等損害賠償責任等語。被告並不否認A巷道公告係其所申請，且最後被系爭最高行判決撤銷之事，而此一撤銷的確會造成系爭土地後續建築線指定失效的問題，也會影響到依建築線申請的建築使用執照的效力等情，被告亦不否認。但辯稱：被告依法申請A巷道公告，並沒有過失，A巷道公告是由行政機關調查認定後所為，後來發生的A巷道公告被撤銷之結果，並非可歸責於被告之事由，因此，被告對此事不需負不完全給付、保證及物之瑕疵擔保等損害賠償責任等語。㈢綜上，本件兩造爭點應僅在於：被告於出賣系爭土地給原告之前，向新北市政府申請核准之A巷道指定，最後遭系爭最高行判決撤銷一事，是否係屬違約之事由，而應負不完全給付、保證或物之瑕疵擔保等損害賠償責任？五、關於本件兩造之爭點，本院認定如下：㈠證人陳信富於本院審理中證述略以：我是土地仲介，是被告委託我的，他要賣地。我去幫他找買家，接洽的是李國雄。這塊土地是乙種工業用地，出入的馬路是私人土地，那是既有巷道但所有權是私人的，可能會有通行權的問題。買家也知道這件事情。當初地主要用市場行情每坪25萬元，買方覺得有通行權的問題太貴了，有用這個理由殺價，第一次殺到23萬元，後來買方去查發現這塊土地有某部分已經變成道路使用做迴轉道，大概90坪，政府已經有規劃，所以這90坪不能計價，最後成交價是一坪20萬元。我們賣的時候有去申請建築線的指定，政府有核發出來。核發出來的建築線沒有問題。是我建議地主去做申請，可以瞭解土地有沒有問題。這是賣地之前去申請的，我們成交是107年，但去申請是106年的事情。我仲介土地的習慣，會請地主先把建築線弄清楚，這個案子新北市政府有核發下來。這建築線的核發後來被撤銷，我是間接聽說的，據周邊地主說是通行土地的地主去異議。那位地主與新北市政府有訴訟。土地沒有建築線沒辦法蓋房子，只能拿來種田，價差會很大。當時土地成交時，是處於有建築線狀態。那位有通行權土地的地主去跟新北市政府異議，我是事後才知道，買賣當時不知道有這件事情。系爭土地的買賣契約書是買方提供的。沒有提到保證買方可以根據賣方申請的建築線聲請建築執照。系爭土地跟鄰地有現有巷道通行的問題，買方當時知悉，也以這個理由要求降價。買方買土地之前有自行調查過土地，如果沒有調查怎麼會知道90坪要扣除的事情，我覺得買方有調查，連我都不知道的事，他都知道，買方有提出一份公部門的圖面作為殺價的理由。本件土地買賣的仲介還有一位謝耀孟，就是買賣契約另一位見證人。我們是同一個仲介團隊，我負責賣方的窗口，他負責買方窗口。我們團隊會開會，對方回來的訊息我們要處理，我收到的訊息就是以通行權的理由叫我去跟賣方提降價。因為這塊土地以前有買賣過，只要有買方來看，巷道地主就會出來說有通行權的問題請他們詳細考慮，附近的地主也都知道這件事情。所以我才會說有通行權的問題。賣方知道巷道地主一再表示有路權問題，賣方沒辦法解決，只能降價處理這個問題。這筆土地能申請建築線的話，表示該土地是可通行至道路，我建議賣方先把建築線申請出來，理論上就是表示這塊土地的通行沒有問題。但實務上一百件可能有一件會出問題，所以我建議賣方現在有人要買就降價賣掉，也可以解決他長期的困擾等語（見本院卷第388-393頁）。㈡證人謝孟耀於本院審理中證述略以：我是做土地開發的。有幫原告李國雄仲介土地。本件我也有參與，開發者是陳信富，他是接洽地主端即被告，我是接洽買方，是我跟陳信富在中間處理。我跟陳信富當時剛開始去調查產權，產權沒問題。那邊有條路，我們一開始不知道地主跟那條路的路權人有問題，我一開始有問被告那條路的路權不是地主的，被告說他知道，說之前有去申請過建築線。我是透過陳信富問被告，被告有回答我。本件土地價格符合當時行情，因為是整塊的土地，只是路權有一點瑕疵，全部考量後應符合行情。當時有去申請建築線的指示線，我們有把這部分提供給原告看過去判斷。那邊有巷子已經超過20年以上的通行，我們想說這種情況下申請建築線會不會有疑慮，我們就交給原告自行判斷。我們沒辦法跟買方說建築線一定沒問題，建築指示線是政府核發的，我們只能信賴他的登記。這建築線的核發後來被撤銷，是原告有通知，我才知道發生這樣的事情。這筆土地有無建築線會有價差，土地成交時是處於有建築線狀態。買賣當時我不知道有通行權土地的地主去跟新北市政府異議。被告當初申請建築線的目的，可能是他想要賣土地，也知道巷子不是他的，應該是有建築線比較好賣。一般實務上，如果有建築線的話，理論上是說可以建築。我有帶買方即原告去現場看過土地。當下沒有遇到巷道的所有權人或任何人出來表示說巷道通行權有問題。建築線被撤銷後，原告請我代為通知賣方出面處理解決，但被告後續沒有回覆給我。我跟陳信富因為這件事情曾到李國雄的公司討論，原告問建築線被撤銷為何有這樣的狀況，當時原告有希望我們跟地主端討論看有沒有辦法協助。其他的都是討論跟公部門間的事情。系爭土地買賣契約書是是買方代書提供的。契約書第一條面積部分有註記含不計價90坪部分，這是原告請建築師去看，發現這塊土地必須要有迴轉道才能進去，從建築指示線就可以看出需要有迴轉道，所以當時在買賣當下一併把90坪納入基地但沒有計價，這是雙方的合意。買賣當時原告並沒有說要用A建築線去申請建造執照。有無建築線，土地會有價差，如果是永久不能劃的價格更低。暫時沒有的會比現在就有的低一些等語（見本院卷第482-486頁）。㈢依前述證人二人所證述之情節以觀，可知被告申請A建築線指定，只是為了讓系爭土地的賣相更佳，並未保證原告可依A 建築線申請建築執照。且系爭不動產買賣契約中，亦未記載被告應保證原告得依A建築線申請建造執照之相關條文。再者，在A巷道公告為系爭最高行判決於109年10月29日撤銷前，原告早於107年9月12日、109年4月28日先後申請B建築線、C建築線之指定，足見原告本無以A建築線申請建造執照的打算。是以，原告稱被告於系爭不動產買契約中，有保證可以依A建築線申請建造執照云云，顯與客觀事證不符，不足採信。從而，原告以契約上之保證為由，請求被告為本件損害賠償，即屬無據。㈣查被告於申請A建築線指定前，向新北市政府申請A巷道公告，作為A建築線指定之前提。而A巷道公告係由新北市政府所為之行政行為，其於公告前，曾以107年1月9日新北府城測字第1070055573號函通知國興公司進行重新認定現有巷道作業會勘，並以107年2月7日新北府城測字第10700048221號函公告：重新認定新北市樹林區中山路二段191巷14弄（認定範圍：BP~EP）為現有巷道。此一行政處分雖經巷道地主對之聲明異議、再提起訴願，新北市政府均認原行政處分並無違誤，而予駁回。嗣鄰地地主不服提出行政爭訟，系爭北高行判決亦認定原處分無誤而駁回原告之訴。此一過程均為兩造所不爭執，並有各該公文書及判決書在卷可按，自堪信為真。是以，本件系爭A巷道公告最後雖經系爭最高行判決撤銷，惟依此爭訟過程觀之，新北市政府及系爭北高行判決都認為系爭A巷道公告的行政處分沒有問題，被告身為一般民眾，向政府機關依法申請巷道公告，經行政機關實質調查後，作成A巷道公告此一行政處分，因而信賴此行政處分並無錯誤，而據以申請A建築線之指定，以期增加土地之交易價值，衡諸我國土地交易常情，自屬合理之作為，實難認有何違反善良管理人注意義務之情形。至於系爭A巷道公告最後遭系爭最高行判決撤銷，以致依據A巷道公告所為之A建築線指定或其他建築線指定連帶遭到撤銷，而需重新申請巷道公告（即B巷道公告）後，才能再申請新的建築線指定，並據以申請建築執照等情，乃係土地開發案件之一般風險，自應由買受系爭土地之原告自行負擔之。申言之，如果新北市政府在第一時間即發現A巷道公告有行政上之瑕疵而變更其行政處分，則原告之土地開發案即不致因此案爭訟至最高行政法院而遷延多時，是以，此一行政處分瑕疵所造成之土地開發時程之損失（即原告請求土地貸款之利息損失及歷年繳交地價稅部分），顯然並非可歸責於被告之事由。從而，原告指被告於系爭土地買賣有不完全給付之情形云云，尚難採認。㈤按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金，民法第373條、第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。查本件系爭土地並無不能建築之情形，系爭巷道雖占用鄰地，仍係可供合法通行，此為兩造所不爭執，原告嗣後亦成功申請B巷道認定，並據以申請建築線及建築執照等情無誤。是以，本件系爭土地具備可供建築之通常效用，符合兩造就系爭土地買賣之約定，當無疑義。至於新北市政府就A巷道認定之行政處分瑕疵，並非系爭土地之瑕疵，系爭土地並未因之而無法通行系爭巷道，或有無法申請建築線或建築執照之後果。故而，此一A巷道範圍有部分認定錯誤而最後遭系爭最高行判決撤銷行政處分之結果，乃行政機關之行政行為有所違誤的問題，並非出賣人即被告所得加以左右，此應屬系爭土地客觀上之利益及危險，揆諸首揭法條意旨，此利益及危險自交付系爭土地時起即應由買受人即原告承受之。從而，原告再主張被告就系爭土地應負瑕疵擔保責任云云，亦非可採。六、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依附，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　21　　日民事第六庭法　官　許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　9 　　月　　22　　日書記官　陳逸軒附表：

臺灣新北地方法院111年度重訴字第496號

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