112年度訴字第1404號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 10 月 26 日

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第1404號原告黃婷婷被告柯在劉子琳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年10月5日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號四樓之房屋全部遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣壹拾陸萬元。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序方面：本件被告劉子琳未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：緣於民國111年4月28日，被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期2年，自111年4月28日起至113年4月27日，每月租金新臺幣（下同）40,000元，於每月28日給付（下稱系爭租賃契約）。又本件被告自112年1月17日起迄今均未繳納租金，積欠租金已達7月合計280,000元，並於112年8月17日經原告當庭催告被告於7日繳納租金280,000元，逾期不繳納即終止系爭租賃契約，詎被告不予置理。爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款及系爭租契約法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付租金160,000元。二、被告則以：㈠柯在部分：我不認識原告，完全沒見過，我怎麼給原告房租。又訴外人王聖元為訴外人觀霖股份有限公司（下稱觀霖公司）之負責人，我是與觀霖公司、王聖元簽訂2年的附買回條件之買賣契約，我不知道王聖元將系爭房屋出售予原告，我與王聖元間有債務糾紛，才沒有付租金，我只有向王聖元借6,000,000元，但我出售系爭房屋予王聖元之價金為12,000,000元，亦即買賣契約所載價金遠高於6,000,000元，與事實不符，我也不知道為何系爭房屋賣給原告之價金為16,000,000元，我認為有使公務員登載不實之情，王聖元給國稅局的買賣合約是偽造不實的，可以通知王聖元及訴外人即王聖元之父王克儀到庭為證等語，資為抗辯。並聲明：請求駁回原告之訴。㈡劉子琳未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明戶陳述。三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280條第1、3項定有明文。經查，系爭房屋原為觀霖公司所有，於111年10月6日，被告2人與觀霖公司就系爭房屋簽訂租賃契約，由觀霖公司將系爭房屋出租予被告2人，約定租期自111年4月28日起至113年4月27日，每月租金為40,000元，被告於每月28日前以現金支付，而成立系爭租賃契約，且系爭租賃契約業經公證，後於112年1月17日經以買賣為原因，由觀霖公司將系爭房屋所有權移轉登記予原告，而自112年1月17日起迄今，被告迄未給付任何租金等事，有公證書暨房屋租賃契約書、建物登記第一類謄本、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書等件為證（見本院卷第13至26頁、第31至33頁、第35頁），且為兩造所不爭執，另劉子琳已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，則依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，視同對原告主張之事實自認，是前開部分之事實，自堪信實。四、原告主張其已合法終止兩造間系爭租賃契約，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付租金160,000元予原告等節，為柯在所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？㈡原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，另請求被告給付租金160,000元予原告，有無理由？茲分敘如下：㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？ 1.按依民法第425條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務；又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。又民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件（最高法院44年度台上字第30號、92年度台上字第315號判決意旨可資參照）。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨可資參照）。 2.經查，觀霖公司原為系爭房屋所有權人，並與被告就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，嗣觀霖公司將系爭房屋出售予原告，並於112年1月17日以買賣為原因，由觀霖公司將系爭房屋所有權移轉登記予原告等事，為兩造所不爭執，並有卷附公證書暨房屋租賃契約書、建物登記第一類謄本、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書為憑（見本院卷第13至26頁、第31至33頁、第35頁），則參諸前開說明，可知本件既經觀霖公司將系爭房屋所有權移轉登記予原告，系爭租賃契約對受讓人即原告仍繼續存在，兩造間就系爭房屋存有系爭租賃契約，自不待言。又自112年1月起迄今，被告積欠7個月之租金合計280,000元一節，同為兩造所不爭執，則原告既已前於112年8月17日言詞辯論期日，當庭向柯在催告於7日內給付租金，並催告劉子琳於收受言詞辯論筆錄7日內亦應給付租金，否則將終止系爭租賃契約等語，有本院言詞辯論筆錄1份為憑（見本院卷第24頁），而前開言詞辯論筆錄已於112年8月21日送達於劉子琳住所址一節，亦有本院送達證書1份在卷可佐（見本院卷第27頁），自堪認原告已定相當期限催告被告2人給付積欠租金，而分別迄至112年8月24日、112年8 月28日仍未獲被告給付租金，是依上開說明，被告2人積欠租金已達2個月以上，且經原告催告後7日內仍未給付，於前開期限經過後條件成就，亦即於112年8月25日、112年8月29日原告已向分別向柯在、劉子琳合法終止系爭租賃契約，則系爭租賃契約既經合法終止，原租賃關係業已消滅。 3.另按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承租人對於第三人有債權，出租人同意其之對於第三人之債權，按月扣抵租金，則為別一契約，並不包括在內，除租賃物所有權讓與前，已發生而未支付之租金外，承租人對於因受讓租賃物所有權而為出租人之繼受人所應支付之租金，自無從以其對於第三人之債權按月扣抵；債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院73年度台上字第4524號、96年度台上字第1809號判決意旨可資參照）。至柯在雖辯稱其係與觀霖公司、王聖元就系爭房屋簽訂附2年後買回條件之買賣契約，且其與王聖元間有借款6,000,000 元之債務糾紛，其毋須繳納租金，其不知道王聖元將系爭房屋出售予原告，且買賣價金遠高於上揭借款金額，王聖元提供予國稅局買賣合約虛偽不實，其認有使公務員登載不實，並請求王聖元、王克儀到場為證云云。然查，被告2人縱與觀霖公司、王聖元間另成立附買回條件之買賣契約、消費借貸契約等法律關係，參諸前揭說明，柯在與觀霖公司、王聖元雖約定附買回條件之買賣契約或另有消費借貸契約等法律關係，然前開債權契約為特定人間權利義務關係，僅債權人得向債務人請求，原告既非前開債權契約之當事人，基於債之相對性原則，柯在、劉子琳尚無從以前開債權契約法律關係對抗原告，是縱使觀霖公司、王聖元曾同意柯在、劉子琳以其他債權每月扣抵租金，然在租賃物即系爭房屋讓與原告後，承租人即被告尚無從以其等對觀霖公司、王聖元之債權按月扣抵，是被告據此辯稱其毋須對原告給付租金，顯非可採。又柯在迄未就其與劉子琳出售系爭房屋予觀霖公司時，雙方就系爭房屋所約定買賣價金為若干乙事提出任何事證，則柯在單方片面辯稱系爭房屋價值遠高於其借款金額云云，即非可採，況縱使系爭房屋價值高於其借款金額，亦屬柯在、劉子琳另與觀霖公司、王聖元間債權債務關係，而與本件無涉。再觀霖公司將系爭房屋出售予原告，雙方約定買賣價金縱高於被告出售系爭房屋之價金金額，然此應係不同當事人間就系爭房屋成立買賣契約時，可得自由磋商、決定買賣價金為若干，即私法契約自由之範疇，亦無從依此逕認有何使公務員登載不實或違反行政法規之事，被告所辯均無從為有利於其之認定。復柯在另辯稱其不認識原告，無從給付租金云云，然系爭房屋所有權既經觀霖公司移轉登記予原告，兩造毋須另行成立租賃契約，而被告本即應給付租金予觀霖公司，其卻迄未給付，於系爭房屋移轉登記予原告亦未曾自行詢問如何給付租金事項，實與一般租賃給付租金常情相違，難認柯在此部分所辯為可採。㈡原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，另請求被告給付租金160,000元予原告，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段亦有明定。經查，被告積欠租金已達2個月以上，且經原告催告後7日內仍未給付，於前開期限經過後條件成就，亦即於112年8月25日、112年8月29日原告已向分別向柯在、劉子琳合法終止系爭租賃契約，是系爭租賃契約既經合法終止，原告自得依民法第455條前段之租賃物返還請求權及民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告甚明。又對於被告自112年1月17日起迄今均未繳納房租，而積欠房租達7個月以上，積欠租金合計280,000元一節，為兩造所不爭執，是原告現依系爭租賃契約法律關係，僅請求被告給付租金160,000元，同屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段等規定及系爭租賃契約法律關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及給付租金160,000元，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　26　　日民事第五庭法　官　黃乃瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　26　　日書記官　陳睿亭

臺灣新北地方法院112年度訴字第1404號

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