臺灣新北地方法院112年度訴字第566號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 112 年 08 月 23 日
• 當事人: 王美蘭、胡家誠即凱馳工程行

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第566號
原 告 王美蘭

訴訟代理人 呂朝章律師
被 告 胡家誠即凱馳工程行

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 　　 文
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號一樓房屋騰空返還
原告。
二、被告應自民國一一二年一月十六日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬肆仟元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾陸萬壹仟貳佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
緣門牌號碼新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）
現為原告所有，被告前向訴外人即原告之叔父王瑩爚（下逕稱其名）承租系爭房屋，雙方並無簽定租約，然有約定租金為每月新臺幣（下同）34,000元（下稱系爭租約），乃不定期租賃。系爭房屋原所有權人係王瑩爚，後於民國111年9月28日由原告之父親王明星繼承，原告父親王明星於111年10
月27日及11月23日分別贈與原告母親王藍罔市及原告，復於112年1月16日原告父親王明星及原告母親王藍罔市再將系爭房屋權利贈與予原告，原告因此取得系爭房屋之全部權利，原告依民法第450條規定，已於111年11月25日以存證信函提前通知送達被告，載明系爭租約將於112年1月11日終止，原告並欲收回自用，請被告淨空後返還房屋等語，然被告仍續為系爭房屋之使用收益，對原告之反對皆置之不理。被告於系爭租約終止後，未經原告同意仍繼續無權占用系爭房屋，爰依民法第455條、第767條第1項前段擇一為勝訴判決，請
求被告騰空返還系爭房屋，另依民法第179條規定，請求給
付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自112年1月12日起至騰空返還第1項房屋之日止，按月給付原告34,000元，及自各期應給
付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告是繼承而來系爭房屋，但我跟原屋主訂有10年租約，且租期尚未屆至，今年112年是第6年，原先有書面租約，但後來因搬遷而遺失，希望繼續承租。
(二)若原告執意主張兩項聲明請求內容，則我主張土地法第100
條，原告欲收回自用，應該受到相當限制等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第91頁）：
(一)系爭房屋現為原告所有，被告前向原告之叔父王瑩爚承租系爭房屋，約定租金為每月34,000元（即系爭租約）。
(二)系爭房屋原所有權人係王瑩爚，後原告係於112年1月16日取得系爭房屋之全部權利。
(三)原告依民法第450條規定，已於111年11月25日以存證信函提前通知送達被告，載明系爭租約將於112年1月11日終止，原告並欲收回自用，請被告淨空後返還房屋等語，然被告仍續為系爭房屋之使用收益。
四、本院之判斷：
(一)兩造間法律關係為何？原告得否終止系爭租約？被告得否主張土地法第100條茲為抗辯？
1.按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」、「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第425
條、第450條1、2項、第767條第1項前段定有明文。另按「
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時」，土地法第100條第1款亦有明文。準此，當事人間必須有租賃契約之法律關係存在，方有出租人依民法第450條終止租約、承租人主張土地法第100條為抗辯之適用。
2.經查，系爭房屋原所有權人係王瑩爚，嗣於111年9月28日由原告之父親王明星繼承，原告父親王明星於111年10月27日
、同年11月23日分別贈與應有部分給原告母親王藍罔市及原告，原告父親王明星及原告母親王藍罔市復於112年1月16日將其等應有部分再行贈與予原告，至此，原告因贈與取得系爭房屋之全部所有權並於112年1月16日登記在案乙情，有系爭房屋之建物登記第一類謄本及異動索引在卷可憑（見本院卷第109-115頁）。而系爭租約乃王瑩爚與被告簽訂，為兩
造所不爭執，而系爭租約租期為何乙節，原告主張為不定期租賃，被告主張為10年租期等語（見本院卷第90頁），兩造固均未提出證據以實其說，然不論何者，依兩造之主張，均屬民法第425條第2項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」之適用範疇，因而排除同條第1項所有權移轉不破租賃之適用，準此
，兩造間即無租賃關係之存在，則原告毋庸亦無從依據民法第450條規定終止租約，被告亦無從主張土地法第100條為抗辯，是原告聲明第1項主張依民法第455條規定請求被告返還系爭房屋，於法無據。然原告因贈與取得系爭房屋之全部所有權，被告既無從對原告主張租賃關係，亦未主張或舉證有其他合法之占有權源，則其繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，是原告立於所有權人之地位，另依民法第767條第1項前段，請求被告返還系爭房屋，於法即屬有據。
(二)原告得否向被告請求給付相當於租金之不當得利？又其金額為何？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土地，即
可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。原告乃於112年1月16日因贈與取得系爭房屋之全部所有權並登記在案，業如前述，而原告前固於111年11月25日以存證信函提前通知並送達被告，
載明系爭租約將於112年1月11日終止，原告欲收回自用（如兩造不爭執事項㈢所載），然因兩造間無租賃關係存在，故原告所為通知不生終止租約之效力，從而，被告乃於原告112年1月16日因贈與取得系爭房屋之全部所有權並登記在案起，繼續占有系爭房屋，始為無權占有，並應於112年1月16日起算相當於租金之不當得利，故原告第2項聲明主張「被告
應自112年1月12日起至騰空返還第1項房屋之日止」按月給
付相當於租金之不當得利，其中就112年1月12日至同年月15日止，此段期間之主張，於法無據。是原告僅得請求「自112年1月16日起」至騰空返還系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利，合先敘明。
2.關於不當得利之數額：
⑴按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得
利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號、97年度台上字第294
號裁判意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制。⑵本件被告陳稱：我之前有寄存證信函向原告索取帳戶要按月匯租金34,000元給原告，因為原告是繼承而來系爭房地，但我跟原屋主訂有10年租約，且租期尚未屆至，今年112年是
第6年，原先有書面租約，但後來因搬遷而遺失，所以我是
希望繼續承租且願意按月如聲明第2項所載給付租金，只是
不願意如聲明第1項所載搬遷等語（見本院卷第90頁），堪
認被告並未反對原告主張占有期間應依系爭房屋每月租金34,000為計，揆前說明，故原告請求被告自112年1月16日起按月給付相當於租金之不當得利34,000元，洵屬有據。
⑶按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。準此，原告第2項聲明
請求被告自112年1月16日起按月給付相當於租金之不當得利34,000元，加計各期自應給付日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法有據。
五、綜上所述，㈠原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。㈡原告依據民法第179條，請求被告應自112年1月16日起至騰
空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告34,000元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，為有理由，應予准許，逾此範圍部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　23　　日民事第五庭 審判長法　官 高文淵

法　官 莊佩穎

法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　28　　日書記官　吳佩玉