112年度訴字第810號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 05 月 31 日

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第810號原告鄭秋梅訴訟代理人黃程國律師被告洪安鎮即牧崗聯合商行上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年5月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號一樓之房屋騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國一ㄧ二年二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年二月十五日起至騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。原告其餘之訴駁回訴訟費用由被告負擔。本判決第一至三項於原告以新臺幣壹佰陸拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰捌拾柒萬零玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠緣原告於民國107年9月11日與被告牧崗聯合商行簽訂房屋租賃契約書及附加條款(下稱系爭租賃契約)，約定由原告將所有新北市○○區○○街000號1樓之房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租期自107年9月11日起至117年9月10日共計10年，毎月租金為新臺幣(下同)25,000元，押金為二個月租金，供其營業設立自助洗衣店，並給予第一個月免租期，是被告應自107年10月10日起每月10日缴付每月租金。並於系爭租賃契約附加條款第5點約定：「承租方不得無故欠繳租金達一個月以上(含一個月），否則就無條件騰空搬走絕無異議」。㈡而依原證1號房屋租質契約書所示，承租人雖載為訴外人張藝馨，然張藝馨為被告牧崗聯合商行當時之負責人，且附加條款亦係以被告牧崗聯合商行簽約生效。由此可知，張藝馨係代理被告牧崗聯合商行簽訂系爭房屋租賃契約書，租賃法律效力亦對被告發生效力無訛。其後，被告牧崗聯合商行於簽約後即變更負責人為洪安鎮迄今。㈢而被告自應繳付第二期即107年11月份租金時起至第二十期即 109年6月份租金，均刻意遲延一個月後，即拖延至下個月始繳付上個月租金之情形。又被告本應於109年7月繳付前一個月即第二十一期109年6月份租金，卻遲至109年8月14日始為繳付，復於110年1月9日繳付第二十五期即109年10月份租金，於斯時起已惡意遲延三個月始為繳付。其後，被告均未遲延繳付租金，其不正常繳付租金並長期維持二到三個月租金未繳付之情，亦有原證2號原告彰化銀行帳戶交易明細表為證，直至原告委請律師於111年12月20日寄發台北建北郵局第841號存證信函予被告。限期催告其所積欠之租金9月、10月、11月、12月共四個月租金10萬元應一次清償後，然被告未一次清償，僅於112年1月10日繳付第47 期即111年8月份25,000元之租金。㈣惟原告核對原證2號交易明細後，發現前開存證信函上載積欠租金月份記載有誤，被告實際積欠111年9月、10月、11月、12月、112年1月份租金共5個月租金，被告長期不正常繳租，且長期惡意積欠二到三個月房租，本次更積欠高達5個月房租未付。原告迫不得已提起本件訴訟，並以民事起訴狀為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，爰依民法第767 條第1項規定請求遷讓系爭房屋，並依系爭租賃契約請求給付積欠租金及依不當得利規定請求自終止租賃契約關係起至被告騰空返還系爭房屋之日止每月25,000元相當於租金之不當得利。㈤並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空返還予原告。2.被告應給付原告125,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.被告應自112年2月9日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元。4.原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、原告主張前開事實，業據其提出系爭房屋之租賃契約書及附加條款、彰化銀行存摺存款帳號資料及交易明細查詢、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、存摺內頁、系爭房屋及坐落土地之土地及建物登記謄本等件為證(見重簡字卷第7至77頁)，而被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪認原告前開主張之事實為真。四、本件應審酌之點為：㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？若可，得請求數額為何？茲分述如下：㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？ ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。 ⒉經查，本件原告主張前揭事實，業據本院認定如前，堪信為真實。是以兩造間就系爭房屋成立租賃契約關係，且被告於111年9月至112年1月已積欠5個月租金，共計125,000元租金未給付，扣除押租金後已逾2 個月以上未繳，原告並以上開存證信函催告被告應於3日內給付積欠之租金，若被告未依期限給付租金，則終止系爭租賃契約等節，業經本院認定如前，亦有原告所提出上開台北建北郵局存證號碼000841號存證信函在卷可稽（見重簡卷第67至70頁），並經被告收受該存證信函，亦有中華郵政掛號郵件收件回執附卷可參（見重簡卷第65頁），詎被告仍未於原告所催告之期限內履行其給付租金之義務，且迄今均未給付其所積欠之系爭房屋租金，原告主張以起訴狀送達為終止兩造間房屋租賃契約之意思表示，揆諸前揭法條意旨，原告自得於催告給付期限屆至後，依法終止與被告間之系爭租賃契約法律關係，上開終止租賃契約關係之意思表示業於112年2月14日送達被告並生終止契約關係之效力(見重簡卷第89、91、93頁)，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以，原告依照民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空返還原告，洵為可採。㈡原告得否請求被告給付積欠租金及相當於租金之不當得利？若可，得請求數額為何？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。 ⒉經查，兩造自107年9月11日起就系爭房屋確有締結租賃契約，租金為每月25,000元，因被告積欠多期租金未給付，經原告終止租賃契約，系爭房屋之租賃契約於112年2月14日起即生終止效力等節，業經本院認定如前，原告得就租賃契約終止前即被告自111年9月起即未給付租金予原告，迄至112年1月止共計5個月之租金未給付，扣除2 個月的押租金，尚餘3個月租金未給付，則原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之3個月租金共計75,000元（計算式：25,000元×3個月＝75,000元）。 ⒊又查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於112年2月14日起終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月25,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月25,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金25,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則原告自得依照民法第179 條規定請求被告給付自租賃契約終止後，即自112年2月15日起至返還遷讓系爭房屋之日止，每月以25,000元計算之相當租金之不當得利。至原告逾上開期間（即112年2月9日至同年月14日之期間）相當於租金不當得利之請求，則非有據，不能准許。五、綜上所述，原告依所有物返還請求權、租賃契約關係及不當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空返還原告，及應給付75,000元及自起訴狀繕本送達翌日起（即112年2月15日，見重簡卷第89、91、93頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自112年2月15日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。至原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　31　　日民事第一庭法官張惠閔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　31　　日書記官林沂㐵

臺灣新北地方法院112年度訴字第810號

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