臺灣新北地方法院112年度訴字第99號｜法律人

臺灣新北地方法院民事判決 112年度訴字第99號原告林宏威訴訟代理人蘇三榮律師被告歆絜建設股份有限公司法定代理人陳怡君訴訟代理人卜義洋上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國112年5月2日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新台幣（下同）3,219,600元，及其中1,860,000元自民國111年1月1日起至111年8月31日止，按日息萬分之5計算之利息，暨自111年9月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另1,369,600元自111年12月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告應給付原告1,497,000元，及自112年1月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決原告勝訴部分於原告以1,570,000元供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以4,716,600元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴聲明：㈠被告應給付原告3,219,600元，及自民國11 1年1月1日起至清償日止，按日利率萬分之5計算之利息。㈡被告應給付原告1,497,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。並主張略以：㈠原告於109年2月7日向被告購買「A3歆捷境」預售屋（下稱系爭房地），並簽立之系爭房地預定買賣契約書（下稱系爭契約）。依系爭契約第15條第1項約定，本建案應於110年12月31日前取得使用執照。同條第二項並約定如逾期8個月(此部分約定違反預售屋應記載及不得記載事項所訂之3個月期間)未取得使用執照，視同被告違約，雙方同意依第27條違約之罰則規定處理。㈡原告早於110年2月24日依約繳足包含申請、取得使用執照款及交屋款在內的所有款項共3,219,600元(其餘款項為交屋後之貸款)。原告繳足價金後,於110年2月25日詢問被告銷售人員何時可交屋？被告銷售人員表示預計6月左右，進度已有遲延。然被告迄今仍未取得使用執照，亦未辦理交屋，已逾系爭房屋契約第15條第1項所訂之8個月期間，原告只好在111年12月20日發函通知被告依系爭契約第27條解除契約，要求被告返還已繳價金，然被告收到上開解約函後，於110年12月29日回函表示因疫情因素而工程順延，拒不返還價金，原告只好提出本案訴訟。㈢行政院消保會已發布公告表示：「在建案興建過程中，倘發生遲延取得使用執照之情況時，除應依約給付遲延利息外，並不得有下列行為：一、以非法定事由，規避賠償責任，建商不得泛稱疫情、缺工、缺料等理由係屬『不可歸責於建商之事由』，而要求消費者同意無條件展延取得使用執照期限」，可見被告回函所述並無理由。㈣是以，原告解除契約於法有據，原告得依民法第179條、第25 9條第2款規定，請求被告返還已繳價金3,219,600元，以及依據系爭契約第15條第1項規定，請求自被告違反110年12月31日取得使用執照期限之翌日即111年1月1日起至清償日止，按日利率萬分之五計算之利息(第一項聲明)。有關系爭房屋契約第15條第2項規定，被告逾期未取得使用執照，每逾一日應已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息之部分。原本該遲延利息應算至被告取得使用執照為止。但原告現已解除契約，故被告取得使用執照之義務已消滅，轉換成返還價金之義務，故該遲延利息亦應隨著被告義務之轉換，計算至被告返還價金為止。㈤原告另依據系爭契約第27第3項規定，請求房地總價998萬元1 5%之違約金即1,497,000元(第二項聲明)。系爭契約係約定取得使用執照的期限是110年1月1日，期間過了之後，原告就聯絡被告公司何時可以交屋？被告聯絡窗口說大概三月，二月時原告再聯絡，是否三月可以交屋，並問是否把自備款繳清速度會比較快？被告說可以。原告繳的金額會顯示在網站上面，所以原告才在2月底繳納「取得使用執照」、「交屋」二筆款項，之後到了三月以後再聯絡被告的負責人員就變成不能保證，原告持續詢問到十二月都沒有結果才解除契約。被告也承認原告繳的款項是依據各期的期數繳納。且系爭契約違約金是依照總價15%計算，縱依照被告所主張只有通知原告繳納186萬元，也超過總價15%的1,497,000元，並不影響計算結果。三、被告聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准免為假執行。並答辯略以：㈠系爭房屋契約第15條雖規定本建案之建築工程應於108年6月3 0日前申報開工，於110年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：（一）因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。（二）因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間。就本案而言，新冠肺炎於2019年末在中國爆發後，全球各地陸續發生疫情，對臺灣的實質影響開始於2020年1月，受此疫情影響，本建案工程停工長達一年半。是以，依上開房屋契約第15條第1項第1款之規定，因新冠肺炎所影響之一年半時間不應列入工程期間，故本案工程之最後完工期限迄今尚未屆至，原告主張解除契約並訴請返還已付價金及違約金之請求，顯與法未合。㈡被告興建本案工程因受新冠肺炎影響而無法於原訂之110年12 月31日取得使用執照，被告僅向所有承購戶催收之價款僅至房屋及土地付款明細表第6期「頂樓頂版完成」，其後即未再向承購戶催收任何房屋及土地價款。是以，被告依約僅向原告收取房屋價款86萬元、土地價款100萬元，合計186萬元。詎原告為謀取遲延利息及違約金，竟自行匯入3,219,600 元，溢付之款項有1,369,600元，原告並據此請求違約之遲延利息及違約金，核其行為實有違誠信原則及比例原則，故原告請求遲延利息之本金應以186萬元計之，而非3,219,600元計算。㈢原告於本案除依房屋契約第15條第2項之規定請求按日利率萬分之5利息之延期賠償外，另請求房屋總價998萬元15％之違約金1,497,000元。惟查，房屋契約第27條第3項規定：「甲方依第一項或第二項解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五（不得至於百分之十五）之違約金。但該賠償之金额超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」就本案而言：1、設鈞院認為兩造之買賣契約業已解除，被告就返還原告所繳之價金3,219,600元，並無爭執。2、原告依房屋契約第請求15條第2項規定請求自111年1月1日起至清償日止，按日利率萬分之5計算之利息之部分，其請求之金額以本金3,219,600元，自111年1月1日起至112年3月7日開庭之日止，按日利率萬分之5計算之利息，金額業已高達693,823元。而原告又以被告未於110年12月31日取使用執照為由主張解約並請求總價款15%即1,497,000元之違約金。合計原告請求損害賠償之總金額已高達2,190,823元。惟查，首先原告計算遲延利息之本金應以被告實際催收之金額186 萬元計算，此部分本息總金額至112年3月7日開庭之日止為400,830元。其次，房屋契約第27條第3項規定，被告應賠償之金額若超過已繳價款者，則以已繳價款為限。故原告請求之違約金及遲延利息若超過被告實際已催收之款項186萬元，則超過186萬元之請求顯已違反房屋契約第27條第3項規定及誠信原則、比例原則，與法無據，委無可採等語。四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於109年2月7日簽訂系爭契約，預定由被告向原告購買系爭房地，總價金為998萬元。㈡原告已繳納房地價款3,219,600元予被告。惟被告催告原告繳納之價款為1,860,000元。㈢被告迄至112年3月7日本院言詞辯論期日，仍未就系爭房地之建案取得使用執照。㈣系爭契約相關約定條款如下（甲方為原告、乙方為被告），付款明細表則如附件所示：第十五條：開工及完工最後期限一、本建案之建築工程應於民國一〇八年六月三十日前申報開工，於民國一一〇年十二月三十一日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間： (一）因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。 (二）因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間。二、乙方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者前項第（一）及第(二）款除外，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。若無第（一）及第（二）款情形時，逾期八個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依第二十七條違約之處罰規定處理。第廿七條：違約罰則一、乙方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，甲方得解除本契約。二、乙方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為乙方違約，甲方得依法解除契約。三、甲方依第一項或第二項解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。四、甲方違反有關「付款條件及方式」之規定者，乙方得沒收依房地總價款百分之十五（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，甲、乙雙方並得解除本契約。五、甲、乙雙方當事人除依前二項之請求外，不得另行請求其他損害賠償。五、本院認定如下：㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。對於自己主張之事實已盡證明之責後，對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他方主張有利於己之事實，則應由他方舉證證明之。㈡本件原告主張被告未依系爭契約所定時間取得使用執照，且逾八個月以上，故請求依法解除契約等情。被告固不否認確有未依約定時間取得使用執照之情，但辯稱係因新冠疫情發生，屬不可抗力之天災，故需停工一年半，不能計入契約所約定之時限，並未違約等語。經查，本件兩造係於109年2月7日簽訂系爭契約，而新冠肺炎係於108年年底已在中國爆發流行，我國衛生福利部以中華民國109年1月15日衛授疾字第1090100030號公告，新增「嚴重特殊傳染性肺炎」為第五類法定傳染病。是以，本件兩造簽約當時，已知有新冠肺炎之疫情存在，被告應已得考量疫情對工程進度所可能造成之影響，卻仍與原告簽訂系爭契約，並明定履行契約之時程，事後自難再以新冠疫情為不可抗力之天災為由，抗辯原告不得解約。再者，新冠肺炎之疫情造成封城管制、全球供應鏈大亂等情，固為眾所週知之事實，惟被告抗辯因疫情之故，系爭契約之約定時限應可「順延一年半，不算違約」等語，並未提出任何證據以實其說，其以建商之身分自行決定可以延期一年半，要求消費者接受，自非可採。故本件原告主張依系爭契約第15條第2項、第27條之規定解除契約，自屬於法有據。而系爭契約既經解除，兩造自應互負回復原狀之義務，從而，原告請求被告返還已繳價金3,219,600元部分，自屬可採。㈢原告請求被告依系爭契約第15條第2項規定，自111年1月1日起至清償日止，按日利率萬分之5計算之遲延利息部分。被告對其利息之計算方式有所抗辯。本院認定如下： ⒈系爭契約第15條第2項規定：「乙方（被告）如逾前項期限未開工或未取得使用執照者前項第（一）及第(二）款除外，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方（原告）。」此所謂「已繳房地價款」，當係指雙方依系爭契約約定繳納之價款，依附表所示之土地及房屋付款明細表，系爭契約之繳款共分十期，第七期為「使照申請」，而本件兩造並不爭執系爭房地尚未申請使用執照。是以，依系爭契約約定，原告所應繳納之款項即為第一期（定金）至第六期（頂樓樓版完成）之價款，合計應為185萬元（房屋價款：2萬元+43萬元+10萬元+10萬元+10萬元+10萬元＝85萬元；土地價款：1萬元+33萬元+9萬元 +19萬元+19萬元+19萬元＝100萬元；房屋及土地價款合計為185萬元），惟被告自認係向原告催告繳納186萬元，故本件仍應以186萬元作為本件系爭契約規範原告所應繳納之價款。至原告願自行繳納更多的款項給被告，乃係對契約義務之提前履行，此固為被告所接受，但與系爭契約之明文約定並不相同。故於解釋系爭契約第15條第2項關於計算遲延利息之文義時，就「已繳房地價款」應不包括原告自行提前繳納之價款，而仍應以被告通知原告繳納之價款，即186萬元，作為約定遲延利息計算之依據。 ⒉至原告溢付之款項1,369,600元，雖不適用系爭契約前開遲延利息之約定。惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告於被告有前述違約情事後，已寄發存證信函解除契約請求退款，經被告於111年12月23日收受，此有存證信函及回執在卷可查（見本院卷第49-51頁）。是以，原告就其溢付之1,369,600元價款，自得請求被告自111年12月24日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息。 ⒊再者，系爭契約第15條第2項後段規定：「若無第（一）及第（二）款情形時，逾期八個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依第二十七條違約之處罰規定處理。」是以，依上開契約條文之體系及文義觀之，本件被告如遲延取得使用執照，原告並不得逕行解約，而需待遲延相當時日（約定為8個月）之後被告仍未取得使用執照，原告始得解除契約，解除契約之後即依系爭契約第27條之約定為違約金之處理。換言之，系爭契約就被告遲誤取得使用執照之違約情事，應係分為兩階段處理，第一階段為遲誤未逾八個月時，被告應按日息萬分之5賠付遲延利息；第二階段為遲誤已逾八個月後，即按系爭契約第27條之違約金相關規定處理。是以，本件原告就其依約繳付之價款186萬元，自約定取得使用執照之翌日（即111年1月1日起）八個月內（即至111年8月31日止），得按約定之日息萬分之5請求遲延利息，自111年9月1日起至清償日止，則得依如前所述法定遲延利息之規定，請求依年息5％給付遲延利息。㈣原告請求被告依系爭契約第27條第3項規定，給付違約金1,49 7,000元部分。被告認原告請求之金額應併計遲延利息，故已過高等語。本院認定如下： ⒈系爭契約第27條第3項規定：「甲方....解除契約時，乙方除應將甲方已繳之房地價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」依其文義觀之，本件被告所應負之賠償責任，遲延利息及違約金應「同時賠償」，被告抗辯兩者應併同計算其數額，顯然與契約文義不符，不足採信。 ⒉再者，系爭契約已明定違約金之計算方式為「房地總價款百分之十五，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」本件原告請求依房地總價款998萬元計算15％之違約金1,497,000元，並未超過原告依約定所應繳付之價款186萬元。是以，被告抗辯原告請求之違約金過高云云，顯屬無據。從而，原告依約請求被告賠償約定違約金1,497,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起算之法定遲延利息，自屬可採。六、綜上所述，本件原告請求被告㈠返還原告系爭房地之價款3,2 19,600元，及其中1,860,000元自111年1月1日起至111年8月31日止，按日息萬分之5計算之利息，暨自111年9月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另1,369,600元自111年12 月24日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息。㈡給付違約金1,497,000元，及自起自起訴狀繕本送達被告翌日（即112年1月31日）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息部分，均為有理由，應予准許。逾上開部分之請求（遲延利息計算部分），則為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依附，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於本院認定之事實不生影響，爰不予一一論駁，附此敘明。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　30　　日民事第六庭法　官　許映鈞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　30　　日書記官　陳逸軒附件：土地及房屋付款明細表

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