112年度重訴字第2號｜民事：所有權移轉登記等｜裁判日期：113 年 09 月 06 日

臺灣新北地方法院民事判決 112年度重訴字第2號原告王李美雲訴訟代理人周福珊律師複代理人蔡士民律師被告李純青訴訟代理人洪婉珩律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣1,146萬元，及其中新臺幣1,136萬元，自民國111年10月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨新臺幣10萬元，自民國113年8月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣382萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣1,146萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查原告原起訴先位聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000○0 0000○00000○00000地號土地（下同區段土地各稱系爭○地號土地，合稱系爭土地），權利範圍12分之1，移轉登記予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,226,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明為：㈠被告應給付原告3,500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見111年度重司調字第298號卷【下稱重司調卷】第9頁）。嗣於民國112年6月2日以民事準備㈡暨聲請調查證據狀變更聲明為：㈠被告應給付原告3,500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第219頁）。復於113年8月1日以民事辯論意旨狀變更聲明㈠為：被告應給付原告1,146萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第397頁）。經核原告請求基礎事實俱屬同一，且為減縮本件應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：㈠兩造為姊弟關係，訴外人李藍玉蓮為兩造母親，育有6名子女，李藍玉蓮於86年1月16日過世時，兩造及其他4名子女即訴外人李梅、李美葉、李美蓉、李美香（下稱李梅等4人），就李藍玉蓮遺產均有繼承權，原告之應繼分為1/6，嗣兩造於86年4月23日簽立承諾書（下稱系爭承諾書），約定原告繼承李藍玉蓮所遺之系爭土地之應繼分部分，由被告繼承，被告則應於系爭131、133地號土地都市計劃變更為建地後，興建房屋1棟並登記為原告所有，該約定應屬民法第412條規定附負擔之贈與，又李梅等4人亦均有簽署同樣內容之承諾書。嗣系爭131地號土地因分割增加系爭131-1、131-2、131-3、131-4地號土地；系爭133地號土地因分割增加系爭133-1、133-2、133-3地號土地，且系爭土地均於88年4月29日以分割繼承為原因登記於被告名下。㈡兩造簽立系爭承諾書後，原告已依約將應繼分1/6（即權利範圍各1/12）贈與被告。依系爭承諾書所載之法律關係，被告於原告交付系爭土地後，應於系爭土地變更為建地後興建房屋壹棟交付予原告。惟被告已於97年5月15日將系爭133地號土地出售予鄭水木、陳國煌，亦於111年10月21日將系爭131-1、131-2、131-3、131-4地號土地出售予悅田建設股份有限公司，被告顯無法履行系爭承諾書所載之給付義務。被告因可歸責於己之事由致給付不能，則被告應給付原告相當於依系爭承諾書興建之房屋或土地持份之價值，依國泰不動產估價師聯合事務所113年5月22日估價報告書（下稱系爭估價報告書）所載，系爭133、133-1地號土地以簽立系爭承諾書即86年時之房屋型態條件，即二層樓透天建物面積90.77㎡、土地面積76.5㎡計算，於111年9月8日時之全新建物價格約為 1,236萬元，扣除被告已給付原告之100萬元後，被告尚應給付原告1,136萬元，並依系爭承諾書一併請求律師費10萬元等語。爰依不當得利、債務不履行法律關係及系爭承諾書之約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告1,146萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠李藍玉蓮死亡所生之喪葬費用及遺產稅費等，均係由被告單獨先行墊付，且於分割遺產時有所爭執，原告、李梅等4人均不願返還被告代墊之繼承相關費用，嗣經協議後被告於86年4月23日與原告、李梅等4人分別簽署同系爭承諾書內容之承諾書，並以承諾書所載之方式由被告繼承李藍玉蓮之遺產。是系爭承諾書性質應屬民法第736條之和解契約，並非單純原告無償將其應繼分贈與被告。而被告與原告、李梅等4 人分別簽署承諾書之後，因都市更新程序曠日廢時，且系爭承諾書履行能力未知，被告乃於102年間宴請原告、李梅等4人，表明先給付每人100萬元現金，並基於前開考量，將系爭承諾書之約定變更為被告給付每人500萬元現金，而其餘400萬元將於日後另行給付，原告、李梅等4人皆未有反對之意思表示，並收受被告給付之現金100萬元。㈡另系爭131、133地號土地，業經新北市政府劃為塭仔圳都市更新計畫之更新單元，將來土地勢必遭政府徵收，其中系爭131、131-2、131-4、133-3地號土地係道路用地，系爭131-1、131-3、133-2地號土地為學校用地，僅系爭133、133-1 地號土地為第三種住宅區，是系爭土地多數遭新北市政府劃定為道路用地及學校用地，無興建房屋之可能，系爭承諾書依民法第99條第1項之規定，條件尚未成就，被告未有任何違約情事。而被告為履行先前給付現金予其他繼承人之承諾始出售系爭土地，並將出售土地所得扣除先前已先行支付之100萬元，李梅等4人各已再行分配400萬元，至今僅原告仍不願意受領，且被告出賣系爭土地時為所有權人，被告受有利益並非無法律上原因，無不當得利情事，是原告主張為無理由。㈢縱認被告之給付義務為房屋一棟，兩造於簽署系爭承諾書時已約定該房屋之價值為400至500萬元，且原告於102年已收受被告所給付之100萬元，故原告所受之損失僅有300萬元。而系爭估價報告書係以原告片面之詞估計假設建物價額，惟房屋之價格受坐落位置、區間、房屋大小面積等因素影響，房屋型態顯無法僅依市價一概而論，而假設建物亦與約定之給付內容有異，不應採為判決之基礎等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件不爭執事項：㈠兩造、李梅等4人均為李藍玉蓮之繼承人。㈡李藍玉蓮於86年1月16日過世。㈢兩造於86年4月23日簽立承諾書，約定李藍玉蓮所遺留之系爭土地均由由被告一人單獨繼承，被告日後待繼承之系爭131 、133地號土地因都市計畫變更為建地後，於該基地建築房屋，並無償提供原告相等價值400萬元至500萬元房屋一棟含土地持份。㈣其餘繼承人亦均有簽署同樣內容之承諾書。㈤系爭131地號土地因分割增加131-1、131-2、131-3、131-4地號土地，上開土地均於88年4月29日以分割繼承為原因登記於被告名下。㈥系爭133地號土地因分割增加133-1、133-2、133-3地號土地。㈦被告於97年5月23日將系爭133地號土地出售於訴外人鄭水木、陳國煌。㈧被告於111年9月8日將系爭131、131-1、131-2、131-3、131- 4地號土地出售於悅田建設股份有限公司。㈨系爭131、131-2、131-4、133-3地號土地目前為道路用地、1 31-1、131-3、133-2為學校用地、133、133-1地號土地為第三種住宅區。四、本件爭點：㈠兩造有無變更系爭承諾書，約定由被告給付500萬元代履行承諾書之給付義務？ ⒈依系爭承諾書約定：「李藍玉蓮於86年1月15日因病去逝，而擁有之不動產詳如附表，今雙方協議由乙方(即被告)繼承全部不動產，但乙方需於日後待繼承之新莊市建國段131、133兩筆地都市計畫變更為建地後，於該基地上興建房屋，乙方並無償提供甲方(即原告)相等價值400萬至500萬元正房屋一棟含土地持份，所需之費用稅賦概由乙方負擔，產權移轉登記至甲方，所需契稅、印花、登記規費、代書代辦費等費用概由甲方負擔」，有系爭承諾書在卷可參，兩造並均於系爭承諾書上署名，可知在李蘭玉蓮過世後，兩造與其餘繼承人即約定由被告繼承母親即李蘭玉蓮所遺之不動產，被告待土地重劃變更為建地後，將為其餘繼承人們每人興建一棟房屋供其等居住使用之情，可以認定。 ⒉又被告分別於97年、111年間將系爭土地出售與訴外人，此據證人即兩造之妹李美蓉到庭證述：母親於86年1月16日過世時有遺不動產，母親有提到部分要給女兒，但未說具體如何分，後續被告去詢問代書並對我們姊妹表示土地重劃後給我們姊妹一人一間房屋，大約價值400至500萬元之房屋，土地登記給被告，我們5個姊妹就說好，故5位姊妹均有寫承諾書同意放棄繼承，內容即如系爭承諾書所載，承諾書上所載400萬至500萬房屋一棟，因當時此價格可以購買房屋，但現在不行；後來被告在102年有賣掉部分系爭土地，賣掉後姊妹才知道，被告後表示先給姊妹一人100萬元，其他後續再講，被告當時沒有提到這是賣土地之錢，僅表示其手上有錢要先給我們一人100萬元，姊妹5人均有拿到被告給的100萬元，後被告於111年8月打電話跟我說已經和建設公司談好，將土地全部賣掉，從111年11月開始，姊妹5人每人每個月領5 萬元，直到領到400萬元為止，我聽說李美香、李美葉、李梅、原告均有接到被告的電話，李美香、李美葉、李梅跟我說她們都同意以400萬元解決，但原告表示現在行情與當時行情不一樣；被告想要將土地出售而非依照承諾書履行，是是在出售系爭土地後才跟姊妹說等語(見本院卷第169至173 頁)，佐以證人為兩造之胞妹，應無甘冒偽證罪嫌而虛偽證述之理，是其證言，應堪採信。由此可知，被告於97年、111年間將系爭土地出售與他人時並未先徵得原告、其餘姊妹之同意，且其出售後予以500萬元代履行興建房屋之義務以乙情，亦未得原告之同意，是被告主張全體繼承人均同意變更承諾書之內容為由被告給付500萬元，自不可採信。 ⒊被告雖辯稱原告於102年已收受100萬元，可知顯已同意被告變更承諾書之提議等語，然被告給付100萬元與原告及其餘姊妹時並未告知此為出售土地之價額，亦未表明後續將持續給付金額達400萬元，此已經證人證述如前，亦為被告所不爭執，可知被告給付上開100萬元之際，並未明確表明此為出售部分土地之價額，亦未表明後續將以500萬元代替承諾書之履行，遑論斯時尚有系爭131地號土地並未出售，則就剩餘土地之價額、契約內容履行等細項亦未見兩造有何商議之情事，自難認兩造有何變更承諾書內容之合意，被告以原告已收受100萬元而遽為認定兩造已達成承諾書變更之意思合致，自屬無據。㈡原告依據不當得利、債務不履行請求被告給付1,136萬元，有無理由？ ⒈按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」、「債權人於有民法第226條之情形時，得解除其契約。」，民法第226條、第256條分別定有明文。次按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，並因債務人不履行債務而受有損害，即得請求債務人負債務不履行責任。倘債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不能免責（最高法院97年度台上字第1000號裁判要旨參照）。 ⒉查，被告於97年5月23日將系爭133地號土地出售於訴外人鄭水木、陳國煌；於111年9月8日將系爭131、131-1、131-2、131-3、131-4地號土地出售於悅田建設股份有限公司乙情，已如前述，從而，被告依系爭承諾書所負之興建房屋提供予原告之給付義務，於111年間業已確定無法履行，而有給付不能之情事，洵堪認定。被告雖辯稱因都市更新遙遙無期，不得已出售土地等語，然兩造簽署系爭承諾書之際，即知悉須待土地地目變更後始得興建房屋，則兩造對於土地變更期日需歷時等待已有預見而仍簽署該協議，被告事後再以此為由將系爭土地出售，致其無法履行興建房屋提供於原告之給付義務，自屬可歸責於被告，被告復未舉證證明其有不可歸責己之情事，因此，被告前開所辯，難認可取。被告再辯稱其給付條件並未成就，而無給付義務可言等語，然系爭133 、133-1地號土地為第三種住宅區，已如前述，而按都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行政區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。十、農業區。十一、其他使用區。除前項使用區外，必要時得劃定特定專用區。依第三種住宅區係可設置各式住宅及一般零售業，惟禁止工業使用及較具規模之商業使用。都市計畫法臺灣省施行細則第14條定有明文；再按直轄市、縣（市）主管機關依本法第十五條規定編定各種使用地時，應按非都市土地使用分區圖所示範圍，就土地能供使用之性質，參酌地方實際需要，依下列規定編定，且除海域用地外，並應繪入地籍圖；其已依法核定之各種公共設施用地，能確定其界線者，並應測定其界線後編定之：一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。區域計劃法施行細則第13條定有明文。可知建地乃係指非都市計畫範圍內之可供建築之用地，如係都市計畫範圍內之土地，則係以使用目的作劃分，而本件爭議之系爭133、133之1地號土地為都市計劃範圍內之第三種住宅區土地，係可供建築住宅所用，與系爭承諾書所載供興建居住為目的之房屋所用，相互吻合，是系爭承諾書所載被告應負之給付條件應屬成就，被告空言否認，自屬無據。 ⒊被告因可歸責於己之事由致給付不能，是原告依民法第226條第1項規定請求被告負損害賠償責任，自屬有據。再按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權雖仍存在，但其內容已變為損害賠償請求權，不復以原定之給付為標的，此觀民法第226條第1項之規定自明。既係以損害賠償請求權代替原定之給付，如其給付為特定之標的物，則其損害額以該標的物應有之市價計算，自無不當（最高法院84年度台上字第469號判決意旨參照）。又民法第266條規定之損害賠償責任，係採取完全賠償原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，目的在於填補債權人因之所生之損害，所應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」。以故，債務人如履行該法律行為後，債權人可得受之利益，因債務不履行致受損害，即屬債務人應賠償債權人所受該「履行利益」之損害。本件關於被告因無法履行系爭承諾書而給付不能所致原告所受損害，即為原告依系爭承諾書可預期取得之相當於400萬至500萬元之建物。而系爭承諾書所載86年間相當於400萬至500萬元之房屋型態為「二層樓獨棟透天」乙情，業據原告提出內政部不動產交易實價登錄查詢資料附卷可參(見本院卷第313頁)，又地政機關就不動產之交易價格已採實價登錄制度，故鄰近不動產於一定期間內所登錄之交易價格，應趨近於客觀之市場交易價格，堪可作為市價之認定基準（最高法院110年度台抗字第325號裁定意旨參照），而依卷附實價登錄資料所示，在400萬元至500萬元區間之建物型態為「二層樓獨棟透天」，該等建物之平均面積為「90.77平方公尺」，是原告以此主張為相當於400萬至500萬元之建物型態，應屬可採。被告雖辯稱系爭土地周遭之建物於109年3月，均為一層樓平房，是與400萬、500萬元價額相當房屋型態應為一層樓平房等語，固據其提出街景圖為證(見本院卷第367、377頁)，然該等街景為被告主觀擇定之角落一隅，已難據為參考標準，且觀諸街景圖所示，分別為一層建物、2層建物甚有3層樓之建物，與被告所指均為一層樓平房已有不同，被告復未提出其他證據以實其說，本院自無從為其有利之認定。被告再辯稱系爭承諾書已約定不動產之價值為400至500萬元等語，然原告簽立系爭承諾書之真意，乃日後可取得1間房屋居住使用，已如前述，則承諾書所列400至500萬元僅係為斯時房屋型態之價額，非以該價額為原告可分配之數額，此由證人李美蓉證稱：承諾書上所載400萬至500萬房屋一棟，因當時此價格可以購買房屋，但現在不行等語(見本院卷第169至170頁)，亦足徵承諾書所載價額僅為確認原告及姊妹們依約可獲得之房屋態樣，倘依被告所述係約定400萬至500萬元價額，則以現行房價觀之，被告則無履行承諾書所載給付之可能，被告以此所辯，自屬事後卸責之詞，無可採信。 ⒋再本院經依原告之聲請，並徵得兩造同意囑託國泰不動產估價師聯合事務所鑑定以房屋型態為「二層樓獨棟透天」、基地位置為「新北市○○區○○段000○000○0地號土地」、建物面積為「90.77平方公尺」、土地面積為「76.5平方公尺」之建物，於被告出售系爭土地即111年9月8日之價額，經該不動產估價師聯合事務所運用比較法、收益法之直接資本化法及成本法分析，並斟酌自然、政策、經濟、不動產交易市況、實際成交不動產交易資訊、區域人口土地與建物利用情形、土地個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況等各因素，鑑定結果認上開房屋型態、面積之建物，於111年9月8日時之價額為12,360,000元等情，此有該不動產估價報告書在卷可按，審諸上開不動產估價報告書，係由具有專業知識經驗之不動產估價師承辦，且估價報告中詳載鑑定經過及方法，其鑑定結果自屬可信。被告泛稱上開估價結果未能反應實際價格云云，然未具體指明有何不可信之處，亦未舉證證明之，所辯自無可取。是原告主張12,360,000元為上開建物型態於111年9月8日之合理價額，應屬可採。 ⒌基此，原告依據民法第226條之規定請求被告給付11,360,000 元，應屬可採。至原告另依不當得利請求法院擇一為勝訴之判決，應屬訴之客觀重疊合併。本院既認原告依民法第226 條規定請求被告給付損害賠償有理由，即毋庸再論究其他訴訟標的法律關係，併予敘明。㈢原告依據系爭承諾書請求被告給付律師費10萬元，有無理由？系爭承諾書後段約定：「若乙方(即被告)不依約履行時，而發生之訴訟費用及其他一切費用，悉由乙方負擔，本承諾書經雙方同意訂立，各無反悔」(見司調卷第21頁)。查，被告擅將系爭土地出售致給付不能乙節，已如前述，又原告主張被告違約而提起本件訴訟請求損害賠償，並因此支出律師費10萬元，業據其提出律師費收據為證(見本院卷第411頁)，是原告依系爭承諾書之後段約定，請求被告給付律師費10萬元，應屬合法有據。㈣綜上，原告請求被告給付1,146萬元(計算式：1,136萬元+10萬元=1,146萬元)，為有理由，應予准許。五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段及第203條亦分別定有明文。本件原告請求被告給付1,136萬元之房屋價額，業經載明於起訴狀，是原告請求被告給付1,136萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月22日( 見司調卷之送達證書)起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至10萬元律師費部分，則自民事辯論意旨狀繕本送達翌日即113年8月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬合法有據。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、綜上所述，原告依據債務不履行之法律關係及系爭承諾書之約定，請求被告給付1,146萬元，及其中1,136萬元自111年10月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨10萬元，自113年8月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　6 　　日民事第六庭法　官陳幽蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　10　　日書記官　李淑卿

臺灣新北地方法院112年度重訴字第2號

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