113年度訴字第1533號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 09 月 30 日

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1533號原告柏韋有限公司法定代理人陳火明訴訟代理人翁松谷律師被告膳安國際股份有限公司法定代理人孟憲鎧訴訟代理人蔡麗清律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年8月28日言詞辯論終結，判決如下：主　文一、被告應將坐落新北市○○區○○段00地號土地上之同段586建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○○路00號）1樓及1樓平面空地、貨梯、2樓全部（含增建部分）、地下室車位6個等，騰空遷讓並返還予原告。二、被告應給付原告新台幣（下同）16萬8,000元，並自民國113年6月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應自113年5月9日起至騰空遷讓返還第1項建物之日止，按月給付原告16萬8,000元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔98%，餘由原告負擔。六、本判決第一項、第二項於原告依序以500萬元、5萬6,000元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如依序以1,500萬元、16萬8,000元為原告預供擔保，各得免為假執行。七、本判決第三項到期部分，於原告按月以5萬6,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以全額為原告預供擔保，均得免為假執行八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段00地號土地上之同段586建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○○路00號）1樓及1樓平面空地、貨梯、2樓、地下室車位6個等，騰空遷讓並返還予原告。㈡被告應給付原告52萬5,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自113年5月1日起至騰空遷讓返還聲明第一項建物之日止，按月給付原告52萬5,000元。嗣於113年7月2日本院言詞辯論期日當庭變更第三項聲明有關按月給付日期自113年5月9日起；復於113年8月2日具狀更正第一項有關騰空遷讓返還2樓之範圍為含增建範圍之2樓全部等情，有民事起訴狀、本院言詞辯論筆錄及民事更正訴之聲明暨陳報狀附卷可稽（本院113年度重簡字第924號卷《下稱重簡卷》第9至11頁、本院113年度訴字第1533號卷《下稱本院卷》第80頁、第89頁）。經核原告上開所為聲明之變更或係減縮應受判決事項之聲明，或係補充事實上之陳述，核與上開規定均無不符，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○○路00號(下稱系爭建物）之所有權人，前曾與第三人恆勵國際人力仲介有限公司（下稱恆勵公司）簽立租賃契約書，將系爭建物全棟（含地下室）之房屋出租予恆勵公司，租期11年5個月，至119年10月26日止。嗣因恆勵公司積欠原告租金達二個月以上，原告遂催告恆勵公司限期給付，惟仍未獲置理，乃發函終止與恆勵公司間之租約，是原告與恆勵公司間之租約已終止。又原告於期間發現，恆勵公司有未經原告同意將系爭建物之1 樓及1樓平面空地、貨梯、2樓全部（含增建部分）、地下室車位6個等範圍（下稱系爭建物轉租部分），被告自始即無權占有系爭建物，原告除於終止與恆勵公司租約之存證信函內同時副知被告外，亦再次予被告相當期限，催告其限期騰空返還系爭建物並回復原狀，然被告仍置若罔聞，現仍持續無權占有中，甚至原告還發現被告擅自改裝原告所有系爭建物內部隔間、及私自申請安裝天然氣等情。原告爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓並回復原狀後返還無權占用部分；依不當得利及侵權行為之法律關係併予主張，請求擇一命被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明如上述壹程序事項所示更正後之聲明，及願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：恆勵公司前於104年8月21日向原告承租系爭建物之全部，嗣恆勵公司於104年9月3日再將系爭建物1樓及1樓平面空地、2樓、貨梯及地下室車位6個轉租予被告。依據原告與恆勵公司之房屋租賃契約第12條第6項約定，原告同意恆勵公司得將系爭建物之一部出租予他人。再者，兩造曾於106年間因系爭建物1樓間發生瓦斯氣爆事件而涉訟，原告斯時即已知悉被告自恆勵公司承租使用系爭建物，惟均未為反對之意思表示，且原告於該氣爆事件之另案民事訴訟對於「柏韋公司將其所有系爭房屋出租於恆勵公司，恆勵公司再將該屋之一部即1樓、2樓及地下室車道口北側部分轉租於膳安公司」乙節不爭執，益證原告已同意恆勵公司將系爭建物之一部轉租予被告，自不得以恆勵公司將系爭建物一部出租予被告為由提前終止租賃契約。原告以恆勵公司積欠2個月以上租金為由，於113年4月3日發函終止前租約。惟恆勵公司本身並無財務上之困難，且仍持續向被告收取租金，應有繼續向原告承租系爭建物之意思，而原告因故不願讓被告繼續使用系爭建物，礙於先前已同意恆勵公司轉租，竟與恆勵公司共同製造積欠租金之事由，做為向恆勵公司終止前租約之理由，原告於113年4月3日發函終止前租約，顯係以損害被告權利為目的而構成權力濫用，其終止應不合法。恆勵公司先向原告承租系爭建物之全部，復經原告同意，將系爭建物之一部轉租予被告，而原告向恆勵公司終止租賃契約並不合法。原告與恆勵公司間之租約現仍有效存在，被告自得依占有連鎖之法理對原告主張有占有系爭建物之合法權源。又被告係自恆勵公司承租系爭建物之一部而為使用收益，且均有如期給付租金予恆勵公司，倘原告合法終止與恆勵公司之前租約(假設語氣，被告否認之)，被告於起訴前實無從得知，應認起訴前，被告為系爭建物之善意占有人，無須返還相當租金之不當得利。再者，原告計算不當得利價額係以原告出租予恆勵公司之租金為憑，恆勵公司係承租系爭建物之「全棟」加地下室，而被告僅占有使用系爭建物之1樓、2樓及地下室，原告以系爭建物全棟之租金52萬5,000元計算本件之每月不當得利已屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第163至164頁）：㈠、原告於104年8月21日將所有之系爭建物全部出租給恆勵公司，租賃期間為104年9月1日至119年10月15日，雙方並簽訂租賃契約，該租賃契約經公證人公證。㈡、上項所示租約第12條第6項約定：經恆勵公司要求，原告同意恆勵公司可將租賃標的物部分分租給其他房客，以便租金之分攤，恆勵公司與恆勵公司之房客簽訂契約時，應將恆勵公司與原告雙方契約內容之要求納入恆勵公司與恆勵公司房客之契約內容。㈢、恆勵公司於104年9月3日與被告簽訂租約，將系爭建物1樓及1 樓平面空地、貨梯、2樓、地下室6個停車位出租給被告，租賃期間為104年10月16日至119年10月15日，每月租金為15萬元，自105年10月16日起租金為16萬元，自109年10月19日起租金為16萬8,000元、自114年10月16日起租金為17萬6,400 元。㈣、被告公司已開立112年10月16日至113年10月16日各月之租金支票交付恆勵公司，恆勵公司已持上開支票提示兌領至發票日期為113年3月16日之支票，其餘發票日為113年4月16日及以後之支票並未提示兌領，亦未返還被告。㈤、恆勵公司目前已搬離系爭建物。㈥、被告目前仍占用系爭建物建物1樓、2樓、地下室6個停車位。四、本院之判斷：㈠、恆勵公司於104年9月3日將系爭建物轉租予被告是否違反原告之意思？原告主張被告自始無占有系爭建物轉租部分之合法權源，有無理由？ ⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條第1項定有明文。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。 ⒉原告告雖主張恆勵公司未經其同意將系爭建物轉租給被告等語，並提出雙方於108年5月27日簽訂之房屋租賃契約書（下稱108年房屋租賃約書）為證（本院113年度重簡字第924號卷《下稱重簡卷》第37至41頁）。經查，108年房屋租賃契約書第10條固記載恆勵公司未經原告同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋等語（重簡卷第39頁）。惟原告亦不否認其於104年8月21日與恆勵公司就系爭建物簽訂經公證之房屋租賃契約（下稱104年房屋租賃契約），租賃期間為104年9月1日至119年10月15日，且同意恆勵公司可將承租之系爭建物分租他人等情（詳兩造不爭執事項㈠、㈡）。又恆勵公司基於104 年度房屋租賃契約之約定而於104年9月3日與被告簽訂租賃契約將系爭建物部分轉租予被告，自係不違反原告之意思。況原告並未提出104年度房屋租賃契約有何消滅事由，導致雙方需於108年5月27日重新簽訂租賃契約書之必要。又縱原告與恆勵公司確有必要就系爭建物於108年5月27日重新簽訂租賃契約，原告亦不得執此抗辯恆勵公司於104年8月21日基於104年度租賃契約約定而將系爭建物部分轉租予被告之行為係違反原告之意思。基上，原告與恆勵公司簽訂之104年度屋房屋租賃契約為合法有效之契約，且原告同意恆勵公司可將系爭建物分租他人，而恆勵公司係於104年租賃契約簽訂後並合法占有系爭建物時之104年9月3日與將系爭建物轉租部分轉租予被告等情，亦為兩造所不爭執（詳兩造不爭執事項㈢）。則恆勵公司經原告同意將其因租賃關係而合法占有之系爭建物移轉予被告占有，揆諸上述說明，被告就恆勵公司移轉占有之系爭建物轉租部分，亦可對系爭建物之所有人即原告主張合法占有。從而，原告主張被告自始無權占有系爭建物轉租部分乙節，即屬無據，不足採信。㈡、原告與恆勵公司間就系爭建物之租賃關係是否已終止？ ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。 ⒉經查，恆勵公司應於每月16日給付系爭建物之租金，惟自113 年2月16日起即未按期繳納租金，原告乃於113年3月25日以存證信函催告恆勵公司應於文到7日內將欠繳之租金如數給付，如逾期仍未給付，將逕行終止租約。恆勵公司於同日收受該存證信函後，仍未於期限內給付租金，原告即於113年4月3日以存證信函通知恆勵公司終止租約等情，有存證信函及掛號郵件收件回執在卷可佐（重簡卷第45至57頁）。次查，恆勵公司向原告承租系爭建物之租金為每月52萬5,000元，且已給付150萬元押金等情，業經原告陳述在卷（本院卷第81頁）。基上，原告於113年3月25日及4月3日以存證信函催告及終止租約時，恆勵公司僅積欠2個租金即105萬元，扣除押金150萬元，尚有餘額。原告於斯時以恆勵公司積欠租金2個月為由，終止其與恆勵公司間之租賃契約，固屬無據。惟契約當事人非不得合意終止契約。審以恆勵公司目前已搬離系爭建物，且向被告收取之轉租租金支票，僅提示兌領至發票日期113年3月16日之支票，發票日期為113年4月16日及以後之支票均未提示兌現等情，為兩造所不爭執（詳兩造不爭執事項㈤、㈥）。足以推論恆勵公司應係同意終止其與原告間之租賃關係，並於原告以存證信函通知後即搬離系爭建物始未再向被告收取113年4月以後之租金。從而，原告主張與恆勵公司間就系爭建物之租賃關係已於113年4月終止乙節，應屬有據，足堪採信。 ⒊至於被告抗辯原告提前終止與恆勵公司間有關系爭建物之租約係以損害被告權利為目的而構成權利濫用，終止不合法等語。惟查，原告因恆勵公司積欠租金而向被告表達終止租約，嗣因恆勵公司同意搬遷而合意終止租約。不論是原告行使終止權或雙方合意終止，或係原告為自身利益行使權利，或係契約當事人對於契约自由原則之體現。且雙方終止租賃契約後，出租人喪失租金收益，承租人需另行尋覓處所搬遷並增加搬遷費用，雙方均有所失，自是有其不得為之之考量。縱使被告因原告與恆勵公司間租約終止而受有不利益，亦難執此推論原告與恆勵公司間終止租約係以損害被告為主要目的而屬權利濫用。況被告亦未就恆勵公司並無財務困難乙節舉證其說，自無從認定被告與恆勵公司有以終止租約以達損害被告之意圖。從而，被告抗辯原告與恆勵公司間終止租約屬權利濫用，終止契約不合法，該租約仍然有效存在等情，洵屬無據，不足採信。㈢、原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物轉租部分，有無理由？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，此觀民法第767條第1項前段規定甚明。而民法第767條規定之無權占有，係指無占有之正當權源，而占用所有人之物而言，無論係自始無權占有，或係原為有權占有，其後喪失占有之權源者，均屬之(最高法院87年度台上字第2024號判決意旨參照)。次按出租人是否同意承租人轉租，依民法第443條及土地法第100條第2款規定，應僅生出租人可否以承租人轉租為由單方面終止租賃契約問題，殊不因其同意轉租，即可使次承租人與原出租人間成立租賃關係（最高法院88年度台上字第2155號判決意旨可參）。又「轉租」乃承租人將其向出租人租得之租賃物，再出租予次承租人，約定使次承租人得就之為使用收益之謂，故承租人為轉租時，其與原出租人間原租賃關係，依舊存在，租賃權仍然屬於承租人，尚與「租賃權之讓與」不同。且承租人與次承租人間另成立新租賃關係，即轉租係承租人基於自己之權利範圍，以自己之責任而使次承租人為使用收益，亦即次承租人之租賃權係以承租人之租賃權為基礎，從而，就租賃權之取得方法而言，次承租人之租賃權，乃由於承租人之創設，為創設（設定）的取得，故出租人終止其與承租人之租賃契約時，承租人之租賃權當隨之消滅，而基於承租人之租賃權為其基礎之轉租（債權契約）自亦隨之消滅。其次，第三人得以占有連鎖對所有人主張合法占有係以原占有人為有權占有為前提，故倘原占有人對於所有人並無占有之合法權源，則第三人縱自占有人受移轉對物之直接占有，亦不能以占有連鎖對抗所有人。 ⒉經查，原告與恆勵公司間有關於系爭建物之租賃關係已經兩造合意終止乙節，業經本院認定如上。則恆勵公司於租賃關係終止後，自無占有系爭建物之正當權源，恆勵公司基於與原告間租賃權所創設轉租予次承租人即被告之租賃權亦隨其與原告租賃關係終止而消滅，亦即被告已無承租系爭建物之權利，亦無法代替恆勵公司與原告成立租賃關係。縱使，被告於與恆勵公司簽訂租賃契約時，對於承租部分屬有權占有，然於原告與恆勵公司租約終止後，已無從以連鎖占用對抗原告而屬無權占有。從而，原告基於系爭建物之所有人之身分依據民法第767條第1項前段規定，請求無權占用系爭建物轉租部分之被告騰空遷讓並返還原告，自屬有據，應予准許。㈣、原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。 ⒉經查，被告無權占用系爭建物轉租部分，已如前述。又恆勵公司於113年4月搬離系爭建物後即未將被告所交付之租金支票提示兌領等情，為兩造所不爭執。是被告自113年4月起即未就占用系爭建物轉租部分給付租金乙節，足堪認定。從而，原告主張被告自113年4月起受有相當於租金之不當得利乙節，自屬有據。復參以被告向恆勵公司承租系爭建物轉租部分，約定113年間每月租為16萬8,000元；及被告承租系爭建物轉租部分係供經營玉膳坊，生產供應外送月子餐等情，業據被告陳報在卷（本院卷第137頁），而無適用城市房屋租金不得超過土地及其建築物申報總價年息10%限制之餘地。原告得請求被告給付之不當得利金額為每月16萬8,000元為適當。至於原告以被告無權占用系爭建物轉租部分，致原告無法就其他樓層出租或利用，而請求被告給付相當於系爭建物之全部租金即出租予恆勵公司之租金每月52萬5,000元。惟揆諸上述說明，受害人依不當得利法則得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。原告既不否認被告無權占用之範圍僅限於系爭建物轉租部分，並未包括系爭建物其他範圍。自無從以系爭建物全棟租金作為計算被告所受利益之基礎。從而，原告請求被告給付每月不當得利之金額為52萬5,000元，與實情不符核屬過高。 ⒊至於被告抗辯於起訴前不知悉其無權占有系爭建物轉租部分而為善意占有人等語。然查，原告因恆勵公司積欠租金，且經催告仍未於期限內繳納租金，乃於113年4月3日以存證信函通知恆勵公司終止雙方間之租賃契約，請求恆勵公司將系爭建物騰空回復原狀後返還原告，該存證信函同時以副本送達被告等情，有存證信函及掛號郵件收件回執在卷可佐（重簡卷第53至57頁）。此外，恆勵公司對於被告公司所開立之給付租金支票，自113年4月以後即未提示兌領乙節，亦為被告陳報在卷。凡此種種均可證明被告於113年4月已經知悉恆勵公司與原告間之租賃關係已經消滅，並可預期其次承租人之身分因基礎承租人恆勵公司之租賃權不存在，而無正當權源可繼續占用系爭建物轉租部分。從而，被告抗辯其於起訴前係善意占有系爭建物轉租部分，並無不當得利等情，洵屬無據，不足採信。㈤、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付113年4月9日至113年5月8日間相當於租金之不當得利16萬8,000元，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，則其請求自起訴狀繕本送達被告翌日即113年6月21日（本院卷第23頁）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法有據，應予准許。五、綜上所述，原告為系爭建物之所有權人，被告自113年4月起無正當權源占用系爭建物轉租部分。原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭建物轉租部分騰空遷讓並返還予原告；依民法第179條規定，請求被告給付原告16萬8,000元，並自113年6月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自113年5月9日起至騰空遷讓返還系爭建物轉租部分之日止，按月給付原告16萬8,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另原告就請求被告給付相當於租金部分，雖並援引侵權行為之法律關係定，請求擇一為其勝訴判決，本院本於民法第179條規定不應准許部分，依侵權行為法律關係得請求被告給付之範圍亦無不同，是原告依侵權行為法律關係所為之請求，即無再逐一論列之必要，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所依據，不應准許。七、本件訴訟的事實已經明確，兩造提出其他的攻擊或防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不會影響本件判決的結果，所以不再一一論述。八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　30　　日民事第七庭　　法　官　王婉如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　30　　日書記官　許宸和

臺灣新北地方法院113年度訴字第1533號

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