113年度重訴字第55號｜民事：返還價金｜裁判日期：113 年 06 月 28 日

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第55號原告陳鴻明訴訟代理人朱子慶律師江沁澤律師鄭楓丹律師被告林輝騰訴訟代理人吳于安律師黃伯堯律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國113年5月2日言詞辯論終結，判決如下：主　　文一、被告應給付原告新臺幣26,182,600元，及自民國113年2月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決於原告以新臺幣873萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣26,182,600元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張： (一)原告為向新北市政府申請容積移轉有購入送出基地之需求，經被告保證其出售之土地「確屬林口都市計畫之公共設施保留地，符合新北市都市計畫容積移轉審查許可要點之送出基地資格」，遂以新臺幣（下同）6,200萬元之價格，向被告購買其名下坐落新北市○○區○○○○段000○00000○00000地號之公墓用地（下合稱系爭土地），兩造因而於民國110年5月21日簽訂「土地買賣契約書」（原證1，下稱系爭買賣契約），並於系爭買賣契約第6條約定：「(一)乙方（即被告）保證本契約確屬林口都市計畫之公共設施保留地，符合新北市都市計畫容積移轉審查許可要點之送出基地資格……」、第7 條約定：「(四)如乙方不賣或違反或不依本契約履行應盡義務，甲方（即原告）得解除契約。乙方應將已收價款如數退還甲方……」，依此約定條款，若系爭土地無法作為送出基地進行容積移轉，原告之購買目的不復存在，原告自得向被告解除契約，並請求返還已付價金。 (二)嗣原告於111年11月24日將系爭土地出售予如原證2契約所示之訴外人，惟在向新北市政府申辦容積移轉時發現系爭土地不符合新北市容積移轉之規定，原告不得不於112年3月28日解除契約及返還價款予買受人。為解決本件系爭土地不符合新北市容積移轉規定之問題，經兩造協商後，於112年6月5 日另再簽署「買賣雙方增補切結書」（原證4，下稱系爭增補切結書），被告於第5條再次保證：「除本增補契約書之規定外，買賣雙方於原契約之權利義務依然持續有效，雙方仍應遵循已簽第7條之履約保證責任。」，原告即於112年6 月6日發文向新北市政府申請准許系爭土地作為容積移轉之送出基地，然仍遭新北市政府於112年6月16日駁回稱：「次依『都市計畫容積移轉實施辦法』第6條規定，得做為送出基地之土地係指尚未取得並具有保留性質之公共設施保留地，爰即將解編之公共設施保留地事實上已無取得需求，如做為容積移轉之送出基地，尚不符合上開容積移轉實施辦法之精神。爰此，考量公保地已無使用需求，倘收受因無法有效興闢提升公共服務，將造成土地資源閒置及衍生管理費用，亦會排擠其他有使用需求公保地之取得」。故系爭土地因內政部正在進行解編程序，確定已不符合新北市都市計畫容積移轉實施辦法之相關規定，無法作為送出基地可向新北市政府申請容積移轉。是以，被告違反系爭增補切結書第5條、系爭買賣契約第6條所承諾之保證責任之事實至明。 (三)原告再於112年7月10日約被告商討系爭土地解除契約退地還款，卻遭被告置之不理，復於2次調解均未到庭致調解不成立，可見被告顯無履約意願。又系爭土地原告因已部分出售移轉給第三人，原告自得就剩餘未出售已無法容積移轉之部分對被告主張解除契約請求退還已付價金。 (四)爰依下列3組請求權基礎（選擇合併），提起本訴，請求被告返還26,182,600元，並聲明「如主文第1項所示。願供擔保請准宣告假執行。」： ⒈系爭增補切結書第5條、系爭買賣契約第7條。 ⒉民法第227條準用第226條、256條、第259條。 ⒊民法第266條第2項、第179條。二、被告則以： (一)被告於110年5月21日簽立系爭買賣契約時，系爭土地確實符合「新北市政府容積移轉實施辦法規定送出基地」之情形，此由原告自陳有將系爭土地中之357地號之一部分售予訴外人大新田開發股份有限公司（下稱大新田公司），復經大新田公司順利贈與予新北市政府殯葬管理處，顯見被告並未違反系爭買賣契約第6條第1項規定應保證之事項，且該義務於簽約當下即履行完畢甚明。 (二)系爭增補切結書並未要求被告須就系爭買賣契約第6條保證事項保證至永久。且系爭增補切結書第5條所稱「買賣雙方於原契約之權利義務依然持續有效」，係指尚未發生之權利義務對於雙方仍然有效，雙方已經履行完畢之義務自然不會因此而變更其義務之存續期間。 (三)並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告因向被告購買系爭土地，兩造遂於110年5月21日簽署系爭買賣契約，原告並已給付被告系爭買賣契約所定之買賣總價款6,200萬元（見本院卷第25-51頁）；兩造復於112年6月5日簽署系爭增補切結書（見本院卷第93頁）等情，為兩造所不爭執，首堪認定。四、本院之判斷： (一)民法第199條第1項規定「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」。同法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則；但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院105年度台上字第595號、104年度台上字第209號裁判意旨參照）。 (二)觀諸110年5月21日簽署之系爭買賣契約第6條「乙方保證事項」約定：「(一)乙方（即被告）保證本契約確屬林口都市計畫之公共設施保留地，符合新北市都市計畫容積移轉審查許可要點之送出基地資格……。同時本標的物須符合新北市都市計畫容積移轉審查許可要點及都市計畫容積移轉實施辦法作為送出基地，使購買方得以辦理容積移轉捐贈國家政府單位。」、第7條約定：「(四)如乙方不賣或違反或不依本契約履行應盡義務，甲方（即原告）得解除契約。乙方應將已收價款如數退還甲方……」（見本院卷第28-29頁），而綜觀系爭買賣契約全文，可見原告向被告購買系爭土地之目的即上開第6條所示，供買受者即原告得以辦理容積移轉捐贈國家政府單位，為達成此交易目的，被告乃於第6條保證系爭土地符合相關容積移轉規範所定之送出基地資格，此即出賣人所保證之品質，並就此保證品質，於第7條約定被告若違反本契約履行應盡義務時，原告得向被告解除契約，並請求返還已付價金。復觀諸兩造嗣於112年6月5日簽署之系爭增補切結書第5條約定：「除本增補契約書之規定外，買賣雙方於原契約之權利義務依然持續有效，雙方仍應遵循已簽第7條之履約保證責任。」（見本院卷第93頁），可見被告重申系爭買賣契約權利義務之有效性，則系爭買賣契約中之締約目的條款即第6條「乙方保證事項」及其衍生第7條之違約責任，自乃屬於被告在系爭增補切結書重申保證及遵循事項，自不待言，且系爭增補切結書之契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求，即不得反捨契約文字而更為曲解。是被告辯稱其依系爭買賣契約第6條之保證品質義務於簽約當下即履行完畢，系爭增補切結書並非就就系爭買賣契約第6 條保證事項保證至永久等語，顯與系爭增補切結書之契約文字及當事人真意明顯相悖，自無足採。 (三)原告主張其於簽署系爭增補切結書後，即於112年6月6日發文向新北市政府申請准許系爭土地作為容積移轉之送出基地，然仍遭新北市政府城鄉發展局於112年6月16日駁回稱：「次依『都市計畫容積移轉實施辦法』第6條規定，得做為送出基地之土地係指尚未取得並具有保留性質之公共設施保留地，爰即將解編之公共設施保留地事實上已無取得需求，如做為容積移轉之送出基地，尚不符合上開容積移轉實施辦法之精神。爰此，考量公保地已無使用需求，倘收受因無法有效興闢提升公共服務，將造成土地資源閒置及衍生管理費用，亦會排擠其他有使用需求公保地之取得」，故系爭土地因內政部正在進行解編程序，確定已不符合新北市都市計畫容積移轉實施辦法之相關規定，無法作為送出基地可向新北市政府申請容積移轉等語，有原證5新北市政府城鄉發展局112年6月16日函文可佐（見本院卷第95-96頁），是系爭土地不符合新北市都市計畫容積移轉實施辦法之相關規定，無法作為送出基地可向新北市政府申請容積移轉，被告違反系爭增補切結書第5條、系爭買賣契約第6條第1項之保證責任甚明，則原告依系爭買賣契約第7條向被告主張解除契約、返還價金，確屬有據。 (四)被告雖辯稱上開原證5函文乃係以「新北市都市計畫容積移轉許可審查要點」（下稱審查要點）第8點第2項：「前項私有都市計畫公共設施保留地如經需地機關檢討後已無使用需求，且涉及都市計畫變更者，不得作為容積移轉送出基地。」認定因系爭土地正在進行解編已無使用需求，故系爭土地不得作為容積移轉送出基地，然兩造係於110年5月21日就系爭土地成立系爭買賣契約，而上開審查要點第8點第2項係於雙方簽約後110年12月28日始新增（被證1見本院卷第177頁），顯見兩造於110年5月21日簽約當時並無審查要點第8點第2項之限制，且簽約時系爭土地亦無其他不得作為容積移轉送出基地之情事，被告售出系爭土地時有符合系爭買賣契約第6條第1項之義務，是原告以事後之法規變更主張被告簽約當時違反義務，向被告要求解除契約並請求返還價金云云，顯不可採等語（見本院卷第171-172頁），然系爭增補切結書乃於112年6月5日簽署，此時已有審查要點第8點第2項之限制，則被告仍於系爭增補切結書重申系爭買賣契約之保證品質，自無被告所辯事後法規變更之情事，是被告所辯並非可採。基此，被告聲請函詢新北市政府城鄉發展局關於系爭土地於110年5月21日簽署系爭買賣契約時，系爭土地是否「全部」可作為容積移轉之用等語（見本院卷第329頁），顯然忽略被告於112年6月5日簽署系爭增補切結書重申保證責任，是被告此部分聲請自無調查必要，附此敘明。 (五)關於原告解約請求返還之價金數額乙節，原告主張： 1.原告於000年00月00日出售系爭357地號，共計10189.57平方公尺給大新田公司（原證9）。 2.原告再於000年0月00日出售系爭357地號，共計115.85平方公尺給大新田公司（原證10）。 3.原告向被告共買入17,840.90平方公尺之系爭土地，共已出售10305.42平方公尺，尚餘7,535.48平方公尺之土地無法容積移轉。而無法容積移轉之土地面積比例高達42.23%（參民事陳報暨答辯狀附表1【下稱附表1】之公式一），以原告當時向被告購入系爭土地之總價6,200萬元，按比例共計有26,182,600元（參附表1之公式二）價值之土地無法容積移轉，因此請求被告應返還原告26,182,600元等語（見本院卷第183頁），並提出附表1計算公式、原證9、10原告與大新田公司之買賣契約、原證11系爭357地號土地登記第一類謄本為憑（見本院卷第193-249頁），被告對於原告上開計算結果為26,182,600元未予爭執，是原告依系爭買賣契約第7條向被告主張解除契約，請求返還價金26,182,600元，核屬有據。五、綜上所述，原告依系爭增補切結書第5條、系爭買賣契約第7條之約定，請求被告返還價金26,182,600元及自起訴狀繕本送達翌日（即113年2月8日，回證見本院卷第165頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告於單一聲明、同一目的，以選擇合併方式依其他法律關係或請求權基礎而為請求部分，即毋庸審酌，附此敘明。六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　28　　日民事第五庭法官劉容妤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　1 　　日書記官　李育真

臺灣新北地方法院113年度重訴字第55號

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