八十八年度訴字第一九九八號｜民事：塗銷所有權移轉登記｜裁判日期：89 年 10 月 19 日

臺灣板橋地方法院民事判決　八十八年度訴字第一九九八號原　　　告　　乙○○ 訴訟代理人　　林　凱律師複代理人　　蔡文燦律師被　　　告　　甲○○ 訴訟代理人　　簡兆熙右當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院判決如左：主文被告應將臺北縣樹林地政事務所於中華民國八十八年五月十四日登記、登記原因為買賣、原因發生日期八十八年四月二十九日、就坐落臺北縣鶯歌鎮○○段大湖小段二五六之三地號土地應有部分五十萬分之七七九九及地上建物建號九一二六號即門牌號碼臺北縣鶯歌鎮○○路○段二十七號一樓所有權全部、建號九一二五號即臺北縣鶯歌鎮 ○○路○段二十七號地下室應有部分六十二分之一、暨其共同使用部分即建號九一二四號應有部分各十萬分之一五五一、十萬分之五四六等不動產所為之所有權移轉登記塗銷。被告應將前開坐落臺北縣鶯歌鎮○○段大湖小段二五六之三地號土地應有部分五十萬分之七七九九及地上建物建號九一二六號即門牌號碼臺北縣鶯歌鎮○○路○段二十七號一樓所有權全部、建號九一二五號即臺北縣鶯歌鎮○○路○段二十七號地下室應有部分六十二分之一、暨其共同使用部分即建號九一二四號應有部分各十萬分之一五五一、十萬分之五四六等不動產返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項於原告以新臺幣肆佰萬元或等額之銀行可轉讓定期存單為被告提供擔保後，得為假執行。事實甲、原告方面：一、聲明： (一)被告應將台北縣樹林地政事務所於民國八十八年五月十四日登記，登記原因：買賣、原因發生日期：八十八年四月二十九日，就附表所示不動產所為之所有權移轉登記塗銷。 (二)被告應將前開不動產返還原告。 (三)對於前開第二項部分，原告願以現金或銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。二、陳述： (一)被告與其子簡兆熙、媳周承賢在桃園縣龜山鄉○○村○○路三O號經營「永業土地代書事務所」，辦理抵押貸款業務，被告並為借貸資金提供者，八十八年一月二十五日原告經友人介紹前往上址找簡兆熙辦理民間二胎抵押借款新台幣（下同）六十萬元，簡兆熙故意隱瞞借款人為被告，且除要求原告書立借據、簽發本票、支票外，另要求原告在空白之十行紙若干份、土地登記申請書、抵押權設定契約書、土地暨建築改良物買賣所有權移轉契約書上簽名，並交付土地、建物所有權狀，周承賢則逕以原告之印鑑章蓋在上述不動產文書上，簡兆熙並訛稱：上述移轉所有權文件乃備而不用，是給金主保障云云，孰料被告、簡兆熙、周承賢三人先行辦理抵押權設定登記後，於八十八年四月二十八日原告所簽發交付作為利息之面額五萬四千元之支票退票，被告及其子、媳三人未經原告同意，復未與原告訂立買賣契約，竟共同擅自偽填上開土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書等文件，於八十八年五月十二日向台北縣樹林地政事務所申請辦理系爭不動產所有權移轉登記，將系爭不動產所有權移轉登記為被告名義，渠三人所涉詐欺、偽造文書等犯行，業經台灣桃園地方法院檢察署檢察官偵查起訴，現由台灣桃園地方法院刑事庭審理中（案號：八十九年度訴字第一一五九號）。 (二)原告於八十八年六月間向樹林地政事務所申請系爭不動產謄本，發現被告不法取得系爭不動產所有權，向被告之子簡兆熙質疑後，被告即以所有權人自居，強行占有系爭不動產且於八十八年七月起向承租人統一企業股份有限公司收取租金及於八十八年七月二十日重訂租約，嗣後統一企業股份有限公司不願與之往來而提前終止租約，被告復擅將系爭不動產出租與全家便利商店經營（被告對此並未爭執），其無權占有系爭不動產之事實，至為明確。 (三)按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條、第七百六十七條分別定有明文。本件被告未經原告同意，且未與原告訂立系爭不動產之買賣契約書，逕將系爭不動產移轉為被告名義並強行占有，已侵害原告之所有權，且獲不法利益，爰依上揭侵權行為、不當得利、所有權人之物上請求權等法律關係，請求被告塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，回復為原告名義，暨請求被告返還現占有中之系爭不動產，以保權益。 (四)由下列事證，可證明兩造間未締約買賣系爭不動產，被告與其子簡兆熙、媳周承賢詐騙原告並共同偽造買賣契約書，土地暨建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地登記申請書等文書，將系爭不動產移轉為被告名義：㈠按八十八年一月二十五日原告至永業代書事務所借款六十萬元，並提供系爭不動產設定第二順位抵押權，若原告有違約未給付利息或清償借款本金，固可能遭被告查封拍賣系爭不動產，但自聲請拍賣抵押物裁定至法院實施拍賣之時間，有相當一段時間，原告有充裕時間設法籌錢清償被告，或與被告磋商是否自行出售系爭不動產以售得款項清償，實無可能於第一次利息未給付之翌日即八十九年四月二十九日晚間找被告、簡兆熙、周承賢以系爭不動產抵償債務。㈡被證二不動產買賣契約書、被證三切結書之日期均為八十八年四月二十九日，據被告答辯狀所稱：該二份文書係同時簽立，被告同時並交付印鑑、印鑑證明等物，以供辦理過戶，準此，原告在該二份文書上簽名時應使用同一支筆，墨跡及蓋章之印文應該相同，且均使用當時攜帶之印鑑章才是，但觀該二份文書中原告簽名之墨跡明顯不同，而被證二買賣契約書上之印文係印章之印文，被證三切結書卻係蓋手印，再者，被證二買賣契約書上印章之印文又與原證一土地登記申請書等文件上原告之印鑑章不符，顯然悖於常情。㈢被證三切結書內容與被證二買賣契約書之記載雷同，若八十八年四月二十九日原告同意出售系爭不動產，原告逕行簽署買賣契約書即可，何需再簽署內容相類之被證三切結書？又該切結書記載：「本人．．．向甲○○（以下稱甲方）借款新台幣陸拾萬元正，今本人無力償還該款項，今雙方協調如下．．．」「右列為雙方之協議．．．」等文字，表示該切結書內容乃經兩造協議，既係協議卻無被告甲○○之簽章，亦與常情相違，可見該切結書乃被告偕同簡兆熙、周承賢利用原告簽署之空白十行紙擅行偽填內容，意圖使人誤信原告因無力償債而出售系爭不動產。㈣八十九年三月五日答辯狀所附被證二買賣契約書、被證九存證信函上之印文，並非原告之印章所蓋，顯係被告與簡兆熙、周承賢擅行偽刻，用以偽造上述私文書，渠等此部分犯行，亦經檢察官偵查起訴。㈤系爭不動產市價可達一千八百萬元至一千九百萬元，有「六嘉不動產公司」之鑑定報告書可據，被告亦供認系爭不動產價值在一千餘萬元，而前開原告退票之金額僅五萬四千元，原告根本不需為此退票之曲曲金額出售系爭不動產。況且系爭不動產價值不菲，若真要買賣，定會思量再三，與買主討價還價，以求最高售價，不可能倉促決定。經查八十八年四月二十九日原告於早上七點廿七分打卡上班加班至晚間九點零四分始打卡下班，翌日早上七點十二分再打卡上班，有原告任職公司之電腦考勤統計明細表可稽，依據常情，原告怎可能於工作近十四小時疲憊不堪後，再犧牲睡眠、休息時間，在精神狀況欠佳情況下，「主動」前往被告處洽商買賣系爭不動產之事？㈥一般不動產買賣，皆由買賣雙方議妥條件、價金，再定期辦理訂約、交付權狀、印鑑章、印鑑證明等過戶文件、會同辦理銀行貸款更名、交屋等各階段手續，但被證二買賣契約書上竟無上開各階段事項之記載，顯悖常情。再者，一般人前往商議買賣不動產，不需攜帶所有過戶文件，而依被證三切結書及被告所述八十八年四月二十九日原告前往被告住處已備妥系爭不動產過戶文件，簽訂買賣契約書時原告當場交付云云，簡直令人匪夷所思，再依被證二買賣契約書，被告不必再支付分文給原告，等於是原告無條件拱手將系爭不動產交付給被告，此豈是事理之常，益見系爭不動產買賣契約書為偽造無訛。㈦系爭不動產價值既高達一千餘萬元，縱有急迫之情事，原告亦不可能以九百萬元之賤價出售，尤其原告手頭正緊，怎可能任憑損失數百萬元？再者，原告於八十七年三月間以系爭不動產向台北國際商業銀行抵押借款八百萬元後，每月均按期攤還本息，至八十八年四月間所欠本金係七百八十餘萬元，不到八百萬元，若原告真要出售系爭不動產，且以向銀行之貸款抵作部分買賣價金，雙方定會先到銀行查證詳細貸款餘額，並記明於買賣契約書，再以該貸款餘額作為計算買賣價金之基礎，但八十八年四月間兩造未曾向銀行查詢借款本金之數額，被證二買賣契約書上更無記載該銀行貸款本金餘額，足證被證二買賣契約書為偽造無訛。㈧又被告及簡兆熙於前開偵查案件訊問時向檢察官出示被證七即上開原告所簽發面額五萬四千元之支票乙紙（實際上其餘支票亦均在被告及其子、媳處），但若兩造已簽署系爭買賣契約書，原告之借款已為買賣價金之一部，被告理應將支票返還原告才是，被告何可能繼續執有該支票？此顯違常理，可見雙方並未買賣系爭不動產。㈨若兩造真有買賣系爭不動產，則八十八年五月以後之台北國際商業銀行貸款本息，理應由被告繳納才是，但八十八年五月以後之銀行貸款本息均係原告支付，足見被告偽造買賣契約辦理系爭不動產所有權移轉手續後，一直隱瞞未告知原告。雖被告辦稱係因原告阻止才未繳納銀行貸款云云，其非但未能證明，且若兩造真有訂立系爭不動產買賣契約，而被證二買賣契約書、被證三切結書均載明「銀行貸款部分，買方自行清償或轉貸」，佐以原告當時經濟狀況已困窘，原告何需再阻止被告清償貸款？實際上原告於八十八年六月下旬至樹林地政事務所調取系爭不動產登記資料，查悉被告擅行過戶系爭不動產，向簡兆熙質疑後，簡兆熙、周承賢才於八十八年七月初向台北國際商業銀行鶯桃分行詢問清償原告貸款以取得清償證明之事。由是復足證明被告與其子、媳根本未向原告買受系爭不動產，且不法移轉過戶後，猶令不知情之原告繼續繳納銀行貸款本息，坐享僅借與六十萬元即取得系爭不動產所有權，又由原告支付銀行貸款之雙重利益。㈩原告發覺被告與其子、媳不法過戶系爭不動產後，即循法律程序於八十八年六月二十四日向法院申請假扣押系爭不動產，並與銀行聯繫告知上情，且準備提起訴訟，以避免損害之擴大，如是豈可能再寫前開被證九之存證信函向被告叩頭認錯？再觀被證九存證信函中，除原告之簽名、地址外，均非原告所寫，墨跡亦不相同，顯然出於偽造，而該偽造手法與被證一、三切結書、被證二買賣契約書相同，皆係利用原告事先簽名之空白文件再予偽填內容，以遂被告及其子、媳共同侵奪原告財產之不法目的。 被告所提出署名為卓天來、張武長之兩張證明書所載內容完全不實，原告根本不認識卓天來之人，更無該證明書所載離譜之事，卓天來於八十九年六月二十七日　鈞院審理時到庭作證，連一直坐在原告席上之原告都無法指認，反稱原告未在法庭內，且其供證內容與被告訴訟代理人簡兆熙供述者矛盾，足見渠等供述內容不實，均無足取信。而張武長即係介紹原告向簡兆熙抵押貸款之人，原告固曾委託張武長請其協調使簡兆熙將系爭不動產過戶返還原告，原告願清償借款及利息、負擔過戶費用，但無結果，此與署名張武長之該紙之證明書所載內容不符，再觀該二紙證明書內容之筆法相同，明顯係被告與簡兆熙、周承賢勾串卓、張二人，先擬稿後交由他人照抄、簽名（是否張、卓二人所寫恐亦有問題）。另八十九年八月一日答辯狀所附之和解書亦係被告與簡兆熙、周承賢、訴外人李翻江共同利用原告先前所簽署之空白十行紙偽填內容而成，李翻江就該紙和解書製作過程之供證，並非真實。蓋原告既於八十八年六月二十四日向法院遞狀聲請假扣押裁定，怎可能再於八十八年六月二十八日與簡兆熙簽署該和解書，若真有簽署該和解書，原告又何需於八十八年七月二日提存保證金實行假扣押系爭不動產，甚至錄音蒐證及提起本訴？再者，依該和解書上簡兆熙部分字跡之墨水與原告部分者不同，亦不合常情，顯然被告及簡兆熙、周承賢等，欲藉此掩飾渠等不法犯行。又上開答辯狀所附證明書（署名人：張武長）、證詞書（署名人：郭秋明、張滄洲）所載內容不但與事實有出入，且無證據能力，無以遽採，併此敘明。 系爭不動產原由原告出租與統一企業有限公司，八十八年五、六月之租金仍由原告收取，此據被告於答辯狀中自承，是故，若八十八年四月二十九日原告已出售系爭不動產與被告，被告理應立即通知統一公司，俾自八十八年五月起收取租金，若統一公司接獲通知，亦不致向原告繳納租金，但被告並未通知統一公司，迨其不法移轉系爭不動產之事曝光後，才於八十八年七月起以所有權人自居逼令統一公司將租金交付給伊，由是，亦足徵原告主張被告不法取得系爭不動產之事屬實。 綜上，足證被告及其子、媳共同利用原告為辦理抵押貸款交付系爭不動產所有權狀、印鑑章、印鑑證明等未領回之機會，令原告填寫空白文書，渠等再擅自偽造系爭不動產之過戶文件，將系爭不動產移轉過戶於其名下。 (五)原告發現被告及其子、媳不法犯行後，一直依法律尋求救濟，根本無被告答辯狀指摘之不法情事，反而係被告及其子簡兆熙不停地對外散布不實之事誹謗、打擊原告，簡兆熙甚至打電話至原告曾委任之律師事務所騷擾、謾罵，再觀被告答辯狀內容不改其說謊、誣陷本質，是非善惡，已甚明瞭。 (六)八十八年六月間原告獲悉系爭房地遭過戶與被告後（當時尚不知被告與簡兆熙為父子關係，簡兆熙及其妻周承賢一直欺瞞此事），即多次向簡兆熙夫婦質疑，何以僅借款六十萬元未按時繳納利息，即擅將系爭房地過戶，並與簡兆熙夫婦協商渠等需拿出多少錢，簡兆熙夫婦才願意返還系爭房地，期間張武長亦有參與協商。八十八年七月四日晚間周承賢與張武長為上述事項共至原告家中與原告夫婦洽談，原證八之錄音帶及錄音譯文即為當時談話實況，由該譯文第一、二頁周承賢所述：「我告訴你蘇先生，當初你票跳，你也沒有跟我們講，是我頭仔（指其先生簡兆熙）找了多次找了好多天才找到你．．．」譯文第七頁周承賢稱：「過戶，過戶不是那麼快，最起碼要半個月至三個禮拜的時間，這之間，蘇先生他都沒有出面，他都沒有出面。」等語，證人周承賢於八十九年六月二十七日　鈞院審理時亦承認八十八年七月四日確有跟張武長至原告家中談清償之事，足見八十八年四月二十九日原告簽發之支票未兌現時，原告根本未與簡兆熙夫婦或被告聯絡，更未前往被告住處商談如何處理退票甚至買賣系爭房地或辦理過戶之事，被告抗辯兩造於八十八年四月二十九日簽訂買賣契約之情，完全與事實不符。 (七)八十八年六、七月間綽號「小張」之張武長曾為原告希冀簡兆熙及被告等返還系爭不動產之事，居間傳話，原證九、十之錄音帶暨譯文，即八十八年六月二十七日、八十八年七月三日張武長分別與原告、原告之妻於電話中談話之錄音。㈠原證九譯文第十一頁張武長稱：「．．．他（指被告之子簡兆熙）說等金主回來才要處理．．．」等語，可見簡兆熙於八十八年六月下旬仍隱瞞借款「金主」即其父被告甲○○，揆諸常情，若八十八年四月二十九日原告確將系爭不動產出售與被告，豈會不知「金主」之真正身份？㈡原證九電話錄音中談及被告之子簡兆熙可能要求原告拿出多少錢，才願意鬆手返還系爭不動產，該錄音帶譯文第十二頁張武長稱：「我明知道，我知道你這條，等於是你太太說的多拿二百萬給他，這二百萬是冤枉賠的，被坑啦．．．」等語，可見被告確以不法手段取得系爭不動產。㈢原證十電話錄音時間為八十八年七月三日（見譯文第十二頁），譯文第十五、十六、十七頁內容：「蘇太太：我錢要還你（指簡兆熙），要怎麼把房子過戶還給我，你暗中還跟統一啦，還有偽造那空白切結書、同意書、偽造文書把我寫什麼存證信函，幫我亂寄，寄給統一、寄給竹企啦、寄給什麼，說我跟他道歉，拜託．．．我那可能寫種文章，我就告訴你真心要你解決，也去湊錢了，我今天對不對，你一直在後面搞，若是你，你受得了嗎？又叫你拿什麼存證信函啦，又拿二張切結書來，兩張的內容都不同，叫我相信誰？小　張：要是遇到我，要是我的個性，我絕對配他的。蘇太太：你第二次又拿二張存證信函來。小　張：嗯。蘇太太：你自己看內容，唉，小張，你今天．．．。唉你今天如果真的要解決，就不用作那些動作了。小　張：他拿給我看時，我在想說怎麼都沒寫到六十萬的事，我跟他說啊，我也頂他呀，說如果是蘇寫的，一定寫跟你借六十萬沒還，還利息沒錢繳，所以房子才會給你過戶去。蘇太太：小張，當你拿給我那二張存證信函前面那二行是之前我先生空白簽名的。你看，前面跟後面那些字跡相同嗎？我告訴你，我也識字，我先生也識字不用叫別人寫。小　張：我有跟他爭，如果要寫道歉書，他自己會寫，不會叫別人寫。」由上開內容顯示，被告及其子簡兆熙確實將告訴人所簽署姓名之空白存證信函，偽載內容，對外寄發，故張武長亦不相信存證信函係原告所寫，且張武長亦主動說明因原告欠借款六十萬元利息錢未給，房子才被過戶之情。㈣原證十錄音譯文第十頁，張武長稱：「如果說得成，要花三百萬，六十加增值稅」等語，即被告及其子簡兆熙等係要求原告給付三百萬元、借款六十萬元，另加計增值稅，才肯將系爭不動產返還原告，若如被告辯稱：原告以九百萬元出售系爭不動產給被告，而九百萬元價金中包含借款六十萬元，簡兆熙為何要求原告尚需返還六十萬元借款，才肯將系爭不動產移轉回告訴人名義？是足證原告並未出售系爭不動產給被告。 (八)按「約定於債權已屆清償期，而未清償時，抵押物之所有權移轉於抵押權人者，其約定為無效。」民法第八百七十三條第二項定有明文；又「借款契約，訂有屆期不償，可將抵押物自行覓主變賣抵償之特約，實不啻將抵押物之所有權移轉屬於抵押權人，按諸民法第八百七十三條第二項之規定，其約定為無效。」（最高法院四十年台上字第二二三號判例參照）。若　鈞院認為原告未能證明八十九年五月十五日被告答辯狀所附證物一切結書不實，即被告係依據該切結書所載：「本人名下之不動產．．．若本人有任何違約或逾期之情況發生，願無條件交由民間貸款之債權人全權處理，含本人與統一企業（股）公司之租賃部分交予處理，不得異議。P.S.屆時若有違約之情事發生，本人願無條件交付土地與建物之權狀、印鑑證明及相關文件。」諸語，因原告違約未按期給付利息，而移轉取得系爭不動產者，則觀該切結書所載內容，原告若違約或逾期未清償債務，願交付系爭不動產與被告處理，即被告得據以取得系爭不動產所有權，參諸上揭判例意旨，此顯屬流質契約，依民法第八百七十三條第二項規定應認為無效。被告亦無由因之取得系爭不動產所有權。三、證據：提出土地登記申請書影本、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書影本、建築改良物登記簿謄本、土地登記簿謄本、照片、不動產鑑定報告書影本、考勤明細表影本、台北區中小企業銀行繳息還本收據影本、錄音帶及譯文、臺灣桃園地方法院檢察署八十八年度偵字第一三七○二號起訴書影本、臺灣板橋地方法院提存所八十八年度存字第二一六四號提存書影本、臺灣板橋地方法院八十八年度裁全地字第二六六五號民事裁定影本為證據，並請求訊問證人邱淑芬、季亞杰、周承賢。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。二、陳述： (一)契約之訂定係雙方承諾認同簽訂，豈是原告一句不知道所能矇蔽，雙方所訂立之切結書第一次借據時所簽立之內容事項，明載備註事項中，屆時若有違約之情事發生，本人願無條件交付土地與建物之權狀印鑑證明及相關資料，以上的約定事項凸顯並非被告自行將原告之房屋過戶，因被告根本無原告之文件，而是原告自行毀約後，為履行雙方契約，將相關資料交予被告之媳（有牌之代書）辦理過戶事宜，以抵銷所欠之款項。 (二)原告主張並無與被告簽立買賣契約，原告於惡意跳票即毀約隔日即八十八年四月二十九日即與被告商議，以此土地房屋作為雙方抵債之用，並請被告自行承擔房屋原本貸款八百萬元，統一麵包租賃押金三十萬元，增值稅十萬元，所欠被告六十萬元，共計九百萬元，賣予被告。被告同時也請原告簽立買賣契約、切結書一紙、地政機關土地建物公契約書各一份，原告也同時交付土地建物正本權狀，印鑑證明一份，印鑑章，身分證明影本，被告之媳遂依契約辦理房屋過戶事宜，並未有任何違法事宜，若無訂立買賣契約，被告之買賣契約書、切結書及相關證件又從何而來？ (三)另一份民事假扣押申請狀中所述亦為虛構，因原告於八十八年一月二十八日向被告借六十萬元時，僅從原告收受所述之本金支票五張（票號：PY232083、PY 232084、PY232085、PY232086、PY232087）面額十五萬元、十萬元、十萬元、十五萬元、十萬元及利息支票一張（票號：PY0000000）面額五萬四千元與切結書一紙，並無原告所陳述之事實。 (四)被告於該系爭房地辦妥所有權移轉登記後，本擬向新竹國際商業銀行龜山分行貸款以清償原有之舊貸款，詎原告除發函與該龜山分行偽稱該系爭房地尚有糾紛，並請該行切勿放款與被告云云外，一方面向舊貸款之台北國際商業銀行謊稱該系爭房地被被告偽造文書而過戶，並請該行切勿讓被告清償等語，另方面向該房地之承租人統一企業股份有限公司騙稱該房地被被告偽造文書而過戶，並請該公司應如以前將租金交伊收取，切勿交給被告云云，又於八十八年六月向貴院聲請假扣押，使被告除無法如期貸款外，未能清償舊款，且未能收取租金（自八十八年四月份起至六月份止三個月租金均由原告私下向承租人收取），又未能處分該房地。原告如此周密保護自己，被告尚且不及他，還能騙得了他？經被告向龜山分行查詢得知此事，被告乃向原告表示欲追究其毀謗及詐欺行為，原告知東窗事發乃於八十八年六月二十八日以桃園郵局第二一八七號存證信函向該龜山分行澄清，並表示：因本人（原告）嗜賭積欠債務而將該屋轉售於甲○○先生，並訂立買賣契約及交付相關證件後，本人家人得知因家人無法諒解亦無法交代，因此特向律師請教，由於律師誤導並教唆本人以不正當理由及套話錄音之行為來誣陷甲○○先生於不義，而達推卸責任之目的，近日本人深思，律師如此教導，其行為甚缺道德與良心，本人勇於認錯，並取得甲○ ○先生諒解，今本人特以信函向貴行深感歉意並保證後絕不會再發生類似情形，若再有此無聊行為，本人願負起法律之責任。」等情，同時「並感激甲○○ 先生諒解本人幼稚之行為。」被告見原告誠心悔過，原以為此後沒事，遂於八十八年七月二十日改定房屋租賃契約，並經臺灣板橋地方法院公證，詎原告竟勾串不肖司法人員虛構事實，設辭誣陷被告，企圖以刑事及民事官司迫使被告屈服。 (五)原告曾於桃園地檢署向檢察官陳述，被告之媳周承賢於八十八年四月二十九日持原告所開具之票據前往台北縣鶯歌鎮桃鶯露台北國際商業銀行以六百元開戶，提領此票據（即利息票五萬四千元），並未兌現，銀行也於四月三十日通知原告退票，因此雙方於八十八年四月二十九日晚十點多所簽立之買賣契約書及手續乃被告所偽造，因同年四月二十九日該票據並未存入銀行，根本不可與被告簽約等事宜，此說詞均有桃園地檢署錄音帶為憑。票據交換之時間以每日十二點之前須軋入銀行兌現，並於當日送進票據交換所轉換款項，若超過十二點以後存入票據，則屬次日交換，原告之律師向庭上稱被告是於八十八年四月二十九日下午三點半才將票據存入銀行，此說詞莫非代表該票據應於八十八年四月三十日才是退票日期，並不實在，被告之媳周承賢是以該票據到期日八十八年四月二十八日上午九點許以一千元前往該銀行開戶，並同時軋入票據，並非如原告所言以六百元開戶提領，原告所言無論日期、時間、金額、程序完全不對，若因個人疏忽，銀行甲存人員也都義務通知發票人，若因開具存款不足，又不願前往銀行補足差額，銀行自應當日三點半退票並同日持票人以電話查詢即知退票，並於隔日領取票據交換所退回之票據及紅單，退票單所記載日期也為八十八年四月二十九日，而不是四月三十日通知原告退票事宜，原告所言不實，更能證明八十八年四月二十九日晚，原告下班後確實與被告簽立買賣契約書及辦理相關事宜。 (六)原告指稱被告偽刻印章，偽造買賣契約等，雙方所訂立之文件乃原告所使用支票用印、鄉公所申請印鑑證明、印鑑章、一般人自行攜帶之便章，從第一次向被告借錢時，所簽立之切結書，均可明顯看出其中三顆印章甚至手印均為原告所有，原告向貴院提出假扣押曾指出所有文件均係原告自行用印後，被告自行填寫，更證明原告所言前後矛盾，原告自借貸開始即有預謀犯罪，否則自行所簽具之姓名以不同之原子筆簽具，以不同之印章用印，所訂立之文件全部推翻，企圖造成爾後錯覺，但重點不在於用印之章程或簽具之墨汁，在於所有文件之簽名部分是否原告所簽發，如此被告何需自行刻印章。(七)以代書業務程序中，辦理房屋過戶需耗時三至四週時間，房屋過戶需先申報增值稅、契稅等，系爭房屋買賣發生日期為八十八年四月二十九日，但實際過戶完成登記日期為五月十四日，在被告取得所有權期間即以委託新竹國際商業銀行貸款部行員黃世和洽談該房屋貸款及轉貸事宜，被告另方面也與原承租公司統一企業洽談更換租賃權，豈料原告以不實存證信函發函與相關單位，迫使被告求助無門，無法轉貸銀行也無法更換租賃期，因原房屋貸款人乃原告，更無法繳納利息。 (八)原告稱該房屋市價高達一千八百萬，怎可以九百萬元賤價出售，並提供不實六嘉不動產公司鑑價表參考，按一般銀行貸款均以市價六成或七成作為貸款標準（但須扣除該屋之增值稅），就銀行貸款與原告金額八百萬元，內行人便可看出該房屋之價值，如果如原告所言高達一千八百萬元，當初原告何不轉向銀行增貸，而找被告呢？又原告在假扣押狀中自稱該房屋價值一千二百萬元左右，今不論市價多寡，買賣價位係雙方心甘情願訂立，何況景氣蕭條，以九百萬元承受一間價值一千萬元上下之房屋也非被告所願，豈有一句後悔就以不實指控強迫歸還該房屋。 (九)在原告開具給被告之支票，其支票背後均有原告之妻之簽名背書，因雙方借貸時，被告要求原告以其妻名義以連保方式共同擔保債權，原告為順利借得款項，又不讓其妻知道借款事宜，即自行偽造其妻之簽名，乃原告事後承認之事實，因此怕家人得知借貸賭博之事實，更不想其妻牽連債務糾紛，甚至禍及該房屋二樓住宅（二樓部分所有權人係原告之妻名義），情願自行承擔個人所為，至少可以保住一間房子，也請被告以總價九百萬元售予被告，並請被告儘速辦理過戶，以防止其他債權人查封該房屋，並約定四月二十九日晚十點半左右於原告下班後前往被告家中辦理，當晚被告已辦妥一切事宜，自然也歸還原告所開具之支票五張，絕非原告向貴院申請之假扣押狀所稱台北國際商業銀行支票一紙面額六十萬元，原告所言不實。 (十)原告所提出之錄音帶係原告企圖以不實之套話錄音來誣陷被告，似乎是原告夫妻自編自導的獨腳戲，雖在譯文中，被告之媳周承賢誤中奸計，但原告還是破綻百出，原告所提證均無一真實。八十八年六月二十二日左右，原告即委託雙方之友人張武長聯繫被告之子簡兆熙告知房屋抵債一事，經家人商議，原告之父願先分與原告一百坪土地變賣，願以原先之售價多二百萬元購回該房屋，此乃原告自五月份自行所談數字，但一切細節待雙方正式接觸協商，並請張武長約被告等在同日晚至被告所開設之洗車廠洽談買賣事宜，待一切談妥時，於隔日下午三點一同前往原告之律師林凱所開設之律師事務所正式簽約，雙方所約定之時間，原告並未前往，又以電話知會張武長可否前往原告家中商議，以便順利取得爰告父親所分之一百坪土地，被告之子簡兆熙曾遭原告多次欺騙，也不願前往原告家中，由被告之媳周承賢前往，雙方會晤後，原告以尖銳之語氣問題，被告知席不知如何作答，心想原告以此演戲，跟著原告之妻以更風力語氣問答，被告之媳清淡描述經過，此想法正中原告圈套。八十八年四月二十八日前夕原告即通知簡兆熙且所開具之利息支票因債務全面逼近，無法兌現，已將面臨倒閉，被告才會尋找原告想了解事情原委。八十八年四月二十八日果如原告所言跳票，原告於隔日二十九日晚至被告家中商議，無力償還所欠款項，願將房屋以抵債方式賣予被告，也同時請被告幫忙，如過戶期間有辦法籌備原先借貸金額六十萬元另行補貼被告十二萬元（稅務及代書費另計），即請被告在將房屋過戶原告指定人名下。被告只好依原告意思以買賣名義過戶該房屋，就買賣條件依雙方所定內容為準，但絕無答應原告之要求。這中間原告又多次通知被告，並前在被告之子所開設之洗車廠商議，已想妥辦法欺騙原告父親，以生意失敗，經原告父親同意先分取一部分家產變賣以解決目前所困，並請被告隱瞞真相，並願意以原售價多餘二百萬元售回，雙方以八十八年六月二十日為期限，屆時若再違約，原告將正式放棄權利。若被告所言不實，譯文中何有原告所稱十二萬元及變賣土地一事，原告之妻也自承在八十八年六月二十日之前完全不知道此事，那同年六月二十日原告究竟因何事欲找被告，可見雙方確有此口頭契約，被告之媳於對話中已明白告知買賣跟借款本是二回事。從八十八年六月二十二日原告又一次欺騙後，被告即通知原告若有不實之舉，並以不正當手段阻擋房屋點交，將依法提出訴訟。後經商議，被告告訴原告應以同樣方式發函原先單位（新竹國際商銀、統一企業）澄清事實原委，原告於六月二十八日以存證信函發函以表負責，與被告訂立簡單之和解書。 (十一)民法八七八條規定，抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權，但有害於其他抵押權人之利益者，不在此限。事實上系爭房屋原本就是在二個不同情形下分二個不同步驟進行，因原告先前所借款項無法歸還是事實，經雙方合意訂立買賣契約，交付房地產相關文件，此乃原告自行毀約後所簽訂，由買賣契約書及地政機關送件之日期可證，又此買賣並不是無償之買賣行為，故不是無條件之過戶，除先前商借之六十萬元外，更有押金三十萬元、稅金十萬元、原銀貸八百萬元之承受，確實是經過原告同意，以該房屋抵銷債權再行訂立買賣契約及交付過戶文件，進行買賣事宜，與民法第八七三條根本不相干。三、證據：提出八十八年一月二十八日切結書影本、不動產買賣契約書影本、八十八年四月二十九日切結書影本、地政過戶公定切約書影本、民事假扣押聲請狀影本、支票影本、存證信函影本、房屋租賃契約書影本、公證書影本、證明書影本、銀行存摺影本、印鑑證明影本、房屋公司鑑價表、證明書、保證書影本等為證據，並請求訊問證人張武長、卓天來、黃世和、李翻江。理由一、按約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，其約定為無效，民法第八百七十三條第二項定有明文。本件原告主張其向被告借款之同時，於八十八年一月二十八日簽立之切結書，承諾於違約未按期清償時，將抵押擔保之坐落鶯歌鎮○○路○段二十七號一樓房屋即系爭不動產交由民間債權人即本件被告全權處理，核該切結書之性質實為前揭法條規定之流質契約，依法為無效，則原告雖不否認該切結書為其所簽立，然該原告與被告所為該項契約約定因違反法律禁止規定而無效，自不得作為被告據以取得系爭不動產所有權之法律依據，原告主張該流質契約無效，被告不得據以請求原告將系爭不動產所有權移轉予被告一節，應屬可採。二、又按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告又主張被告另所提出之八十八年四月二十九日之移轉系爭不動產所有權予被告之切結書係被告在原告所簽名之空白紙張上所偽造，該切結書並非真正等語，被告則抗辯稱依據民法第八百七十八條規定，抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權，或用拍賣以外之方法，處分抵押物，本件原告於屆清償期之後無力償還借款，故與被告訂定契約，將系爭不動產所有權作價抵償債務等語；惟原告主張該切結書係遭偽造之文書，而被告又未能就此切結書為真正或雙方確有訂定該移轉所有權抵償債務之契約等事實為充分之舉證，則難以認為被告所抗辯之原告已經在屆清償期之後與被告另定契約，將抵押物作價移轉予被告抵償債務之事實為真正，則原告主張被告所據以向地政機關申請辦理所有權移轉登記之物權契約並不存在一節，亦屬可採。三、綜上所述，被告所據以向地政機關申請辦理系爭不動產所有權移轉登記之兩造間所訂立之物權契約，其一為無效之物權契約，不能作為其請求移轉系爭不動產所有權之法律上依據，不能憑以辦理所有移轉登記，另一被告主張之物權契約，被告並不能證明其真實存在，亦不能作為其辦理所有權移轉登記之依據，從而被告就系爭不動產所為前揭移轉登記，其所依據申請辦理之物權契約並非有效存在，而欠缺法律上之原因，從而原告主張依據不當得利之法律關係，請求被告將前揭系爭不動產所有權移轉登記塗銷，並將系爭不動產返還原告，為有理由，應予准許。四、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額，准予假執行。五、另原告亦不爭執其積欠被告之金錢債務尚未清償，被告仍得就包括系爭不動產在內之原告所有之財產，於取得執行名義後聲請強制執行，自屬當然，無庸贅論，但此非本件爭執要點，且本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，均附此敘明。六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　十九　　日臺灣板橋地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　許瑞東右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　十　　　月　　十九　　日 ~B法院書記官　許慧禎

臺灣新北地方法院八十八年度訴字第一九九八號

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