八十九年度重訴字第二四○號｜民事：履行合建契約｜裁判日期：90 年 09 月 12 日

臺灣板橋地方法院民事判決　八十九年度重訴字第二四○號原　　　告　　乙○○ 丁○○ 丙○○ 甲○○ 戊○○ 複代理人　　　張秀菊被　　　告　　己○○ 右當事人間請求履行合建契約事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告丙○○、甲○○、戊○○負擔五分之一，餘由原告乙○○、丁○○負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應給付原告乙○○新臺幣（下同）一千一百四十八萬一千六百四十九元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告丁○○一千一百四十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應給付原告丙○○、甲○○、戊○○各一百四十三萬九千六百九十五元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：㈠原告乙○○、丁○○與訴外人張德防（已死亡，為原告丙○○、甲○○、戊○○ 經被告之同意繼受張德防合約之權利），於民國八十一年四月五日與被告簽訂合建契約書，由原告等及其他地主提供坐落台北縣八里鄉○○里○段渡船頭小段三九六－一地號等土地（下稱系爭土地）與被告合作興建房屋，當時約明興建十二樓，地主、建方依比例各取得百分之五十（詳契約第六條），被告又於八十二年二月十日因合併申請建照，增建十三、十四樓，雙方訂合約書及增補條款，根據增補條款第一條十三、十四樓部分，原告分取百分之卅；另依合約書第四條，被告同意補貼原告二五九點七五八坪，此部分原告須依合約書第七條補貼被告每坪六萬元，故依兩造合約及被告所提出合建後樓版總面積及每層單價之計算，原告應分得總價值如后： ⒈一至十二樓之總價為四億三千六百零四萬九千二百三十元，故一至十二樓部分應分得價值之計算為：原告乙○○：000000000*50%*15%=00000000元；添原告丁○○：000000000*50%*15%=00000000元；添訴外人張德防（即原告甲○○、丙○○、戊○○）： 000000000*50%*7.5%=00000000元。 ⒉十三、十四樓部分，其分配與一至十二樓不同，而係依雙方八十二年元月十日之增補條款依條約第一條：「甲方（即地主）分配百分之三十」，十三、十四樓總面積為430.94坪，故地主分得：430.94*30%=129.2820坪，故原告可再分得坪數： ①原告乙○○：129.2820*15%=19.3923坪。丁○○：同右。張德防：129.2820*7.5%=9.6962坪。另依增補條款第二條，被告應再補貼地主259.58坪，故原告再分得： ②乙○○：259.58*15%=38.937 坪。丁○○：同右。張德防：259.58*7.5%=19.4685坪。因此十三、十四樓部分原告可分得：原告乙○○：19.3923+38.937=58.3293坪。原告丁○○：同右。訴外人張德防：9.6962+19.4685=29.1647坪。十三、十四樓再以前述金錢價值換算，總價為七千七百一十三萬八千二百六十元：丁○○：（00000000/430.94）*58.3293=00000000元。乙○○：同右。張德防：（00000000/430.94）*29.1647=0000000元。 ⒊停車位：另有停車位之分配，停車位地主應分得總價為一千二百六十萬元，此有被告所提附表為證，故丁○○、乙○○應分得： 1,260萬*15%=189萬元。張德防應分得:1,260*7.5%=94.5 萬元 ⒋故前述原告應分得總和：丁○○、乙○○應分得：00000000+00000000+0000000 =45,034,637元。張德防應分得：00000000+0000000+945000=22,517,327元。㈡應扣減部分： ⒈依八十二年元月十日合約第七條（詳原證二）關於十三、十四樓原告分得之坪數應補貼被告每坪六萬元，故原告丁○○、乙○○應予補貼三百四十八萬四百元，張德防應補貼一百七十四點二萬元。 ⒉原告實際登記樓價丁○○二千五百八十三萬一千七百六十元，乙○○為二千九百六十八萬四千五百六十元，張德防一千四百六十六萬二千六百二十元，此有被告所提分配表為證。車位已登記部分價值，丁○○：一百七十五萬元，乙○ ○：一百八十萬元，張德防：五十五萬元，此有被告所提實際登記車位明細為證。㈢因此，原告應分得部分，扣除已登記分配部分及應補貼被告六萬元部分，不足之部分即被告尚應依合建契約所給付予原告者。丁○○：00000000-0000000-00000000-0000000=13,972,477元。乙○○：00000000-0000000-00000000-0000000=10,069,677元。張德防：00000000-0000000-000000-00000000=5,564,507元。（原告丙○○等三人各得請求1,854,836元）。㈣原告之請求依據係： ⒈雙方「合作興建房屋契約書」第六條：「．．．採立體分屋方式，由甲方取得百分之五十，乙方取得百分之五十，以建物所有權及銷售當時所擬現值為準為分配計算依據」（此為一至十二樓部分－詳原證一）。 ⒉兩造於八十二年元月十日之合約及元月十日之增補條款（詳原證二），此部分增建十三、十四樓之合約，依增補條款第一條：「甲方分取得百分之三十，另依合約書第四條『乙方同意補貼甲方房屋二五九點五八坪（此部分地主應補貼建築費每坪六萬元）』」，而雙方既無具體分屋之建物層數號碼，則被告給付不足時，原告自得依約定以「銷售當時所擬現值為準」來請求金錢補償，並得依民法二百二十七條不完全給付之規定（即數量不足之瑕疵給付），請求損害賠償。㈤本件有爭議的問題在於被告抗辯：雙方八十二年元月十日合約書第四條所謂「乙方同意補貼甲方房屋貳伍玖點伍捌建坪」係等同於八十二年元月十日增補條款第一條所訂：「甲方同意合約書第一條因合併申請建照所增加之建築面積甲方分取百分之叁拾」，其理由為合併建照增加建築面積，「原告及其他地主僅消極同意之行為，而並未予合併建照任何積極效助力」，「就併照增建部分同意於原告及其他地主依原系爭合建契約應分得房屋坪數外，增建坪數之百分之卅由地主補貼每坪六萬元建造費，而分配予原告及其他地主」：云云，然查依此而言，合併建照所增加之坪數（依被告所言為八六五. 八六坪）完全是被告之貢獻，原告半點貢獻都沒有，原告就增加部分所取得之建物二五九坪須自己付建造費每坪六萬元，土地是自己的，故就合併建照對原告而言一點實益都沒有，而被告卻可在原告之土地上蓋屋多增加五百餘坪，不須付出任何代價即可多出五百餘坪之房屋及土地持分，而依原約尚須與地主五五對分，為何增建就不必，且地主須自己付蓋屋錢？按原告如果不同意併建，則土地持分不會減少，也不必花錢去買多的坪數，而同意併建，則土地持分顯然減少（因為被告多分得增建所得坪數八百餘坪之三分之二，其建物所占有土地持分顯然增加，而原告只分得三分之一，則土地持分相對減少），且建物尚須自己花錢（每坪六萬元）去建造，被告憑空的認為增建部分均應由其所得，此豈合理？被告所謂其促成增建面積之增加，原告毫無貢獻，其理由為「原告及其他地主所提供之土地面積未增加，而由佳運公司（即佳運建設興業股份有限公司）以高價購買兩筆畸零地及即與畜林公司，鄰地三九四－一．三九五－一地號地主協商促成合併建照以增建等事實」云云，惟查合建房屋之基礎在於土地，本件增建部分之面積（即十三、十四樓）均係在原告之土地上，是故土地即最大之貢獻，否則因何原合建契約要五五對分？合併建照所增建之部分，地主當然依理應五五對分，然本件因被告購買一坪之畸零地及協商合併建照，所以才答應增建部分只分得百分之卅（此部分是土地提供者所應得，不須再付出任何代價），另外二五九坪用每建坪六萬元來購買，此乃地主所為之退讓，其餘百分之七十則由被告自行消化吸收其成本（包括購買畸零地之代價及合併增建之代價），如被告所云，其增建部分分得三七四．一○二坪，已相當於增建面積百分之四十，已甚為合理，否則被告在原告之土地上增建十三、十四樓，原告增建部分原告尚須花錢購買，並減少土地持分，被告憑空就多得十三、十四樓房屋，此更不符契約公平之意旨，原告答應合併增建更無意義。因此依雙方八十二年元月十日增補條款第一條係指合併所增面積地主（即原告）分得百分之卅，另外二五九．五八坪依第二條之約定以每坪六萬元購買之，至為清楚及合理，否則八十二年元月十日合約書第四條已清楚約明乙方補貼二五九點柒伍捌坪，增補條款第一條係補充合約第一條「甲方授權乙方與前述地主，建主協商一切變更設計之有關事宜」，並約明「甲方同意合約書第一條因合併申請建造所增加之建築面積甲方取百分之參拾」，此部分為地主合建所應得，增補條款第二條係補充合約第四條二五九點五八坪之計算方式，此部分為地主用每建坪六萬所購得，契約已清楚而顯明。綜上，本件因合併增建所得面積，係地主分百分之卅，另二五九坪以每坪六萬元補貼被告，並非被告所言增建所得百分之卅面積，地主即原告尚須用錢購買，被告憑空在原告土地上蓋房子不必付出代價，原告喪失土地持分且須花錢向原告買房子，如此建方無異吃人？且被告所謂「分配予訴外人富林建設一七二坪與訴外多林建設合建之地主六○坪」更未見其提出證據說明，增建坪數八百餘坪亦未見證明，而依被告之說法，增建所得坪數均歸其所有，強取豪奪莫過於此。㈥查本件履行合建契約之當事人為己○○，並非佳運建設興業股份有限公司（以下簡稱「佳運公司」），有雙方所訂立之契約書及嗣後之合約書可稽，且該合約書亦未表明代理他人之意旨，顯係被告以自己為本人而訂約，當然有履行合約之義務。故被告抗辯其非合建契約當事人，純屬無稽。三、證據：提出下列證物為證。㈠原證一：合建契約書影本一件。㈡原證二：第二次合約書、增補條款等影本各一件。㈢原證三：造價計算表一件。㈣原證四：持分計算表一件。㈤原證五：車位分配表一件。㈥原證六：原告實際分配表一件。㈦戶籍謄本一件。㈧起訴狀影本一件。㈨臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第三六一號民事判決一件。㈩建物分配表影本一件。 合建押金之簽收單據影本一件。 變更設計申請資料一份。 繼承系統表一件。 權利讓與契約書一件及印鑑證明十二紙。 臺灣高等法院九十年度重上字第二四號民事判決一件。乙、被告方面：一、聲明：除如主文所示外，如受不利益判決，願供擔保，請宣告免予假執行。二、陳述：㈠系爭合建案雖有被告己○○之姓名出現，惟實際負責房屋興建的業主乃是佳運公司（法定代理人朱美容），而被告僅是佳運公司之簽約代表人而已，前揭事實原告亦均知情，此觀原告所提之合建契約書條文之前開宗明義即載明「立契約書人建主代表人：己○○」之文義即可知之綦詳，並加以證實。而且由使用執照申請書上，起造人欄乃記載「佳運建設興業股份有限公司代表人朱美容等三九名」，而亦列名為起造人之中原告乙○○等五人亦皆於使用執照申請書上蓋章，亦可證明原告等五人皆明知與渠等簽訂合建契約之實際當事人乃佳運公司，而非被告，此亦可由原告與佳運公司簽立之「交屋證明書」上所載「建方：佳運建設興業股份有限公司，住址：台北縣蘆洲鄉○○○路七四巷二十號」，以及交屋證明書「五、附註⑴．．．⑹尚有1/2 合建押金未退還建方俟通知一星期內付還建方。⑺ 與富林合併建造，地主分得增建坪數之建造費，俟通知時，一星期內與押金一併付還佳運建設公司。．．．」，亦可知系爭合建契約上所載之「建主」即為佳運公司，且立契約書人乙方住址亦為「台北縣蘆洲鄉○○○路七四巷二十號」即為佳運公司之住址，另查合建押金（即為合建契約內附「貳、保證金付款辦法及退還辦法．．．」所稱之「保證金」）於訂約時已由佳運公司支付合建押金之半數予原告及其他地主，原告亦已知悉其簽約對象為佳運公司，故乃於交屋時約定「合建押金」、「增建坪數建造費」「一併付還佳運建設興業股份公司」，對於佳運公司以合建契約當事人名義所為之履約行為，及原告與其他地主應依約付還佳運公司合建押金，增坪建造費，原告等皆未曾表示懷疑或反對亦可知被告僅為佳運公司之簽約代表人，甚為顯然。故縱原告等五人要求履行合建契約，起訴之對象，應係佳運公司，而非被告，故原告本件起訴顯屬欠缺權利保護要件，應依民事訴訟法二百四十九條第二款予以駁回。㈡系爭合建契約約定採『立體分屋』方式而為『房屋』之分配，建物銷售當時所擬現值僅為分配『計算』之依據，而非謂以建物銷售當時所擬現值為現金之分配，理由如下： ⒈依系爭合建契約書第六條「本約甲、乙雙方按附圖所示之擬建房屋為準，採立體分屋方式，由甲方取得佰分之伍拾，乙方取得佰分之伍拾，填明於後，以建物所有權狀及銷售當時所擬現值為準為分配計算依據。若雙方分取之房屋戶數未能整數時，其間之差額，得經雙方之同意，由取得之一方按銷售當時所擬現值，九五折（限分屋時）為協議價格以現金補償對方。」可知： ⑴分配方式採「立體分屋」方式，兩造各取得百分之五十，因擬建房屋大小坪數，每戶均有不同，因此以建物總坪數（即建築面積）由兩造各取得一半之坪數，並按地主分得之坪數以房屋分配之。 ⑵因採「立體」分屋方式，即因房屋位置，樓層高低不同（例如第四層價值最低，第一層與最頂層價值最高），故以「銷售當時所擬現值為準為分配『計算』依據」，即因考量房屋位置、坪數、樓層高低不同所產生房屋價值之差異，為兼顧建主與地主房屋分配之公平合理性，以銷售當時「所擬現值」為準，為計算地主應分得之房屋價值為何。 ⑶因擬建房屋每戶坪數不同，若無法按地主應分得坪數而為房屋戶數整數之分配，就其間因以房屋一戶為最小分配單位而不足或超額給付坪數之差額，「得經雙方之同意，由取得之一方按銷售當時所擬現值，九五折（限分屋時）為協議價格以現金補償對方。」 ⒉依系爭合建契約第二五條「本合建工程全部完成領到使用執照，並完成水電申請按裝妥當之日起一個月內，由乙方將甲方應得之『房屋』點交給甲方接管，甲方不得藉詞推諉，如有推諉即以違約論處，甲方不得異議。」可知： ①本條約定係呼應第六條之「立體分屋」方式，並約定分配房屋之交付（即點交）時期，及課予地主受領應得房屋之義務。 ②綜觀系爭合建契約全文，並無以現金分配之約定，因系爭合建契約係以房屋之興建與分配為契約目的，建方並無代地主銷售其分得房屋之義務。就併照增建坪數分配上，亦以房屋坪數分配方式為之而非現金分配。故原告就部分其應得房屋不配合交屋，已然違反系爭合建契約，其請求以現金分配方式亦屬無據。㈢原告（即地主）依約可分配之坪數，己由被告所主張之本事件契約當事人即佳運公司已依約給付，僅就佳運公司與原告等簽約之過程及分屋計算方式及經過： ⒈首查訴外人張東歲、張竹裕、張正民及原告乙○○，丁○○、張德防（即原告丙○○、甲○○、戊○○之被繼承人）等六人，提供渠等所有之系爭土地，共計一四八三平方公尺與佳運公司由代表人即被告於八十一年四月五日簽立合建房屋契約。合約第六條載明採立體分屋方式，建方，地主各得總坪數之百分之五十，詳如前開契約第六條所約定之內容。然因前揭基地內有畸零地存在，依法必須留存法定之土地與畸零地配合，否則申請建照即無法獲准，而該兩筆畸零地之位置封住前開基地面臨之道路部份，故依土地位置評量，前開原告合建之土地要取得建照很困難，所以佳運公司乃以高價購買同地段六八九－二五地號（八平方公尺）及六八九－二六地號（十七平方公尺）兩筆畸零地，而得以順利提出建照申請。 ⒉次查，原告及訴外人張東歲等六人與佳運公司最初合建契約之內容，因所提供土地是位於八米計劃道路，其可申請之樓地板總面積，祇有以下之面積，詳如計算式：1483平方公尺×58%(5F基本建蔽率為60%，每增一層減少2% ，故蓋6F 建蔽率為58%)×6F＝5160.84平方公尺/2＝2580.42平方公尺．．．地主、建方各1/2。2580.42平方公尺× (1+(1/8) )（政府建築法規允許，陽台總面積/樓地板總面積，不超過1/8，不計建坪）＝2902.97平方公尺＝878.149坪878.149 坪×1.06（除陽台外尚有公共設施6%）＝930.837坪．．．．地主合建應得部分。 ⒊因，如前揭說明佳運公司買了畸零地以及八十二年元月十日訴外人即其他鄰地所有人及富林建設公司也擬興建房屋，其基地面臨二十五米道路，如兩工地合併建照，佳運公司之前揭工地建築面積，依合約上估算，可增加八六五．七五八坪，而依八十二年元月十日簽訂之合約所載，原告及訴外人張東歲等人可分得八六五．八六坪乘以百分之三○等於二五九．七五八坪。其餘八六五．八六坪減二五九．七五八坪等於六○六．一○二坪，則分配予訴外人富林建設一七二坪及與訴外人富林建設合建之地主六○坪，佳運公司三七四、一○二坪。而依約原告及訴外人張東歲等人增加分得之二五九．七五八坪，每坪須補貼建造費六萬元予佳運公司，此亦有八十二年元月十日之合約第十條所載之內容可加以證實。 ⒋是則原告及訴外人張東歲等人可分得之總面積為九三○．八三七坪加二五九．七五八坪等於一一九○．五九五坪（面積坪數計算表因小數點之取捨致計算成一一八七．三一坪），前揭坪數，合建地主（包括原告等人）除訴外人張竹裕外，其餘五人，皆以其本人或其親屬登記為房屋起造人（訴外人張竹裕雖有土地所有權，但依地主家族間之約定，其無權分配房屋，併予敘明）。 ⒌又起造人所登記房屋，因樓層高低位置不同而產生價值不等，所以當時由代書擬一份分屋參考表，先擬定各樓層之單價，再依各地主合建（包括原告等人）所登記樓層，計算是否超過其應得持分。而分配房屋值多寡依附件二之分屋參考表計算後得知：房屋總價511,389,980元/總坪數313,908坪＝16,291,075 元（每坪平均價）。 ⒍合建地主（包括原告等人）家族間約定分屋比例為： ①張東歲百分之五十②張德防百分之七．五③乙○○百分之十五④丁○○百分之十五⑤張正民百分之一二．五。 ⒎依面積坪數計算表核算合建地主（包括原告等人）共可分得1187.31 坪（與前（４）所載同）乘以每坪平均價，即1187.31 坪乘以16,291,075元等於193,42 5,562 元，此為合建地主（包含原告等人）可分配之房地之全部價值，依此價值乘以前揭說明（６）地主間之分配比例即可得出各合建地主（包括原告等人）可得分配之房屋之價值如下： ①訴外人張東歲193,425,562元×50%＝96,712,781 ②原告之被繼承人張德防193,425,562×7.5％＝14,506, 917 ③原告乙○○193,425,562×15%＝29,013,834 ④原告丁○○193,425,562×15%＝29,013,834 ⑤訴外人張正民193,425,562×12.5%＝241,781,196。 ⒏而合建地主原告部分應分得之坪數及（己分得之房地）和如何找補方詳如附件三所示及內附之土地、建物登記簿謄本所載內容。 ⒐迄目前為止地主與佳運建設公司間之交屋進度狀況亦如附件三。綜上所述，佳運公司已依約給付原告等得分配之房地，只餘未能整數部份之互相找補，原告不依約履行，其請求價金之給付自屬無法律依據和欠缺權利保護要件且無理由。㈣關於併照增建坪數之分配，原告之主張亦屬無據，理由如下： ⒈依合約書第四條「甲乙雙方因與面臨二五米路土地之地主、建主合併申請建照，乙方同意補貼甲方房屋貳伍玖點柒伍捌建坪，上述房屋之增值稅，契稅、代書費由甲方負擔之。」、增補條款「 (一)甲方同意合約書第一條因合併申請建照所增加之建築面積（約八六五點八六坪）甲方分取佰分之參拾，乙方分得佰分之柒拾範圍內全權與鄰地三九四－一，三九五－一地號之地主、建主處理併照之一切事宜，併照所增面積依實際核准為準。(二)合約書第四條乙方同意補貼甲方房屋貳伍玖點伍捌建坪之計算詳如右述：⑴併照所增面積約865.86坪 ⑵865.86坪×3/10＝259.758坪⑶甲方地主依下列方式分取259.758坪、張東歲：259.758坪×5/10＝129.88坪、張竹裕：×、張德防：259.758坪×0.75/10 ＝19.48坪、乙○○：259.758坪×1.5/10＝38.96坪、丁○○：259.758坪×1. 5/10＝38.96坪、張正民：259.758坪×1.25/10＝32.47坪」可知： ⑴系爭合約書第四條約定「房屋之增值稅、契稅、代書費由甲方負擔之」亦係呼應系爭合建契約第六條「立體分屋方式」之房屋分配方式，故方有必要就房屋之增值稅、契稅、代書費約定由何方負擔。 ⑵關於併照增建坪數建方補貼地主房屋二五九點七五八建坪，約定於系爭合約書第四條，其計算方式則於增補條款 (一)( 二)明文約定。於增補條款（一）已約定併照增加之建築面積約八六五點八六坪，由系爭合建契約之地主分取百分之三十，建方分得百分之七，地主分取之百分之三十即為系爭合約書第四條「乙方同意補貼甲方房屋貳伍玖點伍捌建坪」，為免生爭議，於增補條款 (一)詳列其計算式，此從增補條款 (二)「．．．⑴併照所增面積約86 5.86坪⑵865.86坪×3/10＝259.758坪．．．」即可知之甚明。 ⑶原告主張其除可獲補貼地主二五九點五八坪外，增建十三、十四樓，地主可分得十分之三，顯然誤解合約及增補條款之約定，理由如下： ①增補條款（一）已約定併照增加之建築面積約八六五點八六坪，依十三、十四樓之總面積為四百多坪觀之，則八六五點八六坪之增建坪數係分散於一－十四樓，增建坪數係因合併建照使建築面積擴大，並因併照後面臨二五米道路，以及變更建照之結果，故約定由地主分取八六五點八六坪之3/ 10（即二五九點七五八坪），因申請建照、合併建照係由佳運公司以每坪四十四萬元之高價購買第六八九－二五、六八九－二六地號兩筆畸零地，及與富林公司，第三九四－一、三九五－一地號之地主協商促成，原告及其他地主僅消極同意之行為，而並未予合併建照任何積極助力，然佳運公司念原告與其他地主未反對併照一事，就併照增建部分同意於原告及其他地主依原系爭合建契約（即併照前）應分得房屋坪數外，增建坪數（均八六五點八六坪）之百分之三十（即二五九點七五八坪）由地主補貼每坪六萬元建造費而分配予原告及其他地主，此由增補條款（二）即可知之甚明，不容原告恣意而為有利自己之解釋。 ②如依原告之解釋，則顯然使增補條款（一）（二）互有矛盾，蓋依增補條款（一），併照增建坪數由地主分取百分之三十（因地主提供之土地面積未變，但增建部分之建造費則增加，故就地主分取增建部分依約定仍應補貼每坪六萬元之建造費），建主分得百分之七十。而合約書第四條係約定合併建照由建主補貼地主房屋二五九點七五八建坪（即為併照所增面積之百分之三十），若重覆計算，分配予地主，則原告及其他地主就增建坪數已然分配百分之六十，違反增補條款（一）之約定，亦與增補條款（二） ⑴⑵⑶之計算內容不符，而併照增建之坪數，係分散於一至十四樓，此由增建坪數約八六五點八六坪，十三、十四樓坪數約四百多坪即可知之甚明，原告就併照增建補貼地主二五九點七五八坪部分（即併照增建坪數八六五點八六坪之百分之三十）猶不滿足，尚就十三、十四樓坪數（包含於併照增建坪數八六五點八六坪中）四百多坪重覆請求百分之三十（即一二七點一三五九坪），即屬無理無據，亦不符合增補條款（一）之約定。 ③再者，原告及其他地主所提供之土地面積未增加，而由佳運建設公司以高價購買兩筆畸零地及與富林公司、鄰地三九四－一、三九五－一地號地主協商促成合併建照以增建等事實以觀，原告之請求亦顯然違背契約公平及誠信之原則。 ⑷就併照增建部分，建主同意地主就分取之百分之三十部分得以每坪低於市價之六萬元補貼建主之建造費，實已予地主莫大優惠，而就地主應分得房屋之坪數計算，亦係以「銷售坪」為計算，地主就其分得房屋之權狀上記載之坪數（即登記坪），均較銷售坪為高，原告尤不知足，不思依約履行其義務，更主張系爭合建契約、合約書、增補條款所無以外之請求，實令身為建主之佳運公司對原告之無理請求不能同意，亦令建主佳運公司之簽約代表人即被告蒙受訟累。㈤迄今為止，前開合建案已完成，被告（含佳運公司）依前開合約書之約定，分配原告乙○○、原告丁○○、訴外人張德防（即原告丙○○、甲○○、戊○○ 等人之被繼承人）之應得房屋及坪數： ⒈其中原告乙○○部份：已登記為其名義或其指定之人名義之房屋及坐落土地持分為『八里鄉烏山頭二九－四三號（即B 六－一樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號二樓（即B 六－二樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號三樓（即B 六－三樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號四樓（即B六－四樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號五樓（即B 六－五樓）』、『八里鄉烏山頭二九－三九號二樓（即B 一－二樓）』等六戶房屋及坐落土地持分。（參附件八－附件十三建築改良物和土地登記謄本） ⒉而原告丁○○部份：已登記為其名義或其指定之人名義之房屋及坐落土地持分為『八里鄉烏山頭二九－四五號五樓（即B 七－五樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四五號六樓（即B 七－六樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四五號七樓（即B七－七樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四五號八樓（即B七－八樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四六號六樓（即B 八－六樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四六號八樓（即B 八－八樓）』等六戶房屋及坐落土地持分。（參附件十四－十九建築改良物和土地登記謄本） ⒊至訴外人張德防部份：已登記其名義或其指定之人名義之房屋及坐落土地持分為『八里鄉烏山頭二九－四三號八樓（即B 六－八樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號九樓（即B 六－九樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號十樓（即B 六－十樓）』等三戶房屋及坐落土地持分。（參附件五－七建築改良物和土地登記謄本）各有如附件五－附件十九之土地及建築改良物登記簿謄本內載事實可稽。㈥另前開不動產尚未交付受領之部份，被告則根據兩造前開合建契約之約定以及民法之相關規定，以存證信函通知原告乙○○、原告丁○○、訴外人張德防之繼承人即原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○，如前揭說明已移轉登記為原告乙○○、原告丁○○、訴外人張德防之名義或其指定之人名義之前開房屋及坐落土地持分之受領交付（前開已經原告乙○○、原告丁○○、訴外人張德防受領交付之房屋及坐落土地持分部份除外）事宜，即屬於： ⒈原告乙○○之部份：『八里鄉烏山頭二九－四三號三樓（即B 六－三樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號四樓（即B 六－四樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號五樓（即B 六－五樓）』、『八里鄉烏山頭二九－三九號二樓（即B 一－二樓）』等四戶房屋及坐落持分土地之交付。 ⒉原告丁○○之部份：『八里鄉烏山頭二九－四五號六樓（即B 七－六樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四五號七樓（即B 七－七樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四五號八樓（即B 七－八樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四六號六樓（即B八－六樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四六號八樓（即B八－八樓）』等五戶房屋及坐落持分土地之交付。 ⒊訴外人張德防之部份：『八里鄉烏山頭二九－四三號八樓（即B 六－八樓）』、『八里鄉烏山頭二四－四三號九樓（即B 六－九樓）』等二戶房屋及坐落持分土地』之交付。兼須債權人即原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○ 、原告丙○○、原告戊○○之受領行為，因此請原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○於存證信函到十五日內出面與被告或被告委任之寧遠聯合法律事務所張永昌律師連絡完成受領交付事宜，而且被告於前開存證信函亦依法表明：如原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○於存證信函到十五日之期限內未與被告或被告委任之寧遠聯合法律事務所張永昌律師連絡完成前開房屋及坐落持分土地之受領交付事宜，則依法屬原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○受領遲延，被告則以前開存證信函視為通知原告乙○○、原告丁 ○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○知悉「被告於前開期限屆滿之翌日即拋棄前開房屋及坐落持分之土地之占有。」以完成交付之情事。 ⒋至被告拋棄占有之標的物不動產為即屬於： ⑴原告乙○○受領遲延之部份：『八里鄉烏山頭二九－四三號三樓（B 六－三樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號四樓（B 六－四樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四三號五樓（B 六－五樓）』、『八里鄉烏山頭二九－三九號二樓（B 一－二樓）』等四戶房屋及坐落持分土地。 ⑵原告丁○○受領遲延之部份：『八里鄉烏山頭二九－四五號六樓（B 七－六樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四五號七樓（B 七－七樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四五號八樓（B 七－八樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四六號六樓（B 八－六樓）』、『八里鄉烏山頭二九－四六號八樓（B 八－八樓）』等五戶房屋及坐落持分土地。 ⑶原告甲○○、原告戊○○、原告丙○○受領遲延之部份：『八里鄉烏山頭二九－四三號八樓（B 六－八樓）』、『八里鄉烏山頭二四－四三號九樓（B 六－九樓）』等二戶房屋及坐落持分土地。被告不另再發函通知原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○，請原告丁○○、原告乙○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○於函到十五日內慎重考慮處理，且被告拋棄占有前開房屋及坐落持分土地後，有開拋棄占有之房屋及坐落持分土地之管理費及相關事項概與被告無涉，此有存證信函和存證信函回執聯（被證二）可稽，惟原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○於催告期限內並未為受領付交付，但因被告依法已將前開不動產拋棄占有，並預先通知原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○，已如前揭說明，因此被告依法已完成交付之情事。另為慎重計，被告亦以本書狀繕本之送達為通知原告乙○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○、原告丁○○於繕本送達之日起五日之期限內為前開未交付房屋之受領，如原告乙○○、原告丁 ○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○於前開期限內未受理，則被告並以本書狀為拋棄前開不動產占有之意思表示，並兼通知原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○知悉被告拋棄占有前開不動產之事實，則被告亦已完成交付。㈦依兩造契約之約定和準用民法有關價金交付之規定： ⒈因原告乙○○已登記為其名義或其指定之人名義之房屋所有權坪數超過其應分配之坪數四．一一坪，每坪以十一萬元計價（此價格因房屋市價價值跌價，故兩造同意以此價格計算，併予敘明）合計四十五萬二千一百元，屬原告乙○○應補貼被告之款項，再加上原告乙○○因前開合併建照依契約約定亦應補貼被告計三八．九六坪，每坪六萬元等於二百三十三萬七千六百元之建築費用，再加上原告乙○○應退還被告之合建押金一百三十四萬九千一百元，另扣除原告乙○○車位未登記足之找補款項九萬元，四者相加減，總計四百四萬八千四百元屬於原告乙○○應給付被告之款項。⒉再原告丁○○部份，由於應登記為其名義或其指定之人名義之房屋之所有權坪數與其應分配之坪數尚差一九．五三坪（每坪以十一萬元）計價（說明如前）合計二百十四萬八千三百元屬被告應再給付原告丁○○之款項，惟原告丁○○因合併建照契約之約定應補貼被告合計三八．九六坪，每坪六萬元等於二百三十三萬七千六百元之款項以及原告丁○○應退還被告之合建押金一百三十四萬九千一百元另扣除被告應給付原告丁○○車位登記不足被告應退還丁○○之十四萬，四者相加減總計一百三十九萬八千四百元屬於原告丁○ ○應再給付被告之款項。 ⒊至訴外人張德防先生（即原告甲○○、原告丙○○、原告戊○○）部分已登記為其名義或其指定第三人名義之房屋所有權坪數超過其應分配之坪數○．九五坪每坪以十一萬元計價（說明如前）合計十萬四千五百元屬原告甲○○ 、原告丙○○、原告戊○○應補貼被告之款項，再加上訴外人張德防因前開合併建照依契約約定應補貼被告合計二五九、七五八坪乘以七．五％每坪六萬元等於一百一十六萬八千九百十一元之建築費用，再加上訴外人張德防應退還被告之合建押金六十七萬一千五百五十元，並扣除被告應給付訴外人張德防車位未登記足，被告應退還訴外人張德防之三十九萬五千元，四者加減總計一百五十五萬二千九百六十一萬元屬於訴外人張德防（即原告甲○○、原告戊○○、原告丙○○）應給付被告之款項。惟前開款項原告乙○○、原告丁○○、原告甲○○、原告戊○○、原告丙○○皆未如數給付被告。㈧系爭合建契約係採合建分配房地坪數之立體分屋方式，而合建之地主（含原告等人）依八十一年四月五日簽立之合建契約及八十二年元月十日簽訂之合約書及增補條款，之約定選定其欲實際分得之位置（棟別）、樓層，此有原告等人及其他地主本人（或其指定之人）選定並簽名如內載之事實可稽，而被告己○ ○（含佳運公司）亦已依約將原告等人選定之房地移轉登記為原告丁○○、原告乙○○、訴外人張德防名義或其指定之名義外，亦已依約、依法完成交付，『只餘未能整數部份之互相找補』，原告不依約履行，其請求價金之給付，違反系爭合建契約第六條約定「若雙方『分取之房屋戶數未能整數』，其間之差額．．．協議價格以現金補償對方。」自屬無法律依據和欠缺權利保護要件且無理由。三、證據：提出下列證物為證。㈠附件一：地籍圖謄本乙件。㈡附件二：分屋參考表乙件（即原告提出之造價計算表）。㈢附件三：被告履約情形及價值計算表乙紙。㈣附件四：車位分配明細一紙。㈤附件五－附件十九：土地暨建物登記簿影本共十九份。㈥附件二十：存證信函影本一件。㈦建造執照影本一件。㈧分配計算說明書及建築法令各一件。㈨掛號函件收據影本五紙。㈩建物分配表影本一件。 合建押金之簽收單據影本一件。 交屋證明書影本三件及聲明書影本一紙。 不動產買賣契約書影本一件及支票影本一紙。 協議書影本二件。理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，則得例外准許追加或變更之。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。原告於起訴之初，主張被告分配之合建房屋價值，不足合建契約之約定，爰依合建契約之法律關係，聲明：「㈠被告應給付原告乙○○一千一百四十八萬一千六百四十九元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被告應給付原告丁○○一千一百四十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告應給付原告丙○○、甲○○、戊○○各一百四十三萬九千六百九十五元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」。嗣於八十九年十一月三日具狀主張併依修正前之民法第二百二十七條不完全給付之法律關係，為同一之聲明，核其性質屬訴之追加，雖經被告表示不同意，然原告主張之合建契約法律關係及不完全給付之損害賠償請求權，其中不完全給付之損害賠償請求權係基於被告未依合建契約約定之債務本旨給付建坪，核兩者之請求的基礎事實同一，且本院須就原告前開主張之事實是否為真審理論究，自不甚礙被告之防禦，職是之故，原告追加後訴，於法核無不合，應予准許，合先敘明。乙、兩造爭執要旨：一、原告起訴主張原告乙○○、丁○○與訴外人張德防（已死亡，為原告丙○○、甲 ○○、戊○○經被告之同意繼受張德防合約之權利），於八十一年四月五日與被告簽訂合建契約書（以下稱「第一份契約」），由原告等及其他地主提供系爭土地與被告合作興建房屋，當時約明興建十二樓，地主、建方依比例各取得百分之五十，被告又於八十二年二月十日因合併申請建照，增建十三、十四樓，雙方訂合約書（以下稱「第二份契約」）及增補條款，根據增補條款第一條約定十三、十四樓部分，原告分取百分之三十；另依合約書第四條，被告同意補貼原告二百五十九點七五八坪，此部分原告須依合約書第七條補貼被告每坪六萬元，故依兩造合約及被告所提出合建後樓版總面積及每層單價之計算，原告應分得總價值： ⑴系爭合建建物一至十二樓部分：原告乙○○、丁○○各為三千二百七十萬三千六百九十二元；原告甲○○、丙○○、戊○○為一千六百三十五萬一千八百四十六元。 ⑵十三、十四樓部分：原告乙○○、丁○○應各分得五十八點三二九三坪；原告甲○○、丙○○、戊○○分得二十九點一六四七坪。再以十三、十四樓總價值七千七百一十三萬八千二百六十元計算，則原告乙○○、丁○○各應分得之建物價值為一千零四十四萬九百四十五元；原告甲○○、丙○○、戊○○則應分得之建物價值為五百二十二萬四百八十一元。 ⑶停車位之分配部分，原告丁○○、乙○○應分得之價值各為一百八十九萬元；原告甲○○、丙○○、戊○○則為九十四萬五千元。綜右，原告乙○○、丁○○應分得之價值：四千五百零三萬四千六百三十七元（ 00000000+00000000+0000000=45,034,637元；原告甲○○、丙○○、戊○○應分得之價值：二千二百五十一萬七千三百二十七元（00000000+0000000+945000= 2 2,517,327元。另應扣減部分： ⑴依第二份合約第七條關於十三、十四樓原告分得之坪數應補貼被告每坪六萬元，故原告丁○○、乙○○應予補貼三百四十八萬四百元，原告甲○○、丙○○ 、戊○○應補貼一百七十四點二萬元。 ⑵原告實際登記樓價原告丁○○二千五百八十三萬一千七百六十元；原告乙○○ 為二千九百六十八萬四千五百六十元；原告甲○○、丙○○、戊○○則為一千四百六十六萬二千六百二十元。車位已登記部分價值，原告丁○○部分為一百七十五萬元，原告乙○○為一百八十萬元，原告甲○○、丙○○、戊○○為五十五萬元。因此，原告應分得部分，扣除已登記分配部分及應補貼被告六萬元部分，猶有不足之部分：原告丁○○部分為一千三百九十七萬二千四百七十七元（00000000- 0000000-00000000-0000000=13,972,477 元）；原告乙○○為一千零六萬九千六百七十七元（00000000-0000000-00000000-0000000=10,069,677元；原告甲○○ 、丙○○、戊○○部分則為五百五十六萬四千五百零七元（00000000-0000000- 000000-00000000=5,564,507 元）。兩造簽訂之「合作興建房屋契約書」第六條及增補條款規定，被告給付不足時，原告自得依約定以「銷售當時所擬現值為準」來請求金錢補償，並得依民法二百二十七條不完全給付之規定（即數量不足之瑕疵給付），請求損害賠償。為此，依契約法律關係及不完全給付之損害賠償請求權，請求判令如聲明欄所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。二、被告則以系爭合建案雖有被告之姓名出現，惟實際負責房屋興建的業主乃是佳運公司，而被告僅是佳運公司之簽約代表人而已，此為原告所明知，原告要求履行合建契約，起訴之對象，應係佳運公司，而非被告，故原告本件起訴顯屬欠缺權利保護要件。又依兩造於八十二年元月十日成立之第二份契約書已約定併照增加之建築面積約八百六十五點八六坪，依十三、十四樓之總面積為四百多坪觀之，則八百六十五點八六坪之增建坪數係分散於一至十四樓，增建坪數係因合併建照使建築面積擴大，並因併照後面臨二五米道路，以及變更建照之結果，故約定由地主分取八百六十五點八六坪之十分之三即二百五十九點七五八坪，地主則須補貼每坪六萬元建造費而分配予原告及其他地主，此由兩造於八十二年元月十日簽訂之增補條款觀之即明。如依原告之解釋，則顯然使第二份契約與增補條款互有矛盾，且重覆計算，使原告及其他地主就增建坪數已然分配百分之六十，違反第一份增補條款之約定。系爭合建契約係採合建分配房地坪數之立體分屋方式，而合建之地主（含原告）依系爭合建第一、二份契約及增補條款，選定其欲實際分得之位置（棟別）、樓層，被告亦已依約將原告選定之房地移轉登記為原告或其等指定之名義，依法完成交付或提出給付，反之，原告尚未返還合建保證金，是以，原告之訴顯無理由，應予駁回云云。丙、得心證之理由：一、原告起訴主張原告乙○○、丁○○與原告丙○○、甲○○、戊○○之被繼承人張德防，於八十一年四月五日與被告簽訂合建契約書，由原告等及其他地主提供系爭土地與被告合作興建房屋，當時約明興建十二樓，地主、建方依比例各取得百分之五十之事實，業據提出合建契約書影本一件、戶籍謄本一件、繼承系統表一件、權利讓與契約書一件及印鑑證明十二紙為證，亦經被告雖自認其曾簽署合建契約，但辯稱其係訴外人佳運公司之代表人云云。另參酌前項所示兩造爭執要旨可知本件應審究者在於：㈠與原告合意簽訂系爭第一、二份合建契約、增補條款者，究係被告抑或訴外人佳運公司？㈡被告或佳運公司除與原告簽訂第二份契約書時，同意增加分配合建房屋中二百五十九點七五八建坪予原告外，是否於簽訂增補條款時，合意就因合併申請建築執照所增加之建築面積八百六十五點八六坪，分配其中百分之三十之房屋坪數予原告？㈢被告或佳運公司是否已依約定，移轉登記並交付原告應分得之合建房屋予原告或其指定之人？茲分別論述如后。二、被告辯稱：系爭合建案雖有被告之姓名出現，惟實際負責房屋興建的業主乃是佳運公司，而被告僅是佳運公司之簽約代表人而已，此為原告所明知，原告要求履行合建契約，起訴之對象應係佳運公司而非被告，此亦可由原告與佳運公司簽立之「交屋證明書」上所載「建方：佳運建設興業股份有限公司，住址：台北縣蘆洲鄉○○○路七四巷二十號」，以及交屋證明書「五、附註⑴．．．⑹尚有1/2 合建押金未退還建方俟通知一星期內付還建方。⑺與富林合併建造，地主分得增建坪數之建造費，俟通知時，一星期內與押金一併付還佳運建設公司。．．．」，亦可知系爭合建契約上所載之「建主」即為佳運公司，且立契約書人乙方住址亦為「台北縣蘆洲鄉○○○路七四巷二十號」即為佳運公司之住址，另查合建押金（即為合建契約內附「貳、保證金付款辦法及退還辦法．．．」所稱之「保證金」）於訂約時已由佳運公司支付合建押金之半數予原告及其他地主，原告亦已知悉其簽約對象為佳運公司，故乃於交屋時約定「合建押金」、「增建坪數建造費」「一併付還佳運建設興業股份公司」，對於佳運公司以合建契約當事人名義所為之履約行為，及原告與其他地主應依約付還佳運公司合建押金，增坪建造費，原告等皆未曾表示懷疑或反對亦可知被告僅為佳運公司之簽約代表人，甚為顯然云云，雖據提出交屋證明書為證，但為原告所否認。經查：㈠觀諸系爭第一份合建契約書之當事人欄，被告雖係以「立契約書人建主代表人」之身分而締約，但核該件契約並未表明其係代表佳運公司簽約之意旨，再者該契約書尾頁立契約書人欄，被告係以其個人名義在系爭合建契約書上蓋章，況兩造於八十二年元月十日所簽訂之第二份契約書，其內容前後均以被告個人名義為契約當事人，並自為簽名蓋章條款，亦無代表訴外人佳運公司合意成立第一、二份契約。㈡契約當事人身分之確定應以契約內容所表彰其將成為契約法律效果直接所及之人為準，而與其上所記載之當事人住所無關，縱本件各項證明文件所載之住所為訴外人佳運公司之營業所者，亦與契約當事人之確定無涉，不能僅因交屋證明文件等之住所為訴外人佳運公司之營業所，即認訴外人佳運公司必為契約當事人。㈢被告以交屋證明書內容，建方方面均記載為訴外人佳運公司，因認其即為契約當事人，但契約義務之履行，非必然應親自為之，其由第三人代為履行或委由第三人履行，如經權利人同意並為受領者，並無不可，亦不得因實際履行契約義務之人為訴外人佳運公司，即認訴外人佳運公司為本件合建契約之當事人。㈣訴外人佳運公司另訴請求原告給付本件合建契約履行後結算應給付予被告之金額，經臺灣士林地方法院、臺灣高等法院審理結果，亦認定訴外人佳運公司並非本件合建契約法律關係之當事人，有臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第三六一號民事判決、臺灣高等法院九十年度重上字第二四號民事判決各一件附卷可稽。此外被告仍未提出其他證據以資證明其非契約當事人，所辯自難採信，是以本件第一、二份契約書及增補條款，均係被告以其個人名義與原告等人簽訂者，堪信原告之主張為真正。㈤本件合建契約之立約人張德防，業於八十四年四月十四日死亡，其法定繼承人業已將其等繼承之系爭合建契約之權利義務移轉予原告甲○○、丙○○、戊○○乙節，有戶籍謄本、繼承系統表、權利讓與契約書及印鑑證明書等件在卷足憑，被告對此亦不爭執，且於另行提起臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第三六一號、臺灣高等法院九十年度重上字第二四號給付款項訴訟時，以原告甲○○、丙○ ○、戊○○為該事件之被告，有民事判決附卷可稽。是以原告甲○○、丙○○、戊○○自以合建契約法律關係之當事人提起本件訴訟，附此敘明。三、原告主張原告乙○○、丁○○與原告丙○○、甲○○、戊○○之被繼承人張德防在與被告簽訂第一份契約書，由原告及其他地主提供系爭土地與被告合作興建房屋，當時約明興建十二樓，地主、建方依比例各取得百分之五十，被告又於八十二年二月十日因合併申請建照，增建十三、十四樓，雙方簽訂「第二份契約」及增補條款，根據增補條款第一條十三、十四樓部分，原告分取百分之三十；另依第二份契約書第四條約定，被告同意補貼原告二五九點七五八坪，此部分原告須依合約書第七條補貼被告每坪六萬元，故依兩造合約及被告所提出合建後樓版總面積及每層單價之計算，原告乙○○、張德防為應分得之價值：四千五百零三萬四千六百三十七元；原告丙○○、甲○○、戊○○應分得之價值為二千二百五十一萬七千三百二十七元等語，雖據提出合建契約書、第二次合約書、增補條款、造價計算表、持分計算表、車位分配表、原告實際分配表等影本各一件為證，但為被告所否認，辯稱：原告主張其除可獲補貼地主二五九點五八坪外，增建十三、十四樓，地主可分得十分之三，顯然誤解第二份合約及增補條款之約定云云。經查：㈠兩造於八十二年元月十日分別合意成立第二份契約及增補條款，其中第一份契約書揭櫫簽訂該合約之目的：「．．．．茲因八里鄉○○里○段渡船頭小段三九四－一、三九五－一地號及甲方地主（即原告乙○○、丁○○、訴外人張東歲、張竹裕、張正民及張德防）所有土地（同地段四００地號）等土地合併申請建照，特立下列條款，以資甲、乙（即被告）雙方共同遵守：．．．．」，同時約定：「第四條：甲、乙方因與面臨二十五米路土地之地主、建主合併申請照，乙方同意補貼甲方房屋貳伍玖點柒伍捌建坪，上述房屋之增值稅、契稅、代書費由甲方負擔之。」、「第五條：甲方同意原合建契約書地面十二層改為十二層以上房屋。」、「第七條：甲方應補貼乙方建築費用每坪新台幣陸萬元」，足見兩造原約定由原告及其他地主提供土地，供被告興築十二層之建物，嗣因與其他土地之所有權人及建商，合併土地申請建照後，所增加之建坪，被告同意將增加之建坪中二百五十九點七五八坪分配予原告乙○○、丁○○及訴外人張德防，原告等地主則同意給付以每坪六萬元計算之建築費用予被告。而兩造另於同日再次簽訂增補條款，其第一條約定：「甲方同意合約書第一條因合併申請建照所增加之建築面積（約八六五點八六坪）甲方分取佰分之叁拾，乙方分得百分之柒拾範圍內全權與鄰地三九四－一、三九五－一地號之地主、建主處理併照之一切事宜，併照所增面積依實際核准為準。」，與上開第二份合約書第一條約定之內容相互對照，可知兩造合意成立增補條款第一條之約定，係在確定合併申請建照所增加建築面積之概數及兩造間就增加之建築面積分配之比例，並非另就增加第十三、十四樓之樓版面積所為分配之約定。另增補條款第二條約定：「合約書第四條乙方同意補貼甲方房屋貳伍玖點伍捌建坪之計算，詳如左述：⑴併照所增面積約八六五點八六坪⑵865.86坪×3/10=259.758坪．．．．」，足見該條款明示第二份契約第四條約定被告補貼原告及其他合建地主之建築面積二百五十九點七五八坪之計算方式，換言之，茲因系爭合建土地與鄰地合併申請建築執照，因而增加之建築面積（建坪）八百六十五點八六坪，按十分之三之比例分配包括原告及其本件合建地主。另參酌增補條款之約款內容，其僅係補充第二份契約書，將合併申請建築執照所增加之建築面積中若干建坪應分配予原告之計算方式予以載明。再者，觀諸卷附兩造所不爭執造價計算表（即原告所提出之原證三、被告提出之附件二）所載，第十三、十四層之樓地版面積為四百三十點九四坪，而參之因合併鄰地申請建築執照所增加之建築面積約為八百六十五點八六坪，足見增加之建築面積除增建第十三層、第十四層之樓地版面積外，尚包括第一至十二層之部分，原告雖以其除須就增加建築面積支付建築費用外，其分得之基地應有部分亦隨之減少云云為其再抗辯之論據，然原告並未對於第二份契約及增補條款之真意、討論或會算之經過及結果乙節，舉證以實其說，殊難採信。是以原告於計算增加建築面積之分配時，主張：「十三、十四樓部分，其分配與一至十二樓不同，而係依雙方八十二年元月十日之增補條款依條約第一條：「甲方（即地主）分配百分之三十」，十三、十四樓總面積為430.94坪，故地主分得：430.94*30%=129.2820 坪，故原告可再分得坪數：原告乙○○：129.2820*15%=19.3923坪。原告丁○○：同右。原告甲○○、丙○○、戊○○之被繼承人張德防：129.2820*7.5%=9.6962坪。另依增補條款第二條，被告應再補貼地主259.58坪，故原告再分得：原告乙○○：259.58*15%=38.937 坪。原告丁○○：同右。原告甲○○、丙○○、戊○○之被繼承人張德防：259.58*7.5%=19.4685 坪。因此十三、十四樓部分原告可分得：原告乙○○：19.3923+38.937=58.3293坪。原告丁○○：同右。原告甲○○、丙○○、戊○○之被繼承人張德防：9.6962+19.4685=29.1647 坪。」顯將第十三層、第十四層之建築面積，重複列入計算其應分得之建築面積中，其主張約定真意不符，尚難信實。㈡兩造於第一份合建契約書第六條約定：「本約甲乙雙按附圖所示之擬建房屋為準，採立體分方式，由甲方取得佰分之伍拾，乙方取得佰分之伍拾，增明於後（詳如附圖所示），以建物所有權狀及銷售當時所擬現值為準為分配計算依據。若雙方分取之房屋戶數未能整數時，其間之差額，得經雙方之同意，由取得之一方按銷售當時所擬現值，九五折（限分屋時）為協議價格以現補償對方。」，所謂合建契約，指建築商與地主約定，由地主提供土地，而由建築商提供資金、技術、勞力合作建築房屋，並於房屋建成後按約定比例分取房屋及基地之契約。其態樣視合建契約之內容、土地所有人與建商之真意而定，依目前營建之作業實務，合作建屋之型態大體計有合建分屋、合建分售及合建分成，「合建分屋」係指建商提供資金，土地所有人提供土地，合作建屋，而於興建完成後按約定比例由雙方分配房屋及應計之土地持分。「合建分售」謂建商提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定以地主名義出售土地，並與買受人簽訂土地買賣契約，建設公司出售房屋，並與購買人簽訂房屋買賣契約，並各自收價款。「合建分成」係建商提供地主提供土地，合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商名義與購買人簽訂房屋及土地買賣合約，並依雙方約定比例分配其出售之房屋及土地之損益。是以兩造合意成立之合建契約應屬「合建分屋」之型態。準此以觀，被告應分配予原告及其他合建地主之建築面積應為㈠第一份合建契約約定得以建築之總建築面積，按二分之一之比例，所得分配予原告及其他合建地主者；㈡合併申請建築執照增加之建築面積中之二百五十九點七五八坪。次查，被告就最初合建契約之內容，辯稱依第一份合建契約之約定，應分配予原告及其他合建地主之建築面積為九百三十點八三七坪，並提出以下之計算方式：「原告及訴外人張東歲等六人與被告最初合建契約之內容，因所提供土地是位於八米計劃道路，其可申請之樓地板總面積，祇有以下之面積，詳如計算式：1483平方公尺×58% （五層樓基本建蔽率為60%，每增一層減少2%，故蓋六層樓建蔽率為58%）×6F=5160.84平方公尺/2= 2580.42平方公尺。2580.42平方公尺× (1+(1/8))（政府建築法規允許，陽台總面積/樓地板總面積，不超過1/8，不計建坪）=2902.97平方公尺=87 8.149坪，878.149坪×1.06（除陽台外尚有公共設施6%）=930.837坪。」，原告對此計算之結果未加爭執。另加計被告依第二份契約書及增補條款之約定，應分配予原告及其合建地主之二百五十九點七五八坪，是則原告及訴外人張東歲等人可分得之總面積為九百三十點八三七坪加二百五十九點七五八坪等於一千一百九十點五九五坪。職是之故，原告主張一至十二樓之總價為四億三千六百零四萬九千二百三十元，故一至十二樓部分應分得價值之計算為：原告乙○○：000000000*50%*15%=00000000元；添原告丁○○：000000000*50%*15%=00000000元；添原告甲○○、丙○○、戊○○之被繼承人：000000000*50%*7.5%=00000000 元。云云，顯然違反兩造約定之真意，尚難信為真正。四、依卷附兩造所不爭執造價計算表（即原告所提出之原證三、被告提出之附件二）所載，房屋總價五億一千三百一十七萬七千四百九十元除以總坪數三千一百六十九點零四坪等於十六萬一千九百三十五元（每坪平均價，元以四捨五入）。而原告之分屋比例為原告甲○○、丙○○、戊○○之被繼承人張德防百分之七點五；原告乙○○百分之十五；原告丁○○百分之十五。再依面積坪數計算表核算原告及其他合建地主共可分得一千一百九十點五九五坪，乘以每坪平均價，即一千一百九十點五九五坪乘以十六萬一千九百三十五元等於一億九千二百七十九萬九千零壹元（元以下四捨五入），此為合建地主（包含原告）可分配之房地之全部價值，依此價值乘以地主間之分配比例即可得出各合建地主（包括原告等人）可得分配之房屋之價值如下： ⑴原告乙○○：二千八百九十一萬九千八百五十元（000000000×15%= 0000000 0.15，元以下四捨五入）。 ⑵原告丁○○：二千八百九十一萬九千八百五十元（000000000×15%＝0000000 0.15，元以下四捨五入） ⑶原告甲○○、丙○○、戊○○之被繼承人張德防：一千四百四十五萬九千九百二十五元（000000000×7.5％=00000000.075 ，元以下四捨五入）。五、承前如述，被告依契約之約定應分配合建房屋予原告之價值，分別為原告乙○○ 、丁○○部分各為二千八百九十一萬九千八百五十元；原告甲○○、丙○○、戊 ○○之被繼承人張德防部分為一千四百四十五萬九千九百二十五元。被告辯稱其已登記予原告及其指定名義人之合建房地價值分別為⑴原告乙○○：二千九百六十八萬四千五百六十元；⑵原告丁○○：二千五百八十三萬一千七百六十元；⑶ 原告甲○○、丙○○、戊○○：一千四百六十六萬二千六百二十元等語，業據提出被告履約情形及價值計算表乙紙（即附件三）、土地暨建物登記簿影本十九份為證，原告對此不加爭執，堪以採信。職是之故，被告給付予原告乙○○、甲○ ○、丙○○、戊○○之合建建物並無不足，僅原告丁○○分得合建建物之價值較約定者，不足分配之坪數為十九點０六坪（00000000-00000000/161935=19.06），被告抗辯就不足坪數部分，兩造另約定以十一萬元時價計算等語，原告訴訟代理人則於九十年六月十五日言詞辯論期日答以不清楚，然未再加以爭執，依民事訴訟法第二百八十條第二項之規定，本院認此情形應視同原告自認，職是，被告對此不足部分應依第一份合建契約第六條之規定應找補原告丁○○二百零九萬六千六百元（19.06*110000=0000000），又被告應找補之車位未記完足部份之價值十四萬元予原告丁○○，原告丁○○就此亦不爭執。惟原告丁○○須給付被告之款項計有：㈠建造費用：二百三十三萬七千六百元，原告丁○○未爭執；㈡返還予被告之合建押金一百三十四萬九千一百元，原告張德防對此亦未加爭執。承前所述，交互計算之結果，原告丁○○尚應給付被告一百四十五萬零一百元（000 0000+0000000-0000000-000000=0000000）。六、綜上所述，被告履行本件合建契約而分配興建完成之建物予原告，除原告丁○○ 外，並無不足約定者，而原告丁○○依兩造之約定，尚須給付一百四十五萬零一百元予被告，故而被告自無再依第一份合建契約第六條之約定，以現金補償原告丁○○之必要，職是，原告依合建契約之法律關係及不完全給付之損害賠償請求權，請求被告各給付原告如聲請所示，於法無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項但書、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　九　　　月　　十二　　日臺灣板橋地方法院民事第三庭 ~B法　官　徐福晉右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　九　　　月　　十四　　日 ~B書記官　陳金鳳

臺灣新北地方法院八十九年度重訴字第二四○號

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