八十九年度重訴字第三十一號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：89 年 07 月 17 日

臺灣板橋地方法院民事判決　八十九年度重訴字第三十一號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　陳淑貞律師被　　　告　庚○○ 己○○ 戊○○ 甲○○ 右三人共同訴訟代理人　劉純增律師　　住台北市○○○路○段八十號三樓複　代理人　紀復儀律師　　住台北市○○○路○段八十號三樓被　　　告　安泰商業銀行股份有限公司　設台北市○○○路○段二三號法定代理人　丁○○　　　　住台北市○○○路○段二三號訴訟代理人　乙○○　　　　住台北縣新莊市○○路三十二號右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、訴之聲明（一）被告庚○○、戊○○、己○○、甲○○等應連帶賠償原告新台幣（下同）壹仟參佰壹拾貳萬參仟參佰貳拾貳元正並自本件起訴狀繕本送達被告等之翌日起至清償之日止按年利率五厘算付利息。（二）被告安泰商業銀行應將附表所載支票五紙，面額共計壹仟貳佰萬元返還原告。（三）請准供擔保宣告假執行。二、陳述：（一）民國（下同）八十八年十一月間被告庚○○、戊○○、己○○、甲○○四兄弟向原告丙○○詐稱：其兄弟共有坐落台北縣泰山鄉○○○段一五三－十五及一五三－十六地二筆，持分各四分之一，因向被告安泰商業銀行新莊分行連帶借款新台幣（下同）一、四○○萬元，設定第一順位抵押權一、六八○萬元，業已積欠本息六個月，安泰銀行查封拍賣在即，情況窘迫，亟待自行處理出售，俾免賤價拍賣，損失慘重，故願以左列優惠條件讓售原告：１總價三、八○○萬元，先付定金二三○萬元，只需代償安泰銀行積欠之本金、利息約一、四七○萬元，另預估增值稅二、一○○萬元。２為取信原告，所有簽約、給付定金及代償貸款本息手續均在安泰銀行新莊分行直接處理扣償，不虞侵害買方權益。３願意設定預告登記及本金最高限額一、五○○萬抵押權登記予原告，以擔保原告之權益。４庚○○就其持分四分之一原向民富興實業股份有限公司（下稱民富興公司）設定有第二順位抵押權二六○萬元必定在簽約後一個月內辦理塗銷登記，以利原告取得清楚之產權再向原安泰銀行設定抵押借新還舊，卸免其四兄弟無法繼續繳納貸款本息，面對查封拍賣之困境，亦不致造成原告財務調度之壓力。５必於簽約後三個月內處理承租人遷離及撤銷租賃事宜。且自簽約日起原告對本案土地即有「完全使用、收益、處分權及管理權。」亦即當場約定點交，以十足保障買方權益。原告見被告兄弟四人態度真誠，信誓旦旦，又付款方式可由安泰銀行直接介入分期付款，塗銷一、二順位抵押權，另行貸款給付應可從容週轉，況且立即點交使用土地，買方權益可獲確保無虞，故原告信以為真，乃於八十七年十一月十八日與被告等四人在新莊市○○路安泰銀行新莊分行舊址貸款部簽訂「不動產買賣契約」，簽約金即定金三○○萬元由被告四兄弟親自簽收，其中六八二、九三○元代償被告四兄弟積欠貸款之利息、遲延利息、違約金及應負擔之撤銷執行訴訟費用等，其餘二、三一七、○七○元由被告四兄弟收取。價金一、四○○萬元則由原告簽發附表支票九張分期代為償還安泰銀行，即自八十八年二月二十日起，每隔三個月給付五○萬元，八期共四○○萬元，另一、○○○ 萬元支票應於八十九年十一月二十日兌付。簽約付款後，原告不知其中有詐，乃積極辦理抵押權設定、預告登記等手續。（二）詎料原告業已支付簽約款三○○萬，代付安泰銀行貸款二○○萬元（五○萬元支票四張於八十八年二月二十日、五月二十日、八月二十日及十一月二十日分別兌現），另償本息十五筆，以上合計三、五六一、六六一元，被告兄弟四人困境解除，即牴賴拒不配合辦理左列手續：１庚○○根本未於簽約後一個月內（即八十七年十二月十七日以前）辦理第二順位民富興公司抵押權二六○萬之塗銷登記，致原告無法另行辦理抵押貸款以週轉本件價金代償本息之付款。原告曾向　鈞院檢察署提出告訴（八十八年度偵字第二六一七五號恭股），八十九年一月三日被告庚○○到案，曾當庭自承：上開抵押權至八十九年九月份，才能清償塗銷。則庚○○明知八十七年十一月十八日買賣契約簽訂時根本不可能在一個月內即八十七年十二月十七日以前塗銷抵押權，竟膽敢白紙寫黑字，於買賣契約第二條加註其他約定事項（二）「應於一個月內辦理塗銷登記」以詐騙原告同意買受。２被告等再三承諾應於簽約日點交兩筆土地之使用、收益、處分、管理權予原告，並於簽約後三個月內（即八十八年一月十七日以前），處理一五三－一六地號土地上鐵皮屋承租人遷離及撤銷租約，而於買賣契約第十四條特約事項記載明確。惟迄今一年有餘，庚○○仍佔用一五三－一五工業用地，拒不點交，被告兄弟享受不當得利，不為履行契約。（三）原告迭經催促，於八十八年五月十四日以蘆洲郵局第五○一號存證信函催告罝之不理，於八十八年十月十三日再以蘆洲郵局第一一三七號存證信函催告，依買賣契約第十條解除契約，再於八十八年十二月二日以蘆洲郵局第一三八六號存證信函請求安泰銀行新莊分行返還未到期之支票五張、面額共計一、二○○ 萬元及代償之本息。被告戊○○、甲○○、己○○竟然委託劉純增律師來函將責任推卸予庚○○。安泰銀行亦回函拒不同意返還代償之本息及未到期支票。綜合上開殊多違約事由，原告衹得解除契約，請求回復原狀及損害賠償。（四）綜上所述，被告四兄弟於八十七年十一月十八日設局詐騙，以貸款銀行查封拍賣在即，緊急脫售，而以總價三、八○○萬元出售，加以貸款銀行介入辦理簽約代償手續，產權確保，即時點交二筆土地使用、收益、處分、管理權及限期一個月內塗銷前順位抵押權，三個月排除租賃權：：等優厚條件詐騙自訴人代償。迨原告支付定金及代納本息共計六、五六一、六六一元後，並面臨逐月需為代繳本息及每三個月五○萬期票之沉重付款壓力，被告等坐收鉅額利益，霸佔系爭土地，絲毫未見履約誠意，原告前曾提出告訴，被告庚○○當庭自承，明知八十七年十一月十八日簽約後一個月內根本不可能塗銷第二順位抵押權，卻欺矇自訴人簽約買受，身陷泥沼，進退維谷，詐欺事證明確，除依法訴追其刑責外，茲因買賣契約業經解除，出賣人負有回復原狀及損害賠償之義務，本件被告等四兄弟業已收取六、五六一、六六一元，依不動產買賣契約書第十條之規定應為加倍賠償金額合計為一三、一二三、三二二元正，並命安泰銀行返還未到期支票五紙。（五）茲檢呈本案土地之地籍圖及現場圖，敘明現場使用情形如下：１一五三－一五地號為工業用地，上有門牌為台北縣泰山鄉○○路○段三十四巷一號三合院房屋，簽約迄今一年有餘仍有庚○○占用中，尚未點交買受人丙○ ○，另有三十四巷巷道，據悉庚○○並將三十四巷巷口封閉，就已出售予丙○ ○之本案部分土地因而無法自該三十四巷既成道路出入。庚○○既已出售收取價金，竟然封閉巷口出租攤販營業每月坐收租金，蓄意詐欺，事證明確。２一五三－一六地號公園預定地為公共設施保留地，上方搭建之鐵皮屋及空地，業已點交予丙○○。（六）再檢呈最近土地登記謄本二件可知，本案土地業由　鈞院八十九年一月十五日八十九年民執金字第一八○一號強制執行事件查封在案，根本無法辦理所有權移轉登記予自訴人丙○○。再檢呈　鈞院八十九年度民執日字第二九七號執行命令就訴之聲明第二項被告安泰商業銀行應為返還編號（一）之支票，原告業已供擔保聲請假處分禁止提示付款在案。（七）本件就同一事實所提出之刑事自訴案件，雖經　鈞院八十九年自字第四七號判決被告四兄弟無罪，惟本件民事訴訟應為獨立認定，不受刑事案件認定之拘束，抑且上開刑事判決理由業已載明「依本件買賣契約第十條明定被告四人違約時自訴人得請求退回已付之價款，並得請求加倍之損害金。」，對於上開刑事判決原告已依法聲明上訴在案。（八）對安泰商業銀行請求部分原告是依據契約關係向被告安泰商業銀行請求，因為契約是在安泰商業銀行簽立，支票由安泰商業銀行保管，安泰商業銀行取得支票用於清償被告的債務。安泰商業銀行係明知且介入本件買賣契約之簽訂及履行，其收受本件系爭支票五張絕非「善意」、「不知情」，不得據此主張善意執票人票據法第十三條前段規定之抗辯權用資對抗原告。安泰商業銀行明知所收受之五張支票係買賣契約成立之價金支票，而代為收受用償被告四兄弟之貸款，且已雙方達成口頭協議，另行核撥貸款予原告，以給付上開價金支票，既然買賣契約解除，重新以原告名義作為價金以代償被告四兄弟之貸款之契約亦為履行不可能，安泰商業銀行自應返還系爭支票。又安泰商業銀行乃經被告四兄弟背書而收受代償之系爭支票五張，買賣契約解除，被告四兄弟怠為取回返還原告，原告亦得依法代位被告四兄弟請求返還。（九）被告庚○○四人是共同出賣人，共同違約，違約內容是未辦理民富興公司抵押權塗銷登記，及違約未將一五三之十五地號土地交給原告，至於一五三之十六地號有依約履行沒錯。而且依照契約第十條規定，因被告行為導致系爭土地被拍賣屬於未依約履行應盡義務，也合於契約第七條規定。（十）對被告答辯之陳述：１被告四兄弟答辯本件契約義務可為分割各四分之一絕非合法真正按被告四兄弟同時、同地與原告共同簽訂唯一之系爭土地買賣契約，雖有一式六份或七份，但絕對是同一契約，非可切割獨立存在。被告四兄弟多次共同會商買賣條件，在契約當事人欄同列「賣主：戊○○、甲○○、己○○、庚○○ 等四人」，同時合併簽收八十七年十一月十九日之價金三百萬元，顯然對外係以四人一體負擔出賣人契約義務，共享契約權利。至於其內部四人如何朋分價金，實與買方無涉。２再就出賣人契約義務塗銷抵押權、點交土地均應共同負擔，不可分割 ⑴本件不動產買賣契約第二條加註其他約定事項即專就一、二順位抵押權塗銷登記而言。代書吳聲煌於簽約時係按抵押設定之當事人「戊○○與蔡元煌」、「庚○○與民富興實業股份有限公司」記載，而於前段記明「雙方約定」即為買賣雙方，賣方則包括被告四兄弟並無疑義，次段則為援用前段語意，未再重覆記載「雙方約定」，但情理上絕無排其他三名共同出賣人，僅由其中一名庚○○單獨負擔履行塗銷抵押權之契約義務。 ⑵再由本件買賣契約第十四條「特約事項」第四項：（四）雙方約定於簽約日起甲方即有對此不動產之完全、使用、收益、處分權及管理權，乙方無異議」，既然明確規定出賣人等四人共同約定，均無異議，參照民法第八百十八條規定：「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」既然係共同出售其持分，對於出賣人契約義務自應負擔全部土地之交付，又未特約由單獨一人負擔，當然應由四人共同負責，而負有違約責任。３被告四兄弟違約造成原告重大損害 ⑴被告四兄弟未塗銷先順位抵押權，加以八十七年十一月十九日簽約以後，即派由庚○○出面不斷提出問題與原告交涉，諸如庚○○持分四分之一可否保留不擬出售過戶？庚○○持分四分之一雖出售一併移轉原告，但可否保留買回權，即要求以原價移轉返還，增值稅庚○○願為負擔？庚○○與民富興公司拖車分期付款之抵押貸款可否等到過戶完畢才塗銷？祖厝一五三－一五地號土地可否繼續供其住用不為點交？ ⑵查上開問題均屬本件契約簽訂之後，庚○○及其兄弟四人在此後一年半期間陸續提出磋商軟硬兼施、威逼利誘，提出各式空白協議書（手稿或打字）要求原告同意，但原告對於其兄弟四人一廂情願，自私自利並無完整配套處理之方案，殊難接受，按庚○○既然早已決定不賣其四分之一，何以共同簽約收取價金要求代償貸款本息？顯為存心詐騙原告。又庚○○簽約後既然打算買回，則何不返還已收四分之一部分之價金及代償之本息？被告四人明知系爭土地已由銀行申請法院查封拍賣中，根本無法過戶，口口聲聲表示願意配合移轉三人之土地持分，何以不具體與銀行洽商和解撤銷查封或繳款撤銷執行？明知履行契約為不可能，臨訟飾詞，不足採信。被告四兄弟上開答辯均為空言主張，所提出空白協議書，既未成立，更不足以證明原告已為同意其毋庸塗銷抵押權、點交土地，藉詞卸免違約責任，並無理由。４被告四兄弟將已點交之鐵皮屋斷水斷電，違約故意明顯本件土地買賣契約簽訂迄今原告丙○○支付價金六百五十六萬餘元，提存法院一百萬元，唯一點交使用者為該鐵皮屋。被告四兄弟如果真有意願履行契約，應設法協調延期或提出方案償還銀行貸款，停止法院拍賣，以便履行過戶登記手續，該鐵皮屋當然應供原告繼續使用。被告四兄弟延宕一年半迄未履行契約，原告以其違約主張解除契約，於其四人未履行回復原狀返還價金之義務前，依法尚得繼續使用該鐵皮屋，詎料被告四兄弟於八十九年六月十六日以新莊六支局郵局存證信函一八八號通知予以斷水斷電，其違約之惡意顯明，本件契約唯有解除一途。５本件買賣契約既已解除，依契約第十條規定被告四兄弟「應將已收價金如數退還，另加倍賠償所收價款同額之損害金」，爰此狀請判命被告四兄弟連帶給付原告一三、一二三、三二二元，並回復原狀，將交付安泰銀行之價金支票五張取回返還原告。三、證據：提出土地登記謄本四件、不動產買賣契約書一件、八十七年十二月四日代償費用明細一件、支票九張、抵押權設定契約書、他項權利證明書、八十八年十一月二十五日代償本息明細表、請求履約催告函、解除契約催告函、請求返還支票催告函、劉純增律師來函、安泰銀行覆函、地籍圖、現場圖、執行命令、聲明上訴狀影本各一件為證。乙、被告安泰銀行方面：一、聲明：求為判決（一）原告之訴駁回。（二）若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：（一）查原告訴請被告應將附表所載支票五紙，面額共計壹仟貳佰萬元返還原告，所持理由係以其與其餘被告之買賣契約業經合法解除，應負回復原狀返還系爭支票之義務。惟查，系爭支票原即是被告庚○○用以備償其積欠原告之債務，且經黃君背書交付，按票據法第十三條前段規定：「票據債務人不得以自已與發票人或執票人之前手間所存抗辯之事由對抗執票人。」因此原告執其與黃君( 即執票人之前手)間所存在抗辯之事由 (買賣契約業經解除)對抗被告，依法並無理由，應予駁回。（二）否認與原告間有保管系爭支票之契約關係，系爭支票只是用來支付被告庚○○ 在安泰銀行的貸款而已。支票發票人是原告，庚○○是背書人。丙、被告戊○○、甲○○及己○○方面：一、聲明：求為判決（一）原告之訴駁回。（二）若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：（一）本件被告戊○○、甲○○及己○○三人固有於八十七年十一月十八日，與另一被告庚○○，各就其所有坐落於台北縣泰山鄉○○○段一五三－一五及一五三－一六號二筆土地，權利持分各為四分之一，售予原告。關此，買賣雙方訂有六份土地房屋買賣契約可稽，除各該當事人五人各持一份外，貸款銀行 (安泰銀行) 亦保有一份。且經查被告等於簽立上開合約後，均已依約履行義務，並無原告所指述之詐欺行為，合先敘明。（二）查被告等前於八十七年十一月十八日與原告丙○○簽立買賣契約書，即已明白表示，系爭二筆土地係被告等四兄弟分別共有，權利持分各為四分之一，每一人僅就本身義務負責，與其他三人無涉，故於當時，雙方簽立之不動產買賣契約書即製作有六份，由買主收有一份，賣方四兄弟各執有一份，貸款銀行亦保有一份。且經查原告於議定契約時，即已明確知悉，系爭土地上存有抵押權設定，地上建物尚有租賃關係等情事，並已逐項訂明於契約書之特別約定事項，由此足見被告等並未任何施用詐術之行止，或使原告陷於錯誤而交付財物予被告等。復查被告等於簽約後，即依約將與案外人蔡元煌間之抵押權設定予以塗銷，並交付系爭土地之所有權狀及印鑑予原告，資以辦理預告登記及抵押權設定，關此，有土地登記謄本二份可稽。況且，原告於八十九年一月三日檢察官庭訊時，原告稱：「除庚○○外，其他三位被告並沒有違約事項，另三位也沒有住在那裏。」又稱：「我只有告庚○○上述二項違約部分，其他的沒有告。」關此，有偵查卷第五十七、五十八頁可稽。此益足證被告等絕無涉有涉欺犯行，殆無疑義。（三）又原告指稱另一被告庚○○未於簽約後一個月內辦理第二順位民富興實業股份有限公司抵押權設定之塗銷登記，及迄今仍占用系爭一五三－一五號工業用地 ( 即祖厝所在)，拒不點交等節。惟查，民富興公司抵押權是原告同意可以繼續貸款，才未辦理塗銷登記；且祖厝之使用亦係原告同意庚○○得繼續占有使用，直到簽約二年後辦理過戶時，始需遷讓。此事亦經本件買賣承辦代書吳聲煌及見證人蔡元煌於刑事庭證述屬實。況且，原告更在八十九年一月三日於檢察官偵訊時陳述：問：「買賣時知否有抵押？」答：「買賣土地時我知道有設定二百多萬元給民富興公司。契約第十四條第六項是指二年內過戶就可以了。所以可以到八十九年十一月再過戶。」洵此，足見原告前揭指述厥係臨訟串飾之詞，誠不足為原告據為系爭合約第十條規定解約之理由，灼然明甚。（四）另外，原告認系爭土地已為鈞院查封在案，無法再為履行移轉登記之義務，是有給付不能之情事。然查上開事件厥係原告於八十八年十二月二日致函安泰銀行，明白表示自同年十二月份起，其所開立之繳息還本支票將拒絕兌現，因此，遂導致安泰銀行實施追索債權之措置，究其原由，應不可歸責於被告等。（五）否認有任何解約理由，被告三人都沒有違約情形，被告三人也沒有簽收系爭支票，只有簽收頭期款三百萬元。被告三人與庚○○是各持有系爭土地四分之一持分，並非公同共有。刑案中的證人吳聲煌只是辦理土地過戶，對於雙方長達二年的交涉過程並不清楚。而庚○○確實與原告有另一份協議書，此由偵查卷筆錄可知。至於原告所說的給付不能應該不是請求權基礎，而且被告三人也從未接到原告通知請求返還系爭支票。（六）原告開立支票是要支付土地買賣價金，被告才有錢繳納貸款，是原告行為才導致系爭土地被查封拍賣。契約第七條並非請求權基礎，而且原告只付了頭期款而已，並未到付尾款的時間。（七）原告辦理土地預告登記是在契約簽定後三個月，如果原告跟庚○○沒有協議，原告早就會要求庚○○將民富興公司抵押權塗銷，原告付款義務並未依約履行，應該不能要求被告履行義務，雙方有對待給付關係。契約是將每個人的義務寫出來，每個人的權利義務內容不同。三、證據：提出台灣板橋地方法院檢察署八十八年度偵字第二六一七五號案件第五十七、五十八頁筆錄影本乙份。丁、被告庚○○方面：一、聲明：求為判決駁回原告之訴。二、陳述：（一）被告是受詐欺簽訂契約，原告私底下有跟被告寫另一份協議書，但協議書都在原告那裡，原告本身沒有錢，只是要跟安泰銀行貸款款，被告本來就不賣土地給原告，只是基於朋友關係寫買賣契約書，原告實際上只是要買另外三位被告的土地而已，被告名下的土地原告同意在二年後辦過戶時同時分割給被告。那份協議書後來原告後悔未簽字，所以被告就沒有去辦理民富興公司抵押權塗銷手續。至於一五三之十六地號土地已經在二個月內依約履行，一五三之十五地號土地因為是祖厝，原告有同意被告繼續居住。（二）交給安泰銀行的支票都有被告的背書沒錯，當時也是被原告欺騙後才背書，當時簽立契約是在安泰銀行，安泰銀行的劉副理及宋先生都在場，他們對契約內容都很清楚。（三）被告並無封閉三十四巷巷口每月收取租金之情形。原告也從未向被告請求返還系爭支票。三、證據：聲請訊問證人陳圳來、林妙鴻。戊、本院依職權調閱本院八十九年度自字第四七號刑事卷宗，並訊問證人蔡元煌。理由一、原告起訴主張：被告四兄弟於八十七年十一月十八日設局詐騙，以貸款銀行即被告安泰銀行查封拍賣在即緊急脫售，而以總價三千八百萬元出售其兄弟共有坐落台北縣泰山鄉○○○段一五三－十五及一五三－十六地號土地二筆，加以貸款銀行介入辦理簽約代償手續，產權確保，即時點交二筆土地使用、收益、處分、管理權及限期一個月內塗銷前順位抵押權，三個月排除租賃權．．．等優厚條件詐騙原告代償。迨原告支付定金及代納本息共計六百五十六萬一千六百六十一元後，並面臨逐月需為代繳本息及每三個月五十萬期票之沈重付款壓力，被告等竟坐收鉅額利益，霸佔系爭土地，絲毫未見履約誠意，被告庚○○違背其他約定事項第二條規定未於簽約後一個月內塗銷民富興公司之抵押權，且迄今仍未佔用上開一五三－十五地號土地，而系爭二筆土地業經本院民事執行處八十九年度民執全字第一八○一號查封拍賣在案，無法再為履行契約移轉土地所有權登記，給付不能。玆因買賣契約業經解除，出賣人負有回復原狀及損害賠償之義務，本件被告等四兄弟業已收取六百五十六萬一千六百六十一元，依不動產買賣契約書第十條之規定應為加倍賠償金額合計為一千三百一十二萬三千三百二十二元，並依代位權規定請求安泰銀行返還如附表所示未到期支票五紙等語。二、⑴被告安泰銀行則以：如附表所示之支票原被告庚○○用以備償其積欠原告之債務，且經庚○○背書交付，依票據法第十三條前段規定，原告不得執其與庚○○ 間所存在抗辯之事由 (買賣契約業經解除)對抗被告，且否認與原告間有保管上開支票之契約關係存在等語置辯。⑵被告戊○○、甲○○及己○○則以：其三人並無原告所指述之詐欺行為，亦無違約情事，原告指稱另一被告庚○○未於簽約後一個月內辦理第二順位民富興公司抵押權設定之塗銷登記，惟此筆抵押權是原告同意可以繼續貸款，才未辦理塗銷登記；原告又稱庚○○迄今仍占用系爭一五三－一五號工業用地 (即祖厝所在)，拒不點交云云，惟祖厝之使用亦係原告同意庚○○得繼續占有使用，直到簽約二年後辦理過戶時，始需遷讓。另系爭二筆土地雖為法院查封在案，無法再為履行移轉登記之義務，但此起因於原告於八十八年十二月二日致函安泰銀行表示其所開立之繳息還本支票將拒絕兌現，遂導致安泰銀行實施追索債權之措施所致，應不可歸責於被告等語置辯。⑶被告庚○○ 則以：原告另與被告有一份協議書，因原告實際上只是要買另外三位被告的土地，被告名下的土地原告同意在二年後辦過戶時同時分割給被告，所以被告就沒有去辦理民富興公司抵押權塗銷手續。至於一五三－十五地號土地因為是祖厝，原告有同意被告繼續居住，被告也沒有原告所指將三十四巷既成巷道封閉出租之情形等語置辯。三、查兩造於八十七年十一月十八日簽定不動產買賣契約，約定被告以總價三千八百萬元出售其分別共有坐落台北縣泰山鄉○○○段一五三－十五及一五三－十六地號之土地二筆，其中契約第十條約定「本約簽定後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作為約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將以收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收甲款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」又兩造於其他約定事項欄另約定：「庚○○先生與民富興公司之抵押權設定登記，應於壹個月內辦理塗銷登記」（第二項）、「雙方約定於簽約日起甲方即有對此不動產之完全使用、收益、處分權及管理權，乙方無異議」（第四項）、「簽約日後乙方即同意辦理預告登記與甲方，二年內再將所有權移轉登記與甲方，其所增加之土地增值稅由甲方負擔」（第六項）等事項，而原告於簽約後已將支票九紙（含本件如附表所示之支票五紙）交付被告庚○○背書後轉交被告安泰銀行用以支付被告應繳納之貸款本息，被告已支付定金及代納銀行本息共計六百五十六萬一千六百六十一元等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書附卷可稽，自應認定屬實。因此，本件爭點為被告是否確有原告所指違約之情事，以及原告能否依上開契約第十條之規定向被告請求加倍賠償金額一千三百一十二萬三千三百二十二元，並依代位權規定請求安泰銀行返還如附表所示未到期之支票五紙。四、按原告主張被告庚○○四人是共同出賣人，共同違約，違約內容是未辦理民富興公司抵押權塗銷登記，及違約未將一五三－十五地號土地（即被告等人所有祖厝所在之土地）交給原告，另因被告行為導致系爭土地被查封拍賣屬於未依約履行應盡義務，也合於契約第七條規定等情。茲分敘如下之：（一）就原告指被告違約未將一五三－十五地號土地（即祖厝所在之土地）交給原告一節而言：１原告主張依契約約定，被告庚○○四人應於簽約日點交兩筆土地之使用、收益、處分、管理權予原告，並於簽約後三個月內（即八十八年一月十七日以前），處理一五三－一六地號土地上鐵皮屋承租人遷離及撤銷租約，惟迄今被告庚 ○○仍佔用一五三－一五工業用地（即祖厝所在），拒不點交等情，為被告庚 ○○所不否認，自應認定屬實。２就原告此項主張，被告戊○○、甲○○及己○○辯稱上開祖厝之使用係原告同意庚○○得繼續占有使用，直到簽約二年後辦理過戶時，始需遷讓等語。而證人即代書吳聲煌於本院八十九年度自字第四七號刑事案件審理時即證稱：「本件是我透過我朋友介紹，八十七年十一月十八日晚間八、九點，到泰山中山路三段三四巷一號祖屋（即祖厝）簽約，當時五位當事人買賣雙方即介紹人蔡元煌均在場，我依照雙方的約定寫這份契約書。．．當時祖屋沒有登記，買賣標的包含土地以及建物，約定事項第三點提到鐵皮屋要遷離，我知道他們的確有處理，但處理的程度我不清楚，我沒有介入。約定事項第四點提及甲方有完全的管理權，但是買方有同意賣方可以先暫時使用祖屋到土地過戶前，其他部分沒有同意賣方可以暫住。．．」等語（參刑事卷八十九年三月二日訊問筆錄），另證人蔡元煌於刑事案件審理時亦證稱：「至於不動產約定兩年後過戶，是因為當時自訴人沒有那麼多錢」一語（參刑事卷八十九年三月二十九日訊問筆錄）。由上述證詞可知，原告確有同意被告暫時使用祖厝至二年後（即八十九年十一月十八日）系爭土地過戶時為止之事實無疑。３原告雖否認有上述同意被告暫時使用祖厝之事實，並主張證人吳聲煌於刑案審理時之證詞不正確，因「那是簽約後庚○○表示不賣他的持分，在協商過程中原告同意如果被告履行特定條件下才同意被告繼續使用祖屋」云云。惟證人吳聲煌所為上開證詞，係詳細說明簽約時之經過，及其親見親聞之事實，並非簽約後兩造協調時之情形，故原告此部分主張，自難採信。再參以原告於刑事案件偵查時亦陳稱「契約第十四條第六項是指在二年內過戶就可以了，所以可以到八十九年十一月再過戶」一語，因此，原告指被告違約未將一五三－十五地號土地（即祖厝所在之土地）交給原告云云，即不足採。（二）就原告指被告庚○○違約未辦理民富興公司抵押權塗銷登記一節而言：１原告指被告庚○○未於簽約後一個月內（即八十七年十二月十七日以前），將其以持分四分之一辦理第二順位民富興公司抵押權二六○萬之塗銷登記一事，為被告庚○○所不否認，且被告庚○○於八十九年一月三日檢察官訊問時亦陳稱：「我抵押權在八十九年九月到期，會自動取消，所以沒有影響丙○○的權益，民富興公司設定二百六十萬元最高限額抵押權，目前只欠民富興公司九十萬元左右，我是買貨車才貸款」等語，自應認定屬實。２就原告此項主張，被告戊○○、甲○○及己○○辯稱此筆抵押權是原告同意可以繼續貸款，才未辦理塗銷登記等語；而被告庚○○亦辯稱曾與原告另有一份協議書，原告實際上只是要買另外三位被告的土地，被告名下的土地原告同意在二年後辦過戶時同時分割給被告，所以被告就沒有去辦理民富興公司抵押權塗銷手續等語。故此際即應審究原告是否曾因與被告庚○○間另有不出賣其持分之協議，而同意其暫不辦理上開抵押權塗銷手續。經查： ⑴被告庚○○於八十九年一月三日刑事案件偵查時即陳稱：「契約內約定塗銷登記，丙○○私下有與我約定不買我的土地，但後來他不與我定協議，原協議我的部分不過戶，只過戶另外三個人的」等語，而原告當場亦陳稱：「當時約定全部過戶到我名下，庚○○再以九百五十萬元買回他的部分。」一語，參以證人即系爭不動產買賣之介紹人蔡元煌於八十九年三月二十三日刑事案件審理時亦證稱：「簽約後十天到一星期左右，自訴人告訴我說：庚○○說祖先留下來的就他四分之一的部分能不能不賣？自訴人說可以，但是要過戶後，由庚○ ○以原價再買回去」等語，顯然在簽訂系爭契約後，原告與被告庚○○間確實另有協議，原告同意被告庚○○不賣其所有四分之一持分，但必須依系爭契約約定將全部土地過戶後，再由被告庚○○以原價買回。 ⑵再者，被告庚○○於八十九年二月十日刑事案件審理時陳稱：「我的部分，我本來就沒有要賣土地，原先是我的兄弟要賣四分之三的土地，但是我的四分之一沒有辦法分割出來，所以我們只好一起簽這份契約，但當初我與自訴人有協議，協議書被自訴人拿走後就沒有拿回來給我了。這份契約書中（按：即本件系爭契約）其他約定事項有約定要塗銷民富興公司抵押權，因為我是向民富興公司買砂石車而設定抵押權，但是自訴人口頭同意說我可以繼續貸款，所以我才沒有去塗銷抵押權。自訴人說的訂金我沒有拿到，因為簽約是在安泰商業銀行辦公室內簽的，由於我的部分本來就不賣，所以簽約時我沒有拿訂金，訂金是由我兄弟拿走了，我沒有分。」等語；而被告己○○於八十九年三月二日刑事案件審理時，亦先後陳稱：「訂金三百萬元拿到的時候，因為戊○○與蔡元煌之間有二百萬元的設定，所有就先拿去塗銷這二百萬元的抵押，後來剩下一百萬元抵繳安泰銀行一千四百萬元債權遲延幾個月的利息，約七十萬元，剩下約三十萬元左右，我分十萬元，甲○○分二十萬元。遲延利息七十萬元部分，是直接從訂金三百萬元中扣下來，直接交給安泰銀行」、「八十八年五月間，自訴人來找我說庚○○未依約履行，我建議自訴人說有三個人同意，可以先行過戶，在八十八年十一月十九日前幾天，自訴人有來找我們三人（被告己○ ○、戊○○、甲○○）寫協議書，協議書內容是協議我們三人要將土地所有權移轉給自訴人。後來協議書寫好後，我傳真給自訴人，但是自訴人沒有回應。協議書寫成之前，口頭已經先談過了，．．．，當時在賣的時候（按：即八十七年十一月十八日簽約時），除了庚○○我不清楚他是否要賣外，我們三個被告都同意要賣，事後在法院開庭我們才知道庚○○與自訴人私下另外有協議，協議的內容是庚○○他的部分不賣。土地以及其上的建物，都是我們四名被告共有的。至於協議書的價款是二千八百五十萬元，是扣除庚○○四分之一的部分。．．」等語。由上述內容對照可知，被告庚○○就原告於簽約時所給付之三百萬元訂金，確實未取得任何現金，而由原告曾與被告己○○等三人口頭談妥先行移轉該三人之所有權持分，價款二千八百五十萬元，是扣除被告庚○○ 持分四分之一部分一節，益證被告庚○○與原告間確有前述之協議存在。 ⑶原告與被告庚○○間，既然在簽訂系爭契約後，另達成「原告同意被告庚○ ○不賣其所有四分之一持分」之協議，則被告庚○○所有之持分實質上並未出售，且其為民富興公司設定之抵押權亦將於八十九年九月到期，時間尚在八十九年十一月十七日原告依約可辦妥系爭二筆土地過戶之前，衡情即無塗銷抵押權之必要，故被告等辯稱其庚○○與原告另有協議，經原告同意致未辦理民富興公司抵押權塗銷手續等語，應堪採信。（三）就原告指因被告行為導致系爭土地被查封拍賣，屬於未依約履行應盡義務，也合於契約第七條規定一節而言：１按系爭契約第七條約定：「本買賣不動產權，乙方保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任。」，而契約第二條第三項亦約定「第三次付款新臺幣一千四百萬元整，此款項係原乙方銀行貸款之金額，雙方約定自簽約日起本息概由甲方承受繳納。」２經查，系爭二筆土地雖經被告安泰商業銀行向本院聲請查封在案，暫無法為履行移轉登記之情形，惟此係起因於原告於八十八年十二月二日致函被告安泰商業銀行表示其所開立之繳息還本支票將拒絕兌現，遂導致被告安泰商業銀行實施追索債權之措施所致，此有原告書立之存證信函在卷可稽。因此，原告既未依約繼續繳納銀行貸款本息，導致銀行催討債務，即應認定不可歸責於被告庚 ○○等人。故原告此部分所指，尚難採信。五、再按，原告雖請求被告安泰商業銀行應返還如附表所示之五紙支票，惟查：（一）按系爭五紙支票，是原告於簽訂系爭不動產買賣契約時，依約交付被告庚○○ 等人，由被告庚○○等背書後交給被告安泰商業銀行，用以支付原被告庚○○ 等人應繳納之銀行貸款本息。原告雖稱係「依據契約關係」向被告安泰商業銀行請求，惟原告與被告安泰商業銀行間究竟存有何種契約，原告並未能詳細說明。且依系爭不動產買賣契約所載，被告安泰商業銀行並非契約當事人，原告自無從依該契約對其為任何主張。再者，被告安泰商業銀行亦否認與原告間有任何保管系爭支票之保管契約存在。因此，原告此部分主張求尚難採信。（二）原告雖又主張安泰商業銀行乃經被告庚○○等背書而收受代償之系爭支票五張，買賣契約既經解除，被告庚○○等怠為取回返還原告，原告亦得依法代位被告四兄弟請求返還。惟原告是以被告庚○○等有其所指上開違約情形而解除系爭契約，但被告庚○○等人既經認定並無違約情形，已如前述，故原告解除契約即不合法。更何況，被告庚○○等人於本院審理時均稱從未收受原告通知請求返還系爭支票一語，亦無法證明被告庚○○等人有怠於行使權利之情形，原告此部分主張，即與代位權行使要件不符，亦不足採信。六、綜上所述，被告庚○○等人既無原告所指違約之情事，原告解除系爭契約即不合法，故原告依系爭契約第十條規定請求被告庚○○等人賠償金額一千三百一十二萬三千三百二十二元，並依代位權規定請求被告安泰商業銀行返還如附表所示未到期之支票五紙，均無理由，應予駁回。又原告既受敗訴部份，其假執行之聲請已失所依附，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及證據，於判決結果尚不生影響，遂毋庸一一論列，併此敘明。八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　七　　　月　　十七　　日臺灣板橋地方法院民事第二庭 ~B法　官　劉以全右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　七　　　月　　二十一　　日 ~B書記官　王麗珍

臺灣新北地方法院八十九年度重訴字第三十一號

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