臺灣新北地方法院簡易庭八十九年度板簡字第二五九二號

臺灣板橋地方法院民事判決　九十年度簡上字三二號

上訴人

傳潤實業股份有限公司

法定代理人

丁○○

法定代理人

甲○○

被上訴人

永和捷運雙星大廈管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月四日本院板橋

簡易庭八十九年度板簡字第二五九二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

（一）原判決廢棄。

（二）駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）原審為上訴人敗訴判決主要理由為管理費之收取方式業經區分所有權人大會會議決議通過，並經報備，被上訴人社區規約規定管理費所設差別費率屬合理；上訴人抗辯該次大會會議之出席人數占區分所有權比例有疑義，委託書之真正有疑義等，惟並未舉證，不足採云云，惟查：原審顯有判決不備理由、認定事實不依憑證據之違法：

１、被上訴人委員會就其八十八年五月二日會議紀錄及相關規約、決議固經報主管機關備查，惟上訴人於原審已一再主張：該經備查之住戶規約無效，蓋：

⑴依上訴人向永和市公所調取資料影本所示（見上訴人原審所提被證一），區分所有權人開會日期為八十八年五月二日，但出列席單位及人員附冊之日期為八十八年四月二十一日，開會日期與區分所有權人出席日期完全不合，該五月二日召開之會議顯有瑕疵，則依該五月二日會議決議訂定之住戶規約當然無效。

⑵按被上訴人管理委員會呂光追總幹事提供之捷運雙星社區公告及後附區分所有權人大會會議紀錄影本記載（見上訴人原審所提被證二），當次會議實到戶數、出席率及佔區分所有權比例均付闕如，實無從認定該次會議為合法召開。

⑶再核對出列席單位及人員附冊之出席簽章與會議出席委託書（見上訴人原審所提被證三）結果，亦有如下無效出席：1.序號3之區分所有權人為林永福，委託出席者為董金釵。2.序號19之區分所有權人為劉陳碧蓮，委託出席者為劉碧香。3.序號27之代理人為吳兆琰，被塗改為吳鶴亭 (？)。4.序號52之區分所有權人為張文朗，簽章者為張文郎。5.序號15、16之區分所有權人葉平峰未出席，委託葉清正出席，但葉平峰卻簽章代理序號62之區分所有權人鄧雅云出席。6.序號74、76之區分所有權人吳義芳被逕改為林玉女。7.序號80之區分所有權人許伶俐被逕改為許慧芳。8.序號81之區分所有權人周佳菁由周佩琪簽章出席，但無委託書。9.序號96之區分所有權人許乃泉委託歐金羨出席，但簽章出席者為董倫政。10.序號97之區分所有權人為許忠雄被逕改為許哲嘉。由前開各證據及說明實足以確認本件於八十八年五月二日所召開之區分所有權人會議並不合法，則於該日決議訂定之相關規約（包括管理費之收取等）自屬無效，乃原審對於上訴人前開主張不予採信，且未說明不予採信之理由，逕為上訴人敗訴判決，自有理由不備之違法。尤其如前所述，對於八十八年五月二日會議出席人數占區分所有權比例疑義及委託書有瑕疵顯非真正部分，上訴人於原審已提出證據一一舉證說明在案，乃原審竟反於事實謂就上開事實上訴人未舉證以實其說，原判決實亦有認定事實不依憑證據之當然違背法令。

２、退而言之，縱認系爭八十八年五月二日區分所有權人會議係合法召開 (事實上如前所述，並不合法) ，委託書亦全部均屬真正（事實上如前所述，並非真正），惟使用者付費為現代法治之基本理念，公平合理更是民主法治之基本原則（原審亦確認管理費得由區分所有權人依特別決議方式，依據各建物之使用方式、利用價值等而有區別，然其判決結果確顯不符合使用者付費原則，顯不公平）。惟上訴人所有房屋為地下一樓，有獨立出入口使用，並未使用大樓之電梯，尤未受到大樓保全人員之安全服務（捷運雙星社區雖有聘任管理、保全人員，但其櫃台及座位設於一樓通往二樓樓梯之轉折處，根本無法觀查地下一樓人員進出，且地下一樓亦未設置對講機，不能直接隨時與保全人員聯繫），而本件由附件一被上訴人委員會八十九年六月至十月收支明細表（之前之資料上訴人曾向被上訴人索取，但迄未取得）觀之，其中服務費每月十六萬五千元，乃管理費每月最主要並最大筆之支出，則上訴人在顯未受惠之情況下，不但仍要給付管理費，且係支付比一般住戶多兩成之管理費，此豈符合使用者付費及公平合理原則？另外，每月管理費中有對講機設備維護費六千五百元支出，惟地下室既未設該設備，顯然上訴人並未使用，為何要給付該部分費用？再每月管理費中有電梯維護費一萬七千五百元支出，惟同上所述，地下室有獨立出入口，未使用電梯，則對上訴人言，該部分亦顯不符合使用者付費及公平合理原則。

（二）又本件住戶規約第二十條第一款之b、d規定A棟二樓以上設立公司行號者，每坪之管理費以一般住戶之百分之一二０計收及地下一樓賣場每坪之管理費以一般住戶之百分之一二０計收。惟依社會常態，大樓一樓地點與生意最佳，使用公共設施及享用服務較多（如清潔環境、交通維護等），卻不必增繳管理費，有違常理，實亦不公平。上訴人係於八十八年七月底始取得本件房屋所有權，因而未及參與被上訴人所謂八十八年五月二日會議，於事後被上訴人向上訴人收取管理費時始知道有此顯不公平合理之所謂收費決議存在，知悉後上訴人曾多次口頭或以書面向被上訴人反應，並曾於八十九年八月一日向永和市公所調解委員會聲請調解，惜均無具體結果，上訴人乃於八十九年九月十三日自行計算合理之管理費並電匯繳納予被上訴人（附件二）（業經原審確認），乃被上訴人仍堅持其不合理收費標準，因而造成本案困擾，請　鈞院明鑒。

（三）綜前說明，上訴人絕非拒繳管理費，上訴人所追求者僅為使用者付費理念及公平合理原則，各大廈之住戶規約雖得規定不同之管理費收取標準，但仍應遵守上開理念及原則，本案之收費標準顯不符合上開理念及原則。且被上訴人或許可以無視此等不公平而強行要求收取管理費，但法院為公平正義之最後防線，何能坐視被上訴人之不公平主張，而不於本件判決中糾正哉？乃原審對於上訴人前開抗辯不但不予採信，且不說明不予採信之理由，並僅以經區分所有權人會議決議為由（而未深入了解其決議內容是否公平合理）認定本件管理費之差別費率係屬合理云云，無異肯定多數暴力，原判決自亦顯非適法，應予廢棄。

（四）又上訴人已另於八十九年十月二十五日電匯繳納八十九年七月至十月份停車費部分管理費三七、二００元（附件三），其中屬八十九年七、八月者為一八、六００元，而被上訴人本件係請求八十八年八月至八十九年八月之管理費（包括房屋及車位管理費），則至少上開一八、六００元應予扣抵，併予說明。

三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請本院履勘永和捷運雙星大廈，且補提左列文件為證：附件一：被上訴人委員會八十九年六月至十月收支明細表影本各一件。

附件二：上訴人八十九年九月十三日函（含附件）影本一件。

附件三：上訴人八十九年十月二十五日函（含附件）影本一件。

附件四：樂華尚品大廈第一屆第一次臨時委員會會議紀錄。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：如主文第一項所示。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）上訴人謂區分所有權人開會日期為八十八年五月二日，而出列席單位及人員附冊之日期為八十八年四月二十一日，日期不相符故會議無效等語，事實上，開會日期確為八十八年五月二日，而出列席單位及人員附冊乃是資料建立繕打之日期，是會前文書作業必然之準備程序，故會議之合法性無庸置疑。

（二）八十八年五月二日召開之大會所有資料，經送主管機關核備已獲主管機關核發證書在案，本大廈總戶數為一百十三戶，當日出席簽到之戶數達九十九戶，實已超出三分之二出席之法定門檻甚多，合法性亦可確定。

（三）會議出席之委託書中序號十九之區分所有權人確為劉碧香。序號二十七之代理人原為吳兆琰，後經所有權人吳兆鈺改為由吳鶴亭代為出席，有何不可？序號五十二號之張文朗之朗字打字錯誤，正確姓名實為張文郎。序號七十四、七十六原所有權人已轉售林玉女，舊資料未及更改。序號十八之許慧芳及序號九十七之許哲嘉，亦為相同狀況。揭諸上開事項，縱然上訴人所謂之委託書瑕疵部分全屬無效，扣除後出席戶數，仍遠超過三分之二之法定門檻，豈可否認？原審判決實已確證週詳，並非上訴人所謂判決違背法令之謬誤。

（四）上訴人收費標準有欠公平，試問，大廈為一整體，焉有不使用公設之理？水電設施、行政服務亦未排除上訴人於外，姑且不論上訴人占用頂樓平台設置大型空調設備，管線外露影響大廈觀瞻，就其外租與撞球業者一事而言，其顧客進出頻繁，雖經被上訴人多次要求加裝保全設施管制客之隨意流竄，但始終未獲上訴人積極善意之回應，反而變本加厲諸多挑剔，無視絕大多數住戶之權益，擅自擬定應繳納之費用標準，否定經所有住戶合法召開會議並經政府核備通過之收費標準，在在藐視法令，違反正義

三、證據：除援用第一審所提證據外，補提會議出席委託書影本一紙、建物登記謄本六紙。

理由

一、按訴之變更追加，非經他造同意，不得為之；但民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條於第二審上訴程序中定有明文。再按訴狀繕本送達後，原告得擴張或減縮應受判決事項之聲明，無庸得被告之同意，同法第二百五十五條第一項第三款亦有明文。且依民事訴訟法第四百三十六條第二項之規定，有關對於簡易判決之上訴，前開規定亦在準用之列。查被上訴人（即原告）原起訴聲明上訴人（即被告）應給付其十九萬四千五百十六元及自起訴狀繕本送達之翌日（即八十九年十月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語；嗣於本院第二審言詞辯論期日將前開訴之聲明減縮為上訴人（即被告）應給付被上訴人（即原告）十七萬五千九百十六元（因上訴人業已給已被上訴人八十九年七、八月份房屋及車位管理費共一萬八千六百元，此部分應予扣抵）及自起訴狀繕本送達之翌日（即八十九年十月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語（見本院九十年六月二十九日言詞辯論筆錄），核其嗣後所為之聲明，僅係減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，自無庸經上訴人（即被告）之同意，合先敘明。

二、被上訴人起訴主張：上訴人為被上訴人社區大廈地下室一樓區分所有權人，依規約每月應繳管理費每坪六十元計算及車位管理費每位六百元，然上訴人自八十八年八月份起至八十九年八月份之管理費，迄未清償，迭經催討，上訴人尚積欠被上訴人十七萬五千九百十六元，爰起訴請求上訴人給付上開金額及法定遲延利息等語。

三、上訴人抗辯略以：

（一）被上訴人所提之住戶規約無效：

１、被上訴人委員會就其八十八年五月二日會議紀錄及相關規約、決議固經報主管機關備查，惟上訴人一再主張：該經備查之住戶規約無效，蓋：

⑴依上訴人向永和市公所調取資料影本所示（見上訴人原審所提被證一），區分所有權人開會日期為八十八年五月二日，但出列席單位及人員附冊之日期為八十八年四月二十一日，開會日期與區分所有權人出席日期完全不合，該五月二日召開之會議顯有瑕疵，則依該五月二日會議決議訂定之住戶規約當然無效。

⑵按被上訴人管理委員會呂光追總幹事提供之捷運雙星社區公告及後附區分所有權人大會會議紀錄影本記載（見上訴人原審所提被證二），當次會議實到戶數、出席率及佔區分所有權比例均付闕如，實無從認定該次會議為合法召開。

⑶再核對出列席單位及人員附冊之出席簽章與會議出席委託書（見上訴人原審所提被證三）結果，亦有如下無效出席：1.序號3之區分所有權人為林永福，委託出席者為董金釵。2.序號19之區分所有權人為劉陳碧蓮，委託出席者為劉碧香。3.序號27之代理人為吳兆琰，被塗改為吳鶴亭 (？)。4.序號52之區分所有權人為張文朗，簽章者為張文郎。5.序號15、16之區分所有權人葉平峰未出席，委託葉清正出席，但葉平峰卻簽章代理序號62之區分所有權人鄧雅云出席。6.序號74、76之區分所有權人吳義芳被逕改為林玉女。7.序號80之區分所有權人許伶俐被逕改為許慧芳。8.序號81之區分所有權人周佳菁由周佩琪簽章出席，但無委託書。9.序號96之區分所有權人許乃泉委託歐金羨出席，但簽章出席者為董倫政。10.序號97之區分所有權人為許忠雄被逕改為許哲嘉。由前開各證據及說明實足以確認本件於八十八年五月二日所召開之區分所有權人會議並不合法，則於該日決議訂定之相關規約（包括管理費之收取等）自屬無效。尤其如前所述，對於八十八年五月二日會議出席人數占區分所有權比例疑義及委託書有瑕疵顯非真正部分，上訴人於原審已提出證據一一舉證說明在案，乃原審竟反於事實謂就上開事實上訴人未舉證以實其說，原判決實亦有認定事實不依憑證據之當然違背法令。

２、退而言之，縱認系爭八十八年五月二日區分所有權人會議係合法召開 (事實上如前所述，並不合法) ，委託書亦全部均屬真正（事實上如前所述，並非真正），惟使用者付費為現代法治之基本理念，公平合理更是民主法治之基本原則（原審亦確認管理費得由區分所有權人依特別決議方式，依據各建物之使用方式、利用價值等而有區別，然其判決結果確顯不符合使用者付費原則，顯不公平）。惟上訴人所有房屋為地下一樓，有獨立出入口使用，並未使用大樓之電梯，尤未受到大樓保全人員之安全服務（捷運雙星社區雖有聘任管理、保全人員，但其櫃台及座位設於一樓通往二樓樓梯之轉折處，根本無法觀查地下一樓人員進出，且地下一樓亦未設置對講機，不能直接隨時與保全人員聯繫），而本件由附件一被上訴人委員會八十九年六月至十月收支明細表（之前之資料上訴人曾向被上訴人索取，但迄未取得）觀之，其中服務費每月十六萬五千元，乃管理費每月最主要並最大筆之支出，則上訴人在顯未受惠之情況下，不但仍要給付管理費，且係支付比一般住戶多兩成之管理費，此豈符合使用者付費及公平合理原則？另外，每月管理費中有對講機設備維護費六千五百元支出，惟地下室既未設該設備，顯然上訴人並未使用，為何要給付該部分費用？再每月管理費中有電梯維護費一萬七千五百元支出，惟同上所述，地下室有獨立出入口，未使用電梯，則對上訴人言，該部分亦顯不符合使用者付費及公平合理原則。

（二）又本件住戶規約第二十條第一款之b、d規定A棟二樓以上設立公司行號者，每坪之管理費以一般住戶之百分之一二０計收及地下一樓賣場每坪之管理費以一般住戶之百分之一二０計收。惟依社會常態，大樓一樓地點與生意最佳，使用公共設施及享用服務較多（如清潔環境、交通維護等），卻不必增繳管理費，有違常理，實亦不公平。上訴人係於八十八年七月底始取得本件房屋所有權，因而未及參與被上訴人所謂八十八年五月二日會議，於事後被上訴人向上訴人收取管理費時始知道有此顯不公平合理之所謂收費決議存在，知悉後上訴人曾多次口頭或以書面向被上訴人反應，並曾於八十九年八月一日向永和市公所調解委員會聲請調解，惜均無具體結果，上訴人乃於八十九年九月十三日自行計算合理之管理費並電匯繳納予被上訴人（附件二）（業經原審確認），乃被上訴人仍堅持其不合理收費標準，因而造成本案困擾，請　鈞院明鑒。

（三）綜前說明，上訴人絕非拒繳管理費，上訴人所追求者僅為使用者付費理念及公平合理原則，各大廈之住戶規約雖得規定不同之管理費收取標準，但仍應遵守上開理念及原則，本案之收費標準顯不符合上開理念及原則。且被上訴人或許可以無視此等不公平而強行要求收取管理費，但法院為公平正義之最後防線，何能坐視被上訴人之不公平主張，而不於本件判決中糾正哉？乃原審對於上訴人前開抗辯不但不予採信，且不說明不予採信之理由，並僅以經區分所有權人會議決議為由（而未深入了解其決議內容是否公平合理）認定本件管理費之差別費率係屬合理云云，無異肯定多數暴力，原判決自亦顯非適法，應予廢棄。

四、被上訴人主張上訴人為被上訴人社區大廈地下室一樓區分所有權人，為被上訴人所不爭執，堪信為真實。再被上訴人主張依規約上訴人每月應繳管理費每坪六十元計算及車位管理費每位六百元，然上訴人自八十八年八月份起至八十九年八月份之管理費，迄未清償，迭經催討，上訴人尚積欠被上訴人十七萬五千九百十六元等情，此有卷附捷運雙星社區八十八年第一次區分所有權人大會會議記錄、存證信函、核備證明、催繳函文及積欠金額統計表各一件可稽。上訴人並不否認如依住戶規約之規定，尚積欠被上訴人上開金額之管理費之事實，惟以右揭情詞抗辯略以：區分所有權人開會日期為八十八年五月二日，出席列席單位人員附冊之日期為八十八年四月二十一日，五月二日開會議定之住戶規約當然無效，且當次會議實到人數、出席率及其占有所有權人比例均無，無從認定該次會議合法召開；開會簽到上之名稱與委託書多處不相符；規約第二十條第一款規定Ａ棟二樓以上設立公司行號者以及地下一樓賣場，每坪管理費以一般住戶之百分之一百二十計算，惟依社會常態大樓一樓地點生意最佳，使用公共設施及服務較多，卻不必增繳管理費，亦不公平；上訴人所有房屋位在地下一樓，有獨立出口，被上訴人聘任管理人員及保全人員，其櫃台座位設置於一樓樓梯轉角處，根本無法觀察地下一樓人員出入，地下一樓亦未設備對講機，不能直接與保全人員聯繫，上訴人所得服務較少，故被上訴人請求上訴人繳納服務費無理由云云。

五、經查：

（一）依公寓大廈管理條例第三條第十項規定對於本法中所謂之「住戶」定義為公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。且依同條例第十條第二項、第三條第五款之規定，公寓大廈除了約定專用部分以外，住戶均得依設置之目的及通常使用方法使用共用部分。再依公寓大廈管理條例第十條第三項規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，應依區分所有權人會議或規約之規定；再依同條例第三十一條第一項第一款以及該條例施行細則第二條第四款之規定，共用部分之管理、維護費用係由區分所有權人會議以特別決議方式決定（即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之）。

（二）被上訴人社區於八十八年五月二日舉行之區分所有權人大會會議決議將管理費分別為一般住戶、一樓商店、二樓以上設立公司行號、地下一樓賣場等，收取不同比例之管理費，此有卷附捷運雙星社區八十八年第一次區分所有權人大會會議記錄、核備證明各一件足佐，依前述法條意旨，區分所有權人本可依特別決議方式，依據各建築物之使用方式、利用價值以及各個管理維護項目而有區別，上訴人抗辯此舉顯失公平云云，即不足採。易言之，有關公寓大廈之管理費、服務費之收取，應由全體住戶依特別決議之方式決定，上訴人如認該等決定對彼有不公平之處，應尋求於會議上提案修正，爭取其他住戶之支持，始為正辦。又上訴人徒以區分所有權人開會日期為八十八年五月二日，但出列席單位及人員附冊之日期為八十八年四月二十一日，開會日期與區分所有權人出席日期完全不合，該五月二日召開之會議顯有瑕疵，遽謂該五月二日會議決議訂定之住戶規約當然無效云云，然被上訴人主張開會日期確為八十八年五月二日，而出列席單位及人員附冊乃是資料建立繕打之日期，是會前文書作業必然之準備程序等語，並非無稽，上訴人空言主張該次會議無效云云，委無足取。抑且，上訴人自承其所居住之臺北縣永和市○○路九四號地下一樓之原所有權人曾參加前開區分所有權人會議等語，則上訴人自應受上開區分所有權人會議決議之拘束，自為當然之理。另上訴人主張核對出列席單位及人員附冊之出席簽章與會議出席委託書（見上訴人原審所提被證三）結果，亦有如下無效出席：1.序號3之區分所有權人為林永福，委託出席者為董金釵。2.序號19之區分所有權人為劉陳碧蓮，委託出席者為劉碧香。3.序號27之代理人為吳兆琰，被塗改為吳鶴亭 (？)。4.序號52之區分所有權人為張文朗，簽章者為張文郎。5.序號15、16之區分所有權人葉平峰未出席，委託葉清正出席，但葉平峰卻簽章代理序號62之區分所有權人鄧雅云出席。6.序號74、76之區分所有權人吳義芳被逕改為林玉女。7.序號80之區分所有權人許伶俐被逕改為許慧芳。8.序號81之區分所有權人周佳菁由周佩琪簽章出席，但無委託書。9.序號96之區分所有權人許乃泉委託歐金羨出席，但簽章出席者為董倫政。10.序號97之區分所有權人為許忠雄被逕改為許哲嘉云云。惟被上訴人抗辯略以會議出席之委託書中序號十九之區分所有權人確為劉碧香；序號二十七之代理人原為吳兆琰，後經所有權人吳兆鈺改為由吳鶴亭代為出席；序號五十二號之張文朗之朗子打字錯誤，正確姓名實為張文郎。序號七十四、七十六原所有權人已轉售林玉女，舊資料未及更改。序號十八之許慧芳及序號九十七之許哲嘉，亦為相同狀況等情，業據提出與所述相符之會議出席委託書影本一紙、建物登記謄本六紙，堪信為真實。況縱然上訴人所謂之委託書瑕疵部分全屬無效，扣除後出席戶數，仍遠超過公寓大廈管理條例所規定之特別決議之法定門檻，此有卷附捷運雙星社區區分所有權人會議出列席單位及人員附冊可稽，是上訴人之前開主張，亦不足採。

（三）綜上所述，住戶使用共用部分的空間，或是公寓大廈警衛對於全棟大樓安全的管理維護，既經區分所有權人決議因住戶係一樓、店鋪、設立公司或地下賣場而有不同，是被上訴人社區規約規定管理費所設差別費率仍屬合理，上訴人仍應依法按規約約定繳納管理費，是上訴人所為上開抗辯，洵無理由。

（四）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。從而，被上訴人請求上訴人給付積欠之金額十七萬五千九百十六元及法定遲延利息，洵屬合法有據。原審判命上訴人應給付被上訴人十九萬四千五百十六元（按被上訴人後於第二審程序減縮訴之聲明為上訴人應給付被上訴人十七萬五千九百十六元），及自訴狀繕本送達翌日（即八十九年十月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，與依兩造之聲請，供擔保准予宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，難認有理由，應予駁回。

六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確且無礙於本件之認定及判決之結果，本院即無庸逐一論述，併此敘明。

七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院民事第四庭