九十年度訴字第三四八號｜民事：給付公共基金及管理費｜裁判日期：91 年 05 月 09 日

臺灣板橋地方法院民事判決　九十年度訴字第三四八號原　　　告　　丙○○○○○○○○○○管理委員會法定代理人　　甲○○ 被　　　告　　信輝建設開發股份有限公司法定代理人　　乙○○ 右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新臺幣參佰壹拾壹萬捌仟伍佰捌拾壹元，及自民國九十年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六十三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零肆萬元供擔保後，均得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰壹拾壹萬捌仟伍佰捌拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：求為判決：一、被告給付原告新台幣（下同）四百九十二萬八千九百二十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：一、被告信輝建設開發股份有限公司（下稱被告信輝公司）係「碧瑤江山」社區之建設公司，依公寓大廈管理條例之規定，需給付原告以下款項：㈠公共基金部分： ⒈公寓大廈應設立公共基金，其來源包括起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價之一定比例或金額提列。而起訴人應該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明，並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之被告應移交之，公寓大廈管理條例第十八條及施行細則第六條分別定有明文。⒉本案工程造價為一億九千九百二十七萬二百元，依據公寓大廈管理條例施行細則第十八條、第六條第一項規定，起造人即被告應提列二百零四萬六千三百八十一元之公共基金〔計算式：（10,000,000X20/1000）＋（ 90,000,000 X15/1000）＋（99,276,200X5/1000）＝200,000＋1,350,000 ＋496,381＝2,046,381〕。被告應於八十八年八月間原告成立管理委員會時交付之，惟迄今遲未交付。㈡被告應移交預收之六個月管理費部分： ⒈按雙方買賣契約規定，被告基於管理工作之需要，即預先收取住取六個月份之管理費用。且按公寓大廈管理條例第十八條及住戶規約規定，區分所有權人或住戶須依區分所有權人會議決議繳納管理費用，查被告應移交之預收管理費用，計一百九十三萬七千八百四十元。此數額分為二部分：一為被告向各住戶預收之管理費用，計一百十七萬五千六百三十一元；另一為被告於該六個月內應繳交之管理費用，計七十六萬七千一百四十九元。 ⒉按公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，另按同法第三十四條第六款規定管理委員會之職權「收益、公共基金及其他經費之收支保管及運用。」。由此可知，住戶應將管理費繳交於管理委員會，而管理委員會有權向住戶收取管理費。 ⒊再按「房屋買賣契約」第十五條及「碧瑤江山第四期大樓暫行管理規約」第四條規定，於通知交屋日起半年內，委由被告代為組織服務中心，且按被告與各住戶之房屋尾款計算表中，皆預收房屋部分六個月之管理費用。 ⒋被告係受各住戶委任代組織服務中心，就管理費用之收取亦屬「代收」性質，因管理委員會係由全體區分所有權人組成，依法有權收取管理費用，被告於組織服務中心期間所代收之管理費用，可視為受管理委員會之委任所收取，因此就代收之管理費部分，無論基於委任，抑或基於無因管理（倘認管理委員會與被告就管理費收取部分，未成立委任關係，雙方仍有無因管理關係存在，依民法第一百七十八條規定，適用委任規定），因此，就代收費用部分，依民法第五百四十一條規定返還予原告。 ⒌因此，就住戶預繳六個月管理費部分（一百十七萬五千六百三十一元），其請求權基礎是基於委任或無因管理，爰依民法第五百四十一條規定請求返還。至於被告應繳納六個月管理費部分，請求權基礎為公寓大廈管理條例第十條規定。㈢被告應繳納管理費部分：按公寓大廈管理條例第十八條及住戶規約規定，區分所有權人或住戶須依區分所有權人會議繳納管理費用。所謂「住戶」，係指區分所有權人、承租人或其他使用人。因此，只要是區分所有權人，便有依規定繳納管理費之義務，此項義務並無建設（未賣出之房屋部分）或一般住戶（已售出之房屋部分）之分別，因此，被告未賣出之房屋，基於公司仍為房屋之所有權人，仍應支付管理費。被告迄今未售之房屋，自八十八年七月起至八十九年十二月止應繳之管理費，計六十八萬八千三百七十三元；另自九十年一月起至九十年十二月止應繳之管理費用，計二十五萬一千二百八十六元，共計九十三萬九千七百五十九元。參、對被告抗辯之陳述：一、被告於九十年三月二十九日之答辯狀，主張原告社會遲至八十九年三月十日始向主管機關報備備查，以致被告未能憑稅捐稽徵處之稅籍號碼以該委員會名義向金融機關開戶，因此主張原告對此應負受領遲延之責。然查：㈠按公寓大廈管理條例第十八條第二項規定：「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓公廈使用執照申請時，應提出已於金融機構設立專戶儲存之證明，並於立管理委員會或選任管理負責人後移交之：：：」。依該條規定，被告於原告社區使用執照申請時，即應提出已於金融機構設立專戶儲存之證明，並非待原告管理委員會成立後，始成立專戶，由此可知，原告社區遲至八十九年三月十日始向主管機關報備備查，以致被告未能憑稅捐稽徵處之稅籍號碼以該委員會名義向金融機構開戶，因此原告對此應負受領遲延之責，於法無據。㈡再者，被告既謂原告於八十八年八月即成立管理委員會，依上開條文之規定，被告應自原告成立管理委員會時（八十八年八月）移交公共基金，而非原告向主管機關報備備查通過後，再依各種名目（被空言基於「安全及全體全戶利益之考量」）剋扣公共基金近二年，被告抗辯，亦屬無稽。㈢次查，縱如被告所言，原告應負受領遲延之責，然因本件屬金錢給付，按民法規定，僅有遲延利息計算之問題，並非被告可以此作為剋扣公共基金長達二年之正當理由。二、被告於九十年六月十三日答辯狀謂，由於原告管理委員會於八十八年八月成立後，旋即內部發生糾紛，因此主張該公共基金無移交之對象。然查：㈠依上開公寓大廈管理條例第十八條第二項之規定，被告於原告社區使用執照申請時，即應提出已於金融機構設立專戶儲存之證明，而在成立管理委員會時，即應將公共基金移交予管理委員會。由於可知，被告既於訴狀中表示，原告於八十八年八月成立管理委員會，依法其本應於八十八年八月即將公共基金移轉於管理委員會，而非遲至今日仍未移轉。㈡再者，揆諸上開條文規定，受領該筆公共基金之對象為「管理委員會」，而非管理委員會之主委（其僅為法定代理人），姑不論被告所言是否屬實，管理委員會之法人格性，並不會因主委變更而受影響，因此被告逕以管理委員會人事異動，作為剋扣公共基金長達二年之理由，於法無據。三、被告主張依買賣契約，代社區為管理工作，而基於管理工作之需要，始向第一批交屋之住戶預先收取六個月之管理費用，主張並非向全部住戶收取該費用，因此認為原告向其請求，按全部任戶計算之代收款項，於法無據。被告並且主張於代管期間就前項預收費用不僅入不敷出，尚且透支六十四萬一千二百十三元。惟查：㈠按該條例第十條第二項前段即規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，揆諸上開規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由區分所有權人按應有部分比例分擔，並無分戶（已售出）或建商（未售出）之理。㈡再者，按社區自用執照核發，任戶交屋後，無論社區房屋是否全數售出，社區即須管理，因為倘若無完善之管理，社為空城廢墟，不僅影響住戶屋住品質，亦嚴重影響建商銷售業績，因此，對於管理之需求，應無分住戶（已售部分）或建商（未賣出之戶數），故就社區管理所衍生之必要費用，應由社區全體負擔，並無差別分擔之理。㈢次查，至於被告依買賣契約對第一批住戶預收六個月之管理費用，乃因辦理交屋前，管理員會尚未成立，唯恐住戶藉故不願分擔管理費用，影響社區管理事務之正常運作，因此事先預收六個月之管理費。至於未售出房屋部分，因受有管理之利益，該部分之管費用，亦應由建商按比例分擔，並非前六個月管理所生之費用，皆由第一批住戶負擔。否則，被告既然主張前六個月甚至管委會尚未成立前所衍生之管理費用，應由「第一批住戶」負擔，與建商（未售出部分）無涉，則表示被告認為該債務並非全體區分所有權人所應承擔，被告又怎能主張向「全體區分所有權人」組成之管理委員會請求？反之，倘若被告認該部分費用，應由原告（全體區分所有權人組成之管委會）承受，則表示該費用係屬全體區分所有權人所應負擔，被告亦應按比例分擔，無卸責之理。㈣因此，被告主張其代管期間所支付各項費用，依理依法，皆應由區分所有權人全體按比例分擔，被告就該期間未售出之部分，仍應按比例分擔，不應僅將全部帶墊款項扣除代收之六個月管理費用後，要求原告全然負擔。三、被告就其代墊款項，與原告向其請求之公共基金及管理費用，主張抵銷。然查：㈠就被告之前所墊付之費用，是否為必要支出，被告並未舉證，且就該費用被告應就其未售出部分，按比例分擔之。㈡再者，按民法第三百三十四條第一項但書規定：「但依債之性質不能抵銷或依當事人特約不得抵銷者」，不得主張抵銷。 ⒈按碧瑤江山第四期大廈住戶規約第十一條第三項規定公共基金之用途：年度之計畫性修繕、臨時急需之必要修繕、共用部分之拆除、重大修繕或改良。 ⒉被告就未售出房屋部分，為區分所有權人，亦為該住戶規約之當事人，自受該規約之拘束。 ⒊查被告主張墊付之費用，並非規約所規定公共基金得使用之三種用途，自不能由公共基金支付，因此被告不得主張抵銷。四、被告辯稱其向住戶收取之款項，總數為一百十六萬九千一百二十六元，並主張該款項已花用殆盡，無移交之理。然：㈠按被告答辯狀中所謂其預收管理費之權源為買賣契約第十六條規定，然按原告所得之買賣契約資料，其契約條文內容與被告所提者有異，合先敘明。㈡再者，就被告主張之買賣契約第十六條約定：「為維護本社區之公共安寧及清潔衛生，甲方同意本社區之管理維護工作，自乙方通知本社區第一批住戶交屋日起半年內委由乙方代為組織服務中心，聘僱服務人員直接管理。甲方並同意自乙方交屋日起分擔本社區管理、維護及水電等一切公共費用。甲方與其他住戶全體，應於通知交屋日起半年內成立互助委員會，接管本社區公共設施及管理維護工作。」： ⒈揆諸該條規定，被告向住戶預收六個月之管理費，應係該條文中所謂甲方並同意自乙方交屋日起「分擔」本社區管理維護及水電等一切公共費用，意即該管理費係由全體住戶「共同分擔」，並無區分該住戶究為一般承買戶或原建商之理。倘若被告主張前六個月之管理費用，係由承買戶負擔，建商無庸負擔，由於此違反一般預售屋購買者之主觀認知，理應於契約中予以明訂，否則有違公平原則。 ⒉且該費用應即用於前六個月之社區管理、維護及水電等一切公共費用。㈢被告於九十年五月三日之準備狀所附之證物一，姑不論該明細及發票之真實性為何，其所列之費用名稱皆屬於社區管理、維護及水電等一切公共費用。由於社區於有住戶交屋後，須開始管理運作，社區管理之良莠，將影響全體住戶之居住品質（承買戶）及投資效益（建商及未住戶）。因此，既然社區於該期間因管理維護及水電衍生之公共費用，自應由全體住戶（無區分承買戶或建商）共同分擔。㈣被告主張就時期之管理費用，倘有剩餘，始有所移交與否之問題，然其於代管期間總支出為一百八十一萬三百三十九元，尚透支六十四萬一千二百十三元，因此無須移交予原告。惟查： ⒈八十八年一月至六月，原告社區可運用之管理經費應為〔一百九十三萬七千八百四十元〕，而非被告主張之一百十六萬九千一百二十六元。 ⒉且由被告所之證物一「代管期間支出明細表」，該衍生費用之計算期間為〔八十八年一月至八十八年十二月〕，並非「八十八年一月至八十八年六月」，姑不論被告所提單據真偽，倘由被告所提之明細表予以計算，該期間（八十八年一月至六月）之公共費用支出應為〔一百三十一萬三千五百九十六元〕，並非被告所提之一百八十一萬三百三十九元。 ⒊由上述可知，原告社區於該期間可運用之管理經費應為〔一百九十三萬七千八百四十元〕，而該期間之公共費用支出為〔一百三十一萬三千五百九十六元〕，其尚有餘款六十餘萬元，自應移交原告。五、被告主張就未售出之空屋，應與一般住戶差別待遇，且其未參與區分所有權人會議，因此認為不應全額收取。查：㈠按該條例第十條第二段即規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，揆諸該條規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由區分所有權人按應有部分比例分擔，並無分住戶（已售出）或建商（未售出）之理。㈡再按該條例第三十一條第一項第一款規定，住戶規約之訂定及變更應為特別決議。另按住戶規約第十條第二規定：「管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，查區分所有權人決議事項或買賣契約等並未就住戶及空屋為差別性收費，被告自應依照規繳納，倘若被告認為其應差別待遇，應於召開區分所有權人會議時提出，經特別決議，始生效力，住戶規約未變更前，被告皆應按規定繳納，因此被告主張於法無據。㈢由於管理委員會成立之初，各該管理委員會並無實際召開區分所有權人會議之經驗，因此係由被告協助下召開，其人員皆參加該次所有權人會議決議之召開，此由第一次區分所有權人會議之出席簽到情形可稽。按被告於交付各住戶之「碧瑤江山第四期大樓暫行管理規約」第九條第三項即規定：「管理會徵收費用應於規定期限內繳納應分擔費用，如有積欠費用之情形，應由區分所有權人負清償。住戶如未遷入居住，仍須分擔管理費用。」，按第一次區分所有權人會議紀錄，當時即決議「空戶不打折」。查系爭暫行規約為被告所擬，被告既以該暫行規約拘束住戶，其就未售出房屋部分，亦應受其拘束，且第一次區分所有權人會議亦經被告輔導召開，經全體住戶無異議通過「空戶不打折」，被告自應遵守該決議。㈣倘如被告所言，就管理費用需按各任戶使用公共區堿及管理服務多寡而差別收費，則每棟不同樓層之住戶，其使用電梯及公共區○○○○○道亦應按其使用範圍予以差別待遇？如此將使管理費用之收取及計算，趨於複雜，並無實益。且就社區公共事務，本不可能斤斤計較每戶之完全公平，僅能以追求大多數人之利益為前題，並且當時就管理費用之訂定，係由被告設計，自應將各種情形予以考量，理應符合公平。肆、證據：提出碧瑤江山第四期大廈住戶規約影本一份、碧瑤江山房地預定買賣契約書影本一份、碧瑤江山第四期尾款計算表影本一份、碧瑤江山社區區分所有權人及出席會議簽到會議決議同意認證簽章名冊影本一份、丙○○○○ ○○○○○○區分所有權人八十八年度第一次會議記錄影本一份為證。乙、被告方面：壹、聲明：一、原告之訴駁回。添二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。添貳、陳述：一、原告依公寓大廈管理條例第十八條及施行細則第六條之規定，請求被告移交二百零四萬六千三百八十一元之社區公共基金，惟查： ㈠按公寓大廈管理條例第十八條及施行細則第六條確有規定公寓大廈之起造人 應按工程造價一定比例提列公共基金，並於成立管理委員會後移交之。惟起造人雖負有「移交」公共基金之義務，然管理委員會亦負有「受領」公共基金之義務，倘起造人通知管理委員會準備移交公共基金，而管理委員會不受領或不能受領時，依民法第二百三十四條之規定，自需負受領遲延之責任。添　　㈡復依系爭社區房地買賣契約書第十六條之約定：「為維護本社區之公共安寧及清潔衛生，甲方（指原告）同意本社區之管理維護工作，自乙方（指被告）通知本社區第一批住戶交屋日起半年內委由乙方代為組織服務中心，聘僱服務人員直接管理，甲方並同意自乙方交屋日起分擔本社區管理、維護及水電等一切公共費用。甲方與其他住戶全體，應於通知交屋日起半年內成立互助管理委員會，接管本社區公共設施及管理維護工作。」，今被告於八十七年十二月二十四日即通知原告社區第一批住戶交屋並基於管理工作之需要，預先收取住戶六個月之管理費用，而原告社區至遲應於八十八年五月二十三日成立管理委員會接管管理工作，並受領被告應移交之公共基金，然於前揭期日後原告社區不僅未依約成立管理委員會，亦未受領被告應移交之公共基金，則原告於斯時起實已應負起民法「受領遲延」之責，惟被告基於誠信並經該委員會前主委陳金章再三央求，遂勉為允諾續代管二個月，而被告前述預收之管理費用，不僅不敷支出，尚透支六十四萬一千二百十三元整，乃由被告代原告社區墊付。㈢而原告社區名義上於民國八十八年八月間成立管理委員會，惟尚未向主管機關報備備查，且其人事更迭，內部糾紛頻傳，以致報備手續拖延（原告稱其八十八年八月間成立管理委員會，然遲至八十九年三月十日始向主管機關報備備查通過），以致被告未能憑稅捐稽徵處之稅籍號碼以該委員會之名義向金融機構開戶，且被告基於安全及全體住戶利益之考量，始未立即移交該筆基金，迨八十九年三月十日該委員會完成報備程序，被告立即依法通知原告辦理移交事宜，惟原告皆以數額不符或不備單據為由置之不理。然原告應負受領遲延之責任在先，復被告代原告墊繳前述社區管理費用，依民法第三百三十四條之規定，自得主張抵銷，且各項收入支出皆有單據可資憑證，是則原告主張被告應給付全數公共基金顯無理由。㈣按被告於八十七年八月間即已將依法應提列之公共基金於金融機構設立專戶儲存，是則原告稱被告未依法提列應移交之公共基金並不符實，而事實上並非被告不移交前述之公共基金，而係無移交之對象爾，蓋原告未依社區買賣契約之約定按期成立管理委員會在先，復其「名義上」於八十八年八月成立管理委員會，惟其旋即發生內部糾紛，人事更迭，在此情況下，被告斷無不顧自身及社區其他住戶之權益，而逕將該基金移交予一合法性受質疑之管理委員會之理，職是被告始於原告向主管機關報備通過後始通知原告領取該筆公共基金，此種做法實屬合情合理，絕非如原告所言係「空言基於安全及全體住戶利益之考量剋扣基金近二年」。添添二、原告稱依系爭社區買賣契約規定，及按公寓大廈管理條例第十八條及住戶規約之規定，請求被告移交預收管理費用計一百九十三萬七千八百四十元，惟查： ㈠按原告請求被告移交前述費用之請求權基礎何在？蓋公寓大廈管理條例第十八條根本與管理費無涉，復原告僅泛稱依「住戶規約」請求，卻未具體指明係依據住戶規約第幾條第幾項，蓋不可能住戶規約之全部內容皆與本案有關 　　　，皆可作為請求權基礎，故原告此部份之請求權基礎顯有疑問，就此尚請鈞院命原告具體說明之，以利訴訟程序之進行及被告之防禦答辯。㈡況原告既係請求被告移交「預收管理費用」，則自以被告確有收取之管理費用為限，惟原告竟謂其認為被告需負擔之管理費用亦包含在其請求之內，實令人費解。即原告請求被告移交預收管理費係一請求；原告請求被告繳納應分擔之管理費係另一請求，兩者請求權基礎迥不相同，惟原告究依何項請求權基礎向被告請求至今尚未闡述外，復將兩項不同之請求加以混淆，其謬誤之處，至為明瞭。添㈢原告請求被告移交「預收管理費用之全部」亦無理由，蓋被告乃基於買賣契約之規定，代社區為管理工作，而基於管理工作之需要，始向第一批交屋之住戶預先收取六個月之管理費用，而其後交屋之住戶則收取交屋日起至原預定之代管日期屆滿時止（八十八年五月二十三日）之管理費用，並非所有住戶皆收足代管六個月之管理費用，然原告此部份之請求竟不論住戶交屋之日期先後，竟謂被告需移交所有住戶六個月份之管理費用，其請求顯屬有誤。㈣復被告預收前述費用，即係為支應代管期間內社區管理工作之所需，如有剩餘，始有所謂移交與否之問題，今原告不僅未依社區房地買賣契約之約定， 應於被告六個月代管期滿立即成立管理委員會，迫使被告續代管二個月，而前述預收之費用為一百十六萬九千一百二十六元，被告於代管期間總支出為一百八十一萬三千三百三十九元，尚且透支六十四萬一千二百十三元，然原告竟要求被告移交當初預收管理費之「全部」，難道原告認為被告代管之六個月期間社區無須支出任何費用？否則原告為何請求被告移交前述費用之全部是則原告此部份請求之繆誤實不言可喻矣！㈤原告復謂公共基金之運用須依住戶規約之規定，被告不得主張抵銷云云，惟住戶規約固得約定公共基金之用途，然此受拘束者應係指管理委員會本身， 　　　蓋公共基金乃係由管理委員會所保管運用，一般住戶根本不可能動用該基金 　　　自無所謂拘束與否，職是公共基金用途之限制應指管理委員會須在規約所訂之條件下，為社區公共事務之所需方得使用公共基金，今被告所主張抵銷者乃係對原告社區之債權（代墊款），與規約限制公共基金之用途根本無涉，原告之主張實無理由。添三、原告復稱「按公寓大廈管理條例第十八條及住戶規約規定，區分所有權人或住戶需依區分所有權人會議決議繳納管理費用。：：：只要是區分所有權人 　　　便有依規定繳納管理費之義務，此項義務並無建商（未賣出之房屋部分）或一般住戶（已售出之房屋部分）之分別。」，惟查：㈠按原告既稱不論建商或住戶，只要是區分所有權人，即有繳納管理費之義務，而被告亦屬區分所有權人，而為住戶之一種，故亦須繳納管理費用。然倘被告確屬區分所有權人，而有繳納管理費用之義務，則是否亦應享有區分所有權人所得享有之所有權利！今原告既稱被告為區分所有權人，然召開區分所有權人會議時，從未合法通知被告與會，亦剝奪被告身為區分所有權人，得選舉或被選為管理委員之權利，亦無法就社區各項問題與會表達意見，被告之地位宛如「次等住戶」，只有義務而沒有有任何權利，則原告社區所為繳納管理費及計費標準之決議自屬不合法無效，自不生拘束被告之效力。添㈡而原告計算管理費收取之標準亦不合理，蓋原告計算被告應繳納之管理費，其期間為自八十八年七月至八十九年十二月，惟事實上八十八年七月份所有住戶之管理費皆未曾收取，原告竟主張被告須繳納，其不公平不合理之處，至為灼然。添　㈢復原告不分建商（未售出空屋）與住戶（已售出部分）每坪一律收取相同之管理費亦不合理，蓋被告所有未售出房屋部分，其中十六戶屬於臨街之一樓店面，皆屬獨立進出、使用之門戶，不須使用電梯，未經過社區中庭，除有共用水塔之情形外，別無須經管委會服務之處，一般而言，管理費只收取一般住戶之三分之一，而其他未售出空屋，一般而言管理費只收取一般住戶之二分之一，如此方符合使用者付費及民法公平正義之要求，是則原告此部份之請求亦屬無理。四、按原告雖謂其管理費之收取及收費標準係依該社區之區分所有權人會議決議而定，惟區分所有權人會議之決議在法律上固有其一定之效力，然仍須該決議在程序上及內容上均合法有效，法律方能賦予其效力。今原告對其於九十年八月二日所提出之區分所有權人會議紀錄遲未能加以舉証其真實性以實其說，復其內容亦有違民法公平正義及誠信原則之精神，而不應賦予其效力。蓋原告該種收取管理費之決議對於少數空屋住戶（包含建商未售出戶）實屬不公，因一般住戶佔社區大多數，而空屋戶究屬少數，一般住戶對其有利之議題自然舉雙手贊成而不管對少數住戶是否公平，試問倘今日管理費之收取方式係一般住戶只收半價或者完全免費，而空屋者加倍收取，此種議案一定也會通過，然法律豈能賦予此種決議法律上之效力乎！職是原告僅以決議獲得通過而忽略決議程序之合法性及內容須符合公平正義之要求，其請求實不足採也。復被告所承建之碧瑤名園Ｃ區及碧瑤名園Ｄ區，就建商未售空屋部分，管理費皆只收取一般住戶之二分之一，而碧瑤名園Ｃ區管理委員會組織章程第十三條及區分所有權人會議均明定空屋戶之管理費享有折扣，益可証明被告關於此部分之主張堪屬實在可信。五、綜上所述，原告未依雙方買賣契約之約定，於期限內成立管理委員會，應負起受領遲延責任在先復未具體明確說明被告須移交預收管理費之請求權基礎為何，而就被告未出售空屋管理費之請求，亦係基於未合法通知被告與會之區分所有權人會議之決議，且其決議亦與社會一般常情不符，有違民法公平正義之要求，而被告雖負有移交公共基金之義務，然被告預收之管理費，不僅不敷支出，尚且透支新台幣六十餘萬元，就此金額被告自得爰依民法第三百三十四條之規定主張就須移交之公共基金加以抵銷，職是原告之各該請求顯無理由，亦欠缺誠信。參、證據：提出碧瑤江山四期各支出明細影本一張、統一發票影本十二張、收據及免用統一發票收據影本各一份、台灣電力公司電費通知及收據聯影本四張、中華電信股份有限公司板橋營運處電信費收訖證明單影本三張、泛亞銀行存褶影本一份（帳號：000000000000，戶名：信輝建設開發股份有限公司）、碧瑤名園管理費收費一覽表影本二份、宏錡建設股份有限公司請領款單影本二份、碧瑤名園Ｃ區管理委員會組織章程影本一份為證。理　　由壹、程序方面：一、按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文，故原告有當事人能力，合先敘明。二、原告之法定代理人於本院訴訟繫屬中，因改選變更為甲○○先生，有臺北縣板橋市公所九十一年一月十日北縣板工字第０九一０００一六一七號函在卷可稽，是甲○○先生依民事訴訟法第一百七十五條之規定聲明承受訴訟，經核與法並無不合。三、按訴狀送達後，原告為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十條第一項第一款、第三款定有明文。本件原告原起訴「被告應給付原告四百六十七萬二千五百九十四元，及自起訴狀送達送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」；訴狀送達後，原告嗣於九十年十二月六日準備書狀將訴之聲明擴張為「被告應給付原告五百二十七萬五千四百五十六元，及自起訴狀送達送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」；復於九十一年一月十日言詞辯論期日，將訴之聲明減縮為「被告給付原告四百九十二萬八千九百二十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」，此屬擴張、減縮應判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。貳、得心證之理由：一、原告起訴主張：被告信輝公司係「碧瑤江山」第四期社區之建設公司，依公寓大廈管理條例之規定，需給付原告以下款項：㈠公共基金二百零四萬六千三百八十一元部分。按公寓大廈應設立公共基金，其來源包括起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價之一定比例或金額提列；而起訴人應該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明，並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之被告應移交之，公寓大廈管理條例第十八條及施行細則第六條分別定有明文。本案工程造價為一億九千九百二十七萬二百元，依據公寓大廈管理條例施行細則第十八條、第六條第一項規定，起造人即被告應提列二百零四萬六千三百八十一元之公共基金，並於八十八年八月間原告成立管理委員會時交付之，惟迄今遲未交付。㈡被告應移轉預收之管理費一百九十三萬七千八百四十元部分。又分為二部分，其一為被告依「房屋買賣契約」第十五條及「碧瑤江山第四期大樓暫行管理規約」第四條規定，於通知交屋日起半年內，受全體區分所有權人之委任代為組織服務中心，並向各住戶預收之六個月管理費用，無論基於委任或無因管理之法律關係，爰依民法第五百四十一條規定請求被告返還住戶預繳之管理費計一百十七萬五千六百三十一元。另一者依公寓大廈管理條例第十條規定，向被告請求其該六個月內應繳交之管理費用計七十六萬七千一百四十九元。㈢被告應繳納管理費九十三萬九千七百五十九元部分。依原告社區區分所有權人會議決議，建設公司對於未賣出空屋之管理費繳納，與一般住戶相同，因此空戶不打折；又按公寓大廈管理條例第十八條及住戶規約規定，區分所有權人或住戶須依區分所有權人會議繳納管理費用。所謂「住戶」係指區分所有權人、承租人或其他使用人。因此，只要是區分所有權人，便有依規定繳納管理費之義務，此項義務並無建設（未賣出之房屋部分）或一般住戶（已售出之房屋部分）之分別，因此，被告未賣出之房屋，基於公司仍為房屋之所有權人，仍應支付管理費。被告自八十八年七月起至九十年十二月止應繳之管理費用，共計九十三萬九千七百五十九元等語。二、被告則以：㈠公共基金部分：原告於八十八年八月間成立管理委員會，惟尚未向主管機關報備備查，且其人事更迭，內部糾紛頻傳，遲至八十九年三月十日始向主管機關報備備查通過，以致被告未能憑稅捐稽徵處之稅籍號碼以該委員會之名義向金融機構開戶，且被告基於安全及全體住戶利益之考量，始未立即移交該筆基金，迨八十九年三月十日該委員會完成報備程序，被告立即依法通知原告辦理移交事宜，惟原告皆以數額不符或不備單據為由置之不理，是原告應負受領遲延之責任。縱使被告應給付上開公共基金，惟被告主張其代原告墊繳社區管理費用，依民法第三百三十四條之規定，自得主張抵銷。㈡原告請求被告移交預收六個月管理費用部分：原告請求者既為「預收管理費用」，自以被告確有收取之管理費用為限，惟原告竟謂其認為被告需負擔之管理費用亦包含在其請求之內，實令人費解。且原告請求被告移交「預收管理費用之全部」亦無理由，蓋被告乃基於買賣契約之規定，代社區為管理工作，而基於管理工作之需要，始向第一批交屋之住戶預先收取六個月之管理費用，而其後交屋之住戶則收取交屋日起至原預定之代管日期屆滿時止（八十八年五月二十三日）之管理費用，並非所有住戶皆收足代管六個月之管理費用，然原告此部份之請求竟不論住戶交屋之日期先後，竟謂被告需移交所有住戶六個月份之管理費用，其請求顯屬有誤。又被告預收前述費用，即係為支應代管期間內社區管理工作之所需，如有剩餘，始有所謂移交與否之問題，今原告不僅未依社區房地買賣契約之約定，應於被告六個月代管期滿立即成立管理委員會，迫使被告續代管二個月，而前述預收之費用為一百十六萬九千一百二十六元，被告於代管期間總支出為一百八十一萬三千三百三十九元，尚且透支六十四萬一千二百十三元，被告主張此部分與前揭公共基金部分相抵銷。㈢原告請求被告給付全額管理費部分：原告雖謂其管理費之收費標準係依該社區之區分所有權人會議決議而定，惟原告對其所提出之區分所有權人會議紀錄遲未能加以舉証其真實性以實其說，復其內容亦有違民法公平正義及誠信原則之精神，而不應賦予其效力，蓋原告該種收取管理費之決議對於少數空屋住戶（包含建商未售出戶）實屬不公。又被告所承建之碧瑤名園Ｃ區及碧瑤名園Ｄ區，就建商未售空屋部分，管理費皆只收取一般住戶之二分之一，而碧瑤名園Ｃ區管理委員會組織章程第十三條及區分所有權人會議均明定空屋戶之管理費享有折扣，益可証明被告關於此部分之主張堪屬實在可信等語，資為抗辯。三、原告主張被告為丙○○○○○○○○○○之建設公司，依公寓大廈管理條例第十八條及施行細則第六條之規定，被告應提列二百零四萬六千三百八十一元之公共基金，另被告向第一批住戶預收六個月之管理費用一百十七萬五千六百三十一元，又被告迄今未繳納管理費用等事實，為被告所不爭執，自堪信為真實。本件兩造所爭執應予審究者，在於：㈠原告請求被告給付公共基金二百零四萬六千三百八十一元有無理由？㈡原告請求被告給付向住戶預收六個月管理費一百十七萬五千六百三十一元，被告抗辯支付社區公共費用一百八十一萬零三百三十九元，尚透支六十四萬一千二百十三元，有無理由？㈢被告主張其透支支付之六十四萬一千二百十三元，可否與原告請求之公共基金二百零四萬六千三百八十一元相抵銷？㈣原告請求被告繳交之管理費，其金額是否住戶之標準相同？應否依比例減少？其依據為何？四、原告請求公共基金部分：㈠按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。」，公寓大廈管理條例第十八條第一項、第二項分別定有明文。又按「本條例第十八條第一項第一所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：一、一千萬元以下者為千分之二十。二、逾一千萬元至一億元，超過一千萬元部分為千分之十五。三、逾一億元至十億元，超過一億元部分為千分之五。四、逾十億元以上者，超過十億元部分為千分之三。」，公寓大廈管理條例施行細則第六條第一項亦有明文。㈡本件原告主張本案工程造價為一億九千九百二十七萬二百元，依據公寓大廈管理條例施行細則第十八條、第六條第一項規定，起造人即被告應提列二百零四萬六千三百八十一元之公共基金〔計算式：（10,000,000X20/1000）＋（ 90,000,000X15/1000）＋（99,276,200X5/1000）＝200,000＋1,350,000＋ 496,381＝2,046,381〕，為被告所不爭執，自堪信為真實。又被告於八十七年八月十五日，提列公共基金二百零四萬六千三百八十一元在其帳戶內，有泛亞商業銀行存褶簿（帳號為：00000000000，戶名為信輝公司）影本一份可稽，是被告主張其於申請使用執照前，已提列公共基金於金融機構設立之專戶儲存之情，亦可採信，兩造所爭執者僅在於被告應於何時將公共基金移交給原告乙節。按起造人依工程造價一定比例或金額所提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之，已如前述，是被告應於八十八年八月間碧瑤江山社區管理委員會成立時移交之，被告抗辯原告遲至八十九年三月十日始經板橋市公所核准備查，以致遲未能辦理移交云云，應無理由。況按債權人縱有受領遲延之情形，債務人之債務並不因而消滅，自有給付之義務；又債權人受領遲延而使原已到期之給付處於給付無確定期限狀態，嗣債權人表示願意受領者，仍須催告債務人履行，債務人經催告而不履行，則自受催告時起始負遲延責任（最高法院八十六年度臺上字第三三二四號、八十六年度台上字第二九九八號判決分別著有明文）。是被告抗辯原告受領遲延公共基金之事實縱使為真，惟原告既已重新表示受領之意思，並發函催告被告履行，有吳孟玲律師事務所八十九年九月七日孟冠字第八九九０七號函影本一份可稽，被告自負有給付之義務，其所辯難以採信，原告請求被告移交公共基金二百零四萬六千三百八十一元，為有理由。五、原告請求被告移交預收通知交屋後六個月之管理費用部分：㈠原告與被告簽訂之買賣契約書第十五條規定：「社區管理：為維持本社區（公寓、大廈）之公共安寧及清潔衛生，甲方（指住戶）同意本社區之管理維護工作，於通知交屋日起半年內委由乙方（指被告）代為組織服務中心，聘僱服務人員直接管理。甲方並同意自乙方交屋日起分擔本社區管理，維護及水電等一切公共費用。甲方與其他住戶全體，應於通知交屋日起半年內成立互助管理委員會，並即接管本社區公共設施及管理維護工作。但銷售戶數未達興建戶數半數時，其管理維護工作仍由乙方負責。」；又住戶簽立切結之「碧瑤江山第四期大樓暫行管理規約」第四條亦規定：「（社區管理組織）自信輝建設開發股份有限公司通知本大樓第一批住戶交屋日起半年內委由該公司代為組織管理服務中心，並予半年內成立本大樓管理委員會接管之。」，是原告主張被告於通知交屋日起預收六個月之管理費用乙節，自有所據，且為被告所不爭執，足堪採信。原告主張此款項包括二部分，其一為向住戶收取之六個月管理費共計一百十七萬五千六百三十一元，另一為被告應負擔之六個月管理費用七十六萬七千一百四十九元，合計為一百九十四萬二千七百八十元等語；惟被告抗辯原告既請求被告移交「預收管理費用」，則自以被告確有收取之管理費用為限，即被告向第一期住戶收取之管理費用為限，不包括被告應否負擔之管理費用等語。實則，縱使原告所請求「預收六個月管理費用」不包括〔被告應負擔之管理費用〕，亦在原告請求「被告應繳納管理費用」之範圍內，故二造僅就〔被告是否應負擔通知交屋後之六個月管理費用〕究於何項目請求見解有異而已，實則並無差別，兩造就此爭執並無實益。惟衡諸原告請求〔被告移交通知住戶交屋後收取六個月管理費用〕係基於委任或無因管理之法律關係，而原告請求〔被告應給付通知交屋後之六個月管理費用〕係基於公寓大廈管理法第十八條及住戶規約之法律關係，兩者請求權基礎不同，且〔被告是否繳納通知交屋後六個月管理費用〕與後述之〔被告應否繳納全額之管理費用〕性質相近，因此有關原告請求被告移交通知交屋後六個月管理費用，僅就〔被告向住戶收取通知交屋後之六個月管理費用〕部分予以審究，至於〔被告應否繳納通知交屋後六個月之管理費用〕部分，則於〔被告應否繳納全額管理費用〕該項目下討論之，合先敘明。㈡原告主張依公寓大廈管理條例第十條第二項前段及同條例第三十四條第六款之規定，管理委員會有向住戶收取管理費之權利，是住戶應繳納管理費予管理委員會。又依住戶與被告簽立之「房屋買賣契約」第十五條及「碧瑤江山第四期大樓暫行管理規約」第四條之規定，住戶於通知交屋日起半年內，委由被告代為組織服務中心，且預收六個月之管理費用，是被告向住戶收取通知交屋後之六個月管理費用一百十七萬五千六百三十一元，有原告提供之管理費收取明細表影本一份可參，被告雖辯稱部分房屋例如Ｂ１一樓已於八十九年十月間交屋，其金額應為一百十六萬九千一百二十六元，惟未舉證以證其實，應以原告主張之一百十七萬五千六百三十一元較為可採。由於建設公司辦理交屋後，第一批住戶初搬進社區，百業待興，對於社區事務尚未進入狀況，亦無管理社區之經驗，因此在未成立管理委員會之前，為避免交屋初期社區公共事務無人管理，故上開買賣契約書第十五條及暫行管理規約第四條均約定由被告暫行組織服務中心，以管理社區公共事務，而住戶自有繳納管理費之義務，衡其性質及買賣契約書、暫行管理規約分別定明「委由」、「代為組織」等字句，可知住戶之區分所有權人與被告之間應屬「委任」之法律關係。按民法第五百四十一條第一項規定：「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息應交付於受任人。」。當原告於八十八年八月間成立管理委員會後，被告所收取之管理費自有移交之義務，是原告請求被告給付通知交屋後六個月之管理費用一百十七萬五千六百三十一元，自有所據，應可採認。六、被告主張溢付管理費用與公共基金相抵銷部分：㈠被告主張其代為組織服務中心期間，支出管理費用一百八十一萬零三百三十九元，而住戶繳交交屋後六個月之管理費僅一百十六萬九千一百二十六元，尚透支六十四萬一千二百十三元乙節。經查，被告支出下列費用：⑴電話線：4410 元、⑵支付鎮家保全股份有限公司之管理費用：八十七年十二月份 51823元、八十八年一月至八月各為178500元、⑶公共電費：八十八年四月份 42762元、五月份44211元、六月份44144元、七月份 54209元、八月份 58115元、九月份 69240元、⑷文具：1037元、⑸柴油：6160元、⑹守衛室水費：265元、⑺電話費：八十八年十月份1704元、十一月份1625元、十二月份2634元，共計一百八十一萬零三百三十九元，有被告提出之碧瑤江山四期各支出明細影本一張及統一發票影本十二張、收據及免用統一發票收據影本各一份、台灣電力公司電費通知及收據聯影本四張、中華電信股份有限公司板橋營運處電信費收訖證明單影本三張等為證，衡情應屬必要支出之管理費用，自堪信為真實。另被告向住戶收取交屋後六個月之管理費用計有一百十七萬五千六百三十一元，已如前述，故被告尚溢付六十三萬四千七百零八元〔計算式：1,810,339－1,175631＝ 634,708〕。㈡被告主張其所溢付之管理費用六十三萬四千七百零八元與前述之公共基金二百零四萬六千三百八十一元相抵銷乙節。原告雖抗辯稱：依「碧瑤江山第四期大廈住戶規約」第十一條第三項規定公共基金之用途，在於年度之計畫性修繕、臨時急需之必要修繕、共用部分之拆除、重大修繕或改良，而被告主張墊付之費用，並非規約所規定公共基金得使用之三種用途，自不能由公共基金支付，因此被告不得主張抵銷云云。按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」，民法第三百三十四條第一項定有明文。經查，依碧瑤江山社區區分所有權人會議所訂定之「碧瑤江山第四期大廈住戶規約」第十一條第三項固然規定：「三、公共基金用途如下：⑴每經一定之年度，所進之計劃性修繕者、⑵因意外事故或其他時急需之特別事由，必需修繕者、⑶共用部分及其相關設施之拆除重大修繕或改良、⑷供墊付前款之費用，但應由收繳之管理費歸墊。」，惟此規定在於限制公共基金之使用項目，本件被告並非以公共基金支付前開管理費用，自無違背上開規約。至於被告應移交公共基金予原告，是原告對於被告有請求給付公共費用二百零四萬六千三百八十一元之債權，而被告於代管期間溢付管理費用，對於原告有請求給付六十三萬四千七百零八元之債權，均已如前述，是被告與原告二人既互負債務，其給付種類均為金錢債務且均屆清償期，被告於上開金額範圍內主張抵銷，應屬有據。又查公寓大廈管理條例第十九條規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」，觀其內容係針對區分所有權人對公共基金之權利應併同區分所有權移轉，第三人不得以對區分所有權人個人之事由，主張該條文所列之權利，與本件被告主張抵銷之情形不同，當無該條文所稱不得抵銷之情形。故原告請求被告移交公共基金二百零四萬六千三百八十一元，經與被告溢付之管理費用六十三萬四千七百零八元，被告尚應給付一百四十一萬一千六百七十三元〔計算式：2,046,381－634,708＝1,411,673〕。七、原告主張被告給付管理費部分：㈠按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部分，約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第十條定有明文。又「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，該條例第二十一條亦有明文。本件被告為碧瑤江山第四期社區之起造人，其房屋未售出部分，仍為被告所有，故被告就該部分亦為區分所有權人，從而原告自得依公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求被告給付管理費。㈡兩造所爭執者，在於被告應繳納管理費之數額若干，原告主張被告亦為區分所有權人，自應繳交與一般住戶相同計算方式之管理費，其金額包括：八十八年一月至同年六月之七十六萬七千一百四十九元、八十八年七月至八十九年十二月之六十八萬八千三百七十三元、九十年一月至十二月之二十五萬一千三百八十六元，總計一百七十萬六千九百零八元。被告則以：碧瑤江山社區區分所有權人會議並未決議空戶繳交與住戶相同金額管理費之議題，質疑會議紀錄之真實性；且原告不分建商（未售出空屋）與住戶（已售出部分）一律收取相同之管理費亦不合理云云置辯。㈢經查，丙○○○○○○○○○○第一次區分所有權人會議（下稱第一次會議）於八十八年七月二十五日召開，應到人數為三百五十四人，實在人數為二百五十九人，有關徵收管理費之決議：「：：：第三案，案由：本大樓每月管理費停車場清潔費收費標準訂定案。說明：⑴以權狀每坪四十元為管理費收費標準、⑵停車場清潔費每位二百元、⑶空戶不打折。決議：全體無異議鼓掌通過。」；又上開社區第二次區分所有權人會議（下稱第二次會議）於八十九年十二月十七日召開，應到人數為三百五十三戶，出席人數為一百七十八戶，有關繳交管理費之決議：「四、臨時動議。案由一：建設公司①公共基金、②管理費請儘速繳交管理委員會建檔管理。決議：：：⑶管理費收費標準為八十八年一月至六月每坪三十元，八十八年七月後每坪四十元收費，基於社區事務管理及公設維護需要，空戶不打折（含私人戶）。」，有原告提出之會議記錄影本二份在卷可稽，被告雖抗辯原告僅提出之會議記錄影本，質疑其真實性，惟原告陳稱會議記錄正本已送交主管機關板橋市公所報備存查，尚合常情，堪以採信。惟按「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出度，以出席人數過半數及其區分所有權比占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」、「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。」，公寓大廈管理條例第二十九條第一項、第三十二條第一項分別定有明文。查原告所提出上開二次會議記錄影本並無主席之簽名，僅有管理委員會及主任委員之印文，惟互核第一次、第二次會議記錄影本與原告民事委任書上之印文均不相同。另上開會議記錄影本僅記載決議之案由、說明及決議結果，並無記載開會之討論、決議經過，且第一次會議之決議為「全體無異議鼓掌通過」；而第二次會議亦僅記載決議結論，至於同意比例為何則付之闕如，衡諸前開有關空戶不打折之決議，對於被告要屬不利，惟第一次會議決議竟「全體無異議鼓掌通過」，是被告辯稱其有參加區分所有權人會議，但會議並未討論上開議題等語，尚非違反常理甚巨，而原告迄未能提供會議之開會過程記載以供核對，從而上開會議記錄之真實性與合法性，尚有可議之處，難認有區分所有權人會議之存在，並因此拘束被告之效力。從而原告主張依區分所有權人會議決議請求被告給付與一般住戶相同金額之管理費，尚難採認。㈣然而，縱使原告所提出之區分所有權人會議記錄影本並無拘束被告之效力，惟管理費係為支應社區內各項警衛安全、清潔、公共水電及其它一切費用，每月由管理委員會統收及執行，並按各戶坪數比例分擔之，是以，社區管理費之繳納義務，乃區分所有權人分擔社區管理、維護費用義務，凡為公寓大廈之區分所有權人，即應依規約規定之坪數比例而負擔繳付社區管理費之義務，故房屋是否尚未出售而無人居住之事實與其應否分擔社區管理費之間並無必然關係。至於被告抗辯空戶之管理費應予打折，為一般社區之慣例，並援引其所承建之碧瑤名園Ｃ區及Ｄ區之管理委員會組織章程及區分所有權人會議決議為證，惟查社區管理費費率之收繳情形，應屬區分所有權人會議決議之事項，依照各公寓大廈社區之情形而有不同訂定方式，法令上並無規定二者應有不同收費標準，自不得援引其他公寓大廈有差別收費標準作為其主張本件社區管理費應減費收取之依據。且被告所提出之碧瑤名園Ｃ區及Ｄ區對於管理費有打折之規定，係區分所有權人會議決議致之，尚難認有「慣例」之情。本件碧瑤江山第四期社區對於被告應繳管理費之收取，原告所提出之區分所有權人會議記錄固為本院所不採認，惟基於區分所有權人按其應有部分繳交管理費，並未因為有無居住而有所差別之精神，在無區分所有權人會議另行決議之情況下，被告繳交管理費之數額應與社區一般住戶為相同計算方式，即以其應有部分比例計算繳交，被告抗辯管理費應予打折云云，委無可採。八、綜上所述，原告本於公寓大廈管理條例第十八條之規定，請求被告移交公共基金二百零四萬六千三百八十一元，又被告代組服務中心向住戶收取交屋後六個月之管理費用計有一百十七萬五千六百三十一元，管理期間支出管理費用一百八十一萬零三百三十九元，尚溢付六十三萬四千七百零八元，被告主張此款與前述公共基金相抵銷後，被告尚應給付一百四十一萬一千六百七十三元。原告另本於公寓大廈管理條例第十條、第二十一條，請求被告給付八十八年一月至九十年十二月之管理費共計一百七十萬六千九百零八元，合計三百十一萬八千五百八十一元。是原告請求被告給付三百十一萬八千五百八十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無憑，應予駁回。九、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提攻擊、防禦方法，均與前開結論無礙，爰不再一一論述，並此敘明。參、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部份，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。肆、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　　九十一　　年　　　五　　　月　　　九　　日臺灣板橋地方法院民事第三庭 ~B法　　　官　侯志融右為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　　九十一　　年　　　五　　　月　　　九　　日 ~B法院書記官　劉昌明

臺灣新北地方法院九十年度訴字第三四八號

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