九十年度訴字第八四三號｜民事：返還價金等｜裁判日期：91 年 01 月 03 日

臺灣板橋地方法院民事判決　九十年度訴字第八四三號原　　　告　　乙○○ 法定代理人　　丙○○ 被　　　告　　丁○○ 複　代理人　　甲○○ 右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：壹、聲明：求為判決：一、被告應連帶給付原告新台幣（下同）六十二萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告連帶負擔。三、原告願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：一、緣原告於民國八十六年一月四日向被告全宏鑫建設股份有限公司（以下簡稱全宏鑫公司）購買座落台北縣中和市○○段二八張小段二三六─九、二三六─一０、二三六─一一、二三六─九四、二三六─七六、二三六─三、二三六─一四、二四０─二、二三九─一、二三六─一三、二三八─三、二三八、二三六 ─一０四、二三六─一一一、二三二─五、二二九─七四、二三二─二、二三四─四、二三六─十二（原告起訴狀漏繕該地號）等十九筆土地內預定興建之「全宏鑫中和市」第Ａ十九棟第七樓房屋乙戶（即建築完成後之門牌號碼「台北縣中和市○○路八三一號七樓之一」建物），及向被告丁○○購買座落基地，依房屋買賣合約書第三條預定買賣房屋面積為十三．五坪。二、被告於交屋時提出建物坪數計算表，告知原告權狀登記面積為十四．三六坪，比合約書銷售坪數多０．八六坪，誤差百分之六．四，權狀登記面積減合約銷售面積減百分之一誤差等於應辦理加帳之坪數０．七二坪，要求原告應補價款合計為０．七二坪乘以每坪十七萬六千三百元，等於十二萬六千九百三十六元。三、被告就原告購買之房屋，實際建築面積比合約銷售面積超過百分之六．四，且要求原告就超過百分之一誤差部分全數補足差額。惟原告購屋有一定之需要及喜好式樣，原告若需要比買賣契約大百分之六．四房屋，儘可於訂定買賣契約時挑選喜好之樣式及需要之面積，而非因被告建築錯誤，強要原告接受並移轉比原告訂立買賣契約時誤差達百分之六．四房屋所有權予原告。原告並無接受因被告建築錯誤致增加面積達百分之六．四房屋之義務，被告移轉予原告之房屋係屬瑕疵給付及不完全給付。依最高法院八十六年台上字第九二四號判例意旨明示不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨。原告係以被告移轉所有權予原告之房屋，實際建築面積比合約銷售面積超過百分之六．四，及其格局配置與原告訂立買賣契約時挑選之樣式並不相符，係屬不完全給付中之瑕疵給付。四、被告移轉所有權予原告之房屋其格局配置與原告訂立買賣契約時挑選之樣式並不相符，有房屋買賣契約附件八「房屋平面位置圖」與竣工圖可證，是以被告移轉予原告之房屋係屬瑕疵給付及不完全給付。五、另代收款八萬元係被告要求原告先繳，多退少補。依被告之後出具給原告之交屋費用明細表所列項目，包括：⑴代書費一萬二千元，⑵規費三千一百三十五元，⑶契稅一萬九千五百元，⑷印花稅五百四十五元，⑸火險單九千一百四十九元，⑹預繳三個月水電費五千元，⑺預繳三個月管理費二千一百五十四元， ⑻裝潢保險金五千元，⑼印章三十元。前揭合計五萬六千五百十三元，餘二萬三千四百八十七元為原告多繳部分。該八萬元係因履行契約所繳費用及溢繳部分，現契約因可歸責於被告原因而解除，原告因履行契約所生費用五萬六千五百十三元自應被告負擔，溢繳部分二萬三千四百八十七元無論是否解除契約，本應返還原告。六、因原告不諳法律，更欠缺民事訴訟專業能力，顯難勝任本件訴訟，在工商多元化社會中，專業分工委請專業人事處理乃屬常態且必要，原告於本件訴訟委任律師代理訴訟乃是為了伸張權利所必要，故原告於本件支出之律師費五萬元，自得請求被告賠償。七、綜上，被告移轉予原告之房屋係屬瑕疵給付及不完全給付，原告以本起訴狀繕本之送達為解除契約表示，被告應返還原告已交付之買賣價金四十九萬元及代收款八萬元，合計五十七萬元，加計律師費五萬元，總計被告應給付原告六十二萬元。並依據房屋買賣契約第四條及土地買賣契約第三條之約定，請求被告應負連帶給付之責。八、依據兩造簽訂之房屋買賣合約書第十八條及土地買賣合約書第十一條有關送達通知約定為「本約有關諮詢及通知事項，均以書面通知對方，甲乙雙方通訊住址均以本約所載之住址為準」，而原告於系爭房屋及土地買賣合約書所載之住址為「台北縣新店市○○街六一巷四號四樓」，姑不論被告是否有權解除合約，然被告所謂於九十年三月二十三日以中和郵局存證信函第二八七號催告原告履行支付價款義務，嗣再於九十年四月二十四日委請律師以台北四十七支局郵局存證信函第八八○號解除兩造間買賣契約之存證信函所載原告住址均非前揭合約書所載約定之原告通訊地址，而係不知何地之「台北市○○○路○段三九 ○號十樓之二」，原告並未收到被告前揭二份存證信函，是被告所謂催告原告履行支付價款義務及解除兩造間買賣契約之意思表示，對原告不生效力。八、系爭房地移轉登記予原告前，原告業於八十八年十月二日經安泰商業銀行徵信完畢信用並無問題，核准長期擔保放款、長期放款，核准期限為二十年，此有借據及約定書可稽，被告始於八十八年十一月二十三日將系爭房地移轉登記予原告，並辦妥抵押權設定，只待原告同意並簽名即可撥款予被告，是當時原告並無被告所指稱因個人信用問題導致無法辦理銀行貸款情事，否則被告何以仍將系爭房地移轉登記予原告，並辦妥抵押權設定登記，且遲至一年四個月後之九十年三月二十三日始發函催告原告履行支付價款義務。系爭房屋在八十八年十月就已經交屋，銀行不核貸是一年多以後的事情。九、原告並無接受因被告建築錯誤致增加面積百分之六房屋之義務，是以未簽名同意銀行撥款予被告。原告曾屢次請被告處理該坪數超過問題，被告均置之不理，原告甚且於八十九年二月二十三日向消費者文教基金會申訴，經消費者文教基金會於八十九年三月一日去函請被告處理，被告則以契約書第三條第二項「預定買賣房屋面積與地政機關登記之面積誤差．．．超出百分之一時，應就超過部分，按本約房屋及土地總價除以本條款房屋合計面積所指坪數，以無息計算補貼價款」之約定而拒絕處理，其不合理顯而易見。蓋若建商預售房屋不佳，是否可將已售出房屋面積無限制加大，強要購屋者依該條款補足差額，不補足即解除契約沒收已繳價金，被告行使權利顯然有濫用，且違反誠信原則。原告因無法獲得被告善意回應，已付出五十七萬元，卻不能自住或出租，造成原告損害且嚴重影響原告資金週轉，不得已始起訴解除契約。參、證據：提出房屋買賣合約書影本、土地買賣合約書影本、建物坪數計算表影本、建物所有權狀影本、房屋平面位置圖影本、竣工圖影本、律師費收據影本各一件、土地登記謄本及建物登記謄本各一件、安泰商業銀行借據影本及授信約定書影本各二件、消費者文教基金會到會申訴表影本一件、財團法人中華民國消費者文教基金會函影本一件、被告寄發予消費者文教基金會之存證信函影本一件、大成報八十八年六月九日第四版報紙報導影本一件、交屋費用明細表影本一件。乙、被告方面：壹、聲明：求為判決，駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。貳、陳述：一、被告業合法解除契約，原告無由再解除契約─ （一）系爭房地移轉登記予原告後，原告因個人信用問題導致無法辦理銀行貸款，又未能依約支付該筆款項，被告先於九十年三月二十三日以中和郵局存證信函第二八七號催告原告履行支付價款義務，嗣再於九十年四月二十四日委請律師以存證信函第八八○號解除兩造買賣契約，故原告嗣再以起訴狀繕本之送達（九十年五月三日）為解除契約之意思表示，對於已不存在之契約行使解除權，自屬無理。（二）再按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院五十年台上字第一五五 ○號判例參照。原告於被告解除契約前並未行使任何同時履行抗辯權，故退步言之，縱使原告狀載情事（坪數及格局配置）構成原告所稱瑕疵給付及不完全給付，原告亦未就該等情事主張與履行給付貨款額度之價金為同時履行抗辯，則被告業已合法解除系爭買賣契約無訛。二、被告業依約提出給付─ （一）系爭建物已依約興建完成，雖然面積較買賣合約上所載面積約多出○．八六坪，惟系爭房屋並不因而滅失或減少其價值，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用，反而讓原告有更充裕之使用空間，依通常交易觀念，咸認係增加房屋之價值及效用，何來瑕疵及不完全給付？（二）原告雖謂被告移轉登記予原告之房屋其格局配置與訂立買賣契約時挑選之樣式並不相符，又謂原告購屋有一定之需要及喜好式樣云云，惟始終未見原告具體指出目前系爭房屋之格局配置（其實只有大門部分門之開向略有差距，其他客廳、臥室、廚房及浴室皆無爭議）造成原告何等使用上不便，亦未見原告言明該情如何造成系爭房屋價值、效用或品質上之減少，尤可見被告所稱系爭房屋有瑕疵給付及不完全給付情事，顯係因房價下跌藉口退屋，其主張即無理由。三、民事訴訟法並未採強制律師代理制度，一般人亦得自行進行訴訟，故律師費顯非原告主張權利之必要費用。且原告請求被告給付律師費之依據何在，亦未見原告說明。四、依上所述，原告拒絕給付價金顯已違約，被告依約解除契約，沒收已繳價金，於法並無不合，故原告向被告請求返還沒入價金，於法無據。五、因原告及保證人信用發生問題，安泰商業銀行始不願意撥款。原告以拒絕補繳十二萬六千九百三十六元坪數找補為由，停止應撥付予被告之貸款額一百八十七萬元，顯為無理。六、民法第三百五十九條規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。所謂解除契約顯失公平者，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生損害，有失平衡者而言。退步言之，縱鈞院認該坪數增加○．八六坪屬於瑕疵給付，原告就該瑕疵所受損害實屬非常有限，若因此些微瑕疵而主張解除契約，該解除契約亦顯失公平，不應准許，故原告請求返還已繳價金，即無理由。七、再退步言之，若鈞院認解除契約並無顯失公平情事，茲因系爭房地皆已過戶至原告名下，被告得援引民法第二百五十九條規定，於原告請求返還價金時，同時亦應將房地過戶返還予被告，否則原告該請求不應獲准。參、證據：提出存證信函及回執影本各二份、安泰商業銀行中和分行函影本一件、貸款切結書影本一件。理由一、原告起訴主張向原告購買系爭房地預售屋，訂約時約定購買房屋面積為十三．五坪，惟被告於興建完成交屋時，提出建物坪數計算表，告知原告系爭房屋所有權狀登記面積為十四．三六坪，比合約書銷售坪數多０．八六坪，誤差百分之六．四，權狀登記面積減合約銷售面積減百分之一誤差等於應辦理加帳之坪數０．七二坪，要求原告應補價款合計為０．七二坪乘以每坪十七萬六千三百元，等於十二萬六千九百三十六元，原告並無接受因被告建築錯誤致增加面積達百分之六．四房屋之義務；且建築完成之系爭房屋格局配置與原告訂立買賣契約時挑選之樣式亦不相符。因此，被告移轉登記予原告之系爭房屋屬瑕疵給付及不完全給付，爰以起訴狀繕本送達為解除契約表示，請求被告連帶返還原告已交付之買賣價金四十九萬元、代收款八萬元、律師費五萬元，共計六十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等語。被告則以：⑴系爭房地移轉登記予原告後，原告因個人信用問題導致無法辦理銀行貸款，又未能依約支付該筆款項，被告先於九十年三月二十三日以中和郵局存證信函第二八七號催告原告履行支付價款義務，嗣再於九十年四月二十四日委請律師以存證信函第八八○號解除兩造買賣契約，故原告無從再以起訴狀繕本之送達（九十年五月三日）為解除契約之意思表示，對於已不存在之契約行使解除權；⑵系爭房屋移轉登記予原告之面積雖較買賣合約書所載面積多出○．八六坪，然此係增加系爭房屋之價值及效用，並不構成瑕疵給付或不完全給付，另原告並未具體指出系爭房屋之格局配置造成原告何等使用上不便，或該情如何造成系爭房屋價值、效用或品質上之減少，被告已依約提出給付。縱鈞院認該坪數增加○ ．八六坪屬於瑕疵給付，原告就該瑕疵所受損害實屬非常有限，若因此些微瑕疵而主張解除契約，該解除契約亦顯失公平等語，資為抗辯。二、原告主張兩造簽訂預定興建系爭房屋及土地買賣合約書，約定買賣房屋之面積為十三．五坪，嗣被告興建完成後，因系爭房屋之大門往屬於公共設施之走道方向外移一些，致系爭房屋之室內面積（專有部分）增加，因而移轉登記予原告之面積為十四．三六坪。被告於交屋時，提出建物坪數計算表，移轉登記予原告之面積較買賣合約書所載面積多出○．八六坪，誤差百分之六．四，權狀登記面積減合約銷售面積減百分之一誤差等於應辦理加帳之坪數０．七二坪，要求原告應補價款合計為０．七二坪乘以每坪十七萬六千三百元，等於十二萬六千九百三十六元等事實，為被告所自認，且有原告所提出之系爭房屋買賣合約書影本、土地買賣合約書影本、建物坪數計算表影本、建物所有權狀影本、土地登記謄本及建物登記謄本各一件為證，該部分堪信為真實。三、本件兩造爭執要點主要在於被告興建完成之系爭房屋因室內面積增加○．八六坪，致移轉登記予原告之總面積比訂約時約定之面積多○．八六坪，誤差達百分之六．四，是否構成瑕疵給付或不完全給付，而得解除契約。經查：（一）按消費者保護法第十一條第二項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利消費者之解釋。」、同法第十二條第一項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，民法第二百四十七條之一亦規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」。本件兩造所不爭執真正、為被告所印製之定型化房屋買賣合約書第三條第二款雖約定：「前述預定買賣房屋面積與地政機關登記之面積誤差在『百分之一』範圍內，雙方同意不增減買賣價款，超出百分之一時，應就超過或不足部分，按本約房屋及土地總價（不含車位價）除以本條款房屋『合計面積』所指坪數，以無息互相計算補貼價款」條款，然該條款對於面積誤差超過百分之一以上之部分，則無上限之約定，如購屋者購買之坪數較大，而誤差坪數為百分之六．四、甚至誤差比例更高（無論係增加或減少坪數之誤差）之情形，則應補貼計算之坪數將甚多，如無上限之約定，就增加之高比例誤差要求購屋者亦應按照前開條款補繳高額之價款，或就減少坪數之高比例誤差亦強求購屋者必須接受，對購屋者顯失公平。故本院認本件房屋買賣合約書第三條第二款條款之約定，「就坪數誤差超過百分之一，而無上限之互相無息補貼計算價款之部分」，依據前開規定，應屬無效。（二）原告雖主張被告移轉登記之面積比房屋買賣合約書銷售面積多○．八六坪，誤差達百分之六．四，應構成瑕疵給付云云。然依據民法第三百五十四條第一項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」，同法第三百六十五條第一項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」。按民法第三百六十五條第一項規定因買賣標的物有瑕疵之契約解除權為形成權之一種，所定六個月之解除權存續期間係屬除斥期間，自買賣標的物交付於買受人後六個月間不行使而消滅，不得任意延長之（最高法院八十五年台上字第二一九一號裁判要旨參照），且該除斥期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之解除權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（參考最高法院八十七年度台上字第二八七二號裁判要旨）。本件原告主張被告移轉登記系爭房屋之面積超過買賣契約訂定時約定之○．八六坪，該部分是否構成物之瑕疵，已非無疑。退步言之，縱使認前開情形構成物之瑕疵，惟原告於本院陳稱系爭房屋被告於「八十八年十月」就已經交屋（見本院九十年七月十七日言詞辯論筆錄），且依據原告所提出、為被告所不爭執真正之台北縣中和市地政事務所系爭房屋建物所有權狀所示，被告並已於「八十八年十二月十三日」將系爭房屋所有權總面積三十二．八八坪移轉登記予原告。被告既然於八十八年十月間即已交屋予原告，且被告亦對原告提出建物坪數計算表表示系爭房屋實際上有增加坪數○．八六坪，則自八十八年十月間買賣之物交付後，計算至原告提起本件起訴之九十年四月十九日（見原告起訴狀上之本院收狀戳可稽）止，早已超過民法第三百六十五條第一項規定解除權行使之六個月除斥期間，原告自已不得再行使契約解除權。故原告主張本件物有瑕疵為由而行使契約解除權云云，非有理由。（三）另關於原告主張不完全給付部分：本件系爭房屋實際坪數與預定購買坪數之誤差比例雖為百分之六．四，惟係因原告簽約購屋之總坪數面積非大，為十三．五坪，建築完成後，總增加之坪數亦僅○．八六坪，尚不及一坪，且增加坪數之部分在系爭房屋之室內面積專有部分，並非增加在公共設施面積部分，而室內面積係房屋所有權人可單獨支配使用之空間，對購屋者而言，室內面積增加，其效用顯然增加，尚難謂被告未依債之本旨提出給付，故原告主張此構成不完全給付而行使契約解除權云云，亦無理由。故原告主張物之瑕疵及不完全給付為由，而解除契約云云，洵屬無據。（四）被告雖另抗辯稱業於九十年三月二十三日以中和郵局第二八七號存證信函催告原告給付價金，因原告未給付，被告復於九十年四月二十四日以台北四十七支局郵局第八八○號存證信函向原告為解除契約之意思表示，故兩造間已解除契約云云。然依據兩造簽訂之房屋買賣合約書第十八條及土地買賣合約書第十一條有關送達通知約定：「本約有關諮詢及通知事項，均以書面通知對方，甲乙雙方通訊住址均以本約所載之住址為準」，而原告於系爭房屋及土地買賣合約書所載之住址為「台北縣新店市○○街六一巷四號四樓」，但被告所提出之前開兩份存證信函及回執，均係寄送台北市○○○路○段三九○號十樓之二，並非所約定應寄送之原告通訊地址，原告陳稱並未收到被告該兩份存證信函，從而對其不生解除契約之效力等語，為有理由。是被告抗辯稱已解除契約並沒收價金，原告無從請求返還云云，非有理由。四、另按我國民事訴訟不採律師訴訟主義，故當事人所支出之律師費用，自不在訴訟費用之內。惟當事人確有不能自為訴訟行為，須委任人代理之情形所支出之代理人費用，如可認為伸張權利或防禦上所必要者，方屬訴訟費用之一種。職是，律師費用不在訴訟費用之內（最高法院八十一年度台上字第九○號裁判要旨參照）。本件原告請求律師費用五萬元部分，揆諸前開說明，律師費顯非原告主張權利之必要費用，故被告抗辯原告無權請求被告支付律師費五萬元等語，應屬可採。原告該部分之請求，自非正當。五、綜上所述，原告主張解除契約，請求返還已付價金、代收款、律師費共六十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，於法尚有未合，應予駁回。其假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　一　　　月　　　三　　　日臺灣板橋地方法院民事第四庭 ~B法　　　官　陳翠琪右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　一　　　月　　　四　　　日 ~B法院書記官　陳蒼仁

臺灣新北地方法院九十年度訴字第八四三號

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