九十一年度訴字第二二九八號｜民事：損害賠償｜裁判日期：92 年 05 月 01 日

臺灣板橋地方法院民事判決　九十一年度訴字第二二九八號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　趙建和律師被　　　告　甲○○原名何訴訟代理人　李姝蒓律師複代理人　羅翠慧律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣伍拾肆萬伍仟叁佰玖拾伍元，及自民國九十一年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹拾捌萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾肆萬伍仟叁佰玖拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：求為判決：一、被告應給付原告新台幣（下同）七十三萬四千八百十九元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國九十一年十一月八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。貳、陳述：一、緣原告於八十九年十月間向被告承租坐落台北縣中和市○○○段第二一一及二一四地號，面積合計共一百九十四坪之土地及其上鐵皮廠房（以下簡稱系爭土地及系爭廠房），作為倉儲之用，租期自八十九年十一月一日起至九十三年十月三十一日止。詎料於九十年三月二十三日，台北縣政府工務局拆除大隊會同警方，突出現在原告所承租之系爭廠房，擬將廠房拆除，嗣經原告了解，始知原告向被告所承租之系爭廠房係違章建築，依法應予拆除。由於事發突然，原告唯恐堆置系爭廠房內之大量物品在主管機關強制拆除廠房時遭毀損，乃緊急另覓廠房堆置，除支付遷廠所需之大筆搬遷費用外，原來花費於所租用系爭廠房內包括裝潢、電信設備、辦公設備等亦付之一炬，核算共損失七十三萬四千八百十九元。二、按民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人之租賃物保持義務與承租人給付租約義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償，最高法院亦著有八十六年台上字第一七五判決要旨可參。又按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債務人得請求損害賠償，民法第二百二十六條第一項定有明文。本件被告所出租之系爭廠房，為無法取得建造執照及使用執照之違章建築，被告將系爭廠房及土地出租予原告時有刻意隱瞞此項事實，致令原告花費鉅資整修系爭廠房以備長期營業之目的無以達成。查系爭廠房為違章建築，且該處為禁建區，被告顯不能在原地重建，縱或重建亦將再遭建管單位拆除，職是，被告之給付顯已不能踐行，且係可歸責於己之事由所致，被告自應依民法第二百二十六條第一項規定回復原告所受損害。三、對於被告答辯之陳述：（一）證人鄭文生、羅基誠及許東榮於板橋地檢署所供相互矛盾，其證詞顯係為迴護被告所為，實不足採信。⑴就系爭租約書之草擬及制定乙節，證人鄭文生於偵查中所陳：「簽合約時，是羅基誠跟她（即原告）簽的，我只是介紹告訴人（即原告）向何鑫（即被告甲○○）租廠房，訂約時我只是在旁，我沒有看見合約條文，我也沒有跟她（即原告）說什麼」，與證人許東榮所供：「（問：何人叫你起草土地租賃契約書？）鄭文生跟我講，他已經跟承租人講好了，叫我起草的，他告訴我內容，我起草合約書」，即有未合。而證人羅基誠先則陳稱：「契約書是許東榮草擬的」，嗣檢察官問稱租的是鐵皮屋，簽的是土地租賃契約書，為何如此乙節，羅基誠又改稱：「我不清楚，是我們代書擬的稿」。而被告卻又供稱：「契約書是代書及羅經理（即羅基誠）寫的」。細繹證人鄭文生於偵查中之供述，實不足以證明被告已「明確告知」系爭租賃標的為違建，且極有可能遭主管機關強制拆除」之事實，蓋證人鄭文生雖證稱：「她（指原告）也知道這廠房曾被拆除過，她也有主動告訴我，她住處是民享街，與我們廠房所在地莒光路是隔鄰處，我們廠房當時做莒光夜市場很轟動」、「她之前就有要租另一塊廠房，但是位置太少不合用，後來我們莒光夜市被拆除改做廠房，她知道後就來表示要承租」「建物都是臨時門牌，很多廠房共用一個門牌」等語，鄭人鄭文生僅明確提到系爭廠房先前係用於做莒光夜市，並非用供「廠房」，而廠房與市場其地目並非相同，若是工業用地但拿來當市場使用，照樣會被強制拆除，但若係供倉庫使用，則並無不合。且證人鄭文生並未證稱系爭土地上曾因搭建廠房而遭拆除，則原告焉能知悉或判斷系爭出租標的將來可能會被主管機關強制拆除。因此，依鄭文生前開偵查中所言，並不足證明被告已明確告知系爭廠房是所謂之「違建」，亦不足證明原告明知「系爭租賃物之瑕疵」。況原告於板橋地檢署即陳稱：「我有問鄭文生市場為何被拆，鄭文生說用地不符執照下不來所以被拆」。依此可知，當可推論鄭文生根本避重就輕，刻意迴避「違建」之具體用語，其惡意誤導原告之認知，彰彰明甚，否則為何伊不直接了當地告知是違建。況鄭文生於鈞院作證時亦證稱：「原告當初承租時有說要做倉庫使用」、「（原訴代問：系爭地點不能掛營業執照，原告表示要做倉庫廠房，你當時如何回答？）應該是有講過可以做廠房倉庫使用」、「（原訴代問：原告是知道廠房被拆還是夜市被拆？）原告是知道夜市被拆」等語。從而，依證人鄭文生前後所供述之內容可知，系爭出租鐵皮屋廠房雖不得作公司登記或掛營業執照，但作為倉庫或廠房並非不可，原告在此項保證下，才會向被告承租系爭廠房。是被告辯稱伊於出租系爭標的物時，有告知原告系爭出租標的係屬違建云云，非可採信。（二）被告於偵查中即自陳其係向地主承租該土地後，再於該土地搭系爭廠房再租給原告等語，顯見系爭租約之標的除系爭土地外，尚包括系爭廠房在內，被告所辯，與事實不符。且證人鄭文生於鈞院中亦到庭證述原告與被告承租的範圍是包括系爭土地與系爭廠房在內等語已明。另由系爭租約第三條所約定之租金計算式，亦可知本件租賃契約之標的係廠房為主，土地為副。蓋依前開合約第三條規定：「附圖紅色部分一００、八００元整，附圖綠色部分一０、０００元整，合計壹拾壹萬捌佰元正」，而附圖紅色部分即是加蓋鐵皮屋廠房部分，此部分共一四四坪，每坪租金七百元，計十萬零八百元，而綠色部分僅有五十坪，每坪租金二百元，計一萬元。由此足證，系爭租約之標的係廠房為主，其餘空地為副，否則租金豈有三倍半之差距。職是，被告辯稱租賃標的只有土地云云，即不足採。（三）原告曾向證人鄭文生詢問系爭租約第六條是何意，鄭文生表示土地有變更使用需要原告搬遷時，原告須無條件解約搬遷。而證人羅基誠亦證稱：「我有告訴她（指原告）這是個農地，政府如要辦理重劃及區段徵收，我們要收回」，由上開二人之供述，可知渠等根本刻意避談系爭廠房係屬違建且可能遭主管機關強制拆除之事實。否則系爭租約大可加上違建拆除解約條款。雖證人羅基誠於鈞院作證時仍證稱：伊有告知原告廠房是違建，土地若是農業用地的話，政府辦理重劃或區段徵收的話，原告就必須搬遷云云。然證人羅基誠上開證述，顯係迴護被告之詞，蓋查證人鄭文生補充證稱：「當初三人坐在一起，我不記得證人羅基誠有無對原告做上開陳述」，比較渠等之供述可知，證人羅基誠根本不曾告訴原告系爭廠房係違建之事實，否則，原告豈會在其二人說法不一之情況下，（一則說可做倉庫廠房、另一則說是違建）冒然承租系爭廠房。由此足證，被告或其所雇用之人或其代理人係故意不告知系爭出租標的物為違建且可能遭主管機關強制拆除之事實，依民法第三百五十五條第二項但書及同法第三百六十條規定，被告自不得解免瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任。（四）被告主張抵銷九十年二、三月份兩個月之租金共計二十二萬一千六百元之金額，顯有不當。因系爭廠房遭主管機關拆除之日期為九十年三月二十三日，亦即原告在當月僅使用系爭廠房二十二日，則被告應扣除原告未使用之日數，始屬正確。其次，兩造自九十年一月起即重新約定每月租金為九萬三千六百元，有被告所簽收之各期租金、押金等支票影本共四紙可稽，職是，依上開租金數額為計算基準，被告所得主張抵銷之金額僅有十六萬二千二百四十元（93600+68640=162240），超過此金額之抵銷，即無理由。參、證據：提出原告所受損害明細表一件、收據影本八張、發票五張、估價單影本四紙、出貨單影本三張、支票影本四紙、名片影本四張為證，並聲請訊問證人鄭文生、羅基誠、許東榮、蕭振隆。乙、被告方面：壹、聲明：一、原告之訴駁回。二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：一、原告於承租時即已知悉系爭廠房為違章建築：（一）原告係透過訴外人鄭文生向被告所屬公司表明承租意願，原告並未直接與被告接觸締約，而原告業將上開土地屬農業用地，鐵皮屋廠房係違建之事實告知介紹人鄭文生，鄭文生於訂約前亦有將此事告知原告，且原告至被告所屬公司訂約時，被告所屬公司負責此業務之員工羅基誠、許東榮業已將上開情形告知原告，其後雙方才訂立系爭「土地租賃契約書」，原告稱被告於訂約時刻意隱瞞此項事實云云，顯屬虛偽。（二）況依兩造所訂租賃契約內容，亦可證原告已詳知上開鐵皮屋廠房係屬違建：１、租約名稱係「土地租賃契約書」，而非「房屋（建物）租賃契約書」，且系爭租賃契約第一條即明示原告所承租者為土地，而非建物。２、上開鐵皮屋並無門牌號碼，如屬合法建築，應有門牌號碼，故兩造約定以「紅色部分」「綠色部分」標示位置。３、系爭租約書第六條約定「如因政府辦理重劃或變更使用區分，甲、乙雙方同意無條件解除契約，並於該期限屆至前．．．」，即係表明系爭土地係屬農地，否則如屬建地，又何需「變更使用區分」或「辦理重劃」。（三）原告曾以本件起訴事實向台灣板橋地方法院檢察署（以下簡稱板橋地檢署）告訴被告詐欺，經該地檢署作成九十年度偵字第一九四七二號不起訴處分書在案。其中訴外人羅基誠、鄭文生均到庭證稱伊等有告知原告鐵皮屋係屬違建不能申請營業執照等情。又該不起訴處分書中亦認定「質之告訴人乙○○亦不否認伊住在中和市○○街，僅離上開土地及建物步行約十分鐘之路程，且伊亦知悉前開建物所在之同一地點為被告所搭建之莒光市場，前曾被台北縣政府多次拆除，伊自己亦有向鄭文生詢問何以莒光市場被拆，且亦自承鄭文生有告知伊該建物不能掛營業執照等情，參之雙方所簽訂之租賃契約書寫為『土地租賃契約書』而非如一般承租建物者係寫為『房屋（或建物）租賃契約書』、且上開『土地租賃契約書』之第一條即明示承租人租者為土地（非建物），而其第六條復約定『如因政府辦理重劃或變更使用區分，甲、乙雙方同意無條件解除契約．．．』，亦顯與一般房屋（或建物）租賃之契約有顯著之不同，綜合以觀，堪信告訴人於承租本件土地及建物時，即已大略知悉其所承租之建物並非合法之建物，惟因告訴人承租該鐵皮屋建物之目的係在供倉庫使用，因此告訴人仍予承租，是被告所辯伊於出租時並未施用詐術，告訴人亦未陷於錯誤等情，已非無據」。二、本件租賃之標的物僅有系爭土地，不包含系爭土地上之鐵皮屋建物（即系爭廠房）在內。蓋因系爭租約之名稱為「土地租賃契約書」，而非「房屋（建物）租賃契約書」，且系爭租約第一條即明示原告所承租者為土地，而非建物。其次，訴外人許東榮於前揭板橋地檢署偵查案件中證述本件是租土地，鐵皮屋為違章建築，不能作為出租標的物之情。再因系爭廠房係違章建築，故兩造間約定僅出租土地，但因部分土地上被告有搭蓋之系爭鐵皮廠房供原告堆置貨物，因此就此部分被告須支出較多成本，故該部分土地之租金亦較高。三、按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。民法第三百五十一條、第三百四十七條定有明文。而租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定亦準用之。原告既於訂立系爭租約之前即知系爭廠房屬違章建築，隨時有被拆除之可能，被告自無須負權利瑕疵擔保責任，原告不得向被告請求債務不履行之損害賠償。四、原告所提收據之抬頭係載「中和莒光路」、「和海實業有限公司」（以下簡稱和海公司）、「和海」，上開收據上所載費用應係和海實業有限公司所支出，並非原告支出，與原告無關，原告並未受有損害。五、原告主張依民法第二百二十六條規定請求損害賠償，原告主張之損害係因系爭廠房遭拆除，其所支付之搬遷、裝潢、購買辦公設備等費用支出，惟被告於出租時即已告知原告該鐵皮屋係屬違建，原告仍執意將其作為辦公室使用，並支出裝潢費用，該費用之支出顯然不可歸責於被告，其後之搬遷費用自亦不得請求，又該辦公設備原告仍可使用，原告並未受有損害，其請求並無理由。六、被告於系爭廠房遭台北縣政府工務局於九十年三月二十三日拆除後，即將所收押金二十二萬一千六百元退還原告，且未向原告收取九十年二、三月份之租金二十二萬一千六百元，被告並無債務不履行情事。退一步言，倘若鈞院認為原告得對被告請求給付不能之損害賠償，爰以原告尚未給付之九十年二、三月份之租金債務二十二萬一千六百元與原告之損害賠償請求主張抵銷。參、證據：提出土地租賃契約書影本一件、板橋地檢署檢察官九十年度偵字第一九四七二號不起訴處分書影本一件、偵查筆錄影本二份為證，並聲請本院調取板橋地檢署九十年度偵字第一九四七二號偵查案卷。理由一、本件原告主張於八十九年十月間向被告承租系爭土地及其上之系爭鐵皮廠房，供作倉儲之用，約定租期自八十九年十一月一日起至九十三年十月三十一日止。詎料於九十年三月二十三日，台北縣政府工務局突然出現擬拆除系爭廠房，原告始知被告所承租之系爭廠房係違章建築，依法應予拆除。由於事發突然，原告唯恐堆置廠房內之大量物品在主管機關強制拆除廠房時遭毀損，乃緊急另覓廠房堆置，除支付遷廠所需之大筆搬遷費用外，原來花費於所租用系爭廠房內包括裝潢、電信設備、辦公設備等亦付之一炬，核算共損失七十三萬四千八百十九元。被告未能於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，致原告受有上開損害，且被告所出租原告之系爭廠房係違章建築，惟被告於出租時刻意隱瞞此項事實，致原告花費鉅資整修廠房以備長期營業之目的無以達成，乃屬可歸責於被告之事由，且被告之給付顯已不能履行，原告爰依民法第二百二十六條第一項規定請求被告負損害賠償責任等語。被告則以：（一）本件租賃之標的物僅有系爭土地，不包含其上之系爭廠房在內；（二）原告於承租時即已知悉系爭廠房為違章建築，依民法第三百五十一條、第三百四十七條規定，被告不負權利瑕疵擔保責任；（三）原告所提收據上所載費用應係和海公司所支出，並非原告支出，故原告並未受有損害。（四）系爭廠房遭台北縣政府工務局於九十年三月二十三日拆除後，被告即將所收押金二十二萬一千六百元退還原告，且未向原告收取九十年二、三月份之租金其二十二萬一千六百元，被告並無債務不履行情事。退一步言，倘認原告之請求為有理由，被告爰以原告尚未給付之九十年二、三月份之租金債務二十二萬一千六百元與原告之請求主張抵銷等語，資為抗辯。二、原告主張鄭文生、羅基誠二人經被告之授予代理權，以被告名義與原告於八十九年十月間訂立「土地租賃契約書」，由原告向被告承租坐落台北縣中和市○○○ 段二一一及二一四地號土地，面積合計一九四坪，約定租賃期限自八十九年十一月一日至九十三年十月三十一日止，嗣系爭土地上之系爭鐵皮廠房因屬違章建築，而於九十年三月二十三日遭台北縣工務局拆除之事實，為被告所不爭執，並有系爭租約影本一份可證，堪信為真實。三、原告主張兩造系爭租約之租賃標的物除系爭土地外，尚包括其上之系爭廠房在內，被告則辯稱租賃標的物僅有系爭土地等語。經查，系爭租約第一條雖僅記載關於系爭土地之坐落地號及面積，然系爭租約第三條前段約定：「每個月租金附圖紅色部分一００、八００元整，附圖綠色部分一０、０００元整，合計壹拾壹萬捌佰元正」，而原告主張附圖紅色部分即為系爭鐵皮廠房部分，該部分面積共一四四坪，每坪租金七百元，計十萬零八百元，而綠色部分即為其餘空地部分，面積僅有五十坪，每坪租金二百元，計一萬元之情，為被告所不否認。且被告於前開板橋地檢署偵查案件中陳稱：系爭土地係伊向地主承租後，再於其上搭建系爭廠房後（註：實際上為被告所經營之勝輝建設股份有限公司〈以下簡稱勝輝公司〉所搭蓋），再租給原告等語，此業經本院調取前開偵查案件查閱屬實，而被告上開於偵查中所言，核與系爭租約第八條載明：「土地鐵皮屋現況點交」之約定相符（見卷附之系爭租約），系爭廠房既為被告經營之勝輝公司所搭建，且被告實際上除交付系爭土地外，亦將系爭廠房移並交付予原告（承租人）使用、收益，此為被告所不爭執，系爭廠房如非屬於租賃標的物內，被告何需「現況點交」予原告使用、且又分兩種不同之租金計價方式計算租金？再者，系爭租約之租賃標的除系爭土地外，尚包括系爭廠房在內乙節，復經證人即代理被告出租本件租賃物之鄭文生到庭證稱：「『原告與被告承租的範圍是包括廠房與土地，廠房一百四十四坪，土地五十坪』，原告稱土地部分（註指五十坪之空地部分）是要供停車場使用。．．．我知道廠房及土地的租賃價格是不一樣的，因土地的部分只是一塊空地，但廠房的部分有鐵皮屋供原告使用。」、「對外招商出租系爭地點時，看板是寫出租廠房。」等語甚明，而證人即亦為被告之代理人兼使用人羅基誠復證述出租的範圍是包括系爭廠房及土地等語在卷，此有本院九十二年三月十八日言詞辯論筆錄足稽。故被告辯稱本件租賃標的物不包括系爭廠房在內云云，顯與事實不符，非足採信。四、按債務人原有給付之責任，僅於有特別情事，始得免責，乃債法之大原則。我民法係以不可歸責於債務人之事由為免給付之原因，此觀民法第二百三十條、第二百二十五條第一項之規定自明。故債務人欲免為給付者，應就歸責事由之不存在即無故意或過失負舉證責任，最高法院八十七年度台上字第一四八０號裁判要旨參照。而依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此乃出租人之義務。本件被告既為出租人，且兩造約定租賃期限自八十九年十一月一日起至九十三年十月三十一日止，租期長達四年，被告自應於租賃關係存續中保持租賃物合於雙方所約定使用、收益之狀態。今系爭廠房既已於租賃期限內之九十年三月二十三日遭台北縣政府工務局拆除，為兩造所不爭，被告既已不能履行其出租人之給付義務，其如欲主張免為給付者，揆諸前揭說明，被告應就歸責事由之不存在即無故意或過失負舉證責任。經查：（一）系爭土地屬於第三人所有之農業用地，由被告向地主承租後，即由被告經營之勝輝公司先後兩次搭蓋鐵皮攤位出租，初係經營「莒光觀光夜市」，因述違章建築，僅經營約二、三個月後即遭台北縣政府拆除，「莒光觀光夜市」甫拆除後，勝輝公司復於原地將遭拆除之部分予以回復，再經營「自強黃昏市場」，未久「自強黃昏市場」亦再遭台北縣政府強制拆除。而被告所經營之勝輝公司又原地搭建包括系爭廠房在內之六、七間鐵皮廠房，對外出租等事實，除據被告於前揭偵查案件中陳述外，復據證人鄭文生、羅基誠於本院到庭證述在卷，此有本院九十二年三月十八日言詞辯論筆錄可按。被告係勝輝公司之副董事長，且其既係建設公司之經營者，對於建築業之相關土地及建築法規專業知識，自知之甚稔，而其對於前揭屬於農業用地之系爭土地上先後兩次搭蓋鐵皮違章建築攤位，並兩次均遭台北縣政府拆除情形知之甚詳，已據其於偵查中自陳於卷，業如前述，顯然明知於系爭農業用地上搭蓋任何非法建物，均有隨時遭台北縣政府工務局再次拆除之危險，而將陷於給付不能之情形，猶仍於系爭土地上搭蓋包括系爭廠房在內之六、七間鐵皮廠房，並由被告對外出租，且被告出租系爭土地及系爭廠房予原告後未久，系爭廠房確旋即遭台北縣政府拆除，致給付不能，則被告就此難謂其無故意或過失，此事由乃為可歸責於被告，堪可認定。（二）被告另辯稱原告於承租時即已知悉系爭建物為違章建築，依民法第三百五十一條、第三百四十七條規定，被告不負權利瑕疵擔保責任云云，所憑無非為證人鄭文生、羅基誠於前開偵查案件中之證述及系爭租約第六條約定。惟查： ⑴證人鄭文生雖於偵查中及本院均表示其僅為兩造系爭租約之介紹人而已，並於本院陳明其係任職於宏巨廣告有限公司（以下簡稱宏巨公司），因宏巨公司向勝輝公司承租辦公處所，因此被告乃委託宏巨公司代理出租系爭廠房及土地事宜，由伊負責處理該出租業務云云（見本院九十二年三月十八日言詞辯論筆錄），然據原告所提出證人鄭文生訂約時交付原告之名片所示，勝輝機構下共有勝輝公司、宏巨公司、久揚建設股份有限公司、金麒麟建設股份有限公司計四家公司，證人鄭文生職稱為「勝輝建設關係企業、宏巨廣告有限公司經理」及「勝輝建設股份有限公司、金麒麟建設股份有限公司經理」，此有證人鄭文生名片兩張之正、反面影本在卷可憑，證人鄭文生既為勝輝公司之經理，被告為勝輝公司之副董事長，實際上乃被告之受僱人，然其於偵查中及本院初為訊問時卻僅證稱其與被告並無關係，僅為介紹人云云，在偵查應訊時故為隱匿其為被告受僱人之身分。且據原告所提出之簽約時所用以支付押租金及第一個月份租金之支票兩紙，均係由鄭文生所代被告為簽收之情（見本院審理卷第一百五十頁），顯然其並非如其所稱僅為單純之「介紹人」而已。 ⑵而證人鄭文生雖於偵查中證稱：「（問：你跟告訴人〈即原告〉洽談，有無告訴她這廠房曾被拆除過？）她（指原告）也知道這廠房曾被拆除過，她也有主動告訴我，她住處是民享街，與我們廠房所在地莒光路是隔鄰處，我們廠房當時做莒光夜市場很轟動」、「（問：既然她知道，為何還要租？）她之前就有要租另一塊廠房，但是位置太少不合用，後來我們莒光夜市被拆除改做廠房，她知道後就來表示要承租」等語（見前開偵卷第三十二頁反面至第三十三頁正面），證人鄭文生僅明確提到系爭廠房先前係用於做莒光夜市，並非用供「廠房」，而廠房與市場其地目並非相同，若是工業用地惟供作市場使用，照樣會被強制拆除，但若係供倉庫使用，則並無不合。且其並未證稱系爭土地上曾因搭建廠房而遭拆除，則原告焉能知悉或顯見系爭廠房將來可能會遭主管機關強制拆除。況原告於板橋地檢署偵查中即陳稱：「鄭文生沒有告訴我該廠房是不合法的，但我有問鄭文生市場為何被拆，鄭文生說用地不符，執照下不來，所以被拆」（見前開偵卷第三十三頁反面）。因此，依鄭文生前開偵查中所言，並不足證明被告已明確告知系爭廠房是違章建築，亦不足證明原告明知「系爭租賃物之瑕疵」。其於偵查中之上開證言，顯為避重就輕、迴護被告之詞。況證人鄭文生於本院亦證稱：「原告當初承租時有說要做倉庫使用」、「（原訴代問：系爭地點不能掛營業執照，原告表示要做倉庫廠房，你當時如何回答？）應該是有講過可以做廠房倉庫使用」、「（原訴代問：原告是知道廠房被拆還是夜市被拆？）原告是知道夜市被拆」等語，此有本院九十二年三月十八日言詞辯論筆樂可按。是依證人鄭文生前後所供述之內容可知，系爭廠房雖不得作公司登記或掛營業執照，但作為倉庫或廠房並非不可。原告僅知系爭土地上先前所搭建之莒光觀光夜市及自強夜市遭拆除之情，證人鄭文生復告稱原告系爭廠房可供倉庫使用，原告在此項告知下，才會向被告承租系爭廠房。是被告辯稱伊於出租系爭標的物時，有告知原告系爭出租標的係屬違建云云，非可採信。 ⑶另證人羅基誠係受僱於被告，且為勝輝公司之財務經理，亦經被告授予代理權以被告名義與原告簽訂系爭租約之情，業據其於前開偵查案件及本院中證述屬實。惟被告雖辯稱證人羅基誠在偵查中證述其代理被告簽立系爭租約時曾告知原告該系爭廠房為違章建築云云，然經本院調取前開偵查案卷查閱結果，證人羅基誠並未就代理被告簽約時有無告知原告系爭廠房係違章建築乙節事項予以證述，此有板橋地檢署九十年偵字第一九四七二號偵查案卷九十年十二月七日訊問筆錄可稽，故被告上開所辯，非足採信。又證人羅基誠於本院雖證稱：伊於簽約當時有告知原告系爭土地為農業用地，故無法辦理營利事業登記證，並告知原告系爭廠房係違建云云（見本院九十二年三月十八日言詞辯論筆錄），然其證言為原告本人所當庭否認，且另一證人鄭文生復證稱簽約當時只有原告、伊及證人羅基誠三人在場，但伊並不記得羅基誠有無對原告說系爭土地是農業用地、系爭廠房為違章建築等語（見本院同上言詞辯論筆錄），然倘證人羅基誠果真誠實告以上情，衡諸一般常理，原本有意承租之人，在知悉系爭廠房恐隨時遭拆除而無法使用之情形下，恐將不擬承租，抑或會要求就系爭廠房將來如遭拆除之情形，特別於租約中就此事項予以訂明租約兩造之權利義務關係之約定，又衡情承租人亦當不至於在明知上情之情況下，猶會簽訂長達四年租期之租約，增加自己將來可能之損失及風險，復投下裝潢及設備費用為供長期使用系爭廠房。是證人羅基誠之證言，顯非無疑，乃迴護被告之詞，尚不足採為對被告有利之認定。 ⑷被告辯稱系爭廠房並無門牌號碼，如屬合法建築，應有門牌號碼云云，然系爭廠房確設有門牌號碼「中和市○○路一九一之三號」，非如被告所稱無門牌號碼，該辯解自無足取。 ⑸至於被告雖以系爭租約第六條：「如因政府辦理重劃或變更使用區分，甲、乙雙方同意無條件解除契約，並於該期限屆至前，將內部騰空無條件歸還甲方。」，即係表明系爭土地係屬農地，否則如屬建地，又何需「變更使用區分」或「辦理重劃」云云，然政府辦理重劃或變更使用區分，並不僅限於農業用地，其他之用地，亦可辦理重劃或使用分區之變更。被告上開推論及辯解，顯非可採。 ⑹合上，被告辯稱原告於承租時即已知悉系爭建物為違章建築，依民法第三百五十一條、第三百四十七條規定，被告不負權利瑕疵擔保責任云云，要無可採。 ⑺況且，退步言之，在一般出租標的物為違章建築之情形，租賃標的物不一定會遭拆除，縱使本件原告知悉系爭廠房為違章建築，然租約雙方既無就如系爭廠房遭拆除，被告即不負責任之約定，則被告仍有於租賃期間內保持合於使用收益狀態之義務。是被告上開辯解，無足憑採。故原告主張被告未能履行出租人義務，致給付不能，且該給付不能之事由乃可歸責於被告，依民法第二百二十六條規定，請求被告負損害賠償責任，洵屬正當。五、而原告主張其因系爭廠房遭拆除，致受有因搬遷、裝潢、購買辦公設備等費用支出之損害共計七十三萬四千八百十九元，業據其提出所受損害明細表一份及收據影本八張、發票五張、估價單影本四紙、出貨單影本三張為證，並經證人即裝潢包商蕭振隆到庭證述屬實，有本院九十二年四月十七日言詞辯論筆錄足徵，其該部分之主張，堪予採信。被告雖辯稱其中若干單據之抬頭係「和海公司」，而認原告並未受有損害云云，然被告亦自承原告租用系爭土地及系爭廠房係為供原告所經營之和海公司作倉庫使用，系爭廠房既遭拆除，而無法提供原告（承租人）使用、收益，並致和海公司必須另覓地點作倉庫，原告當然受有上開損害，且其所受上開損害與被告給付不能間有相當因果關係。被告上開辯解，無足採信。六、惟被告主張原告未給付九十年二、三月份租金共計二十二萬一千六百元，乃以此金額主張抵銷。原告對於未給付上開兩個月份租金之情，未予爭執，僅就被告所主張抵銷之金額部分辯稱：原告於九十年三月份僅使用二十二日，且兩造於九十年一月間已就租金重新約定每月為九萬三千六百元，故未付租金之金額應僅為十六萬二千二百四十元等語。經查，原告主張兩造已於九十年一月間重新約定租金金額為每月九萬三千六百元乙節，為被告所否認，原告所提出之九十年一月份面額九萬三千六百元支票影本乙紙，亦僅得證明原告已支付該月份租金九萬三千六百元，尚難據此即推論兩造間已重新約定租金金額。原告對於此有利於己之事實，未能舉證以實其說，尚非足取，自應仍以系爭租約所定之每月十一萬零八百元為認定之依據。又系爭廠房於九十年三月二十三日遭拆除，原告主張其當月份使用租賃標的物僅二十二日，洵屬有據。因此，被告得主張抵銷之金額應為十八萬九千四百二十四元〈110800x（1+22/31）=189424，元以下四捨五入〉。故被告以此金額主張抵銷，為有理由，逾此範圍之抵銷，非屬有據。依上，原告本得請求被告給付七十三萬四千八百十九元，惟被告得以原告未給付之十八萬九千四百二十四元金額主張抵銷，經抵銷結果，被告應給付原告之金額為五十四萬五千三百九十五元（000000-000000=545395）。七、從而，原告基於民法第二百二十六條規定，請求被告給付五十四萬五千三百九十五元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非有理，應予駁回。八、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併駁回之。九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。至於原告所聲請訊問之證人許東榮，則因其於板橋地檢署前揭偵查案件訊問中已證述其僅係草擬系爭租約之人，於系爭租約簽約當時則未在場等語甚明，此業經本院調取前開偵查卷查閱屬實，則該證人既與原告所欲證明之「被告於簽約時已告知系爭鐵皮屋係違建」之待證事項無關，即無訊問調查之必要，併敘明之。十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　五　　　月　　　一　　　日臺灣板橋地方法院民事第四庭 ~B法　　　官　陳翠琪右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　五　　　月　　　一　　　日 ~B法院書記官　蔡亦鈞

臺灣新北地方法院九十一年度訴字第二二九八號

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