臺灣新北地方法院94年度訴字第35號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 94 年 08 月 16 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　　94年度訴字第35號原　　　告　丙○○
訴訟代理人　陳舜銘律師
被　　　告　喬麥屋企業有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　陳怡文律師
李嘉典律師
右一人
複代理人　　陳鴻興律師
上列當事人間給付租金等事件，本院於94年8 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序上理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。訴外人丁○○於80年6 月22 日 代表被告與原告簽訂系爭切結書，有切結書第16條可按（）見本院卷第10頁，足見丁○○並非契約當事人，原告於94 年4月6 日言詞辯論時追加丁○○為被告（見94年4 月6 日筆錄，本院卷第72頁），顯非適法，且為被告不同意，並有礙本件訴訟終結，於法不合，應予駁回。貳、實體上理由
一、原告起訴主張
（一）關於給付租金部分：
１、緣被告等於民國（下同）80年6 月22日向原告承租其所有坐落於臺北縣土城市○○街25號之土地及廠房二分之一部份，約定甲方（被告丁○○）每月支付乙方（原告）廠房租金新臺幣（下同）75,000元，以後每滿1 年，廠房租金調升百分之六，此有雙方所簽定之切結書附卷可稽（見本院卷第7 頁），迄93年每月租金為143,529 元。據被告等於93年9 月15日以電話終止契約，表示不再承租系爭之廠房及土地等語（原告嗣後又改稱被告於93年9 月15日來電洽談購買二分之一廠房之問題，見94年4 月6 日筆錄，本院卷第73頁），因該契約固屬不定期租賃契約，惟依民法第450 條第3 項規定，該條第2 項所規定之不定期租賃契約之終止，應依習慣先期通知。被告等非惟未於相當期限前預行通知。況且，系爭廠房係原告與被告丁○○共有，並未分割，核其性質為公同共有，被告等之工作物、增設之隔間，牆壁及排水設施等仍繼續存在，並未排除，依同法第451 條之規定，應認為被告等仍有繼續使用前開廠房及土地之意思及事實，該契約仍然有效，被告等自有繼續給付租金之義務，爰請求被告等給付93年10月份之租金，自屬於法有據。
２、被告表示前於90年間曾對原告表明欲承購其就系爭土地及建物應有部分之意思表示，既然被告僅表示願購系爭土地及建物，足見被告並無要終止租賃契約之意思表示至明，可見被告辯稱其已先期通知終止租約之意思表示云云，顯與事實不符，故被告於93年9 月15日以電話通知終止租賃契約等情，顯不合法，更正先前之陳述。
（二）關於違約金部分：
１、依前開切結書第15條約定，以上條款若有違約或不履行等情事，違約之一方應拋棄先訴抗辯權，並得支付10,000,000元之違約金於對方。兩造所簽訂之切結書第9 條約定：「甲方（因企業經營者需要，需要擴建廠房時，甲乙雙方登記為共同起造人，甲乙雙方共同擁有擴建廠房二分之一的產權，起造費用由甲方負擔，乙方（原告）同意無償供甲方使用20年，使用20年期滿後，按時價計算擴建廠房租金。」故該切結書訂定之真意係在保障以丁○○之子及其妻戊○○為喬麥屋企業公司負責人（切結書第13條），詎被告不思為兩造之最大利益，無視該切結書第9 條之約定，竟為擴大營業，擅自解約並在他處購置土地遷建廠房，被告當然違約，原告自得依該切結書第15條之約定請求被告給付違約金。按切結書第13條約定：「甲乙雙方同意以丁○○子及妻、戊○○為喬麥屋企業負責人，始能享受本切結書之優待條款。」，其緣由因該公司原告原出資60％，被告方面僅出資40％，況且該公司財務及業務均由被告方面把持，非但公司財務不透明被告丁○○又揮霍無度，在資金方面對於原告予取予求，原告百般困擾又無奈，才與被告丁○○商議退股，原告僅取回50％之股份（對被告甚為寬大），並把土地廠房二分之一應有部分租賃予被告等使用，被告等為永續經營之目的，深怕原告隨時要向被告取回土地及廠房二分之一應有部分，被告等乃承諾只要原告不取回二分之一應有部分之廠房，若被告等自己違約，願意給付10,000,000元之違約金，此為兩造前開違約金10,000,000元之由來。被告等確有違反兩造間所簽訂之切結書第9 、13條約定情事，爰依該切結書第15條規定請求給付違約金。
２、被告抗辯兩造前於雙方所訂之切結書中曾約定，被告應將系爭土地及建物二分之一之應有部分移轉予原告，並另行給付原告2,400,000 元，而原告應將所持有之被告公司股權全數釋出，兩造為擔保上開約定之履行，特於切結書第15條約定，以上開系爭土地建物應有部分二分之一價值（價值逾
7,500,000 元以上）加上上開2,400,000 元，為計算基礎之10,000,000元違約金，認為上開違約金係針對若雙方未履行移轉系爭不動產產權或股權時，他方所受損害之總額，所約定之違約金，核其性質應屬損害賠償預定之違約金。惟查，有關兩造股權之轉讓及被告準備有關辦理持分之文件供原告辦理之約定（參見該切結書第6 、7 條）固係該切結書約定事項之一，惟有關違反本切結書約定等情事得支付違約金之規定係訂於該切結書第15條，此觀該切結書各條款排列順序可知，凡違反本切結書任一條款之約定者即應支付違約金，並非僅就兩造股權之轉讓及被告準備有關辦理持分之文件供原告辦理之約定而有違約金之約定，至為灼然。被告認為違約金10,000,000元係雙方未履行移轉系爭不動產或股權時，他方所受損害之總額，所約定之違約金，核其性質應屬損害賠償預定之違約金云云，顯有誤會。
（三）聲明：
１、被告喬麥屋企業有限公司與丁○○應共同給付原告新臺幣143,529 元整，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告喬麥屋企業有限公司與丁○○應共同給付違約金
10,000, 000 元整，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告抗辯：
（一）本件原告無非係以被告未事前通知終止契約且工作物、增設之隔間、牆壁及排水設施等仍繼續存在等理由為據，據此主張兩造間租賃契約之存續期間仍尚存在，惟查：
１、按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」民法第95條第1 項本文定有明文。本件原告雖主張被告於93年9 月15日始以電話終止契約。然被告於上開期日前即已透過地方仕紳、公司代表為不再續租系爭廠房及土地之意思表示，此亦為原告所知悉（本院卷第40頁），原告主張被告未於相當期限前預行通知，顯與事實有悖。而依原告所自認知上開事實觀之，無論如何，被告至遲至93年9 月15日即已對原告為不再續租系爭廠房及土地地之意思表示，此觀諸被告93年9 月20日致原告之存證信函（本院卷第44頁）亦明其旨。依上開民法之相關規定，被告終止契約之意思表示即已到達，原告豈得妄行諉稱不知。況查，本件被告前於90年間，曾對原告表明欲承購其就系爭土地及建物應有部分之意思表示，此亦為原告所是認（本院卷第47頁），但卻為原告悍然拒絕，被告迫於無奈，方另於樹林地區尋覓堪用之廠地，惟被告覓得樹林廠地後，於簽訂該廠地之買賣契約前，亦曾再三向原告確認其出售系爭土地及建物應有部分之意願，並表明如無出售意願，為長治久安計，被告將於樹林地區購置場地遷廠之意旨，然仍為原告所拒，故原告早於90年間即已知悉被告基於公司永續經營之考量，有意收購其應有部分及另覓廠地等情事。詎原告提起本件訴訟，對此情竟恝至不論，恣意指責被告未事先為終止租賃契約之通知，此陳顯與事實有違。
２、本件被告公司係於73年2 月7 日成立，原告原亦係被告公司之股東，其中系爭建物中之隔間、牆壁及排水設施早於系爭建物興建時即已存在，嗣於80年間因原告要求退股之故，被告遂將系爭土地及建物之二分之一應有部分讓與原告，故上開隔間、牆壁及排水設施於原告取得系爭土地、建物之應有部分時即已存在，並非被告嗣後所加設，原告於承受本件系爭土地及建物之應有部分時，即依建物當時現況予以承受，豈有嗣後於租賃關係終止後強要被告加以移除之理。今原告罔顧上情，竟以此原建物本已存在之附屬物品，援用民法第451 條之規定，恣意認定被告「仍有繼續使用前開廠房及土地之意思及事實」，此陳顯與事實有間。況民法第451 條僅係就定期租賃契約於期限屆至後，承租人繼續使用租賃物之情況明定其法律效果，且亦僅適用於定期租賃，原告竟妄為爰用於本件不定期限租賃之情形，顯係對上開規定有所誤解，如此適用，實非得當。
３、原告前於93年10月初，即已於系爭不動產門首張貼出租系爭建物及土地之告示（本院卷第49頁），姑不論上開未經被告同意，即擅行張貼告示之行為，究否與民法第820 條共同管理之意旨有違，然原告既已張貼上開告示，徵求承租人，顯已對於被告終止契約之意思表示亦表同意，豈容原告於本件訴訟翻異其情，任意訴請被告給付違約金？
（二）按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」、「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」民法第98條、第250 條第2 項前段定有明文。查本件兩造前於雙方所訂之切結書中曾約定，被告應將系爭土地及建物二分之一之應有部分移轉予原告，並另行給付原告2,400,000 元，而原告應將所持有之被告公司股權全數釋出（參原告附件之切結書），然兩造為擔保上開約定之履行，特於切結書第15條約定，以上開系爭土地及建物應有部分二分之一價值（價值逾7,500,000 元以上）加上上開2,400,000 元，為計算基礎之10,
000,000 元違約金，是故上開違約金，實係針對若雙方未履行移轉系爭不動產產權或股權時，他方所受損害之總額，所約定之違約金，核其性質應屬損害賠償預定之違約金。由是觀之，雙方當事人訂立上開切結書時之真意，應係為期使兩造間之上開約定之必獲履行而訂立之違約金條款，被告若有上開未依約移轉產權之情事，始為給付違約金之要件，否則豈有以10,000,000元如此鉅額之款項，做為違約金數額之理。本件被告於上開切結書簽訂後，既已依約移轉上開廠地二分之一產權予原告，並給付2,400,000
元，並無上開違約之情事可言，原告據此請求被告給付違約金於法尚屬無據。
（三）「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」最高法院19年上字第1554號判例要旨參照。退萬步言，若被告遷出系爭廠地若原告受有損害，原告所受損害頂多亦僅1 個月之租金而已，依上開判例之意旨，原告所得請求之違約金數額亦應以此租金數額為標準，原告未慮及此，率爾曲解上開切結書中違約金條款之真意，並據以起訴請求10,000,000元之違約金，其請求顯屬誤鑿。
（四）聲明：原告之訴駁回。被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見94年4月6日筆錄，本院卷第73頁）
（一）原證1切結書為真正。
（二）系爭切結書所約定之租金截至93年9 月30日為止，每月租金為143,529 元。
（三）系爭廠房為兩造所共有，廠房內隔間牆壁排水設施目前仍存在。
（四）被告自80年7月至93年9月之租金均已繳清。
（五）系爭切結書為不定期租賃契約。
（六）兩造各已收受被證3之存證信函。
（七）被證4照片之公告為原告於93年10月所貼。
（八）系爭隔間牆壁排水系統於原告取得系爭建物時就已存在。四、本件爭點及本院判斷（見94年4 月6 日筆錄，本院卷第73頁）
（一）原告請求被告給付93年10月之租金是否有理由？
１、系爭廠房內隔間牆壁排水系統是否即認定被告有繼續使用系爭廠房之意思？
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。系爭房屋係作為食品加工廠，依據原告所提出之照片，現場僅留存廠房之隔間、牆壁，排水設施，其餘機器均已遷空，並無使用收益之情形，難認被告有繼續使用系爭廠房之情形，況系爭廠房之隔間、牆壁、排水設施於原告取得其應有部分時即已存在，為兩造所不爭，自無從認定被告有繼續使用系爭廠房之意。
２、被告終止系爭租約是否適法？
⑴被告於93年9 月15日以電話通知是終止系爭租約或是洽購系爭廠房二分之一？
當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，為民事訴訟法第279 條所明定。原告於起訴狀陳稱：被告於93年9 月15日以電話通知終止租約（見本院卷第4 頁），嗣後又改稱被告於90年間向原告洽購二分之一廠房，並非終止租約，然為被告所否認，抗辯被告於93年9 月間已在樹林另覓廠房，自無可能向原告洽購廠房等語，況被告再度於93年9 月22日以存證信函通知原告終止租約一節，有被告提出之存證信函為證（見本院卷第44頁），原告並於93年10月間貼出系爭廠房之招租廣告（見本院卷第49頁），為原告所不爭，揆之前開規定，原告翻異前詞，不足憑信。
⑵租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450 條規定載有明文。又同法第450 條第3 項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高法院87年度台上字第580 號判決意旨參照），準此，原告主張被告於93年9 月15日前並未依民法第450 條第3 項之規定依習慣先期通知原告終止租賃契約之意思表示，被告於93年9 月15日以電話終止租約自非適法云云，揆之前開判決意旨，被告為承租人，既已於半個月前通知原告終止租約，應屬適法，被告前開抗辯，核屬有據。
（二）原告依據切結書第9 、13、15條之約定請求被告給付違約金，是否有理由？
１、系爭切結書第9 條約定：「甲方（即被告）因企業經營需要，需要擴建廠房時，甲乙雙方登記為共同起造人，甲乙雙方共同擁有擴建廠房二分之一的產權，起造費用由甲方負擔，乙方（即原告）同意無償供甲方使用20年，使用20年期滿後，按時價計算擴建廠房租金。」，證人甲○○於本院審理時雖證述，被告未於同址擴建廠房，反而遷廠即屬違約，應依據切結書第9 條之約定給付違約金云云（見本院卷134 頁，94年6 月14日筆錄），然證人甲○○為被告之妻，已難期為真實而正確之證言，再參之切結書之見證人戊○○卻證述遷廠是否構成違約不清楚等語（見本院卷第136 頁，94年6 月14日筆錄），又證人即切結書第1 條至第10條之擬定人及見證人己○○證述：（被告）如到其他地方增建廠房是否違約會寫在契約上，但沒有寫就是沒有約定這部分問題，如果他們說到違約，我一定會寫在契約上等語（見本院94年8 月2
日筆錄），足見，被告到其他地方遷建廠房，是否構成為約，兩造並未約定，難憑證人甲○○個人臆測之詞作為依據，從而，原告依據切結書第9 條之約定，請求違約金，自屬無理由。
２、系爭切結書第13條約定：「甲乙雙方同意以丁○○子，及妻、戊○○為喬麥屋企業負責人，始能享受本切結書之優待條款」，依據上開約定，依據證人甲○○證述：此條契約真意在於被告法定代理人為丁○○之子，妻及外甥戊○○為被告公司負責人，才享有本契約條款第8 、9 、10、14、17之優惠條款（見本院卷第134 頁，94年6 月14日筆錄），惟本件被告之法定代理人均為丁○○，並無變更，原告亦未舉證被告有何違反切結書第13條之情事，原告據此請求被告給付違約金，顯屬無據，應予駁回。
（三）綜上所述，原告依據系爭切結書之約定，請求被告給付租金、違約金，均無理由，應予駁回。
四、被告聲請傳訊證人即切結書見證人乙○○，證明切結書條文真意，惟本件切結書之見證人甲○○、戊○○、己○○均已到庭證述明確，已如前述，核無再傳訊乙○○之必要。原告聲請傳訊丁○○與原告本人對質，俾明瞭違約金約定之真意云云，然查，丁○○目前仍為被告之法定代理人，雙方均已委任訴訟代理人到庭陳述，就違約金之部分，已盡攻擊防禦之方法，核無再傳訊對質之必要。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及聲明之證據，不再一一論述。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　8 　　月　　16　　日民事第三庭法　官　徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　94　　年　　8 　　月　　16　　日書記官　朱家惠