臺灣新北地方法院94年度訴字第928號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 94 年 12 月 27 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第928號原　　　告　戊○○
己○○
樓
前列二人共同
訴訟代理人　劉紀翔律師
被　　　告　甲○○
乙○○
前列二人共同
訴訟代理人　施竣中律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國94年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應將坐落台北縣三重市○○段一○六五地號土地上如附圖所示面積三十二點九五平方公尺之建物（即門牌號碼台北縣三重市○○街一二○巷八弄三七號房屋）拆除，將該部分土地返還與原告。並自民國九十四年五月十四日起至交還土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟肆佰捌拾叁元。
被告甲○○應給付原告新台幣柒仟伍佰元，及自民國九十四年五月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項於原告以新台幣伍拾柒萬叁仟元、新台幣貳仟伍佰元預供擔保後，得假執行；但被告甲○○如於假執行程序實施前，就本判決第一項及第二項分別以新台幣壹佰柒拾壹萬柒仟壹佰玖拾壹元、新台幣柒仟伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於訴狀繕本送達後，於民國94年10月18日提出民事準備狀，追加請求被告給付相當於租金之不當得利，應將其應受判決事項之聲明由：「㈠被告應給付原告新台幣（下同）
300,000 元。㈡被告應將坐落台北縣三重市○○段0000-0000 地號土地上門牌號碼台北縣三重市○○街120 巷8 弄37號如附圖所示地上建物拆除，將土地返還與原告。」變更為「㈠被告應將坐落台北縣三重市○○段0000-0000 地號土地上門牌號碼台北縣三重市○○街120 巷8 弄37號如附圖所示地上建物拆除，將土地返還與原告。並應連帶給付原告自94年5 月18日起至返還土地之日止，按相當公告地價年息百分之十計算之損害金。㈡被告甲○○應給付原告7,500 元及自94年5 月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行」，係屬應受判決事項聲明之減縮，並為訴之追加，被告無異議而為本案之言詞辯論，應視為同意該追加，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠緣訴外人林書禮於42年間向原告之被繼承人林阿標承租坐落台北縣三重埔段長泰小段0000-0000 地號土地1 筆（重測後為台北縣三重市○○段1065地號土地，現為原告繼承，應有部分各二分一），約定每坪每年支付最高級蓬萊米10斤，逾15個月未繳契約，地主可終止契約。60年間被告夫婦承續林書禮租約，租金合計約當1,500 元。先父林阿標心地善良，認為租地居住是貧窮人家，不要過於計較，所以60年每平方公尺的605 元，72年漲至10,000元，期間曾提出增加租金要求，被告夫婦卻稱身為郵務人員生活清寒，遂不忍增加租金，即使當時先父財務最困窘，工廠面臨倒閉的狀況，亦未為調租。當時被告夫婦深知先父財務已陷困窘，工廠面臨倒閉的狀況，至74年原告戊○○經營工廠失敗，遭債主追討，被告夫婦認為先父及原告已垮，土地將是別人的，74年迄85年間即使被告家境已漸富裕，亦吝於繳交欠租。86年間土地公告現值漲至每平方公尺
53,000元，原告父親自覺健康狀況不佳，租金問題不能不去解決，認為該催收及調升租金的時候，遂要求原告戊○○代筆寄存證信函通知被告租金調為每筆每月5,000 元。被告卻於86年2 月28日上午與其他租戶，在三重市民代表李秋金陪同下至原告己○○家中，欲找原告父親林阿標洽購土地，當時先父因病他處靜養，渠等遂要求原告母親丁○○○賣地，惟原告母親丁○○○堅持不賣，渠等乃離去，對租金給付及調高租金乙事不願提出解決。惟86年間至91年底原告父親曾罹患肺癌、濾過性病毒、糖尿病等疾病，多次住進臺大醫院馬偕醫院及縣立三重醫院等，未積極追討租金，91年11月21日病逝三重醫院，從86年迄91年11月，又歷5 年，被告夫婦絲亳對先父給付租金存證信函乙事，不理不采。94年4 月29日原告再給予被告拆屋還地免繳納租金或繳交長年欠租之機會，限期94年5 月13日繳清合理租金，被告均不理不睬。
㈡被告自86年3 月起算，每月租金5,000 元（每年60,000元，為60年時每年租金1,500 元之40倍；然86年公告現值每平方公尺53,000元，為60年605 元之87.6倍，租金漲幅不到公告現值漲幅之一半），原告依法僅請求89年3 月迄94年3 月期間合計300,000 元租金。該段87年起公告現值每平方公尺54,000元，面積32.95 平方公尺，申報遺產稅總值1,779,300 元。按國有財產局出租公有土地，每年租金以公告地價總值之百分之五計算，故訴訟標的土地每年租金約89,000元；另參酌所得稅法第14條第5 類第5 款規定：財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。按此項規定核計，被告夫婦租用面積足夠停2 部汽車，每個停車位每月4,000 元計，每月租金8,000 元，原告以每月5,000
元計算，應合情理。
㈢被告夫婦21年未繳納租金，又不理會原告父親及原告之催收，毫無誠信可言，原告遂於94年5 月16日正式通知終止租約，爰依土地法第103 條規定，訴請終止租約及拆屋還地。
並聲明：㈠被告應將坐落台北縣三重市○○段0000-0000 地號土地上門牌號碼台北縣三重市○○街120 巷8 弄37號如附圖所示地上建物拆除，將土地返還與原告。並應連帶給付原告自94年5 月18日起至返還土地之日止，按相當公告地價年息百分之十計算之損害金。㈡被告甲○○應給付原告7,500
元及自94年5 月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠不動產租賃契約，其期限逾一年者，應以字據定之，未以字據訂立者，視為不定期限租賃契約。民法第422 條訂有明文。原告於起訴狀自承系爭土地原告先父林阿標於42年出租予林書禮，60年間由被告夫婦承續租約，並未有書面，而仍按期持續前往被告家中收租，直到76年2 月21日，雙方間並未有書面立據，迄今仍由被告等佔有及使用、收益，期間亦未見原告等有反對之意思表示。故爰依上開條文之規定，雙方間之租賃關係係不定期限租賃契約，合先敘明。
㈡查被告等於60年間依照約定，承租人應以每坪「每年」支付最高級蓬萊米10斤（約當1,500 元）承租系爭土地。且被告亦依原租約所約定之給付內容向原告等為給付，此有原告被繼承人林阿標親簽之收據可證。同時，因原告等長久以來均未向被告等收取如租賃契約所約定之租金，經被告等多次與其聯繫希冀渠等前來收取，亦有存證信函可證，惟原告等均不願出面處理。何以原告等竟於起訴狀內陳稱被告等於74年至85年間吝於繳交欠租等語？顯與事實有違，更與律法有間。渠等藉故興訟之意，昭然若揭。考其始末，導因於原告等及其父親先後枉顧租賃契約之約定，片面提出增加租金之要求。惟此有悖於租約所約定之內容且雙方間並無增加租金之約定，更與民法第442 條之規定有違，原告等及其父親自無片面向被告等要求增加租金之權利。雖然原告等陳稱被繼承人林阿標曾於86年間以存證信函告知將增加租金，惟兩造既無合意增加租金且原告等亦未依法向法院提出增加租金之訴訟，被告等自無庸受到渠等存證信函之拘束，又何來原告等於起訴狀所載，被告等均不理不睬等語？再者，86年2 月間兩造與其他毗鄰土地之承租人確實就系爭土地有論及買賣事宜，惟因故無法達成共識，爾後因原告一家數度遷移致被告根本無法連絡，何況依據當時約定及往來習慣，均是由出租人林阿標本人到被告家中收取，並於字據上表示收取租金之意，此有答證一收據為憑，嗣後乃因林阿標調漲租金不成，故未前來收取並非被告不願給付租金。原告於補充事實理由狀表示「先父林阿標自民國70年起即未至被告住處收取租金，而由被告夫婦主動至原告戊○○所經營之昌益公司鐵工廠繳交‧‧其中72年2 月21日現金係由庚○○代簽並蓋章‧‧」云云，惟查，原告已承認兩造租約於70年之前均由林阿標前往被告家中收取，僅於70年後變更租金收取方式（就此被告否認有變更合意），至於被告提出之租金收據乃全部登載於被告之筆記本，僅其中一張由庚○○代收，其餘均由林阿標親簽，倘如原告所陳，每次均前往公司繳款，應該被告持有之每張收據均應由公司蓋章，何以單獨只有一張？反而每一張均有林阿標之簽名，蓋當72年間乃因庚○○代理林阿標前來收取，遂於收據上押章表示其與林阿標關係，單憑一張蓋有益昌鐵工廠之收據，並無法證明被告每年主動前往繳租之事實，或兩造有合意變更收取租金方式之事實，故原告所陳並不實在。
㈢另按民法426 條之1 之規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」查原承租人林書禮於42年間向原告等之父親承租系爭土地用以建築房屋有土地租借契約為憑，被告等並於48年間買受系爭土地其上之建築物，並取得占有，故當時林阿標既允諾系爭土地供作建築使用，自可認定同意被告使用坐落基地，則依上開條文規定，其基地租賃契約對於被告等仍繼續存在且被告等亦合法受讓並享有系爭土地之使用權限並業已通知林阿標。又被告等自承續原租約以來，均係依租約所約定內容而為給付，純粹因為被繼承人林阿標及其繼承人原告等枉顧租約之約定而為違反租約之主張或意思表示，並無可歸責於被告等之事由。
㈣復查被告等鑒於被繼承人林阿標及其繼承人原告等對於租金之要求顯然與租約約定內容相去甚遠，雙方就此部分認知差異過大，為求爭端能早日弭平，故於86年2 月28日乃由其他承租人央請三重市市民代表李秋金居間斡旋，一方面除了重申被告等仍願依租約約定內容繳交約定租金外，另一方面並希冀能由被告等及其他租戶承購系爭土地。惟被繼承人林阿標之妻丁○○○堅持不賣，被告等亦不願強人所難，當日協商遂無共識。且原告等於起訴狀內先是聲稱：「．．．認為該催收及調昇租金的時候，遂要求原告戊○○代筆寄存證信函通知被告租金調為每筆每月5000
元。」其後又接著陳稱「．．．未積極追討租金．．．」云云，姑且先不論其無片面要求增加租金之權利，渠等陳述前後矛盾、不連貫之處，明顯可見。由此更可以證明原告等之主張顯屬妄發，違反誠實信用原則。
㈤又原告等於起訴狀內主張自89年3 月起算，至94年3 月止，合計5 年，每月租金以5,000 元計算，共計300,000 元云云。蓋依民法第442 條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。」且依土地法第97條規定，土地租金係依土地申報總價（並非公告現值），按年息百分之十為限（原告主張百分之五計算，起訴狀第二頁第四段），系爭土地申報地價每平方公尺只有10,800元，原告主張租金顯然超過法定最高上限，亦與原告主張不合（10,800×32.95 ×5%÷12＝1,373 元/ 月
），原告等既未依法先向該管法院提出增加租金之聲請，雙方間更無增加租金之約定，則渠等主張被告等應依其所稱數額如數給付，依法無據。
㈥依土地法第103 條規定，租用建築房屋之基地，非有該條1 至5 款之情形，出租人不得收回。雖然土地法第103 條並不禁止租用基地建築房屋之契約負有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果，惟查雙方間之租約並未有解除條件之約定，此觀諸系爭租約自明，自不待言。如前（一）、（二）所述，本案之系爭租賃關係為不定期限繼續契約，且係被繼承人林阿標及其繼承人即原告等違約、違法提出增加租金之要求未果而逕自拒絕前來收取現金，並非被告等積欠租金未繳。又原告94年4 月29日之存證信函乃重申欲調漲租金為每月5,000 元，並無理指陳被告積欠租金300,000 元，並限於94年5 月13日前繳清或以重訂契約。首先被告業以答證二存證信函表示願意給付租金，並無拒絕給付之意。且附件四之存證信函僅屬林阿標繼承人之一己○○之意思表示，是否可以代表全體繼承人，並非無疑， 縱認該函有催告之意思表示，亦非適法：蓋
⒈按遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：（一）直系血親卑親屬；前條所定第一順序之繼承人，以親等近者為先；同一順序之繼承人有數人時，按人數平均繼承；配偶有相互繼承遺產之權，其應繼分，依左列各款定之：（一）與第1138條所定第一順序之繼承人同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均；繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1138條第1 款、第1139條、第1141條前段、第1144條第1 款、第1147條、第1148條定有明文。
⒉本件租賃契約出租人林阿標於91年11月21日死亡，並無人辦理拋棄繼承，有附件五遺產稅繳清證明書可稽。而本件租賃契約出租人之權利義務並非專屬於被繼承人本身之權利義務，揆諸前揭法條，全體繼承人自於91年11月21日林阿標死亡之時起承受林阿標本件租賃契約出租人之地位，行使出租人之權利、負擔出租人之義務。至於代理部分，代理權僅使代理人所為代理行為之法律上效果直接歸屬於本人之法律上地位或資格而已，故代理權本質並非權利，自不得為繼承之標的，而代理權因本人或代理人一方之死亡而歸於消滅，最高法院89年度台上字第222 號著有裁判闡釋甚明，且本件原告己○○自稱代理人復為本件繼承人之一，縱有代理權業因本人林阿標死亡而消滅，合先敘明。
⒊次按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力；非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力；解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，第
228 條及260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之，民法第94條、第95條第1 項前段、第
258 條第1 項、第2 項、362 條亦有明文規定。本件租賃契約出租人既自91年11月21日林阿標死亡之時起依法應由全體繼承人（依附件五應有戊○○、己○○、丁○○○、庚○○、林丹卿等五人）共同承受，本件租約「出租人」自斯時起即成為全體繼承人，則出租人於繼承開始後不論是催告給付租金、終止契約之意思表示無論以對話或非對話方式為之，均需由全體繼承人共同為之，始生效力，惟本件不論催告或終止均由原告己○○單獨為之，其依法就給付租金部份並無單獨受領權，其權利行使自難謂適法。
⒋原告另主張：「91年11月21日先父往生，繼承人協條協調分割繼承由原告兄弟繼承上述土地‧‧92年7 月3 日已依土地法規完成登記‧‧原告取得‧‧自然包括出售及催收租金之權益，91年11月21日先父往生前租金繼承部份，此部份其他繼承人同意原告全權訴訟，毫無異議之確認書為證」云云，惟查，細繹原告提出林阿標之授權書與原告起訴狀檢附附件三之存證信函林阿標之簽名顯不相同，故被告否認授權之真正，依法自應由原告先行舉證證明授權書之真實性。再者，縱然被告戊○○提出之授權書為真正，惟代理權因授權人死亡而失其效力，故被告戊○○之代理權亦因林阿標於91年11月21日死亡而告消滅。再者，原告起訴狀附件四之催告函僅以原告己○○個人為催告主體，並非原告自稱之代理人之戊○○；更未見全體繼承人或原告二人共同為催告之意思表示，按依民法第103 條規定「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」，故代理人須以本人名義為意思表示始生代理之法律效果。今不論94年4 月29日催告給付租金之存證信函或94年5 月16日附件七終止租約之存證信函，均未見原告己○○為任何代理之旨之表示，其內容更非為全體繼承人之利益為之。亦未見原告以嗣後土地登記名義人己○○、戊○○二人為共同催告或共同終止之意思表示，甚至其內容從未告知全體繼承人為何人？亦未告知系爭土地為何人繼承，被告亦不知何人為其遺產管理人，被告根本無從給付租金？故其催告或終止之意思表示難謂適法。至於原告表示91年11月21日以前之租金債權，其他繼承人僅同意原告全權訴訟等語，並非表示91年11月21日以前林阿標對被告甲○○個人之租金債權或相關權利全部由原告單獨取得，此從原告提出之確認書載明：「有關被繼承人林阿標生前與該土地承租人糾紛部分，繼承人戊○○、己○○可全權進行催討及終止租約之訴訟」意思表示，亦無表示該權利由原告二人取得，故本件租賃契約之權利應由林阿標之全體繼承人所共同繼承，此觀民法第1148條及第1151條規定自明，系爭權利為全體繼承人所公同共有，是本件原告等未察及此，僅以原告之一己○○個人名義催告及終止之意思表示，均不生效力，故本件租約既未消滅，原告訴請返還亦無理由。
⒌查原告之共同繼承人丁○○○等三人雖於94年11月22日到庭證稱，確實有簽署94年8 月13日之確認書云云，惟上開確認書記載「有關被繼承人林阿標生前與該土地承租人糾紛部分，繼承人戊○○、己○○可全權進行催討及終止租約之訴訟」意思表示，亦無表示該權利由原告二人取得。另依鈞院向台北縣三重地政事務所函調原告之遺產分割協議書，本件租賃契約之權利並不在其遺產分割協議範圍，故本件租賃契約之權利自應由林阿標之全體繼承人所共同繼承，此觀民法第1148條及第1151條規定自明，系爭權利既為全體繼承人所公同共有，然本件原告等未察及此，其給付租金之催告及終止契約之意思表示並非以全體共有人名義為之均不合法，已如前述。然被告早先於存證信函表示願意給付租金遭原告拒絕，爾後更於94年8 月9 日當庭表示願意給付租金，有該日言詞辯論筆錄可稽，更於遭原告拒絕後再以存證信函方式將租金數額以郵政匯票方式郵寄交付自稱有受領權之原告二人，然原告己○○竟表示不願收受並退回，故並非被告甲○○不願給付租金，彰彰明甚。從上開遺產分割協議書及確認書，足以證明原告於準備狀第二頁表示「系爭土地之相關權利全部由原告兄弟二人繼承」乙節與事實不合，充其量僅能認為其他繼承人同意原告等人得全權處理相關事宜並無放棄渠等依法取得之權利。再者上開確認書乃於94年8 月13日於原告起訴後書立，難以證明為原告在此之前之催告或終止之意思表示合法。且顯與遺產分割協議書記載有間，自難信憑。再者，原告己○○表示受原告戊○○之授權全權辦理本件催告，惟細繹原證四、原證七之存證信函催告主體均未表示其有代理行為存在，且依民法第103 條規定代理須以本人名義為意思表示或受意思表示，而上開存證信函均無由戊○○名義為之，另依民法第531 條規定為委任事務之處理，須為法律行為而該法律行為依法應以文字為之，其授與代理權者，代理權之授與亦同。今原告己○○表示受原告戊○○授權，辦理系爭不定期限「土地」租約之相關事宜，迄今亦未見原告提出任何書面授權文件，故原告表示戊○○當時有全權授權乙節與事實不符，業與上開法律規定有間。
㈨又被告乙○○與被告甲○○僅屬配偶關係，並非承租人自無給付租金之義務，就系爭建物只有使用收益權，並無事實上處分權，原告不察訴請限期拆屋還地，顯非適法，且乙○○更無義務為原告負擔任何土地稅額，是原告將之列為共同被告，並無理由。原告另於94年8 月19日提出之補充事實理由狀第3 頁無非係以因被告乙○○為稅籍登記繳稅義務人，故認為被告乙○○負有給付租金及拆屋還地之義務云云，惟稅籍登記僅供主管機關課徵賦稅之用，並無法僅憑稅籍登記遽認登記名義人為所有權人，至於租賃契約為債權契約，更與稅籍登記無涉。原告另於上開訴狀表示「先父同意乙○○與甲○○二人承續租約，誰有給付義務難以分辯」云云，惟本件既係由原告以承租人欠繳租金進而催告並終止租約，提起本件訴訟，自應由原告舉證證明承租人究為被告甲○○或被告乙○○或被告二人共同承租？方為適法，並不得以推測之意思作為根據。至於被告乙○○與被告甲○○乃配偶關係，僅基於占有輔助人之地位占有，且並非承租人，自無給付租金之義務甚明。再者，倘依原告所陳係由被告二人共同承租，則細繹原告起訴狀附件三、附件四二次給付租金之催告信函，何以僅以被告甲○○為催告對象？且信函內容隻字並未提及被告乙○○？退步言，則果若為被告二人共同承租，則被告乙○○自始未曾受領任何給付租金之催告之意思表示，原告遽以附件七存證信函作為終止租約之意思表示，顯然與民法第440 條規定不合，自難謂發生終止租約之效力。
㈩綜上，原告終止權行使倘依法不生效力，兩造租約既然存在，原告再次重申同意繳納租金，請原告等其他繼承人共同前來收取，但原告直接訴請被告等拆屋還地，自難謂允當，應予駁回。
退萬步言，原告主張「系爭土地面臨十米道路且可與其他道路相連接，且臨近捷運蘆洲線三重國小站，故主張應依基地申報價額年息百分之十計算法定租金」云云，惟系爭土地經 鈞院現場履勘，前方道路目前正由縣政府派員施工中，尚未完成，附近建物均屬四、五十年老舊建物，附近街道並不寬、市況並不繁榮，且從原告提出之證物亦無法證明其臨近捷運站，故原告主張以基地價額（應為土地申報價額）年息百分之十作為計算，核屬過高，期鈞院諒察。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願提供擔保請准免為假執行宣告。
四、查原告主張系爭坐落台北縣三重市○○段1065地號土地，原為其被繼承人林阿標所有，前於42年2 月21日出租與林書禮興建門牌號碼台北縣三重市○○街120 巷8 弄37號房屋，約定租金為每年每坪蓬萊白米（上級品）10台斤，嗣被告甲○○買受上開建物後，於60年間接續林書禮向林阿標承租系爭土地之事實，業據提出土地登記第二類謄本1 份附於本院卷第7 頁可憑，並為被告所不爭執，亦提出土地租借契約書、不動產買賣契約書之影本各1 份附於本院卷第83-85 頁為證，堪信為真實。原告雖以被告乙○○為系爭房屋稅籍登記之名義人，主張系爭土地係被告乙○○與被告甲○○共同承租，但為被告乙○○所堅決否認，而房屋之稅籍登記與租賃契約關係係屬二事，原告就被告乙○○有共同承租系爭土地乙節，並未舉證以為證明，此部分主張自難信為真實。
五、又查，林阿標於91年11月21日死亡後，系爭土地經林阿標之全體繼承人於92年6 月26日為遺產之分割，由原告二人繼承乙節，有遺產分割協議書之影本1 份附於本院卷第143-144
頁可憑，並據證人即林阿標之繼承人丁○○○；庚○○、丙○○於本院94年11月22日言詞辯論期日到場證述明確。又系爭土地以分割繼承為原因，於92年7 月3 日登記為原告二人所共有，應有部分各二分之一，亦經本院向台北縣三重地政事務所函查屬實，有該所94年10月25日北縣重地登字第
0940013750號函附土地登記申請書等資料及土地登記第二類謄本各1 件在卷可憑。被告雖抗辯：本件租賃契約之權利並不在其遺產分割協議範圍，故系爭租賃契約之權利應由林阿標之全體繼承人繼承而為公同共有等語，惟依證人即林阿標之繼承人林丹卿證述「因為土地要繳很多稅金，都是我弟弟在負擔，土地又有被佔用。」等語（見本院94年1 月22日言詞辯論筆錄）觀之，足見林阿標之繼承人於分割遺產時，已有將系爭土地之租賃關係列入分割，並隨同系爭土地進行分歸原告繼承，被告上開抗辯，與事實不符，不足採取。
六、再查，被告甲○○向林阿標承租系爭土地後，與林阿標約定之租金為每年1,500 元，被告甲○○自86年3 月間起至94年3 月間止之租金迄未給付乙節，為被告甲○○所不爭執。被告甲○○雖抗辯：伊有與林阿標約定及往來習慣，均是由林阿標至被告家中收取等詞，惟按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二其他之債，於債權人之住所地為之。民法第314 條定有明文。足見本件租金之債之清償地，，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應於債權人之住所地為之。被告甲○○抗辯：系爭租金債務為往取之債，自應就此負舉證之責。被告就此雖提出收據之影本1 冊附於本院卷第
79-81 頁為證，惟上開收據僅記載林阿標於71年至76年間有向被告收取地租，並無清償地點之記載，已難資為林阿標均往取租金之認定，且其中72年2 月21日所收取之地租，除記載「林阿標收」外，尚經庚○○簽名，並蓋用「昌益工業有限公司三重市○○○路223 號」之印戳，則原告主張該租金係由被告赴償，應非子虛。此外，原告就系爭租金之給付係屬往取之債，並未再舉證以為證明，此部分抗辯自難信為真實。
七、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一契約年限屆滿時。二承租人以基地供違反法令之使用時。三承租人轉租基地於他人時。四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五承租人違反租賃契約時。土地法第103 條定有明文。本件被告甲○○向林阿標承租系爭土地後，與林阿標約定之租金為每年1,500 元，被告甲○○自86年3 月間起至94年3 月間止之租金迄未給付，有如前述，則被告甲○○積欠租金之總額，顯已達二年以上，原告據以於94年4 月20日以新店中華路郵局存證信函第11號催告被告甲○○於同年5 月13日前給付，並再於同年5 月16日以三重中山路郵局存證信函第2145號對被告為終止租約之意思表示，即非無據。
⒈被告甲○○雖抗辯因原告之父林阿標違反契約之約定，片面要求調整租金，又數度搬遷，自無從給付租金等語，惟按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。民法第326 條定有明文。本件縱認被告甲○○抗辯其與林阿標間因租金調整問題意見不一等情屬實，但亦無礙於被告甲○○依法應按期給付租金之義務，縱林阿標有拒絕受領或搬遷處所致有受領遲延情事，亦應依法為林阿標辦理提存以為清償，自不得執之卸免給付義務。被告甲○○既未依法為提存，則其抗辯系爭租金給付之遲延，係屬不可歸責於伊之事由，即無足採取。
⒉被告甲○○雖又抗辯：上開催告給付租金並終止租賃契約之存證信函，僅以原告己○○之名義為之，於法不合等語，惟查，系爭租賃權歸原告取得，有如前述，原告戊○○並授權原告己○○代為處理系爭租賃權之相關事宜，亦據原告戊○○陳明（本院94年8 月9 日言詞辯論筆錄），再參諸上開存證信函，寄件人欄雖僅記載原告己○○之姓名及地址，但於催告內容則分別表明：「‧‧如以先父遺願上述地租86年起每月5,000 元計算至94年已超過540,000
元，惟依法僅能催討5 年，君欠租300,000 元；另應補償該土地15年之價稅金35,000元，希於94年5 月13日前繳清。惟君如屆時書面聲明3 個月內拆屋還地，我兄弟可不追討欠租；或繳清欠租重訂租賃契約。‧‧」、「因君夫婦欠繳74年起迄今21年租金，經催繳仍不繳交，茲本人兄弟聲明終止租賃契約，請儘速拆除現有房屋歸還土地‧‧」，已表明係原告二人共同向被告甲○○催告繳納積欠租金，並為終止租約之意思表示，則被告執上開寄件人欄僅記載原告己○○之姓名及地址，即認僅係原告己○○個人為催告，即有誤會。又系爭租賃權經林阿標全體繼承人協議分割遺產，隨同系爭土地之所有權歸原告分得，有如前述，則原告二人向被告甲○○催告給付租金，並為終止契約之意思表示，即無不合。被告抗辯系爭租賃權應為林阿標全體繼承人公同共有，僅由原告為催告並終止租賃契約，應不生效力，亦不足採取。
八、按房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能。查系爭建物為未經保存登記之建物，係被告甲○○買受原有建物再出資興擴建，有如前述，是應認被告甲○○就系爭房屋有事實上處分權，而有拆除之權能。又系爭租賃關係既因被告甲○○積欠租金達二年以上，經原告終止而消滅，被告甲○○已無占有系爭土地之正當權源，則原告本於所有權人之地位，基於所有物返還請求權，請求被告甲○○將坐落系爭土地上如附圖所示面積計32.95
平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告，並依租賃契約關係請求被告甲○○給付前所積欠自89年3 月間起至94
年3 月間止之租金計7,500 元（1,500 X 5=7,500）， 於法有據，應予准許。又系爭房屋係被告甲○○向前手買受後出資興擴建，僅以被告乙○○名義辦理稅籍登記，則原告僅以被告乙○○為稅籍登記名義人，即認其就系爭房屋有事實上處分權，並據以請求其與被告甲○○共同拆屋還地，即無理由，不應准許。
九、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。本件被告甲○○無權占有原告之系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條之規定，請求返還其占用系爭土地相當於租金之不當得利。至該金額究以若干為適當，依土地法第105 條準用同法第97條、土地法施行法第25條，應參酌基地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，在申報地價年息百分之十限度內決定之，並非必達申報地價之最高額。又計算「土地申報總價額」之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，始以公告地價百分之八十為其申報地價。經查，系爭土地位於台北縣三重市○○街內，鄰近同市○○路、環河北路，交通便利，附近有三和市場、三重國小、光榮國小、光榮國中，生活機能良好等情，亦經原告陳明，並有三重市街道圖之影本1 份在卷可憑，認原告主張被告甲○○應給付原告相當於不當得利之租金，應以土地申報總價百分之十計算，猶屬過高，應以百分之五為適當。而系爭坐落於台北縣三重市○○段1065地號土地於94年之公告地價為每平方公尺10,800元，有原告提出之土地登記第二類謄本附卷足參，故被告甲○○自94年5 月14日起至返還系爭土地之日止，應按月給付原告相當於不當得利之租金為1,483 元（10,800 X 32.95 X 5% ÷12=1,483，元以下四捨五入）。
又被告乙○○為被告甲○○之配偶，其使用如附圖所示之建物及坐落之土地，係依被告甲○○之指示，為被告甲○○之占有輔助人，原告主張被告乙○○係獨立無權占用其系爭土地，應與被告甲○○連帶返還相當於租金之不當得利，不足採取。
十、綜上所述，原告租賃契約關係請求被告甲○○給付前所積欠自89年3 月間起至94年3 月間止之租金計7,500 元，及自94年5 月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依民法767 條前段之所有物返還請求權，請求被告甲○○將坐落系爭土地上如附圖所示面積共計32.95 平方公尺之地上建物拆除，將占有之系爭土地返還原告，並依不當得利返還請求權，請求被告甲○○自94年5 月14日起至返還系爭土地之日止按月給付1,483 元計算相當租金之利益，核屬正當，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十一、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之請已失所附依，爰併予駁回之。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
十三、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390
條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　27　　日民事第三庭 法　官　陳麗玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　27　　日書記官　顧嘉文