94年度重訴字第220號｜民事：確認優先承購權｜裁判日期：95 年 04 月 26 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第220號原　　　告　甲○○ 戊○○ 上列二人共　　　同訴訟代理人　薛松雨　律師王玫君　律師林佳薇　律師蔡正廷　律師被　　　告　己○○　住台北縣新莊市○○路425號訴訟代理人　丁○○　住台北縣五股鄉○○路102號丙○○　住同上上列當事人間請求確認優先承購權事件，經本院於民國九十五年四月十二日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠、原告甲○○於民國（下同）七十三年六月一日向訴外人致和皮革工業股份有限公司（現更名為致和新興業股份有限公司（下稱致和公司）承租其所有坐落台北縣五股鄉○○○段坑口小段344 、344-7 、344-8 、344-9 、344-10、344-12 、348、355 、355-5 、355-6 、355-7 、355-8 、355-9 、370 、370-1 等地號土地（詳如附表二）；原告戊○○則於同年月十五日向致和公司承租其所有坐落同小段344 、344- 10 、348 、349 、355-2 、355-7 、370 、370-1 等地號土地（詳如附表三），以興建廠房、辦公室及構築附屬道路；租期均為十五年，期間屆滿原告如有續租之必要，則原告有優先承租權；租金每坪二十五元，每月月中以現金給付；租期屆滿出租人致和公司如欲收回不再出租時，應補償承租人即原告建築廠辦之費用，其金額由雙方協議之。原告甲○○於租地後在其上興建之建物係門牌號碼為台北縣五股鄉○○村○○路○ 段2-4 號、 2-6 號1 樓之房屋；原告戊○○於租地後在其上興建之建物係門牌號碼為同路段2-5 號、2-6 號2 樓、2-7 號之房屋，而上開建物均係原告委由訴外人辛○○承攬興建；原告甲○○係上開2-4 號、2-6 號1 樓之房屋稅籍之納稅義務人，原告戊○○係2-5 號、2-6 號2 樓、2-7 號房屋稅籍之納稅義務人；上開2- 4號、2-5 號、2-6 號、2-7 號之房屋，均係未辦保存登記之建物，而未辦保存登記之建物其所有權由原使建築者取得，則上開建物為原告所有。㈡、原告向致和公司租地建廠房及辦公室，係為經營皮革之PUCOATING 生產作業之用：查原告戊○○於七十二年四月二十一日聖濠工業股份有限公司（下稱聖濠公司）核准設立登記時為該公司之股東，而聖濠公司之營業項目為柔軟塑膠皮製品加工及買賣業務、皮革【面皮榔皮單寧】買賣業務等，而致和公司係於五十七年一月五日設立，原董事長為林榮，後為其長子林慶文繼任董事長，致和公司本身之主要業務即為皮革【面皮榔皮單寧】買賣業務、上項原料及製成品之進出口業務等，於七十三年間林慶文為致和公司之董事，而因聖濠公司當時即係向致和公司買取皮革原料榔皮，之後由戊○○及甲○○向致和公司租地建廠房從事榔皮之PU COATING加工製造，所製成之柔軟塑膠皮製品再出售於聖濠公司及其他出口貿易公司。嗣於七十七年七月六日戊○○與其他股東於香港投資設立香港艾保利有限公司，而甲○○亦於八十五年十月二十三日加入為該公司之股東，而戊○○、甲○○之柔軟塑膠皮製品即出口予香港艾保利有限公司。嗣因合作關係戊○○及致和公司之林慶文等人投資於八十二年六月二十九日設立之台灣艾保利有限公司，而戊○○及致和公司之林慶文則均為該公司之董事。由上可知，因原告與致和公司及林慶文等之間因生意上之合作關係密切，則原告向致和公司租地建廠，實屬正常之事。㈢、再依地政事務所八十九年之測量圖所載，上開2-4 號房屋之面積為4371.26 平方公尺，約為1322坪；2-6 號房屋之之面積為556.74平方公尺，約為168 坪；兩者合計約為1490坪，與原告甲○○與致和公司所簽訂之契約第二條所載承租之面積約1500坪大致相符。而2-5 號之面積為4465.13 坪方公尺，約為1350坪；2-6 號2 樓之面積為537.24平方公尺，約為162 坪；2-7 號房屋之面積為373.79平方公尺，約為113 坪；三者合計約為1625坪，亦與原告戊○○與致和公司所簽訂之契約第二條所載承租之面積約1500坪之內容相差不超過百分之十，可謂大致相符。㈣、原告戊○○及甲○○向致和公司租地建廠房從事榔皮之PUCOATIN G加工製造，原告於租賃期限屆滿後，仍依契約約定方式給付租金，就前開租賃建屋之基地繼續使用、收益，出租人致和公司從未表示反對之意思，上開租地建築房屋契約，依民法第四百五十一條規定，已視為不定期繼續契約。嗣於八十八年十月間因在國內加工已不具競爭力，原告乃將PU COATING之加工生產工作移往泰國，當時因致和公司出現財務危機，無法給付原告補償費，原告與致和公司達成協議，由原告將系爭房屋租與致和公司使用，雙方同意地租與房租相抵，俟致和公司有財力支付補償費時，雙方再於致和支付補償費後終止租約。㈤、嗣本院民事執行處於九十四年二月二十四日，以九十三年度執字第四九二七號清償債務事件，將致和公司如附表一所示之土地拍定於拍定人即被告，原告甲○○、戊○○分別於同年三月一日、三月四日，向本院民事執行處主張原告等係基於系爭拍定土地之承租人地位，依民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條之規定，分別就原告所有建築物及附屬道路之基地，有依同樣條件優先購買之權，惟被告否認原告之優先購買權，原告有提起確認訴訟之法律上利益。並聲明求為判決：確認原告就附表一所示之土地有優先承買權。二、被告抗辯稱：㈠、原告固主張與致和公司間有租賃關係，惟原告未能提出土地出租建廠合約書原本，亦未能提出致和公司所開立之統一發票，或給付租金，或押租金之證明，且依據中華電信網路電話簿之資料顯示，系爭土地上目前尚有其他公司進駐，其中柏力開發科技股份有限公司係向致和公司承租廠房。又致和公司於七十三年十月間，向華南銀行借款時，已書立切結書，表示未將系爭土地出租予任何人。原告主張租金相互抵銷部分，與常情不符。再台北縣五股鄉○○○段坑口小段34 4-10 地號之土地，於七十三年年六月間，為林榮所有，而同小段348-1 、355-2 、370 、370-1 地號之全部或部分土地，為林陳束所有，致和公司如何將他人之土地出租予原告，且簽訂長達十五年之租地建屋契約。原告甲○○係於七十三年六月一日，與致和公司簽訂土地出租建廠合約書，而原告甲○○之住址記載為：高雄市○○路一五四號，但高雄市○○路一五四號，原係高雄市○○路三十二號，於七十三九月二十日門牌號碼整編，原告甲○○於七十三年六月一日簽立土地出租建廠合約書時，門牌號碼尚未整編，原告甲○○如何能預知整編後之門牌號碼，足見原告與致和公司間，並無租賃關係。㈡、依據「林務局農林測量隊航照圖」顯示，台北縣五股鄉○○路○段2-6 號及2-7 號建物，於七十一年八月十二日前，均已經建築完成，台北縣五股鄉○○路○段2-4 號左半部之建物，係於七十二年十月二十二日，已經建築完成，右半部之建物，則於七十三年六月五日已經建築完成，原告主張於七十三年六月一日、同年月十五日，始租地建屋一事，顯與事實不符。㈢、又房屋稅條例第四條規定，房屋稅之納稅義務人有四種：房屋所有權人、共有人、房屋之典權人、現住人及使用人等人，房屋稅之納稅義務人，並不一定係房屋之所有權人，自不能以房屋稅繳納書遽認建物所有權歸屬。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：㈠、本件爭點為：本院九十三年度執字第四九二七號強制執行程序所拍定如附表一所示之土地，原告是否有土地法第一百零四條第一項之優先承買權？㈡、按土地法第一百零四條條第一項係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先購買之權，其出租人於承租之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條項規定之適用（最高法院六十五年台上字第五三０號判例意旨參照），換言之，必須具備「租地」與「建屋」二要件，始能主張該條項之優先承買權。㈢、原告主張向致和公司承租如附表一所之土地，固據提出原告甲○○、戊○○與致和公司之土地出租建廠合約書影本二份（原證一）為證，惟該土地出租建廠合約書為私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，被告已否認其真正，原告負有證其真正之責，觀之民事訴訟法第三百五十七條規定自明。本院多次諭知原告應提出該土地出租建廠合約書之原本，原告未遵期提出，自難認其有形式之證據力。退步言之，縱認該土地出租建廠合約書為真正，但查：⒈由該土地出租建廠合約書所示原告向致和公司承租之土地僅有五股鄉○○○段坑口小段三四四、三四四之十地號等二筆土地，並不包括其餘原告主張確認之十六筆土地，且該二筆土地中之第三四四之十地號土地，於七十三年六月間，為林榮所有，此有土地登記簿謄本在卷可稽（見被告證五），並非致和公司所有，雖出租人不以土地所有人為限，但出租期限長達十五年之久，影響土地所有人之權益甚巨，按諸常理，一般之土地所有人應不會同意為之。⒉又上開土地出租建廠合約書有關戊○○部分，租賃土地地號為台北縣觀音坑段坑口小段344 、344-10地號，而有關甲○○部分，租賃土地地號為同小段344 地號，其中344 地號土地，竟分別出租與二人建屋，與租地建屋之常情不符。⒊依上述土地出租建廠合約書所示，原告甲○○係於七十三年六月一日與致和公司簽約，且該合約書有關原告甲○○之住址，記載為：高雄市○○路一五四號，但高雄市○○路一五四號，係於七十三年九月二十日，始由高雄市○○路三十二號整編而來，此有高雄市三民區第二戶政事務所九十五年三月二日高市民二戶字第０九五０００一九００號函暨所附門牌整編對照表在卷可稽（本院卷第二三二頁、第二三三頁），亦即在七十三年九月二十日前，並無高雄市○○路一五四號，原告甲○○於七十三年六月一日簽立該合約書時，門牌號碼尚未整編，原告甲○○如何能預知整編後之門牌號碼，而將之記載於該合約書上，原告此部分之主張顯與事實不符。原告雖引用「高雄市道路名牌及門牌編釘自治條例」第十四條暨「高雄市政府民政局所屬各區戶政事務所整編門牌作業注意事項」規定，認為民政機關重新整編門牌，事先均會徵詢當地居民意見，並將新舊門牌並存掛釘半年，原告甲○○事先已受通知門牌將行整編，而於租賃契約上載明新編後之住址，合於常情云云，但查，原告所引用之「高雄市道路名牌及門牌編釘自治條例」第十四條，係規定「門牌編釘後如有變更者，戶政事務所應實地勘查後改（整）編並先行黏貼粉紅色堅韌紙質臨時門牌，變更者，附註原道路名稱號碼及變更日期，新編者，加申請日期，將將變更部分編造新舊門牌對照表，層報本府備查並通報有關機關」，由是觀之，該條係規定有關門牌整編後之作業流程，並未涉及原告所謂「整編前之徵詢當地居民意見」部分，而原告所引「高雄市政府民政局所屬各區戶政事務所整編門牌作業注意事項」，係高雄市政府於八十二年七月十七日發布（見被告證八），與原告甲○○簽訂契約之七十三年六月一日，時間相距甚遠，原告此部分之主張，自不足採。⒋上開土地出租建廠合約書之簽約日期為七十三年六月一日、同年月十五日，但致和公司向華南商業銀行辦理抵押貸款時，已聲明如附表一所示之土地，確無任何租賃關係存在，此有華南商業銀行北三重分行九十五年三月一日華北三放字第三八號函附之致和公司、林榮、林陳束於七十三年六月二十六日書立之切結書在卷可稽（本院卷第二二九頁、第二三０頁），足證上開土地並未出租予任何人，更遑論出租土地予原告建屋。綜上，原告提出之土地出租建廠合約書，並無實質上證據力，亦即不能證明原告就如附表一之土地有租賃關係。㈣、原告又主張原告戊○○為聖濠公司之股東，而聖濠公司之營業項目為柔軟塑膠皮製品加工及買賣業務、皮革【面皮榔皮單寧】買賣業務等，而致和公司原董事長為林榮，後為其長子林慶文繼任董事長，致和公司本身之主要業務即為皮革【面皮榔皮單寧】買賣業務、上項原料及製成品之進出口業務等。後原告戊○○與其他股東於香港投資設立香港艾保利有限公司，而原告甲○○亦加入為該公司之股東，嗣戊○○及致和公司之林慶文等人設立之台灣艾保利有限公司，而戊○○及致和公司之林慶文則均為該公司之董事等情，固據提出聖濠公司之營利事業登記證、經濟部公司執照及股東名簿為證、致和公司之變更登記事項卡及董監事名冊、艾保利有限公司之登記資料及股份轉讓證明書、營利事業登記證、董事、股東名單及公司章程等為證（原證三、四、五、六），惟此僅能證明原告與致和公司及林慶文等之間，有生意上之合作關係，究不能以此推論原告有向致和公司租地建屋之事實。㈤、原告主張原告甲○○於承租系爭土地上興建台北縣五股鄉○○村○○路○ 段2-4 號、2-6 號1 樓房屋，而原告戊○ ○則於承租系爭土地上興建同路段2-5 號、2-6 號2 樓、2-7 號房屋乙節，固提出房屋稅繳納書之影本一份（原證二）為證，惟查：⒈依房屋稅條例第四條規定，房屋稅之繳納人可能係房屋所有人、典權人、管理人、現住人、承租人等，不一而足，可見稅籍登記僅為行政上課征稅捐之依據，尚難遽憑房屋稅籍資料，作為房屋所有誰屬之唯一證明（最高法院九十三年台上字第二一五五號判決意旨參照）。又原告主張其租地建屋之時間為七十三年間，而原告提出之房屋稅繳納書僅有八十八年度至九十三年度，不包括七十三年度至八十七年度之房屋稅繳納書，是原告提出之房屋稅繳納書，並不足以證明原告於七十三年間，有租地建屋之事實。⒉被告認為原告主張租地建屋之台北縣五股鄉○○路○段2-6 號及2-7 號房屋，於七十一年八月十二日前已經建築完成，同段2-4 號左半部之建物，於七十二年十月二十二日已經建築完成，右半部之建物，於七十三年六月五日已經建築完成，並提出「林務局農林測量隊航照圖」三張為證（見被證七），而依該航照圖所示，現址確有建物存在，原告雖稱系爭土地於原告七十三年六月間承租前固有其他建物或工作物存在，然於原告承租後，有將系爭土地上之地上物拆除重建，但此為被告所否認，依民事訴訟法第二百七十七條規定，原告就其主張之事實有舉證責任，原告未能舉證以實其說，自不足採。綜上，原告提出之房屋稅繳納書，並不足以證明原告有於七十三年六月間承租系爭土地，並興建上述2-4 號、2-6 號1 樓、2-5 號、2-6 號2 樓、2-7 號房屋之事實。㈥、原告聲請訊問證人乙○○、庚○○，以證明原告有租地建屋之事實，經查：該二位證人之證言節錄如附件所示，由該二人之證言觀之，證人乙○○之證言僅能證明其於七十四年底、七十五年初，開始為原告代工，地點在致和工廠之右邊，大約代工四年多等事實。證人乙○○雖亦證稱：「... ，辛○○告訴我，他說在現場工廠是原告請他蓋工廠，... 」一語，惟其係聽聞辛○○之陳述，原告復未能舉證證明辛○○確有為原告建築工廠之事實，是證人乙○○之證言，並不足以證明原告有租地建屋之事實。另證人庚○○之證言亦僅能證明其曾任職於致和公司，乙○○有為致和公司及原告甲○○工作等事實而已，不足以證明原告有租地建屋之事實。綜上，證人乙○○、庚○○之證言，並不能證明原告有其主張之租地建屋之事實。㈦、原告主張依民法第四百五十一條規定，認為已視為不定期租賃云云，惟原告既未能證明有租地建屋之事實，有如前述，自不生不定期租賃之問題。又原告主張其與致和公司約定以地租與房租相抵部分，亦為被告所否認，原告亦未能舉證以實其說，洵不足採。㈧、綜上所述，原告未能證明有租用系爭如附表一所示土地，以建築房屋之事實。從而，原告求為判決確認原告就附表一所示之土地有優先承買權，即屬無據，應予駁回。㈨、本件論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。㈩、又本件事證已明，且致和公司之負責人林榮於七十三年六月二十六日，已書立切結書表明如附表一所示之土地，確無任何租賃關係存在，有如前述，自無再為傳訊原告所謂致和公司之代理人林慶文之必要，原告聲請再開辯論，應予駁回，併此敘明。四、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　4 　　月　　26　　日民事第一庭法　官李世貴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院）。中　　華　　民　　國　　95　　年　　4 　　月　　28　　日書記官曹復附件：證人乙○○、庚○○之證言節錄如下： ⒈證人乙○○部分：原告訴訟代理人你以前幫那位原告代工？證人原告兩位都有。原告訴訟代理人代工什麼？是否說明？證人休閒鞋的ＰＵ皮的代工。原告訴訟代理人何時開時幫原告代工？證人大約74底75年初年間左右。原告訴訟代理人在哪裡代理？證人在致和工廠進去的右邊。原告訴訟代理人代工到何時？證人大約四年多，我再交給我弟弟。原告訴訟代理人證人當時是原告甲○○、原告戊○○分別或一齊叫你作？證人是分別叫我做的。有兩條生產線。原告訴訟代理人你是否知道當時工廠是何人所有？證人當時ＰＵ有八十公尺，辛○○告訴我，他說在現場工廠是原告請他蓋工廠，辛○○有請教我生產線要怎樣排。原告訴訟代理人代工情形如何？證人ＰＵＣＯＡＴＩＮＧ壹組要十五個人，機器是租的，我出工，用材計工。被告訴訟代理人丙○○ ⑴你幫原告代工，你的公司名稱？ ⑵翔溢企業社何時成立？你是否是負責人？何時結束？ ⑶你幫原告時，他們公司名稱？ ⑷何時蓋廠房的？是否一次蓋好？其蓋好的次序？（提示廠房的圖） ⑸你在那一間廠房代工？你使用廠房有無幾付租金？⑹你何時生產？是否73、4年就開始？證人 ⑴先前是翔溢企業社，後來就沒有，直接報員工薪資。 ⑵73、74年間，我有被處罰過，之後就沒有用。我是負責人。大約一、兩年左右。 ⑶原告甲○○的是艾保利公司、原告戊○○是聖濠公司。我確定。 ⑷73、4 年間就是代工那時候，是否一次蓋好，何者先蓋，我不清楚。 ⑸是在黃的部分（被訴代稱那是2 之5），我是代工，沒有付租金。 ⑹機器進來就做了，時間不記得，大約是73、74 年間。（以上見本院卷第一二一頁至第一二三頁） ⒉證人庚○○部分：原告訴訟代理人林律師 ⑴證人的職業？何工作？ ⑵服務地點在何處？ ⑶五股鄉○○路○段二之四、二之五是誰的？ ⑷74年到88年上述地址廠房是租給誰？是誰使用？ ⑸你是否認識乙○○？是否就是你說的吳先生？ ⑹乙○○是為誰作ＰＵ？ ⑺你是認識原告？證人 ⑴我是工人，原來在屏東大盟公司，74年到台北就到致和公司服務到現在。 ⑵致和公司在五股鄉○○路○段二號。 ⑶我們老闆有租給人家，但是是誰我不知道，住址哪裡我也不太知道。 ⑷我知道老闆有租給別人做ＰＵ、榔皮，74年有一位吳先生在做，他不做的時候是別人在做。 ⑸是那位乙○○。他有幫我們公司作，也有幫別的公司作。 ⑹那時乙○○有幫原告吳先生作，原告戊○○是另一家公司，乙○○有無幫戊○○作我不清楚。那兩位 ⑺原告我都有看過，就是在工廠裡面我有看過他們。被告訴訟代理人 ⑴證人是74年何時到致和公司上班？ ⑵到職後有無離開過？ ⑶證人有無看到原告甲○○、原告戊○○與致和公司簽租賃契約？ ⑷74年11月你到職之後，四棟廠房是否已蓋好？ ⑸你有看到原告有無給付租金給致和公司？ ⑹80年初有無別的公司在系爭的地址做？證人 ⑴74年10月底去報到，11月正式上班。 ⑵沒有離開過。 ⑶我不知道他們的事。我有看到原告甲○○、原告陳正山他們在公司進進出出。 ⑷我到職時，那廠房已蓋好。 ⑸我不知道租金的事。 ⑹80年有看到其他包工在那裡作。原告訴訟代理人林律師證人在致和公司的職務？工作內容？證人我是廠長，但管理工廠部分，與財務無關。（以上見本院卷第一五四頁、第一五五頁）

臺灣新北地方法院94年度重訴字第220號

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