94年度重訴字第244號｜民事：返還所有物｜裁判日期：95 年 02 月 17 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第244號原　　　告　神明會大墓公管理委員會（即神明會大墓公）法定代理人　戊○○ 訴訟代理人　粘舜權律師複代理人　　乙○○ 被　　　告　亞洲玻璃工廠股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　邱基祥律師被　　　告　財富企業股份有限公司法定代理人　甲○○ 被　　　告　彗宏事業有限公司法定代理人　丁○○ 被　　　告　合膠工業有限公司法定代理人　己○○ 上列當事人間請求返還所有物事件，經本院於民國95年1月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告亞洲玻璃工廠股份有限公司應將坐落台北縣土城市○○段埤塘小段三三０之七地號土地如附圖所示Ａ部分面積一千七百四十平方公尺、Ｂ部分面積二十平方公尺上之建物拆除，並將該部分土地返還原告。被告財富企業股份有限公司、彗宏事業有限公司、合膠工業有限公司應自前項土地上遷出。本判決第一項之履行期間為陸個月。訴訟費用由被告亞洲玻璃工廠股份有限公司負擔十分之七，餘由被告財富企業股份有限公司、彗宏事業有限公司、合膠工業有限公司負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹仟陸佰貳拾伍萬元為被告亞洲玻璃工廠股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告亞洲玻璃工廠股份有限公司如以新臺幣肆仟捌佰柒拾伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面一、按民事訴訟法第40條第3 項所謂非法人團體，必須由多數人所組成，並須有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產及設有對外代表團體之管理人或代表人，始足當之，最高法院71年度台上字第3517號裁判意旨足資參照。經查本件原告係依據「神明會大墓公章程」所設立之民間組織，名稱為大墓公管理委員會（雖名為「管理委員會」，實即為神明會大墓公），由土城市、板橋市、中和市等地之信徒所組成，其任務為辦理該會神明祭祀及濟貧、救災、養老、恤孤等慈善事業，而以香油收入、信徒樂捐、租金及其他收入等，為其經費來源，並設有管理委員會、監察委員會負責管理及稽核上開經費之運用，管理委員中以臺北縣土城市市長為該會之管理人，對外代表該會，此有原告所提出之神明會大墓公章程附卷可稽（附於本院卷第138 頁至第141 頁），足見原告乃由多數人組成，有一定之組織、名稱、目的、事務所、獨立之財產並設有對外代表團體之管理人，核與前開非法人團體之要件相符，依首揭條文規定，原告自有當事人能力，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意，或請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第 255 條第1 項第1 款、第2 款、第7 款、第2 項分別定有明文。原告於本件起訴狀繕本送達被告後，於民國94年11月11日具狀追加彗鳴國際有限公司、合膠工業有限公司（下稱合膠公司）為被告，嗣於94年11月28日準備程序期日及95年1 月20日言詞辯論期日，又分別撤回對被告彗弘國際股份有限公司及彗鳴國際有限公司之起訴，經核原告追加被告部分請求之基礎事實俱屬同一，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，被告亞洲玻璃工廠股份有限公司（下稱亞洲玻璃公司）對於原告所為訴之追加亦無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，應予准許。另被告彗弘國際股份有限公司與彗鳴國際有限公司未曾於言詞辯論期日到場，原告於判決確定前撤回對其等之起訴，依民事訴訟法第262 條第1 項前段之規定，亦應准許。三、被告財富企業股份有限公司（下稱財富公司）、彗宏事業有限公司（下稱彗宏公司）、合膠公司受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張：原告係台北縣土城市○○段埤塘小段330 之7 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被告亞洲玻璃公司前向原告承租系爭土地之部分面積用以建設廠房及相關設施，租期自91年1 月1 日起至93年12月30日止，依照租約第7 條之約定，被告亞洲玻璃公司於租賃期間內不得擅自轉租、分租或頂讓他人使用，詎被告亞洲玻璃公司竟於租約存續期間，未經原告同意，擅將租賃物轉租予被告財富公司、被告彗宏公司、被告合膠公司使用，自屬違反前開租約條款。原告已委請律師發函予被告亞洲玻璃公司終止租約，且本件租約之租期亦已於93年12月31日屆滿，被告亞洲玻璃公司、財富公司、彗宏公司、合膠公司現均無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分之土地，爰依民法第767 條前段、中段所有權人之物上請求權，求為判決：㈠、被告亞洲玻璃公司應將坐落系爭土地上如附圖所載Ａ部分面積1740平方公尺及Ｂ部分面積20平方公尺上之建物拆除，並將上開占有土地返還原告。㈡、被告財富公司、彗宏公司、合膠公司應自前開土地上遷出。㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告亞洲玻璃公司則抗辯：㈠、兩造初始於65年1 月1 日訂立土地租賃合約書，由原告將系爭土地之部分面積出租予被告亞洲玻璃公司作為建設廠房之用，雙方約定租期屆滿前1 個月內，被告亞洲玻璃公司得請求原告續訂換租約，被告亞洲玻璃公司因此給付租金並花費鉅資興建廠房。兩造於91年8 月10日訂立最後一份租約（下稱系爭租約），租賃期限為91年1 月1 日起至93年12月30日止，依照系爭租約第5 條約定，租賃期限屆滿前，被告亞洲玻璃公司有意續租時，應與原告另議租金訂約，故依約被告亞洲玻璃公司有權要求續租，亦即當被告亞洲玻璃公司要求續租時，原告有義務與被告亞洲玻璃公司議定租金及訂約，惟原告卻拒不與被告亞洲玻璃翁司議定租金，僅一味要求被告亞洲玻璃公司搬遷交還土地，原告已先有不履約之情事。㈡、被告亞洲玻璃公司並無違約情事房屋與土地本為不同所有權之標的，被告亞洲玻璃公司係向原告承租土地興建廠房，故被告亞洲玻璃公司所承租者為土地，占用土地者更為房屋本體，被告亞洲玻璃公司僅係將房屋轉租予被告財富公司、彗宏公司，並未將土地出租，故被告亞洲玻璃公司並無違反系爭租約第7 條「甲乙兩方於租賃期間中不得擅自轉租、分租或頂讓他人使用」之規定，原告主張被告亞洲玻璃公司有違約情事並不足採。況被告所興建之廠房部分早已於84年間出租予被告財富公司、部分於89年出租予彗宏公司，原告辦公室在系爭土地隔壁，亦早已知悉此事，原告既仍於91年8 月10日與被告亞洲玻璃公司簽訂系爭租約，顯然被告亞洲玻璃公司並未於租賃期間內違反訂約時之使用現狀，原告自不可據此為理由，認被告亞洲玻璃公司違反系爭租約第7 條規定，而拒不與被告亞洲玻璃公司議定租金訂約，原告請求被告亞洲玻璃公司搬遷，實無理由。㈢、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告財富公司、彗宏公司、合膠公司均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、原告主張其為系爭土地之所有權人，被告亞洲玻璃公司前向原告承租系爭土地之部分面積用以建設廠房及相關設施，系爭租約之租期自91年1 月1 日起至93年12月30日止，雙方其後未再續約，又被告亞洲玻璃公司於系爭租約存續期間，曾將其於系爭土地上興建之廠房轉租予被告財富公司、彗宏公司等事實，業據原告提出土地登記謄本1 紙、土地租賃契約書影本1 份（見本院卷第7 頁、第8 頁、第16頁）為證，且有被告亞洲玻璃公司與被告財富公司之房屋租賃契約影本、被告亞洲玻璃公司與被告彗宏公司之廠房租賃契約書影本各1 份附卷為憑（見本院卷第55頁至第59頁），復為被告亞洲玻璃公司所不爭，被告財富公司、彗宏公司、合膠公司已於相當時期受合法之通知，而均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同條第1 項之規定，應視同自認原告所主張之事實，原告前揭主張自堪信為真正。又被告亞洲玻璃公司於系爭土地上興建之建物目前仍占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分，該等建物現為被告亞洲玻璃公司所有等情，業經本院依聲請至現場履勘屬實，並囑託台北縣板橋地政事務所派員至現場測量，製有複丈成果圖（即附圖）在卷可憑，亦堪認為實在。五、原告復主張被告亞洲玻璃公司前開轉租之行為已違反系爭租約之約定，且本件租賃期間已屆滿，被告現均無權占有系爭土地，原告得依民法第767 條前段、中段之規定，請求被告亞洲玻璃公司將坐落系爭土地上如附圖所載Ａ、Ｂ部分之建物拆除，並將上開占有土地返還原告；被告財富公司、彗宏公司、合膠公司應自前開土地上遷出等語。被告亞洲玻璃公司則以其前揭轉租廠房之舉並未違反系爭租約之約定，且依系爭租約第5 條之約定，被告亞洲玻璃公司有權要求原告續訂租約，本件租期屆滿時，被告亞洲玻璃公司曾要求續約，惟為原告拒絕，此屬原告片面違約，被告亞洲玻璃公司並非無權占有等語置辯。是本案之爭點即在於：被告亞洲玻璃公司將廠房轉租被告財富公司、彗宏公司之行為是否違反系爭租約？被告亞洲玻璃公司、財富公司、彗宏公司、合膠公司是否無權占有系爭土地如附圖所載Ａ、Ｂ部分？茲分敘如次：㈠、被告亞洲玻璃公司並無違約之情事按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因，最高法院79年台上字第2678號判例意旨可資參照，土地法第103 條第3 款亦規定承租人轉租「基地」於他人為出租人得收回土地之原因。本件被告亞洲玻璃公司向原告承租系爭土地之部分面積興建廠房，系爭租約第7 條約定：甲乙兩方對租賃土地於租賃期間中不得擅自轉租、分租或頂讓他人使用，否則因而受到損害之一方得不經催告立即終止租約。是該條約款僅約定原告及被告亞洲玻璃公司於租賃期間均不得將土地轉租他人，並未禁止被告亞洲玻璃公司轉租其興建之廠房，揆諸前揭判例意旨，被告亞洲玻璃公司雖曾於租賃期間內將廠房轉租予被告財富公司、彗宏公司，然此核屬被告亞洲玻璃公司對於其房屋使用收益權之行使，與轉租土地之情形有間，當難謂被告亞洲玻璃公司有何違反租約之情事，原告主張系爭租約第7 條約定之真意當然包含將建物轉租他人，由他人使用之行為，乃不當擴張契約約款對被告亞洲玻璃公司之限制，自不足採。被告亞洲玻璃公司辯稱其僅係轉租房屋，並未違約等語，應屬有據。㈡、被告亞洲玻璃公司現無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分 ⒈ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第2516號判決、85年度台上字第1120號判決意旨可參）。本件兩造對於原告為系爭土地所有權人乙節既均不爭執，業如前述，自應由被告亞洲玻璃公司對於其有權占有之事實負舉證責任。 ⒉ 被告亞洲玻璃公司對此辯稱：其與原告就系爭土地之租約最早係於65年1 月1 日訂立，其後陸續換約，最後一份租約即系爭租約之租期雖已屆滿，惟依雙方租約之約定，被告亞洲玻璃公司有權要求與原告續訂租約，係因原告片面拒絕與被告亞洲玻璃公司續訂契約，雙方方未續約，被告亞洲玻璃公司應非無權占有等語。經查被告亞洲玻璃公司辯稱其與原告於65年1 月1 日即已訂約，嗣後陸續換約乙節，業據其提出65年1 月1 日之土地租賃合約書影本1 份（見本院卷第48頁至第49頁）為證，原告對此亦未爭執，固堪信為真實。惟觀諸系爭租約第5 條之約定：「租賃期屆滿前，乙方（被告亞洲玻璃公司）有意續租時應與甲方（原告）另議租金訂約方為成效，否則本約所生租賃關係於期限屆滿時消滅，乙方願被視同無權占有論，並同意將地上物暨所有相關設施拆除交還租賃土地與甲方」可知，系爭租約於租期屆滿前，被告亞洲玻璃公司縱有意續租，仍須俟與原告議妥租金並訂約完成後，其續訂之新約方始生效，然非謂被告亞洲玻璃公司一要求續約，原告即有配合與其訂立新約之義務，此觀系爭租約第5 條之約定內容與原告、被告亞洲玻璃公司前揭65年1 月1 日訂立之租約第2 條約定：「……租約屆滿前1 個月內，乙方（亞洲玻璃公司）得請求甲方（原告）續換訂約甲方應同意而乙方不願續租者，應將基地恢復原狀交還甲方。」之用語迥異亦可得知。依系爭租約之約定，原告既無與被告亞洲玻璃公司續訂租約之義務，雙方於系爭租約之租期屆滿後，亦未再續訂租約，則被告亞洲玻璃公司之廠房現占有系爭土地，即難認有合法正當之權源。又因原告與被告亞洲玻璃公司未再續訂租約，被告亞洲玻璃公司因而須拆除建物返還土地，被告亞洲玻璃公司及房屋之經濟價值雖勢必遭受影響，然衡諸被告亞洲玻璃公司自65年間向原告承租系爭土地興建廠房迄今已近30年，被告亞洲玻璃公司租地建屋使用之目的已得以相當發揮，且原告於收回出租予被告亞洲玻璃公司部分之土地後，另為妥善規劃及利用，對於提升系爭土地整體之經濟效用亦有裨益，故原告訴請被告亞洲玻璃公司拆除建物返還土地，自社會經濟之角度觀之亦無顯失衡平之情事。㈢、被告財富公司、彗宏公司、合膠公司現無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分按土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱第三人係基於正當之權利使用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。原告主張被告財富公司、彗宏公司、合膠公司現均占有使用被告亞洲玻璃公司於系爭土地上興建之廠房，故亦占有系爭土地之事實，業據證人到林雲騰到庭證述無訛，被告財富公司、彗宏公司、合膠公司經合法通知，皆未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀以為爭執或答辯，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項之規定，應視同自認。而被告亞洲玻璃公司現係無權占有前揭土地，業已詳述如前，是不論被告財富公司、彗宏公司、合膠公司係基於房屋之租賃關係或經被告亞洲玻璃公司同意使用該房屋，對於土地所有權人即原告而言，仍屬無權占用土地，至為灼然。六、綜上所述，原告主張被告現均無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分之土地，應可採信。從而，原告依民法第767 條前段、中段之規定，請求被告亞洲玻璃公司應將坐落系爭土地上如附圖所載Ａ部分面積1740平方公尺及Ｂ部分面積20平方公尺之建物拆除，並將上開占有土地返還原告，及請求被告財富公司、彗宏公司、合膠公司自前開占有土地上遷出，均有理由，應予准許。七、末查被告亞洲玻璃公司占用系爭土地已達數十年之久，欲其拆屋還地，當非立時可就，惟本件自系爭租約租期於93年12月30日屆滿後迄今，已歷時1 年餘，造成原告長久不能利用系爭土地，而此一情況實不宜令其長久存在，令原告喪失更大之使用利益，本院爰斟酌實際情況，就本判決主文第1 項命拆屋還地部分，酌定履行期間為6 個月，以資兼顧。八、原告與被告亞洲玻璃公司分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之結果均不生影響，爰不一一論列，併此敘明。十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項但書、396 條第1 項、第 390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　2 　　月　　17　　日民事第三庭審判長法　官陳映如法　官何君豪法　官吳佳穎以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　95　　年　　2 　　月　　17　　日書記官　馬文慶

臺灣新北地方法院94年度重訴字第244號

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