臺灣新北地方法院95年度訴字第2456號

• 裁判案由: 履行讓渡合約書
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 96 年 04 月 24 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第2456號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　周宜隆律師
被　　　告　甲○○
丙○○
共　　　同
訴訟代理人　謝清福律師
上列當事人間履行讓渡合約書事件，經本院於民國96年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元，及自民國95年11月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國85年2 月12日與被告甲○○、丙○○二人簽訂土地讓渡合約書，被告將坐落於樹林鎮○○○段195、195-1地號內如附圖（Ａ）深色部分，面積195 地號為256 平方公尺，195-1 地號為49平方公尺全部及地上物鐵架造建物使用權全部讓渡予原告永久使用，原告則依約合約書第2 條之規定給付讓渡金額450 萬元予被告二人。92年5 月間，原告赫然發現，系爭地上鐵造建物遭第三人呂文明查封（建物謄本上之建物編號為查封時臨時建號，該鐵造建物係為未經登記之建物）。原告遂詢問呂文明，呂文明表示其與系爭買賣標的之被告甲○○、丙○○之前前手李專榮間有本票債務糾紛，已於84年11月15日之鈞院84年度執字第8143號強制執行程序中依法查封前開系爭房屋，而後以債權人之身份承受買賣讓渡標的中之地上鐵架建物，並於85年8 月20日取得不動產權利移轉證明書及債權憑證，其且表示若原告不向其購買系爭鐵造建物，將訴請遷讓房屋。原告檢視相關文件後，證實呂文明所言非虛，系爭房屋確實於85年2 月12日雙方簽訂讓渡合約書之前即84年11月10日，業經第三人呂文明向鈞院聲請查封登記在案。再者，原告查閱被告交付之買賣文件，發現依被告與其前手包正一於84年1 月26日所簽訂之土地讓渡合約書第2 條、第3 條可知，被告與包正一簽約當日業已占有系爭不動產，故被告於85年2 月12日簽約當時顯已明知系爭鐵造建物已遭法院查封之情事，被告二人竟隱瞞查封之情事，另行與原告簽訂土地讓渡合約書，致原告為重新取得系爭建物於92年11月14日與呂文明簽訂不動產買賣契約書，另行支付價金120 萬元購買系爭建物。
㈡、原告於呂文明主張系爭鐵造建物為其所有時，曾將上情通知被告二人，被告二人表示系爭鐵造建物為渠等所興建，渠等原始取得系爭建物之所有權，並以呂文明為被告提出確認系爭建物所有權歸屬之訴，由鈞院以94年度訴字第555 號受理，惟經臺灣高等法院95年度上易字528 號民事判決認定被告並非系爭建物之原始起造人，全案業已終結並確定在案。
㈢、第三人呂文明已於兩造85年2 月12日簽約前即84年11月15日請求法院查封系爭建物，且呂文明更於嗣後即85年8 月15日取得系爭建物之所有權。依最高法院46年台上字第689 號民事判例、68年台上字第3079號民事判例、71年台上字第2395號、43年度台上字第12號民事判例要旨可知，查封後就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，故被告將系爭違章建物讓渡與原告之行為，顯有礙執行之效果，不得對抗呂文明，而違章建築之出賣人對買受人應負權利瑕疵擔保責任，且權利瑕疵責任為法定責任，不以故意或過失為要件。今第三人呂文明早在兩造簽訂土地讓渡合約書之前，業已出面主張其權利請求法院查封系爭建物，系爭不動產隨時有被追奪之瑕疵，兩造之買賣關係於成立之前即已存在權利瑕疵，故出賣人即被告於出售當時不論是否知悉系爭建物有無遭法院查封，均應負權利瑕疵擔保責任。再者，被告與呂文明間台灣高等法院95年上易字第528 號確認所有權存在等事件之民事判決之事實及理由亦謂被告對原告負有權利瑕疵擔保責任。末者，原告於讓渡合約書簽訂之時並不知悉系爭建物業已遭呂文明查封之情事，而呂文明嗣後亦取得系爭建物之不動產，故被告二人顯無法擔保系爭建物權利完整無缺，事後被告亦未補正此等權利瑕疵。是以，不論被告有無故意或過失，原告自得依民法第349 條、第353 條規定請求被告負權利瑕疵擔保之責。
㈣、承前，兩造之土地讓渡合約書中，關於不動產之標示中，被告僅無法履行交付系爭鐵造建物之義務，致原告另以120 萬元向呂文明購買系爭建物。故原告特依民法第349 條及第353 條準用民法第226 條給付不能之規定，請求被告給付120
萬元。縱鈞院認為瑕疵係成立於簽約之後（即第三人呂文明於85年8 月20日取得不動產權利移轉證明書），惟系爭建物於簽約之前，業由鈞院查封，被告不可能毫不知情，詎被告竟隱瞞系爭建物遭法院查封之情事，將系爭不動產讓渡與原告，致事後系爭鐵皮屋之所有權人呂文明出面主張所有權，顯見被告無法履行系爭建物讓渡予原告使用之義務，故原告自得依不完全給付之規定向被告請求給付?20萬元（原告準
備書狀筆誤寫成200萬元）之損害賠償。
㈤、被告雖辯稱系爭建物為渠等委託傅炳榮即裕隆商行興建，渠等二人為原始起造人，為系爭建物之所有權人。而系爭建物既非李專榮所有，故呂文明聲請之鈞院84年執字第8143 號
強制執行事件所為之拍賣應屬無效，拍定人呂文明不能取得系爭建物之所有權。其次，第三人呂文明雖於上開強制執行事件中，取得不動產權利移轉證明書，但仍無法辦理所有權登記，事實上無法取得所有權，自不得主張任何權利云云。然查，被告前曾以第三人呂文明、李專榮為共同被告提起確認鈞院84年度執字第814 號強制執行事件就坐落於台北縣樹林鎮○○○段195 、195-1 地號上，門牌號碼台北縣樹林鎮○○路○段7 巷26號鐵皮屋及其附屬建物（即系爭建物）所為之拍賣無效，該確認之訴業經臺灣高等法院95年度上易字第528 號民事判決駁回其訴確定，參照最高法院50年度台上字第232 號民事判例、71年度台上字第1892號民事判例意旨可知，被告不得再於本案中主張鈞院84年度執字第814 號強制執行事件之拍賣無效。
㈥、強制執行法第98條之規定未將不能辦理保存登記之違章建物排除在外，則縱為不能辦理保存登記之違章建物，只要係經法院拍賣並發予權利移轉證書，拍定人仍可取得所有權，今第三人呂文明自上開強制執行事件中依法查封前開系爭建物，嗣以債權人之身份承受系爭建物取得不動產權利移轉證明書，故呂文明已取得系爭建物之所有權，要無疑義。被告辯稱呂文明無法取得所有權一事，顯與法未合，不足採信。再者，被告與呂文明於前開訴訟案件亦請求確認渠等二人為系爭建物之所有權人，而前開判決亦認被告二人並非所有權人，可見系爭建物之所有權人為呂文明，於法甚明，自不待言。
㈦、聲明：１、被告應共同給付原告新台幣120 萬元整，即自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。２、訴訟費用由被告負擔。３、請准提供現金為擔保，宣告假執行。
二、被告主張：
㈠、查被告於85年2 月12日將坐落樹林鎮○○○段195、195-1地號內如附圖（A）深色部分，面積195 地號256 平方公尺，195-1地號49平方公尺全部及地上物鐵架造建物使用權全部讓渡與受讓人即原告永久使用，讓渡權利金共450 萬元，並訂立土地讓渡合約書為憑。依該合約書第3 條條文，系爭地上物於訂約時，被告已點交由原告管理使用。本件系爭地上物為違章建築，無法辦理所有權移轉登記，故被告僅需直接交付原告占有系爭建物，被告之給付義務即屬已盡，原告稱被告無法履行交付系爭鐵造建物之義務、依給付不能之規定，請求120 萬元云云，顯非適法且與事實不符。
㈡、至本件雙方訂約後，被告已將系爭地上物交由原告管理使用，原告於92年11月14日又與案外人呂文明訂立不動產買賣契約書，與被告無關。系爭地上物自85年2 月12日起，已由原告占用使用中，呂文明不可能將系爭地上物交付原告，且因系爭地上物為違章建物，根本無辦理所有權移轉登記，故上開原告與呂文明之買賣契約，毫無意義。雖呂文明在鈞院84年執字第8143號強制執行事件中，取得鈞院執行處發給之不動產權利移轉證書，但仍無法辦理所有權移轉登記，即無法取得所有權。呂文明在上開強制執行案中主張系爭地上物為李專榮所有，因李專榮積欠其票款，而指為查封拍賣，無人應買而自己承受。但系爭地上物並非李專榮所有，由李專榮於82年6 月9 日將坐落樹林鎮○○○段195、195-1地號土地部分使用權讓渡給案外人包正一之合約書，即可證實。依該土地讓渡合約書第1 條不動產標示，足證李專榮賣給包正一時，系爭土地上並無系爭地上物。包正一買受土地使用權後，始委請訴外人傅炳榮（即裕隆商行）欲建造地上物，尚未實行即於84年1 月26日再將上開土地使用權轉讓與被告永久使用，遂由被告委請傅炳榮建造完成，並支付全部工程款，被告原始取得該建物所有權。
㈢、上述鈞院84年執字第8143號強制執行之拍賣應屬無效，因此被告曾提起訴訟請求確認鈞院84年執字第8143號拍賣無效，確認被告就系爭建物之所有權存在。經鈞院94年訴字第555
號判決勝訴在案，嗣雖經台灣高等法院廢棄改判被告敗訴，但高等法院於判決中卻稱系爭建物縱非李專榮買受前即已存在，或係由李專榮所建造，亦係由包正一所建造，被上訴人並非原始建築人而駁回被告之請求。如上所述，系爭土地自包正一買受後始有地上物之建造，且由被告完成，足證高等法院之見解有誤，高等法院對系爭原始取得人究為何人亦未予正面認定，或稱「李專榮買受前即已存在」或稱「包正一所建造」。原告曾提起刑事告訴被告等詐欺，已經不起訴處分確定，在該案中包正一、傅炳榮均到庭證實系爭地上物確為被告原始取得，且原告與被告85年2 月12日訂立之土地讓渡合約書第6 條亦有載明；又李專榮與包正一訂立之土地讓渡合約書第1 條土地不動產標示及鄧益豐與李專榮等土地讓渡合約書第1 條不動產標示均無地上物之約定，在在證明，高院之認定並非事實。
㈣、原告指訴被告二人85年2 月12日出售系爭土地使用權及地上建物，故意隱匿法院查封之事實，有詐欺罪責云云，並不實在，被告二人鄭重否認之。系爭地上建物係由被告原始取得該建物之所有權，於85年2 月12日被告將系爭土地使用權及地上物再出賣給原告，詎案外人李專榮之債權人即案外人呂文明於鈞院84年度執字第8143號清償票款強制執行事件中，未詳予查證，即聲請查封系爭上開建物，併於執行程序中聲明承受，由鈞院發給權利移轉證書。惟強制執行法上之拍賣，依實務見解認其為買賣之一種，故拍賣債務人以外第三人之不動產者，拍定人原則上不能取得標的物之所有權，依司法院第578 號解釋，其拍賣無效，拍定人不能取得標的物之所有權。
㈤、原告依給付不能、權利瑕疵擔保、不完全給付之法律關係為本件請求，如前所述，本件無給付不能之問題，且雙方對系爭建物是違章建築，並不爭執，既然如此，亦無權利瑕疵擔保問題；又既無權利瑕疵擔保問題，亦無不完全給付甚明。系爭地上物，強制執行時，並無查封，拍賣時公告載明不點交，雖取得權利移轉證書，取得所有權，但未經登記，不得處分其物權。系爭地上物，確由被告原始取得所有權，於讓與給原告時同時點交，而原告又與呂文明訂立不動產買賣契約，向呂文明購買所有權，實與被告無關。原告向被告購買違章建築，又向呂文明購買違章建築所有權，二個契約，各自獨立，不生訂立「後約」，係由「前約」所導致，二者，並無因果關係，是以原告以向呂文明支付120 萬元為由，應由被告負責，顯無理由。又呂文明並未占有系爭建物，故應無法取得系爭建物之事實上處分權。為此聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張其於85年2 月12日與被告二人簽訂系爭土地及地上物之使用權買賣契約，約定將系爭土地及地上物使用權全部讓渡予原告永久使用，詎料於92年5 月間，原告赫然發現，系爭地上鐵造建物遭第三人呂文明查封，而後呂文明以債權人之身份承受買賣讓渡標的中之系爭地上鐵架建物，並於85年8 月20日取得系爭地上鐵架建物之不動產權利移轉證明書及債權憑證，其且向原告表示若原告不向其購買系爭鐵造建物，將訴請遷讓房屋，原告遂於92年11月14日以價金120 萬元向訴外人呂文明購買系爭建物。被告與原告簽約時，顯已知系爭建物有上述之權利瑕疵，竟隱瞞不告知，事後被告亦未補正此等權利瑕疵。是以，原告自得依民法第349 條、第353 條準用民法第226 條給付不能之規定，請求被告負權利瑕疵擔保之責；又被告不能給付系爭建物之使用權予原告，原告依據不完全給付之規定，亦得請求被告賠償。被告則否認系爭建物有上述權利瑕疵及不完全給付之情形，並辯稱：系爭建物已交付原告占有使用，被告之給付義務已履行完畢，且被告為系爭建物之原始取得人，訴外人呂文明應不得對系爭建物查封及拍賣，其所為之拍賣程序顯然無效，系爭建物並無原告所稱之權利瑕疵云云。
㈡、本件兩造對於渠等於85年2 月12日就系爭土地及地上物簽訂使用權買賣契約，約定將系爭土地及地上物使用權全部讓渡予原告永久使用，訴外人呂文明於84年11月15日以債權人之身分查封系爭建物，並於85年8 月20日取得不動產權利移轉證明書及債權憑證，原告於92年11月14日與呂文明簽訂系爭鐵架建物買賣契約書，支付價金120 萬元之事實均不爭執，並有系爭建物登記謄本、買賣契約書各1 份在卷可稽，堪信為真實。本件兩造有爭執點厥在於：系爭建物是否有被告應負之權利瑕疵擔保責任？被告是否有不完全給付之債務不履行責任？茲析述如下。
㈢、按民法第349 條規定出賣人之擔保責任，並不以被追奪之瑕疵存在於買賣標的物之本身者為限（例如以土地所有權為標的之買賣，其土地上有地上權、永佃權或典權者為是），亦不問出賣人有無過失。苟買賣契約成立後，第三人對於買受人主張權利，而非可歸責於買受人之事由所致者，除當事人間有特約或為買受人於買賣契約成立當時所知悉者，出賣人均應負擔保責任（最高法院43年台上字第946 號判決可資參照）。再按，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，佔有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。強制執行法第51條第1 項、第2 項定有明文。依上開規定可知，法院依強制執行程序就標的物實施查封後，僅限制債務人就查封物不得再為處分或其他妨礙執行之行為，而若第三人就查封標的物有權處分時所為之處分行為，則不在上開條文限制之列。
㈣、查被告自系爭建物之原始起造人處繼受取得系爭建物之事實上處分權，為有權處分系爭建物之事實上處分權人，被告再於85年2 月12日就系爭土地及地上物與原告簽訂使用權買賣契約，約定將系爭土地及地上物使用權全部讓渡予原告永久使用，被告依約並將系爭土地及地上物於契約成立之時，同時交付原告管理使用，該買賣契約自為成立且生效，並不符強制執行法第51條第1 項所稱不生效力之要件，先此敘明。再查，訴外人呂文明於84年11月15日以系爭建物之原始起造人李專榮為債務人而查封系爭鐵皮建物，則系爭鐵皮建物於84年11月15日時已因訴外人呂文明之查封而限制債務人就該建物使用權其中部分權能之轉讓，前開使用權能既受限制處分，原告顯無從自被告處取得該完整之使用權能，對買受人即原告而言，自是生買賣標的物權利之瑕疵，且該權利瑕疵亦是存在於買賣契約成立之前，亦即系爭買賣契約成立前，買賣標的物即已受查封之限制，而無法移轉完整之使用權能，則不論出賣人即被告知情與否，出賣人即被告均應就前開權利瑕疵負擔保之責。
㈤、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。再按出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。民法第349 條、第353 條分別定有明文。查被告二人就系爭建物買賣應對原告負權利瑕疵擔保責任，理由已如上述，則原告依據民法第353 條之規定，請求被告依據債務不履行之相關規定，賠償其損害，自屬有理由。再查，原告主張因被告出賣之物負有前開權利瑕疵，至訴外人呂文明向其主張權利，為免其買受之標的物受他人追奪，因而支付120 萬元於訴外人呂文明之事實，被告對此亦不爭執，並有原告提出之不動產買賣契約書1 紙在卷可稽，準此，原告因被告之債務不履行，而受有120 萬元之損失，此一事實，足堪認定。
㈥、繼查，原告向被告買受系爭鐵皮建物之使用權，被告並於契約成立之同時，將系爭鐵皮建物交付原告管理使用，被告自已履行其交付買受物之出賣人義務。原告雖主張系爭鐵皮建物於契約成立前已受第三人查封，故被告已不得處分，而無法履行交付出賣物之義務云云，惟查，強制執行法上查封之效力，僅在債權人債務人之間，發生相對之效力，並不當然拘束第三人，理由詳如前述，被告既非本件強制執行程序之債務人，其自不受該查封效力之拘束，其將本身對標的物所有之權能，出賣於原告，仍屬合法有效，且為有權處分，被告並已依約完成交付買賣標的物之出賣人義務，自無不完全給付之情事存在。此外，原告並未能舉出其他證據，證明被告確實有其他債務不履行之情事，則其主張依據被告應負不完全給付之債務不履行責任云云，自無從准許，應於駁回。四、綜合上述，原告起訴依據買賣契約權利瑕疵擔保責任之規定，請求被告依據債務不履行之規定，給付120 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即95年11月25日起算至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，均與判決結果無影響，附此敘明。
六、結論：依據民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　4 　　月　　24　　日民事第三庭 法　官　邱育佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　4 　　月　　24　　日書記官　王苑琦