臺灣新北地方法院96年度重訴字第197號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 97 年 02 月 22 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第197號原　　　告　承鈺有限公司
法定代理人　乙○○
原　　　告　興農芳蘭園股份有限公司
法定代理人　辛○○
原　　　告　壬○○
丁○○
戊○○
己○○
癸○○
庚○○
丙○○
共　　　同
訴訟代理人　蕭明哲律師
複　代理人　賴傳智律師
被　　　告　蔡正中
被　　　告　甲○○
右?一?人
訴訟代理人　鐘耀盛律師
上列當事人間給付違約金事件，經本院於民國96年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告承鈺有限公司新台幣參拾壹萬貳仟柒佰貳拾元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告興農芳蘭園股份有限公司新台幣伍拾玖萬伍仟捌佰元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告壬○○新台幣參拾萬捌仟肆佰元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告丁○○新台幣肆拾陸萬捌仟元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告戊○○新台幣陸拾肆萬肆仟陸佰元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告己○○新台幣參拾壹萬捌仟元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告癸○○新台幣參拾壹萬壹仟元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告庚○○新台幣壹拾陸萬玖仟元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告丙○○新台幣壹拾伍萬肆仟貳佰元，及自民國九十六年七月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾壹萬貳仟柒佰貳拾元為原告承鈺有限公司預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告興農芳蘭園股份有限公司以新臺幣壹拾玖萬捌仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾玖萬伍仟捌佰元為原告興農芳蘭園股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾萬捌仟肆佰元為原告壬○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾陸萬捌仟元為原告丁○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告戊○○以新臺幣貳拾壹萬肆仟捌佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾肆萬肆仟陸佰元為原告戊○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾壹萬捌仟元為原告己○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第七項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參拾壹萬壹仟元為原告癸○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第八項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾陸萬玖仟元為原告庚○○預供擔保，得免為假執行。
本判決第九項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾伍萬肆仟元為原告丙○○預供擔保，得免為假執行。
原告興農芳蘭園股份有限公司、戊○○其餘假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠、緣被告向訴外人東平橡膠工業股份有限公司（下稱東平公司）承租座落於台北縣新莊市○○段897 之4 等地號土地（下稱系爭土地），租賃期間自民國93年4 月1 日起至96年3 月31日止，並與東平公司約定系爭土地僅供作停車、洗車場使用。被告嗣後將系爭土地劃分為Ａ、Ｂ二區總計25個攤位做為花市使用，並分別出租予原告，承租攤位地點、租賃期間、租金、押金均分別如附表一所載。詎料因被告使用系爭土地超出與東平公司所約定「停車、洗車場」之目的範圍，致原告等承租之攤位設施均遭東平公司以違章建築為由，報請台北縣政府進行拆除，台北縣政府並於95年3 月張貼拆除公告，95年7 月開始進行拆除，因而致原告無法營業而受有損失。原告與被告間既成立有租賃契約，被告依約即負有提供原告租賃物使用收益之義務，惟系爭攤位竟遭拆除，致原告無法使用收益系爭攤位，則被告自應負給付不能之損害賠償責任。
㈡、再者，原告除興農芳蘭園股份有限公司（下稱興農芳蘭園公司）及庚○○以外，其餘原告與被告等租賃期限均至96 年7月5 日為止，惟被告與東平公司間之租賃契約僅訂至96 年3月31日止，被告自96年3 月31日起顯無法繼續提供租賃物供原告使用，依此亦應負債務不履行之責任。
㈢、依上，因被告有債務不履行之情事，依據系爭租賃契約第2
條第8 項及第1 條第2 項之規定，原告自得請求被告賠償按5 倍計算之租金及押金。
㈣、又系爭租賃攤位因遭台北縣政府拆除而全部滅失，至原告無法繼續使用收益，則兩造間之攤位租賃契約當然歸於消滅，被告自應返還押金。
㈤、原告興農芳蘭園公司除承租花市7 、9 號二個攤位外，並有承租3 至11號攤位後方之空地興建溫室。依系爭契約書第6
條增訂第8 款之規定，如上開溫室因法令限制或租賃未到期必須拆除，至原告損失時，被告需賠償原告60萬元。而上開溫室既於租賃期間遭台北縣政府以違建為由拆除，被告依約應賠償原告興農芳蘭園公司60萬元。
㈥、聲明：
１、被告等應連帶給付原告如附表二所示原告聲明欄金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
３、訴訟費用由被告等連帶負擔。
三、被告辯稱：
㈠、系爭租賃之攤位，係因屬違章建築，經台北縣政府依法拆除，故屬不可抗力之因素至被告無法履行契約，被告應無庸負債務不履行之責任。
㈡、原告自95年7 月1 日起至95年9 月30日止，均未依約給付租金，共計積欠三個月之租金。另依兩造租賃契約第6 條第3
款約定：Ａ區第1 年租金每坪600 元，第2 年700 元，惟原告均未給付第2 年起每坪增加100 元之租金予被告，是原告違約在先，應不能再以系爭攤位遭拆除為由，訴請被告賠償其損害。且原告自93年7 月簽約以來，至95年7 月間系爭攤位被拆除為止，已持續營業約2 年，縱使認被告嗣後有違約情事，亦應依民法第251 條之規定酌減違約金。
㈢、聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利判決願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、原告向被告承租系爭土地上之攤位，承租攤位之編號、租賃期間、租金、押金均詳如附表一所示。
㈡、台北縣政府於95年7 月間以系爭土地攤位屬違建為由，先就系爭土地上無人承租攤位及公共走道開始進行拆除，並通知原告應於95年9 月30日之前自行搬遷，嗣後至95年9 月，系爭土地上之攤位已全部拆除完畢。
㈢、原告自承租之日起，均按每月每坪以600 元計算，繳納租金。
五、兩造之爭點及法院之判斷：
本件兩造之爭點，厥在於原告是否得依債務不履行之規定，請求被告依系爭租賃契約之約定，給付違約金？及主張系爭租賃契約已消滅被告應返還押金？又被告是否得主張原告有積欠租金，得為抵銷之抗辯？茲逐點審究如下：
㈠、關於被告是否應負債務不履行責任部份：
１、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。經查，台北縣政府於95年7 月間以系爭土地攤位屬違建為由，先就系爭土地上無人承租攤位及公共走道開始進行拆除，並通知原告自即日起至95年9 月30日之前，應自行搬遷，嗣後至95年9 月間原告所承租之攤位全部遭台北縣政府拆除完畢之事實，已為兩造所不爭執，堪信為真實。審酌原告所承租之系爭攤位遭台北縣政府拆除之時期，當時兩造租賃契約期間均尚未期滿，亦即系爭租賃關係仍在存續期間，則被告即出租人未能於租賃期間，繼續履行將合於所約定使用收益之租賃物，交付原告即承租人使用此一出租人義務，從而，被告顯有債務不履行之情事存在，此一事實，已可認定。
２、再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226 條第1 項定有明文。經查，原告係向被告承租系爭土地上之攤位，而被告所出租之攤位既因不符建築法規，致主管機關以系爭攤位屬違章建築為由，而將系爭攤位拆除，致使出租人即被告無法交付合於約定使用收益之租賃物於承租人即原告，則上開給付不能之情事自屬可歸責於債務人即被告之事由，原告自得依約請求被告負損害賠償責任。
㈡、關於原告是否得請求被告依契約關於債務不履行之約定，給付違約金部份：
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。觀諸系爭租賃契約第1 條第2 項約定：「甲方（即被告）如因違反第1 條第1 項契約明文，致乙方（即原告）無法營業之損失，則視同甲方違約，依押金、租金五倍金額賠償乙方，並不得有任何異議」等語，足見雙方已約定倘若被告有債務不履行之情事，致原告受有損失時，被告即應依押金、租金計算五倍之金額賠償原告，上開關於違約賠償之約定，應屬於違約金之性質，又兩造對於違約金既未另於租約中為特別之約定，則上開違約金自應視為原告不履行契約而生損害之賠償總額之預定，此一事實，可資認定。
２、再查，原告興農芳蘭園公司除承租花市7 、9 號二個攤位外，並有承租3 至11號攤位後方之空地興建溫室。依兩造契約書第6 條增訂第8 款之規定，如上開溫室因法令限制或租賃未到期必須拆除，至原告興農芳蘭園公司損失時，被告需賠償原告興農芳蘭園公司60萬元，此有租賃契約書1 份在卷可佐。而上開溫室於租賃期間遭台北縣政府以違建為由拆除之事實，已詳如上述，據此，被告依約即應賠償原告興農芳蘭園公司60萬元。
３、又按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」最高法院著有49年台上字第807 號判例可稽。經查兩造各租賃契約所約定之期間分別如附表1 所示，期間分別約為2 年至3 年不等，審酌被告違約之情事發生時，系爭租賃契約已分別履行1 年至2 年不等，相距契約期滿期間約半年至1 年不等，原告因此所受之損害應屬有限，本院審酌上述情形，認原告請求按系爭租賃契約押金及租金共計五倍計算之違約金尚屬過高，應予核減至按押金及租金二倍計算之違約金，亦即如附表二所示之被告應給付原告之違約金欄所載之金額，方屬公允，原告逾此部分之違約金請求，應予駁回。而原告興農芳蘭園公司所興建之溫室亦已使用約1 年半，距離契約期滿期間約有半年餘，本院認為原告興農芳蘭園公司就其所搭蓋溫室部份，請求賠償60萬元之違約金尚屬過高，應核減為15萬元，原告興農芳蘭園公司逾此部份之違約金請求，則應駁回。
㈢、關於原告是否得請求返還系爭租賃契約之押金部份：
??按租賃物全部滅失，無論其原因為何（即不論可否歸責於承
租人或出租人之事由），則租賃之客體既不存在，租賃關係當然終了（司法院29年院字第1994號、34年院解字第2979號解釋參照）。經查，系爭租賃物業於95年9 月間，遭台北縣政府全部拆除完畢，此一事實，已詳如上述，則系爭租賃物顯已全部滅失，依上開說明，系爭租賃契約當然終止。系爭租賃契約既已終止，被告理應返還原告如附表二所示系爭租賃契約之押金，此理甚明。
㈣、關於被告是否得主張就原告所積欠之租金為抵銷？
１、被告辯稱，原告除興農芳蘭園公司、庚○○外，均未依約按年調付租金云云。經查，系爭租賃契約第6 條第3 款固有第一年租金600 元、第2 年700 元、第3 年700 元之記載。惟查，證人即原告承鈺有限公司員工黃漢哲於97年1 月29日到庭具結證稱：「第二年還沒到期之前，雙方就有開會協調，被告蔡正中建議要將我們的停車位租給晚上的夜市，他就同意第二年不調漲。後來我們是同意將空的停車位租給別人，交換條件就是第二年不調漲租金。」等語，核與原告所稱被告於第二年租期開始前，即已向原告承諾不另增收每坪100
之租金之陳述，經核相符。據此，應認被告已同意不逐年加收租金，故原告並無未依約按年調付租金之情事。
２、被告又主張，原告積欠伊自95年7 月起至同年9 月止，共計三個月之租金云云。惟按出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，應具有對價關係。因此，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。經查，系爭租賃之攤位自95年7 月起，即因同一土地上其他攤位之拆除工事進行，而無法繼續營業，亦即被告自95年7 月起即未能於租賃期間保持租賃物合於約定使用之狀態，原告自得自95年7 月起拒絕給付該期之租金，據此，應認原告並無積欠被告95 年7月至9 月之租金之情事。
３、綜上，原告並未積欠被告次年調漲之租金，亦得拒絕給付被告95年7 月至9 月之租金，亦即原告並未有積欠被告租金之情事。從而，被告主張得就原告積欠之租金行使抵銷權云云，即屬無據，無從准許。
六、綜合上述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付其如主文所示之違約金及押金，此一部份之請求，即屬有據，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。另原告雖聲明請求被告就上開債務負連帶清償之責，惟被告就上開債務並未明示同意對債權人各負全部給付之責，且法亦無明文，故原告此部份之請求，即屬無據，無從准許。又原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行。惟因本件所命給付除原告興農芳蘭園公司、戊○○以外原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應由法院依職權宣告假執行，自毋庸命前開原告供擔保；至被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行部分，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；原告興農芳蘭園公司、戊○○勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告興農芳蘭園公司、戊○○其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認為與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　2 　　月　　22　　日民事第三庭 法　官　邱育佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　2 　　月　　22　　日書記官　林兆嘉
附表一
┌─┬─────┬─────┬──────┬────────┬───────┐
│編│ 原告 │承租攤位 │租賃期間 │ 租金 │ 押金 │
│號│ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│1 │承鈺有限公│ 22、24 │93.7.5～ │ 36,360元 │ 80,000元 │
│ │司 │ │96.7.5 │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│ │興農芳蘭園│7、9、及圖│94.1.1～ │ │ 100,000元 │
│2 │股份有限公│示空地 │96.3.31 │ 72,900元 │ │
│ │司 │ │ │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│3 │壬○○ │ 15、17 │93.7.5～ │ 34,200元 │ 80,000元 │
│ │ │ │96.7.5 │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│4 │丁○○ │34、36、38│93.7.5～ │ 54,000元 │ 120,000元 │
│ │ │ │96.7.5 │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│5 │戊○○ │26、28、30│93.7.5～ │ 82,300元 │ 160,000元 │
│ │ │、32 │96.7.5 │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│6 │己○○ │ 40、42 │93.7.5～ │ 39,000元 │ 80,000元 │
│ │ │ │96.7.5 │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│7 │癸○○ │ 4、6 │93.7.5～ │ 35,500元 │ 80,000元 │
│ │ │ │96.7.5 │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│8 │庚○○ │ 20 │94.3.1～ │ 24,500元 │ 40,000元 │
│ │ │ │96.3.31 │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│9 │丙○○ │ 19 │93.7.5～ │ 17,100元 │ 40,000元 │
│ │ │ │96.7.5 │ │ │
└─┴─────┴─────┴──────┴────────┴───────┘
附表二
┌─┬─────┬─────┬──────┬────────┬───────┐
│編│ 原告 │原告聲明 │被告應給付原│被告應給付原告之│總計被告應給付│
│號│ │ │告之違約金 │押金 │原告之金額 │
│ │ │ │ │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│1 │承鈺有限公│661,800元 │232,720元 │ 80,000元 │ 312,720元 │
│ │司 │ │ │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│ │興農芳蘭園│1,564,500 │360,800元 │ 100,000元 │ 595,800元 │
│2 │股份有限公│元 │ │ │ │
│ │司 │ │ │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│3 │壬○○ │651,000元 │228,400元 │ 80,000元 │ 308,400元 │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│4 │丁○○ │990,000元 │348,000元 │ 120,000元 │ 468,000元 │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│5 │戊○○ │1,371,500 │484,600元 │ 160,000元 │ 644,600元 │
│ │ │元 │ │ │ │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│6 │己○○ │675,000元 │238,000元 │ 80,000元 │ 318,000元 │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│7 │癸○○ │657,500元 │231,000元 │ 80,000元 │ 311,000元 │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│8 │庚○○ │362,500元 │129,000元 │ 40,000元 │ 169,000元 │
├─┼─────┼─────┼──────┼────────┼───────┤
│9 │丙○○ │325,500元 │114,200元 │ 40,000元 │ 154,200元 │
└─┴─────┴─────┴──────┴────────┴───────┘