臺灣新北地方法院96年度重訴字第341號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 97 年 08 月 22 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 96年度重訴字第341號原　　　告　鴻達開發投資顧問有限公司
法定代理人　戊○○
訴訟代理人　湯明亮律師
被　　　告　卯　○
癸○○
丑○○
子○○
寅○○
共　　　同
訴訟代理人　張仁興律師
蔡宜真律師
上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國97年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北縣新莊市○○段第85地號土地（下稱系爭土地）原係被告所共有，被告授權訴外人吳玉卿、庚○○於96年1 月31日與原告簽訂委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告仲介銷售系爭土地，委託銷售價格新臺幣（下同）3 億元，委託銷售期間自96年1 月31日起至同年2 月7 日止，契約第12條第3 款約定：「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內，甲方（即被告）將委託標的出售予乙方（即原告）曾經仲介之客戶者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方應給付委託總價額4 ﹪與乙方。」簽約後原告經人介紹覓得訴外人程茂建設股份有限公司（下稱程茂公司）方面有意購買系爭土地，原告即派員陪同程茂公司之代表人及介紹人一同前往被告住處協商買賣價格，買賣雙方第1 次見面因程茂公司代表出價2 億8,000 萬元，然被告堅持3 億元而未能達成共識。嗣後程茂公司同意出價3億
元，原告隨即通知被告賣賣成交之事，並相約簽訂正式買賣契約事宜，惟被告表示須稍待數日再行相約，原告不疑有他，迨數日後再與被告聯絡，已無音訊。之後原告發現被告於96年3 月間已將系爭土地出售予程茂公司方面，並將土地移轉登記予訴外人吳榮圳、吳清陽、吳清霖、吳清誌及吳清良名下，依系爭委託銷售契約第12條第3 款約定，被告自應給付委託總價額4%即1,200 萬元之服務報酬予原告，為此提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應給付原告1,200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。⑵請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭委託銷售契約書之定型化契約，未依法給予被告審閱期間，其所載條款對被告不生效力：系爭委託銷售契約係原告店長己○○、丙○○於96年1 月31日在被告1 樓住處當場簽訂，並未給予被告3 日以上之審閱期間，違反消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 ：「企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以上之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。」規定，契約記載密密麻麻文字之定型化契約條款，包括原告所主張之第12條等規定（並非主要契約條款，亦未明顯載明），其條款不構成契約之內容，對被告不生效力。
（二）原告並未在契約期限內履行契約義務，縱在契約期限後有帶領客戶與被告洽商，亦非系爭契約效力所及，被告不受拘束：系爭委託銷售契約之效力僅7 天，即自96年1 月31日至同年2 月7 日，在系爭契約期限內，原告並未帶領客戶與被告洽商，契約已因期限屆滿而失其效力。嗣於96年2 月13日，原告店長己○○帶兩位不知名人士向庚○○及甲○○表示有買方出價2 億8,000 元，惟因此時期限已過，且年關將至，亦未達被告擬出售之價金3 億元，遂為拒絕。同年2 月27日下午，原告之店長己○○表示其遭強迫而希望與被告當面洽商，遂於當天晚上與7 、8 名不明人士前來被告住處3 樓洽談，然因買賣條件未達成一致，故未談成。原告店長己○○並未介紹前來洽商之買方為何人，亦未交換名片，被告根本不知買方究為自然人或公司。嗣被告經訴外人乙○○議員及辛○○居間仲介出售系爭土地，並不知買方與原告所述買方係同一。且原告既稱其當時帶領之買方係為程茂公司，然經乙○○仲介與被告簽訂契約者，係訴外人吳榮圳等個人，並非程茂公司，被告亦非與所謂「同一客戶」簽約。
（三）綜上，本件定型化契約違反法律強制規定本屬無效，被告與原告帶領之客戶協調時，雙方已無契約關係存在，且被告根本不知原告所仲介之客戶係為何人，嗣亦非與該客戶簽訂買賣契約，原告主張，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地原係被告所共有，被告授權訴外人吳玉卿、庚○○於96年1 月31日與原告簽訂系爭委託銷售契約，委託原告仲介銷售系爭土地，委託銷售價格3 億元，委託銷售期間自96年1 月31日起至同年2 月7 日止。訴外人吳玉卿及庚○○於當天即與原告完成簽約，並未攜回契約審閱。
（二）系爭委託銷售契約書第1 頁開頭聲明欄記載：「委託人簽定本契約書前，已確實將本契約書攜回審閱3 日以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容無誤。」訴外人吳玉卿、庚○○均於聲明下方簽名蓋章。
（三）系爭委託銷售契約第4 條約定之付款方式為：第1 期10﹪、第2 期10﹪、第3 期10﹪、第4 期70﹪；第12條第3款
約定：「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2 個月內，甲方（即被告）將委託標的出售予乙方（即原告）曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託總價額4 ﹪與乙方。」（四）兩造簽訂系爭委託銷售契約書，原告店長己○○、經紀營業員丙○○曾兩次帶領客戶與被告洽商，第一次因未及買賣總價3 億元、第二次因賣方不接受「1117」之付款方式而均未談成。
（五）被告嗣後將系爭土地出售登記予訴外人吳榮圳、吳清陽、吳清霖、吳清誌、吳清良等5 人名下，其中吳清陽、吳清霖為程茂公司董事，吳清誌為其監察人，吳榮圳、吳清良為其股東。
四、得心證之理由：兩造於本院96年11月29日及96年12月27日言詞辯論期日協議簡化本件之爭點為⑴本件定型化契約未給予被告審閱期間，是否違反消保法第11條之1 規定而無效？⑵原告帶領客戶與被告協調之時，兩造間是否已無委託銷售契約關係存在？亦即原告是否於兩造委託銷售期間經過後，始帶領客戶與被告協調？⑶被告事後與吳榮圳等人簽訂買賣契約，是否違反系爭委託銷售契約第12條規定？亦即吳榮圳等人是否為原告曾經仲介之同一客戶？原告是否曾經告知被告其所仲介客戶為程茂公司？茲論述如下：
（一）本件定型化契約未給予被告審閱期間，違反消保法第11條之1 規定，契約第12條約定條款不構成契約之內容，應屬無效：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1 第1 項、第2 項定有明文。審閱期間之立法意旨，在於保障消費者於簽約前有充分時間瞭解定型化契約內容，蓋所謂定型化契約條款，依消保法第2 條第7 款及第9 款規定，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作為契約內容之契約，均屬定型化契約。此種契約之特色，在消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者為個別磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予以附合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益，特於消保法第11條之1 規定審閱期間，其性質應為強制規定，不得預先拋棄。
⒉查本件委託銷售契約，除第1 條至第4 條關於買賣範圍、委託銷售價格、委託銷售期間、付款方式及應備文件係由當事人個別磋商後以手寫方式記載外，其餘第5 條至第18條之約定條款，均係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，屬定型化契約無疑，依前開消保法第11條之1 規定，原告與被告訂立系爭委託銷售契約前，應有三十日以內之合理期間，供被告審閱全部條款內容，違反者，其條款不構成契約之內容。系爭委託銷售契約書第1
頁開頭聲明欄固記載：「委託人簽定本契約書前，已確實將本契約書攜回審閱3 日以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容無誤。」等語，並由訴外人吳玉卿、庚○○於聲明下方簽名蓋章；惟其二人係於96年1 月31日當天即與原告完成簽約，事先並未攜回契約審閱之事實，為兩造所不爭執，故系爭委託銷售契約之簽訂違反消保法第11條之1 關於審閱期間之規定甚明。原告雖主張訴外人吳玉卿、庚○○既於契約開頭之聲明欄下方簽名蓋章，足認其二人有拋棄審閱期間之意思云云，然審閱期間之規定，乃法律為保護消費者所制定之強行規定，不得拋棄，業如前所述，故吳玉卿、庚○○雖於契約首頁聲明欄下方簽名蓋章，然其二人既未攜回契約審閱，且原告復未舉證證明其二人於簽約前確已充分瞭解全部契約約款之權利義務關係，則被告抗辯本件委託銷售契約違反消保法第11條之1 規定，契約第12條約定不構成契約之內容，應屬無效，即為可採。
（二）且被告事後與吳榮圳等人簽訂買賣契約，並未違反系爭委託銷售契約第12條規定，亦即吳榮圳等人並非原告曾經仲介之同一客戶：
⒈原告雖主張其於委託期間內曾仲介訴外人程茂公司買受系爭土地，最後買賣雙方因就付款方式未能達成合致而未成交，被告嗣於96年3 月間將系爭土地出售移轉登記予訴外人吳榮圳、吳清陽、吳清霖、吳清誌及吳清良等人，均為程茂公司之股東，故被告係將土地出售予原告曾經仲介之同一客戶云云，然為被告所否認，並辯稱：被告不知原告仲介之買方為何人，嗣被告經訴外人乙○○、辛○○居間仲介出售系爭土地予訴外人吳榮圳等個人，並非程茂公司，故被告亦非與所謂同一客戶簽約等語。查被告係因原告兩次帶領客戶至被告住處與被告洽談土地買賣事宜未成，第二次洽談不成，買方離去之時即有人叫囂不滿；未幾，被告住處復於96年2 月28日深夜（即3 月1 日凌晨）遭不明人士丟擲石頭，同日深夜丁○○住處亦遭不明人士丟擲石頭，被告與丁○○咸認係因買賣系爭土地引致糾紛，被告始委託訴外人乙○○議員出售系爭土地等情，業據證人庚○○、甲○○證述屬實（參見卷第78頁至80頁），核與證人丁○○證述稱：96年3 月1 日將近晚上12點伊住家外面有人叫囂、敲擊鐵門，伊之前沒有仲介土地經驗，在外與人亦無瓜葛，伊猜測可能是因仲介系爭土地買賣未成所引起，故當天即打電話給吳玉卿的先生告知此事等語（參見卷90頁），及證人乙○○證述稱：因為被告跟伊說之前有很多人要買系爭土地，有一個晚上被告住家窗戶被丟石頭，還接到恐嚇電話，他們很慌張，才請伊幫忙處理，伊經由介紹認識從事土地買賣仲介之辛○○，伊請辛○○找較可靠信用之買主，隔沒幾天辛○○告知已找到買主，即與出賣人相約至買主公司簽約等語（參見卷141 頁）相符，且證人辛○○亦證述稱：伊是透過同行王紹華介紹認識買方李慶發及黃先生，土地價款是李慶發支付等語（參見卷
143 頁），可證被告係因原告仲介買賣系爭土地未成引發糾紛，始另行委託乙○○出售系爭土地，並經由證人辛○○之仲介而覓得買主；並非私下自行與原告曾經仲介之買方達成交易。且原告雖主張其先前帶領客戶與被告洽談系爭土地買賣事宜時，曾介紹買方為程茂公司云云，並聲請訊問證人己○○、丁○○、壬○○等人，己○○、壬○○並均證述稱當時曾介紹買方代表為程茂公司總經理云云，然查己○○係原告之店長，壬○○則係為原告介紹本件買主之介紹人，其二人與原告關係密切，證詞是否可信，本應詳加推敲。參諸一般仲介交易習慣，為避免買賣雙方私下交易，仲介公司通常係於買賣雙方就交易條件已達成合致，於簽約之時，始介紹買賣雙方見面認識；於此之前則由仲介公司居中協調雙方磋商買賣條件，原告主張第一次帶領買方與被告洽談時，即向被告介紹買方身分云云，顯與一般仲介交易習慣相違，誠難採信。且證人己○○既證述稱當時有介紹買方是程茂公司經理云云，然經被告訴訟代理人詢問其程茂公司經理之真實姓名，又稱：要問壬○○，伊忘記了云云（參見卷89頁），顯與常情有違，其證詞要難憑採。故原告主張其介紹買主與被告洽談時，曾向被告介紹買方為程茂公司云云，並不足採。⒉從而被告事後於96年3 月間將系爭土地出售移轉登記予訴外人吳榮圳、吳清陽、吳清霖、吳清誌及吳清良等人，雖均為程茂公司之股東，然原告並未能證明其介紹買主與被告洽談時，已向被告表明買主身分為程茂公司，且被告係另經由訴外人乙○○、辛○○之仲介，始覓得買主，買方代表則為訴外李慶發，均如前所述，自不能僅因吳榮圳等人為程茂公司股東，遽認被告知悉原告仲介之買方為程茂公司，而將系爭土地出售與被告曾經仲介之同一客戶。
五、綜上所述，被告抗辯本件委託銷售契約違反消保法第11條之1 規定，契約第12條約定不構成契約之內容，應屬無效；且被告事後與吳榮圳等人簽訂買賣契約，吳榮圳等人並非原告曾經仲介之同一客戶等語，為可採。原告主張訴外人吳玉卿、庚○○於系爭委託銷售契約開頭之聲明欄下方簽名蓋章，乃拋棄審閱期間之意思，故系爭契約並無違反消保法第11條之1 規定，及吳榮圳等人均為訴外人程茂公司股東，被告將系爭土地出售移轉登記予吳榮圳等人，係出售與原告曾經仲介之同一客戶程茂公司云云，為不可採。從而原告依系爭委託銷售契約第12條第3 款約定請求被告給付委託總價額4%即1,200 萬元之服務報酬，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　22　　日民事第三庭 法　官　許月珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　27　　日書記官　劉昌明