臺灣新北地方法院97年度訴字第1458號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 98 年 08 月 25 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第1458號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　黃炳飛律師
被　　　告　東榮科技股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　宋忠興律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國98年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬貳仟陸佰叁拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,262,420 元，後將聲明變更為：被告應給付原告1,210,115 元，係縮減應受判決事項之聲明，與上開規定相合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與其他共有人乙○○等人，共有坐落於桃園縣中壢市○○段549 號地號土地1 筆（下稱系爭土地），面積為5701.80 平方公尺，原告應有部分為12/41 。被告於十數年前與其他共有人之一乙○○簽訂租約，租用系爭土地上門牌號碼為中壢市○○路80號之廠房及其基地（如附圖所示A 部分），乙○○並同意其使用系爭土地上工廠房對外聯絡之道路（如附圖所示B 部分），惟被告卻逾越其租用範圍而使用系爭土地全部，無權占用系爭土地達3078.6平方公尺（如附圖所示C 、D 部分），自屬無法律上原因而受有利益，使原告無法使用系爭土地而受有損害，原告自得依民法第179 條規定，請求返還自起訴狀送達翌日起回溯5 年內，被告所獲相當於租金之不當得利，並應以系爭土地申報總價年息百分之10作為計算賠償數額之基礎，爰聲明：被告應給付原告1,210,115 元。
二、被告則以：被告早於民國63年間向訴外人陳瑞徵承租系爭土地之全部，後陳瑞徵於75年間過世，陳瑞徵之繼承人即共同推由陳王阿菜及乙○○與被告續約，由被告繼續承租使用至今，故被告有權使用系爭土地之全部，並非無權占有，租約上雖然載有「廠房以外土地不包括在內」、「不包含廠房以外土地」之文字，但雙方之真意仍是同意將系爭土地之全部交由被告使用，僅是應乙○○之要求加上上開附註，蓋如被告僅租用廠房與其坐落之基地，要如何進出廠房？原告提起本訴，是其共有人之間分配租金之紛爭，與被告無涉。又被告多年來皆按時繳納租金，未曾受有相當於租金之利益，故原告不得請求返還不當得利。再者，系爭土地位處郊區鄉間，鄰近並無市場、學校、大賣場等機構，生活機能欠佳，故不應以系爭土地申報總價之年息10% 作為計算依據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地之共有人，應有部分為12/41 ，被告與他共有人訂有租約，被告對於系爭土地如附圖所示之A 、B 部分有使用權，然被告目前以築圍牆之方式占用系爭土地全部等情，有土地登記第2 類謄本、租約影本、現場照片2
張、本院97年度訴字第181 號不當得利事件之勘驗筆錄影本等件在卷可參，復為兩造所不爭，堪信為真實。至原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還其無權占用系爭土地C
、D 部分所獲之利益，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告對於系爭土地如附圖所示之C
、D 部分是否為無權占有？㈡被告是否無法律上原因而受利益，致原告受有損害？㈢原告所得請求相當於租金之不當得利，其數額為多少？茲判斷如下：
㈠被告對於系爭土地如附圖所示之C 、D 部分係屬無權占有：⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字11 18 號判例可資參照。經查，被告與訴外人即系爭土地之共有人乙○○、陳王阿菜所訂立之租約上，明白記載「第一條房屋所在地及使用範圍：中壢市○○路○段80號Ｚ0000000 0000 （廠房以外之土地不包括在內）」、「
第一條房屋所在地及使用範圍：中壢市過嶺里12鄰65號之1 Ｚ00000000000（不包含廠房以外之土地）」等語，有被
告所提出之房屋租賃契約影本2 份附卷可證（見本院卷第42至47頁），其文字業已清楚表示上開租約之租賃範圍並不包含廠房以外之土地即系爭土地如附圖所示之C 、D 部分，已無須別事探求當事人真意；且證人即共有人乙○○亦證稱：上開2 份租約都是伊出面辦理，伊母親陳王阿菜為出租人部分是伊代理簽訂，出租時只有出租房子與廠房之土地，廠房以外之土地不包含在內，當時有同意被告公司可以使用道路等語明確（見本院卷第67至68頁），可見被告與共有人乙○○、陳王阿菜所訂立之租約，其租賃範圍確實僅限於系爭土地上之廠房、其坐落基地與聯外道路而已。被告辯稱當事人之真意係出租系爭土地之全部，洵無可採。
⒉證人即被告公司之經理賴其蘭雖證稱：當時承租的範圍就是整塊地，六十幾年開始租的時候就是如此，簽約當時是房東乙○○將租約寄來，我沒有仔細看就在上面簽名，沒有注意到有記載不包含廠房以外土地等文字，乙○○也沒有說廠房以外的土地不包含在內云云（見本院卷第79頁），然審酌證人賴其蘭自承其為被告公司之經理兼股東，復為承租人即被告之保證人（參見前開租賃契約書所載），其與被告之利害關係甚切，其證詞之證明力已頗值商榷，且締約當時既然是由乙○○將租約寄來，證人賴其蘭應有充足時間詳細審閱，而租賃範圍係屬租賃契約之重要部分，常人於締約時本會多加注意，又上開租賃範圍之條款係以正常大小之字體清楚記載，普通人以一般之注意即可察覺，證人賴其蘭所證其並未注意該記載，實與經驗法則不符，況被告亦曾辯稱上開條款係應乙○○之要求所加（見本院卷第40頁），足見締約當時被告即已知悉上開條款之記載，證人賴其蘭所證與此不合，顯難採信。
⒊綜上，被告與他共有人間之租賃契約，其租賃範圍並不及於系爭土地如附圖所示之C 、D 部分，被告逾越其租賃權範圍而占有上開部分，自屬無權占有。
㈡被告確係無法律上原因而受利益，致原告受有損害：
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。查被告確係無權占有系爭土地如附圖所示之C 、D 部分，已如上述，是其就該部分自受有相當於租金之利益甚明。雖被告辯稱其皆按時繳交租金，未受有相當於租金之利益，並援引最高法院83年度台上字第1139號判決：「土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求」為據，然被告之租賃範圍既不及於系爭土地如附圖所示之C 、D 部分，其所支付之租金即非使用該部分土地之對價，自不得以其支付之租金抵銷其無權占用該部分土地所得之利益，上開判決情況與本件相異，自難援用，被告此部分所辯，亦非可採。是被告既無法律上原因而受利益，原告依不當得利規定請求被告返還其自起訴狀送達之翌日（97年7
月16日）起回溯5 年（即92年7 月17日至97年7 月16日）所得相當於租金之利益，洵屬有據。
㈢相當於租金之不當得利金額：
按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額，最高法院68年台上字第3071號判決可資參照。經查，原告就系爭土地之應有部分為12/41 ，被告無權占用系爭土地如附圖所示之C 、D 部分，面積為3078.6平方公尺，有桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖在卷可證（見本院卷第75頁）；又系爭土地於92年1 月至95年12月之申報地價每平方公尺為2,240 元，96年1 月起迄今之申報地價每平方公尺為2,686 元，亦有地價第2 類謄本、土地登記第2 類謄本附卷可考（見本院卷第6 、26頁）；另系爭土地以鐵皮圍牆包圍，其內供被告公司做廠房使用，面臨桃園縣中壢市○○路○ 段為雙向共4 線道，寬約15米之馬路，約3 至
4 公里連結中山高速公路新屋交流道，位於工業區內，對面有自助餐、水果店約4 、5 家，復有本院97年度訴字第181
號不當得利事件之98年5 月19日勘驗筆錄影本在卷可證（見本院卷第81至82頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第79頁反面），是審酌系爭土地附近尚非屬繁榮，交通便利度尚可，被告以系爭土地作為工廠使用等情，本院認原告所得請求相當於租金之利益，應以系爭土地申報價額年息6%為適當。是依上開標準計算，被告自92年7 月17日至97年7 月16日因無權占用系爭土地而應返還原告之不當得利金額為642,634
元【計算式：（2,240 ×3,078.6 ×6%×〈3 ＋168/365 〉
×12/41） ＋（2,686 ×3,078.6 ×6%×〈1 ＋197/365 〉
×12/41） ，小數點以下四捨五入】。從而，原告請求被告
返還不當得利，在上開範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍，則為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　25　　日民事第一庭 法　官　高文淵
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　25　　日書記官　許慧貞