臺灣新北地方法院97年度訴字第2837號

• 裁判案由: 返還買賣價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 98 年 03 月 20 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第2837號原　　　告　丙○○
參　加　人　甲○○
被　　　告　乙○○
訴訟代理人　蕭琪男律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國98年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰參拾貳萬元及自民國97年12月19日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用及參加訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾柒萬元供擔保後，得為假執行。如被告以新台幣貳佰參拾貳萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。本件原告基於買賣契約之物之瑕疵擔保責任規定主張解除契約，請求被告返還買賣價金，而參加人與原告共同出資購買系爭買賣標的物，故就本件請求返還買賣價金訴訟有法律上利害關係，其聲請輔助原告為訴訟參加，於法並無不合，先予敘明。
二、原告主張：兩造於民國96年6 月19日就門牌號碼台北縣中和市○○路761 號4 樓之4 （雅舍小品大廈）之房地暨附屬車位簽署買賣契約書，買賣總價款為新台幣（下同）232 萬元，雙方並已分別完成所有權移轉登記與價金交付之義務。嗣原告之友人即參加人甲○○，自97年9 月26日起擔任雅舍小品大廈之管理委員會副主任委員，於接手該大廈歷年重要文件時始發現，該大廈於90年11月28日業經台灣省結構工程技師公會進行結構鑑定，結果為「版氯離子含量超過中國國家標準規定標準值，且標的物耐震能力不足，主要結構體之樓版多處混凝土保護層剝落，鋼筋外露且銹蝕極少數樑有裂縫等現象，研判該建築物難以修復方式補足到法規所規定之設計強度，長期而言應規劃拆除重建」，有該會台省結技鑑字第753 號鑑定報告書可稽，並經台北縣政府列管備查在案。之後，再送台北市結構工程工業技師公會鑑定，亦認有重大瑕疵。原告於97年9 月26日經參加人甲○○告知獲悉上情後，於97年10月16日寄發存證信函通知被告，要求被告出面處理，惟被告置之不理，原告復於97年11月14日以存證信函向被告解除契約。原告於簽署系爭買賣契約時，並不知系爭房屋有前開重大瑕疵存在，被告亦未於買賣契約書附件之房屋現況說明書上載明，原告根據買賣契約之不完全給付與物之瑕疵擔保責任等法律規定，自得解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經解除，被告應依民法第259 條之規定，將買賣價金232 萬元返還原告，為此訴請被告給付232 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。倘若鈞院認為原告無權解除契約或解約顯失公平者，惟系爭房屋之「版氯離子含量超過中國國家標準規定標準值」，並有「標的物耐震能力不足，主要結構體之樓版多處混凝土保護層剝落，鋼筋外露且銹蝕極少數樑有裂縫」等重大瑕疵，原告亦得依不完全給付暨物之瑕疵擔保責任等規定，向被告請求損害賠償或請求減少價金，是原告備位聲明為：被告應給付原告100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋是否確為海砂屋，尚有不明，台北縣政府前揭函文僅係對訴外人吳金南（時任台北縣中和市○○路761 號之雅舍小品大廈管理委員會主任委員）所檢附之申請書及相關資料「同意准予報備」，並未實質認定系爭房屋為海砂屋。而台灣省結構工程技師公會鑑定報告抽樣範圍如何？鑑定數值如何？鑑定可信度如何？與系爭房屋有何關係？均不明，原告關於海砂屋之指陳顯屬率斷。台灣省結構技師公會鑑定報告書略以「標的物由於混凝土抗壓強度不足，版氯離子含量超過中國國家標準規定標準值及耐震能力不足，且樓板已多處發生保護層剝落、鋼筋外露現象，研判已難以修復方式補足到法規所規定之設計強度，長期而言應規劃拆除重建」云云，然而，台北市結構工程工業技師公會之鑑定結果則為「3 鑑定標的物混凝土氯離子含量，經本公會對標的物各樓層會同相關人員取樣、送驗之結果，皆未超過中國國家標準規定不得大於0.3kg/m3規定。6...惟標的物歷經88年921 大地震（含多次餘震）、91年331 、515 等地震，標的物尚未發現主結構體之損壞，研判係因標的物有多道隔戶墻且上下連續發揮輔助抗震功能所致，爾後不宜任意拆除。若鑑定標的物無拆除重建之計畫則建議僅速委請結構專業技師辦理鑑定標的物耐震補強設計，並據以確實施工」，可知，二份鑑定結論迥然不同。系爭標的物是否即屬「海砂屋」尚非無疑！亦足見，被告引自前手洪先生所提出之台灣科技檢驗公司報告正確無誤。又兩造間曾因停車位問題發生糾紛，被告同意支付50萬元予原告，並立有和解契約書，和解條件為原告同意免除被告就系爭房屋之權利及物之瑕疵擔保責任，此觀諸和解書第一條已載有「... 關於前開之簽署之不動產與停車位買賣契約之糾紛均告終結，甲乙（即兩造）雙方所有相關之法律權利皆已拋棄，不得相互行使任何請求權」，是原告不得再要求被告負物之瑕疵擔保責任。被告自前手洪先生告知，系爭建物曾委請台灣科技檢驗公司於94年9
月19日施以「海砂屋」（即硬固混凝土氯離子含量）檢驗，而檢驗結果均符合國家標準值（ＣＮＳ3090（1998））規範，有該公司試驗報告可稽，是被告不曾懷疑系爭建物為「海砂屋」，遑論交易上有何過失及故意不告知瑕疵之可言，原告關於不完全給付、物之瑕疵責任之主張顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
兩造於96年6 月19日就門牌號碼台北縣中和市○○路761 號4 樓之4 （雅舍小品大廈）之房地暨附屬車位簽署買賣契約書，買賣總價款為232 萬元，雙方並已分別完成所有權移轉登記與價金交付之義務。原告於97年10月16日寄發存證信函予被告，以系爭買賣標的物有「版氯離子含量超過中國國家標準規定標準值」，並有「標的物耐震能力不足，主要結構體之樓版多處混凝土保護層剝落，鋼筋外露且銹蝕極少數樑有裂縫」等重大瑕疵，要求被告出面處理，復於97年11月14日以存證信函向被告解除契約。
五、系爭買賣標的物所在雅舍小品大廈，其管理委員會於90年9
月21日委託台灣省結構工程技師公會就坐落台北縣中和市○○路761 、763 號1 至12樓（含地下室）之結構體裂損現況調查、混凝土鑽心取樣及抗壓強度試驗、混凝土中性化試驗、混凝土氯離子含量試驗、結構安全性評估、修復補強建議，其鑑定結果為：
１鑑定標的物之混凝土抗壓強度經本公會抽驗結果，各樓層之平均抗壓強度為96.0kg/c㎡～148.3kg/c ㎡，僅及所推估設計強度百分之45.6至70.6，依據內政部建築技術規則建築構造篇第352 條第2 款規定，混凝土鑽心試體平均抗壓強度必須達設計抗壓強度之百分之85，由於標的物混凝土鑽心試體抗壓強度試驗結果遠低於此一規定，因此可以判定標的物混凝土抗壓強度不合格。此外，依據內政部建築技術規則建築構造篇第六章混凝土構造之第四節耐震設計之特別規定中第40 8條，耐震要求下混凝土之規定壓力強度不得少於
210kg/c ㎡，依上述情況研判標的物混凝土強度已明顯不足。
２標的物經耐震能力初步評估結果，其崩塌地表加速度0.11g
，小於法規加速度10% 以上，顯示標的物耐震能力不足。
３混凝土氯離子含量，經本公會對標的物所抽取各層樓混凝土之試體之試驗結果，梁試體氯離子含量由0.01kg/m3 至
0.07k g/m3，均小於中國國家標準規定之標準值0.3kg/m3，而版試體氯離子含量由0.7kg/m3至1.74kg/m3 ，均大於中國國家標準規定之標準值。
４依混凝土試體中性化試驗結果得知，標的物梁混凝土中性化深度大部分小於梁之鋼筋混凝土保護層4.0cm 。
５經現場勘查結果，標的物主結構體發現版多處混凝土保護層剝落、鋼筋外露銹蝕及少數梁有裂縫等現象，另非主結構體之牆亦有裂縫情形。
６由委任單位所提供標的物設計資料得知，標的物平面長寬比約為4.3 ，屬長條形結構且部分柱以牆（可視為扁柱）代替之，而立面最大高寬比約4.6 ，並有設置騎樓，依此研判標的物因結構系統不良，且採單跨結構，故抗震能力不佳。
７綜上所述，標的物由於混凝土抗壓強度不足，版氯離子含量超過國家標準及耐震能力不佳，且樓版已多處發生保護層剝落、鋼筋外露現象，研判已難以修復方式補足到法規所規定之設計強度，長期而言應規劃拆除重建，然未拆除重建之前，對於目前鬆動之混凝土應予鑿除以免掉落，而已銹蝕之鋼筋應先除銹後，再予防銹處理並作保護層之修復。
以上有該會台省結技鑑字第753 號鑑定報告書可稽。
六、訴外人僑果企業股份有限公司於91年4 月1 日委託台北市結構工程工業技師公會就坐落台北縣中和市○○路761 、763
號1 至12樓（含地下室）之標的物現況調查、混凝土鑽心取樣、抗壓強度試驗、氯離子含量試驗、鋼筋探測、垂直度量測、鋼筋腐蝕檢測、結構安全性評估，其鑑定結果為：
１經現場勘查結果，鑑定標的物主結構體樓版發現有多處混凝土保護層剝落，鋼筋外露銹蝕及少數梁有裂縫等現象，結構柱於目視所及，尚未發現任何裂損。另部分非主結構體之牆亦有裂縫情形。
２經混凝土鑽心試體抗壓強度抽驗結果，除地下室及一樓之混凝土鑽心試體平均抗壓強度大於建築技術規則規定可視為合格外，其他各樓層之混凝土鑽心試體平均抗壓強度在116.4kg/cm2 ～176.5kg/cm2 ，皆未達到建築技術規則建築構造篇第352 條第2 款規定「混凝土鑽心試體平均抗壓強度必須達設計抗壓強度（210kg/cm2） 之百分之85，即178.5kg/cm 2」。因此，可以判定標的物貳層至屋頂層混凝土抗壓強度未達原設計強度。依據本公會就梁、柱箍筋間距抽測結果，梁、柱箍筋間距不合格率為54.5% ，柱箍筋間距不合格率為
56.25%，施工品質亦未達原設計之需求。
３鑑定標的物混凝土氯離子含量，經本公會對標的物各樓層會同相關人員取樣、送驗之結果，皆未超過中國國家標準規定不得大於0.3kg/m3之規定。
４鑑定標的物地下室樓版混凝土尚未剝落處之鋼筋腐蝕抽測結果顯示，該處樓版內之鋼筋已有產生銹蝕情形之可能。
５鑑定標的物垂直度測量結果為1/525～1/24850，尚未超過BJERRUM （1963）「高剛性建築物容許傾斜度之限制為1/200
」。
６依據以上第一～五項鑑定結果，鑑定標的物除地下室與壹樓混凝土抗壓強度符合原設計需求，各樓層混凝土氯離子含量符合規定及垂直度尚在容許範圍內外，貳層至屋頂層之混凝土抗壓強度及各樓層梁、柱箍間距有不符合原設計要求之情形。綜合上述研判，鑑定標的物現況之耐震能力未能達到原設計之安全度。惟標的物歷經88年921 大地震（含多次餘震）91年331 、515 等地震，標的物尚未發現主結構體之損壞，研判係因標的物有多道隔戶牆配置對稱且上下連續發揮輔助抗震功能所致，爾後不宜任意拆除。若鑑定標的物無拆除重建之計畫，則建議儘速委請結構專業技師辦理鑑定標的物耐震補強設計，並據以確實施工。此外，地下室頂版及五樓頂版局部區域有大面積混凝土剝落，鋼筋外露銹蝕現象者，應先緊急做適當之安全防護措施，並立即委請專業技師及專業廠商先行辦理補強修復作業。
此有該會（91）北結師鑑字第1422號鑑定報告書可稽。
七、以上二份鑑定報告均指出系爭房屋所在大樓，其樓層混凝土抗壓程度未達到建築技術規則建築構造篇第352 條第2 款規定「混凝土鑽心試體平均抗壓強度必須達設計抗壓強度（
210kg/cm 2）之百分之85，其結構安全堪虞。被告對於上開鑑定報告雖辯稱：原告所援引之台灣省結構技師公會90年11月28日台省結技鑑字第753 號鑑定報告書，其抽樣之對象與系爭買賣標的物無關等語。查台灣省結構技師公會取樣位置及於雅舍小品大廈之各樓層（含地下室），有鑑定報告書可稽，被告稱抽樣之對象與系爭買賣標的物無關云云，顯與事實不符，為不可採。被告復辯稱：台灣省結構技師公會鑑定報告書略以「標的物由於混凝土抗壓強度不足，版氯離子含量超過中國國家標準規定標準值及耐震能力不足，且樓板已多處發生保護層剝落、鋼筋外露現象，研判已難以修復方式補足到法規所規定之設計強度，長期而言應規劃拆除重建」云云，然而，台北市結構工程工業技師公會之鑑定結果則為「3 鑑定標的物混凝土氯離子含量，經本公會對標的物各樓層會同相關人員取樣、送驗之結果，皆未超過中國國家標準規定不得大於0.3kg/m3規定。6...惟標的物歷經88年921 大地震（含多次餘震）、91年331 、515 等地震，標的物尚未發現主結構體之損壞，研判係因標的物有多道隔戶墻且上下連續發揮輔助抗震功能所致，爾後不宜任意拆除。若鑑定標的物無拆除重建之計畫則建議僅速委請結構專業技師辦理鑑定標的物耐震補強設計，並據以確實施工」，可知，二份鑑定結論迥然不同。系爭標的物是否即屬「海砂屋」尚非無疑！亦足見被告引自前手洪先生所提出之台灣科技檢驗公司報告正確無誤等語。經查，兩份鑑定報告就版部分之氯離子含量結果不同，應係採樣位置不同，而有不同之結果，惟二份鑑定報告就２樓至12樓層之混凝土鑽心試體抗壓強度，皆未達到建築技術規則建築構造篇第352 條第2 款規定「混凝土鑽心試體平均抗壓強度必須達設計抗壓強度（210kg/cm2 ）之百分之85，即178.5kg/ cm 2 」，認混凝土抗壓強度不足則均相同，亦即認為鑑定標的物之安全結構堪虞。雖臺灣省構工程技師公會研判已難以修復方式補足到法規所規定之設計強度，長期而言應規劃拆除重建，而台北市結構工程工業技師公會則未作此拆除建議，但亦有提到「若鑑定標的物無拆除重建之計畫，則建議儘速委請結構專業技師辦理鑑定標的物耐震補強設計，並據以確實施工」，仍指鑑定標的物安全堪虞，有儘速補強之必要。被告指台北市結構工程工業技師公會有提到「不宜任意拆除」，而指臺灣省構工程技師公會建議應拆除重建，互有歧異，惟查台北市結構工程工業技師公會係指「標的物歷經88年921 大地震（含多次餘震）91年331 、515 等地震，標的物尚未發現主結構體之損壞，研判係因標的物有多道隔戶牆配置對稱且上下連續發揮輔助抗震功能所致，爾後不宜任意拆除」，亦即標的物內之隔戶牆有輔助抗震之效果，不宜任意拆除，而非指鑑定標的物不能拆除，被告稱兩份鑑定報告就建物是否拆除認有歧異，恐屬誤會。被告復辯稱：兩造間曾因停車位問題發生糾紛，被告同意支付50萬元予原告，並立有和解契約書，和解條件為原告同意免除被告就系爭房屋之權利及物之瑕疵擔保責任，此觀諸和解書第一條已載有「... 關於前開之簽署之不動產與停車位買賣契約之糾紛均告終結，甲乙（即兩造）雙方所有相關之法律權利皆已拋棄，不得相互行使任何請求權」，是原告不得再要求被告負物之瑕疵擔保責任等語，惟查，兩造係因停車位產權糾紛而於97年3 月12日成立和解，和解之內容亦係針對停車位而言，並未提到房屋有何瑕疵，此觀諸和解契約書內容自明（見卷第57頁），被告亦稱自始不知系爭買賣標的物有瑕疵，原告則係於97年9 月始知系爭房屋有瑕疵，自不能認該和解範圍有包含物之瑕疵擔保責任問題，是被告辯稱兩造已以合約免除被告應負之物之瑕疵擔保責任云云，非但超出和解範圍，且不合常情，為不可採。又按出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要。被告稱其不知系爭買賣標的物有瑕疵，主張免負物之瑕疵擔保責任云云，即屬無據，亦不可採。
八、系爭房屋結構堪虞，依據臺灣省結構工程技師公會鑑定結果認已達需拆除重建之程度，其不能提供安全之居住品質，則系爭房屋具有減少通常效用及價值之重大瑕疵存在，原告買受系爭房屋之目的本為居住使用，現因房屋有重大瑕疵，危及原告生命財產安全，原告主張依民法第359 條規定解除本件買賣契約，自無顯失公平之情事。又依公寓大廈管理條例第四條第二項規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，系爭房屋為大廈之四樓，因專有部分不得與其基地所有權分離而為移轉，是原告連同基地部分之買賣契約一併解除，亦屬正當。次查，原告於97年9 月26日獲悉系爭房屋有前開重大瑕疵，於97年10月16日寄發存證信函通知被告，要求被告出面處理，惟被告置之不理，原告復於97年11月14日以存證信函向被告解除契約，並已送達被告，有存證信函及回執可稽，合乎民法第365 條第1 項之規定於買受人依第356 條規定為通知後六個月之期間內行使解除權，本件買賣契約業已合法解除。
九、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，民法第259 條定有明文。原告已付清系爭買賣價金232 萬元，此為被告所不爭執，揆諸首揭法條，原告請求被告返還232 萬元及自97年12月19日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第86條第1 項但書，第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 20 日民事第三庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 98 年 3 月 20 日書記官 李錦輝