臺灣新北地方法院97年度訴字第621號

• 裁判案由: 返還無權占有土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 97 年 12 月 19 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第621號原　　　告　永聖資產管理股份有限公司
法定代理人　甲○○○
訴訟代理人　楊國華律師
被　　　告　戊○○○
辛○○
丙○○
庚○○
子○○
己○○○
癸○○
壬○○
丁○○
上列四人共同
訴訟代理人　王東山律師
複代理人　　李美寬律師
許富雄律師
上列當事人間請求返還無權占有土地等事件，經本院於民國97年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告戊○○○、辛○○、丙○○、庚○○、子○○應將坐落臺北縣土城市○○段九九五地號土地上如附圖所示之Ｃ部分面積柒拾肆點壹玖平方公尺之建物即門牌號碼為臺北縣土城市○○路四十一巷二號建物拆除，將上開土地返還原告；被告戊○○○、丙○○並應自中華民國九十七年四月十二日起、被告辛○○並應自中華民國九十七年四月二日起、被告庚○○並應自中華民國九十七年四月十四日起、被告子○○並應自中華民國九十七年四月三日起，均至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣叁仟貳佰叁拾伍元。
被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○應將坐落臺北縣土城市○○段一○二七地號土地上如附圖所示之Ａ部分面積玖拾玖點陸叁平方公尺之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路四十一巷四號貳層建物拆除，將上開土地返還原告；並應自中華民國九十七年四月十二日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣肆仟叁佰肆拾肆元。
被告癸○○、壬○○應自坐落臺北縣土城市○○段一○二七地號土地上如附圖所示之Ｂ１部分面積貳點貳柒平方公尺、Ｂ２部分面積零點叁肆平方公尺及臺北縣土城市○○段九九五地號土地上如附圖所示Ｂ３部分面積貳拾伍點零壹平方公尺之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路四十一巷二之一號房屋遷出；並應自中華民國九十七年七月八日起至遷出上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹仟貳佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二、三項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○就第二項之判決如以新臺幣叁佰玖拾叁萬伍仟叁佰捌拾伍元預供擔保；被告癸○○、壬○○就第三項之判決如以新臺幣壹佰零玖萬玖佰玖拾元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告原起訴請求被告戊○○○、辛○○、丙○○、庚○○、子○○、己○○○、癸○○、壬○○、丁○○拆屋還地及按月給付如主文第1、2項所示之賠償金；嗣於本院囑託臺北縣板橋地政事務所現地測量後，另依照地政機關測量成果更正其請求判決事項之聲明內容如下述；又追加陳清文、陳施紅綢、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕為共同被告（嗣均已撤回）；另追加被告癸○○、壬○○應自坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上如附圖所示之B1部分面積2.27平方公尺、B2部分面積0.34平方公尺及臺北縣土城市○○段995地號土地上如附圖所示B3部分面積25.01平方公尺之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2之1號房屋遷出，將上開土地返還原告，並應自追加起訴狀繕本送達之翌日起至遷出房屋返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2007元。核原告上開所為均係本於同一所有權之物上請求權及不當得利返還請求權，並未變更訴訟標的，且係本於系爭房屋占用其所有土地之同一請求基礎事實，而追加共同被告及擴張、減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255
條第1項第2、3款規定，尚屬無礙，應予准許；另原告已撤
回陳清文、陳施紅綢、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕部分之訴，則該部分已脫離本事件之訴訟繫屬。
二、被告等均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告戊○○○、辛○○、丙○○、庚○○、子○○部分：緣承租人廖貴樹不定期承租訴外人大永興業股份有限公司所有坐落臺北縣土城市○○段995 地號土地（重測前為土城市○○段溪頭小段11之6 地號，下稱第995 地號土地），建造門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 號房屋（即如附圖所示C
部分，面積74.19 平方公尺）。但自民國72年起即未繳租，積欠租金額達2 年以上。承租人廖貴樹於76年10月31日去世，其全體繼承人為被告戊○○○、辛○○、丙○○、庚○○、子○○（下稱被告戊○○○等5 人)， 有繼承系統表可參。訴外人大永興業股份有限公司於96年2 月14日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第011000153 號認證之租金催告函限期催告被告戊○○○等5 人，請彼等於函到7 日內繳清積欠之租金，於96年2 月26日寄存送達被告戊○○○等5 人，詎屆期未依限繳付，大永興業股份有限公司再度於同年4 月16日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第011000427 號認證之租金催告函限期催告被告戊○○○等5 人，請彼等於函到7 日內繳清積欠之租金，於同年4 月19日寄存送達被告戊○○○等5 人，但屆期仍未依限繳付。惟大永興業股份有限公司依公司法第317 條、第317 條之1 辦理公司分割，新設公司為原告永聖資產管理股份有限公司，系爭土地於96年3 月29日因法人分割登記為原告所有，原告乃於96年7 月20日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第009000992 號認證之終止租約函通知被告戊○○○等5 人依土地法第103 條第4 款規定終止本件不定期租約，於同年08月28日寄存送達，以上有土地登記謄本、申報地價表、照片、租金催告函、送達證書、終止租約函及送達證書可稽，爰依民法第767 條、第179 條規定，請求被告戊○○○等5 人拆屋還地，並以申報地價年息
10% 計算，請求自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付不當得利。
㈡被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○部分：緣廖貴鐘不定期承租訴外人大永興業股份有限公司所有坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地（重測前為土城市○○段溪頭小段11之25地號，下稱第1027地號土地），建造門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷4 號房屋（即如附圖所示A 部分，面積99.63 平方公尺），但自73年起即未繳租，積欠租金額達2 年以上。承租人廖貴鐘於85年8 月6 日去世，其全體繼承人為被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○（下稱被告己○○○等5 人)， 有繼承系統表可參。訴外人大永興業股份有限公司於96年1 月l2日以臺北長春路郵局第167 號存證信函限期催告被告己○○○等4 人，請彼等於函到5 日內繳清積欠之租金，於96年1 月13日送達被告己○○○等4 人，詎屆期未依限繳付，大永興業股份有限公司再度於同年2 月14日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第011000154 號認證之租金催告函限期催告被告己○○○等4 人，請彼等於函到7 日內繳清積欠之租金，於同年2 月15日送達被告己○○○等4 人，但屆期仍未依限繳付。大永興業股份有限公司乃於96年3 月16日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第015000330 號認證之終止租約函通知被告己○○○等4 人依土地法第103 條第4 款規定終止本件不定期租約，於同年月20日送達。以上有土地登記謄本、申報地價表、照月、存證信函及郵件收件回執、租金催告函、送達證書、終止租約函及送達證書可稽。按終止租約之意思表示，以通知到達相對人時，即發生終止之效力，被告己○○○等4 人雖於租約終止後，96年3 月23日寄給大永興業股份有限公司終止前5 年租金，但此並不影響租約已終止之效力。訴外人大永興業股份有限公司依公司法第317 條、第317 條之1 辦理公司分割，新設公司為原告永聖資產管理股份有限公司，系爭土地於96年3 月29日因法人分割登記為原告所有，爰依民法第767 條、第179 條規定，請求被告己○○○等4 人拆屋還地，並以申報地價年息10% 計算租金，請求自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付不當得利。㈢被告癸○○、壬○○遷讓房屋部分：97年5 月30日鈞院履勘現場時，發現有門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 之1 號房屋，即如附圖所示B1部分面積2.27平方公尺、B2部分面積0.34平方公尺及B3部分面積25.01 平方公尺之房屋。經查該房屋係被告癸○○、壬○○之舅舅乙○○擅自加蓋，乙○○亡故後，由陳施紅綢、陳清文、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕繼承，現屋內由癸○○、壬○○堆置物品使用，因房屋無權占有原告所有之系爭土地，前經原告追加起訴後，乙○○之全體繼承人陳施紅綢、陳清文、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕即於97年8 月5 日與原告達成協議，同意於協議時即將如附圖所示Bl、B2及B3部分之房屋讓與原告，並將所占用附圖所示Bl、B2及B3部分之基地返還原告，因此對陳施紅綢、陳清文、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕部分已無起訴必要，已具狀撤回該部分之追加起訴。但附圖所示B1、B2及B3部分房屋內現仍由被告癸○○、壬○○堆置物品，屬無權占用，爰依民法第767 條、第179 條規定，請求彼等自附圖所示B1、B2及B3部分房屋遷出，並以申報地價年息10% 計算租金，請求自起訴狀繕本送達翌日起至遷出上開房屋之日止按月給付不當得利。
㈣按被告等無權占有系爭土地，獲有相當租金之利益，原告自得依民法第179 條前段不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之損害金。查系爭土地96年1 月當期申報地價均為每平方公尺8720元，審酌系爭土地步行約3 分鐘即至土城市○○路，中央路四線道路，交通網路便捷，商業交易活絡，生活機能良好，有系爭土地鄰近各項公共設施明細、土城市○○○○○街道圖節本與照片3 張可資證明。系爭土地正是鬧中取靜，故鄰近均作住宅使用。以申報地價總價10% 計算租金允為適當，其不當得利損害金額計算方式為：
⒈如附圖所示C 部分：8720元x74.19平方公尺XlO%/1 2月=5391 元。
⒉如附圖所示A 部分：8720元x99.63平方公尺XlO%/12 月=7239 元。
⒊如附圖所示B1、B2、B3等部分：8720元x （2.27十0.34十25.01 平方公尺）XlO%/12 月=2,007元。
㈤並聲明：
⒈被告戊○○○、辛○○、丙○○、庚○○、子○○應將坐落臺北縣土城市○○段995 地號土地上如附圖所示之C 部分面積74.19 平方公尺之建物即門牌號碼為臺北縣土城市○○路41巷2 號房屋拆除，將上開土地返還原告，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告5391 元 。
⒉被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○應將坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上如附圖所示之A 部分面積99.63
平方公尺之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷4 號房屋拆除，將上開土地返還原告，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告7239元。
⒊被告癸○○、壬○○應自坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上如附圖所示之B1部分面積2.27平方公尺、B2部分面積0.34平方公尺及臺北縣土城市○○段995 地號土地上如附圖所示B3部分面積25.01 平方公尺之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 之1 號房屋遷出，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷出上開房屋之日止，按月連帶給付原告2007元。
二、被告則以：
㈠被告戊○○○、辛○○、丙○○、庚○○、子○○未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀作任何有利於已之聲明或陳述。
㈡被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○部分：
⒈原告與被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○間就系爭土地存有一不定期限租賃契約：租賃，乃特定當事人間所締結之契約；於租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，蓋應由締結契約之名義人行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號判例參照）。查承租人廖貴鐘不定期限承租訴外人大永興業股份有限公司坐落臺北縣城市○○段1027地號土地（重測前為頂埔段溪頭小段11之25 地 號）興建房屋。廖貴鐘於民國85年8 月6 日去世，被告己○○○等4 人依法為其繼承人，自應繼承上開不定期限租賃契約。原告係因訴外人大永興業股份有限公司辦理公司分割，而於96年3 月29日取得系爭土地之所有權，加以上開不定期限租賃契約未經合法終止（詳如㈡述），故被告己○○○等4 人與原告就系爭土地仍存有不定期限租賃契約。
⒉原告與被告己○○○等4 人間得不定期限租賃契約未經合法終止：
⑴原告雖主張訴外人大永興業股份有限公司已以存證信函限期催告被告己○○○等4 人繳清積欠之租金，被告4 人屆期仍未繳付，大永興業股份有限公司乃以終止租約函，通知被告4 人終止本件不定期租約，進而認定於原、被告己○○○等4 人間的不定期限租賃契約業已終止。惟該等文書並未合法送達予全體被告，且內容亦多所違誤，分述如下：
⑵上開文書並未合法送達予被告壬○○：按支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告知承租人，不發生催告之效力（最高法院48年台上字第1382號判例參照）。由原告97年4 月10日之民事補證狀中可知，被告己○○○、癸○○、丁○○為共同生活戶（戶號：F0000000），被告壬○○則為單獨生活戶（戶號：F0000000），由戶籍法施行細則第5 條第1 款及第3 款之規定可知，共同生活戶是指在同一家或同一處所共同生活之普通住戶，而單獨生活戶則是指單獨居住一處所而獨立生活者。由原告所提之證據以觀，被告己○○○、癸○○、丁○○與被告壬○○早已分戶，惟上開文書均係由己○○○簽收，依上開最高法院48年台上字第1382號判例之意旨可以得知，訴外人大永興業股份有限公司對於單獨生活戶籍被告壬○○之通知，並不生合法送達之效力。
⑶訴外人大永興業股份有限公司與被告等4 人之間，除就應繳租金之數額不曾加以約定外，亦未定「相當期限」催告被告等人繳納租金：
①按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，土地法第103 條第4 款及民法第440 條第1 、3
項分別定有明文。故出租人以承租人積欠出金額達2 年以上為由收回基地時，須依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付積欠租金，承租人於期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院71年度台上字第3519號裁判參照）。其次，依最高法院18年上字第1851號判例意旨，出租人應遵循誠實信用原則而定相當期限。依被告以往之經驗，出租人即訴外人大永興業股份有限公司大都定1 個月以上之期間通知承租人繳納租金，縱使承租人於上開期限內未繳納，其仍會再給予承租人一定期間來繳付租金，此為出租人與承租人間行之多年之慣行。今訴外人大永興業股份有限公司催告被告等人應於文到「5 日」或「7 日」內繳清積欠之租金，該期限顯屬過短而有違誠實信用原則。
②其次，定期限催告承租人支付租金之方式，得於訴訟上或訴訟外為之，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受催告人能明白知悉催告之內容，而得為履行，始得謂為合法之催告，若出租人之催告內容模糊曖昧不明，使承租人無法明確知悉，而無從依催告內容為履行時，即不得認為已有合法之催告。就本案而言，原告所提出之原證6 之內容，並未提及租金數額之計算標準，其僅含糊地陳述「緣臺端…自民國72年起即未再繳租累計積欠租金及遲延利息共計新臺幣參拾陸萬柒仟肆佰壹拾柒元（詳附表）」云云。惟訴外人大永興業股份有限公司所請求之租金係從72年計算到95年，總計新臺幣367,417 元，惟租金之請求權僅有5 年時效，被告縱有欠租多年之事實，基於時效消滅之理由，原告亦僅能請求自發函日起逆推5 年時期之租金。此外，就原證6 之附表以觀，原告僅臚列數據而無計算過程，被告實不知該等數據是依據何種標準計算出來。且不論是訴外人大永興業股份有限公司還是原告，均未曾與被告等4 人討論租金之給付標準，從而被告等4 人實不知應依何種標準給付原告多少數額之租金。⑷本件為往取債務，訴外人大永興業股份有限公司並未至被告住所收取租金，其所為之催告及終止租約之通知，難謂合法：
①於以債務人住所地為清償地之往取債務而言，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所地收取時，承租人仍不為支付，始負給付遲延之責任，出租人始得終止租約（最高法院94年台上字第2248號判決、最高法院69年台上字第128 0 號判例參照）。就此，最高法院52年台上字第1324號判例明確指出：「依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，則祇構成出租人受領之遲延，不能為承租人之欠租，設此際承租人業已催告出租人收租，或已將租金提存者，其不能謂承租人欠租固不待言，縱或承租人未為此項催告或提存，其不能構成承租人之欠租責任亦同。」②本件為往取債務，應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，因承租人給付租金，兼需出租人之行為，如出租人於租金清償期屆至時，未前往承租人處收租，承租人自不負遲延責任，祇構成出租人受領遲延，不能未為承租人之欠租（最高法院86年台上字第3324號判例參照）。換言之，被告4 人是否負給付遲延責任，應以訴外人大永興業股份有限公司於清償期屆滿後有無前往被告4 人之住所收取經拒絕清償為斷，訴外人大永興業股份有限公司雖定期催告被告等人付清欠租，如未往取，被告4 人仍不負給付遲延責任，從而被上訴人於催告期限屆滿時，逕行終止租約，自不生租約終止之效力（最高法院69年台上字第1280號判例參照）。
⒊原告請求相當於申報地價10% 之不當得利數額，於法無據：⑴依民法第179 條規定，原告與被告4 人間之不定期限租賃契約未經合法終止，已如前述，從而被告等4 人使用系爭土地即有法律上原因，故原告請求相當於申報地價10% 之不當得利，於法顯屬無據。
⑵退萬步而言，如鈞院認為訴外人大永興業股份有限公司與被告4 人間之不定期限租賃契約業已終止（假設語），則：
①依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息10% 最高額，此有最高法院68年台上字第307 1 號判例可資參考。
②次查，原告就系爭土地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，僅泛泛指稱：「審酌系爭土地步行約3 分鐘即至土城市○○路，中央路四線道路，交通網路便捷，商業交易活絡，生活機能良好」云云，實則，如由鈞院勘驗筆錄以觀可以得知，坐落於臺北縣土城市○○段1027號土地、門牌號碼為臺北縣土城市○○路41巷4
號之房屋，一樓為水泥磚造，二樓則為鐵皮房屋，該建築物係位在土城郊區○○○○路進入溪頭路後尚須步行3 至5 分鐘，公車站牌及頂埔國小均在中央路上，系爭房屋附近均為住宅，並無商店，生活所需都需至中央路。此外，由原告所檢具之原證2 、9 可知，上開房屋地處老舊社區，經濟活動並非活絡；其周遭之建築物均為老舊之建築，空屋頗多，難為有效利用，且其所面臨之道路對外聯繫並不方便，過往之車輛多未加以停留，換言之，其周遭經濟活動異常蕭條，並無人氣與商機可言。基此，原告以系爭土地申報地價10% 作為計算被告4 人所受之相當於租金之不當得利，實未斟酌系爭土地周邊工商蕭條之程度、被告4 人利用系爭土地之經濟價值及所受利益之情形，原告逕行請求申報地價10% 計算，顯然違反上揭最高法院判例之意旨，其請求並無理由，懇請鈞院明鑑等語置辯。
⒋並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：
㈠關於被告戊○○○等5 人拆屋還地部分：
⒈本件原告主張廖貴樹不定期承租訴外人大永興業股份有限公司所有之第995 地號土地建造門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 號房屋，占用該土地如附圖所示C 部分（面積74.19
平方公尺），自民國72年起即未繳付租金，積欠租金額達2
年以上。承租人廖貴樹於76年10月31日去世，其全體繼承人為被告戊○○○等5 人。訴外人大永興業股份有限公司於96年2 月14日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第011000153 號認證之租金催告函限期催告被告戊○○○等5 人於函到7 日內繳清積欠之租金，該存證信函於96年2 月26日分別寄存送達於被告戊○○○等5 人住所地之警察機關，詎其等屆期均未依限繳付租金；大永興業股份有限公司遂再度於同年4 月16日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第011000427 號認證之租金催告函限期催告被告戊○○○等5 人於函到7 日內繳清積欠之租金，該函於同年4 月19日寄存送達於被告戊○○○等5 人住所地之警察機關，但其等屆期仍未依限繳付租金。嗣大永興業股份有限公司依公司法第317 條、第317 條之1 辦理公司分割，新設公司為原告永聖資產管理股份有限公司，系爭土地於96年3 月29日因法人分割登記為原告所有，原告乃於96年7 月20日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第009000992 號認證之終止租約函通知被告戊○○○等5 人依土地法第103 條第4 款規定終止本件不定期租約，該函於同年8 月28日寄存送達於被告戊○○○等5 人住所地之警察機關，該不定期租約既已終止，被告戊○○○等5 人即屬無權占有等事實，業據其提出與所述相符之繼承系統表1 份、土地登記謄本4 份、房屋照片1 張、認證書3 份、租金催告函暨租金計算表2 份、送達證書15紙、終止租約函1 份為證（見本院卷第10頁、第12至14頁、第18頁、第19至39頁），並經本院於97年5 月30日前往現場履勘並囑託臺北縣板橋地政事務所測量明確，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、臺北縣板橋地政事務所97年6 月10日北縣板地測字第0970008636號函各1 份在卷可憑（見本院卷第95頁以下）；而被告戊○○○等5 人已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出相關書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段、第1 項規定，視同自認，是本件原告此部分之主張，應信為真實。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條前段定有明文。查原告與被告戊○○○等5 人間就第995 地號土地之不定期租賃契約既已依法終止，其等所有之門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 號房屋，即屬無權占用該土地如附圖所示C 部分（面積74.19 平方公尺），從而，原告基於民法第767 條前段之系爭土地所有權人之物上請求權規定，請求被告戊○○○等5 人應將如附圖所示C
部分即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 號建物予以拆除後，將坐落臺北縣土城市○○段995 地號土地如附圖所示Ｃ部分之土地返還原告，於法即屬有據，應予准許。
⒊次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有係爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。經查：⑴本件被告戊○○○等5 人無權占有原告所有第995 地號土地面積為74.19 平方公尺，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告給付返還自起訴狀送達被告戊○○○等5 人之翌日起（即被告戊○○○、丙○○自97年4 月12日起；被告辛○○自97年4月2日起；被告庚○○自97年4 月14日起；被告子○○自97年4 月3 日起）至返還上開土地之日止，按月連帶給付相當於租金之利益，自屬有據。
⑵按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言，又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所「申報之地價」為法定地價，另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為限。經查，系爭第995 地號土地於96年1 月間之申報地價為每平方公尺8720元，此有土地登記簿謄本其上所載之申報地價可資為憑；又參酌系爭第995 地號土地位於臺北縣土城市郊區，附近均為住宅，並無商店，由溪頭路步行約3 至5 分鐘可至土城市○○路等情，業經本院勘驗現場明確，有本院勘驗筆錄暨現場圖各1 份可稽（見本院卷第91頁以下）；而系爭第995 地號土地附近之土城市○○路為雙向共4 線道路，商店林立，距溪頭路與中央路路口附近有公車站牌及頂埔國小，交通及生活機能並非不便，此有原告提出而無被告不爭執其真正之街道圖1 紙及照片4 張可資證明（見本院卷第118-1 頁至120 頁）。經斟酌前揭一切情狀及現今社會經濟發展狀況後，認系爭土地應按基地申報地價年息百分之6 計算年租金為適當。從而，原告按月得請求被告戊○○○等5 人連帶給付相當於租金之損害應為3235元（8720×74.19 ×0.
06÷12＝3235，元以下四捨五入），原告請求超過上開部分
尚屬過高，不能准許。
⒋從而，原告依據民法第767 條及第179 條，求為判決被告戊○○○等4 人應將坐落臺北縣土城市○○段995 地號土地上如附圖所示之C 部分面積74.19 平方公尺之建物即門牌號碼為臺北縣土城市○○路41巷2 號建物拆除，將上開土地返還原告，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告3235元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈡關於被告己○○○等4人拆屋還地部分：
⒈原告主張廖貴鐘不定期承租訴外人大永興業股份有限公司所有之第1027地號土地建造門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷4 號房屋即如附圖所示A 部分（面積99.63 平方公尺），但自73年起即未繳付租金，積欠租金額達2 年以上。嗣承租人廖貴鐘於85年8 月6 日去世，其全體繼承人為被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○，其4 人嗣於96年3 月23日寄給大永興業股份有限公司發函終止租約前5 年之租金等事實，為被告己○○○等4 人所不爭執，並經本院於97年5 月30日前往現場履勘並囑託臺北縣板橋地政事務所測量明確，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、臺北縣板橋地政事務所97年6
月10日北縣板地測字第0970008636號函各1 份在卷可憑（見本院卷第95頁以下），堪以認定。
⒉又原告主張已發函催告被告己○○○等4 人繳付租金，惟其等仍未繳清積欠之租金，乃以終止租約函通知被告己○○○等4 人終止兩造間之不定期租約等情，為被告己○○○等4
人所爭執，並以上情置辯。是本件此部分所應審究者，乃在於：⑴訴外人大永興業股份有限公司上開給付租金之催告是否合法送達於被告壬○○？⑵訴外人大永興業股份有限公司上開給付租金之催告，是否為合法之催告？⑶原告與被告己○○○等4 人間之不定期租約是否已合法終止？
⒊經查：
⑴關於訴外人大永興業股份有限公司上開給付租金之催告是否合法送達於被告壬○○部分：
①查訴外人大永興業股份有限公司於96年1 月l2日以臺北長春路郵局第167 號存證信函限期催告被告己○○○等4 人於函到5 日內繳清積欠之租金，該存證信函於96年1 月13日分別送達於被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○之戶籍址臺北縣土城市○○路41巷4 號後，均由被告己○○○收受，而被告己○○○等4 人屆期均未依限繳付租金，大永興業股份有限公司復於同年2 月14日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第011000154 號認證之租金催告函限期催告被告己○○○等4 人於函到7 日內繳清積欠之租金，該租金催告函於同年2 月15日分別送達於被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○之上開戶籍址後，亦均由被告己○○○收受，但屆期仍未依限繳付。大永興業股份有限公司乃於96年3 月16日以經臺灣臺北地方法院公證處公證人96年度北院認字第015000330 號認證之終止租約函通知被告己○○○等4 人終止兩造間之不定期租約，該終止租約函於同年月20日送達於被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○之上開戶籍址等事實，有原告提出而為被告所不爭執之存證信函及租金催告函各1 份、送達證書12紙及戶籍謄本4 份可稽（見本院卷第40至54頁、第74至77頁）。
②按送達於應受送達人之住居所、事務所或營業所行之；送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人；如同居人或受僱人為他造當事人者，不適用前項之規定，民事訴訟法第136
條第1 項前段、第137 條分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，同法第277 條規定甚明。本件被告抗辯被告己○○○、癸○○、丁○○戶籍記載為共同生活戶（戶號：F0000000），被告壬○○則為單獨生活戶（戶號：F00000 00） ，由戶籍法施行細則第5條
第1 款及第3 款之規定可知，共同生活戶是指在同一家或同一處所共同生活之普通住戶，而單獨生活戶則是指單獨居住一處所而獨立生活者。被告己○○○、癸○○、丁○○與被告壬○○早已分戶，惟原告之上開文書均由被告己○○○簽收，則訴外人大永興業股份有限公司對於單獨生活戶籍被告壬○○之通知，並不生合法送達之效力等語。惟按民事訴訟法第137 條第1 項所謂同居人，係指與應受送達人居住一處共同為生活者而言。關於是否同居之認定，應以是否有居住一處並共同為生活之事實為準，至戶籍謄本上雖記載不同之戶號，僅係依戶籍法所為登記之事項，並非認定是否同居之唯一標準。而被告壬○○抗辯已與被告己○○○、癸○○、丁○○分戶單獨生活，原告上開催告函未合法送達乙節，係主張有利於己之事實，自應就其確實單獨生活之事實負舉證責任。然被告壬○○始終未就其與被告己○○○戶籍同設在臺北縣土城市○○路41巷4 號卻係單獨生活之事實舉證以實其說，自難採信。從而，被告己○○○、壬○○之住所既均設於臺北縣土城市○○路41巷4 號即足認有共同生活之事實，被告己○○○以同居人身分代被告壬○○收受上開租金催告函，自應認已生合法送達之效力。
⑵訴外人大永興業股份有限公司上開給付租金之催告，是否為合法之催告？原告與被告己○○○等4 人間之不定期租約是否已合法終止？
①按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，出租人得收回基地；又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定，土地法第103 條第4 款及民法第440 條第1 、3 項分別定有明文。又按定期催告承租人支付租金之方式，得於訴訟上或訴訟外為之，雖不拘泥於形式，但應明白、確實，以使受催告人能明白知悉催告之內容，而得為履行，始得謂為合法之催告。雖出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124
號判例意旨參照）。再按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440 條第1 項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院68年台上字第777 號判例意旨參照）；又債權人依民法第254 條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除（最高法院90年台上字第64號判決意旨參照）。
②查訴外人大永興業股份有限公司先後於96年1 月l2日、同年2 月14日以存證信函及租金催告函分別催告被告己○○○等4 人於函到5 日、7 日內繳清積欠之租金，該存證信函及租金催告函各於96年1 月13日、同年2 月15日送達被告己○○○等4 人，俱如前述。本院審酌該存證信函及租金催告函所請求之金額高達367417元，而被告己○○○等4 人對於租金之金額尚有爭執，故被告己○○○等4 人收受上開催告函後尚須再確定其實際使用之面積而計算其自72年至95年間應繳納租金之數額，才能於收受該催告函後向原告繳清欠繳之租金額，則原告第1 次於96年1 月l2日以存證信函催告所定5
日期限顯然過短，應以20日以上期限始為相當。原告所定期限既不相當，依上開說明，應自催告後經過20日相當期間即96年2 月2 日，被告己○○○等4 人仍不履行時，原告始取得契約終止權。其次，雖然訴外人大永興業股份有限公司之催告所載租金總額為被告己○○○等4 人所爭執，但被告己○○○等4 人既負有繳納租金之義務，且其等仍可自行測量使用土地之面積並據以計算未超過5 年請求權時效之租金金額及繳納租金，則縱認訴外人大永興業股份有限公司上開催告函請被告己○○○等4 人給付之欠租金額超過實際欠租金額，但依上開判例見解，僅超過部分不發生效力，對於未超過部分之欠租仍已生催告效力。至被告等4 人雖另抗辯系爭租金為往取債務，惟未舉證以實其說，尚難遽採。再者，訴外人大永興業股份有限公司於96年2 月2 日取得終止權後，復再於同年2 月14日以租金催告函催告被告己○○○等4 人，並於96年3 月16日通知被告己○○○等4 人終止兩造間之不定期租約，該終止租約函於同年月20日送達於被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○之上開戶籍址等事實，俱如前述，足認原告與被告己○○○等4 人間之租約已合法終止。⒋從而，原告基於民法第767 條前段之系爭土地所有權人之物上請求權規定，請求被告己○○○等4 人應將如附圖所示A
部分（面積99.63 平方公尺）即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷4 號建物予以拆除後，將坐落臺北縣土城市○○段995 地號土地如附圖所示A 部分之土地返還原告，於法即屬有據，應予准許。
⒌關於不當得利部分：
⑴本件被告己○○○等4 人無權占有原告所有第1027地號土地面積為99.63 平方公尺，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告給付返還自起訴狀送達被告己○○○等4 人之翌日即97年4 月12日起至返還上開土地之日止，按月連帶給付相當於租金之利益，自屬有據。
⑵按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言，又依土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所「申報之地價」為法定地價，另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為限。經查，系爭第1027地號土地於96年1 月間之申報地價為每平方公尺8720元，此有土地登記簿謄本其上所載之申報地價可資為憑；又參酌系爭第1027地號土地位於臺北縣土城市郊區，附近均為住宅，並無商店，由溪頭路步行約3 至5 分鐘可至土城市○○路等情，業經本院勘驗現場明確，有本院勘驗筆錄暨現場圖各1 份可稽（見本院卷第91頁以下）；而系爭第1027地號土地附近之土城市○○路為雙向共4 線道路，商店林立，距溪頭路與中央路路口附近有公車站牌及頂埔國小，交通及生活機能並非不便，此有原告提出而無被告不爭執其真正之街道圖1 紙及照片4 張可資證明（見本院卷第118-1 頁至120 頁）。經斟酌前揭一切情狀及現今社會經濟發展狀況後，認系爭土地應按基地申報地價年息百分之6 計算年租金為適當。從而，原告按月得請求被告己○○○等4 人連帶給付相當於租金之損害應為4344元（8720×99.63 ×0.
06÷12＝4344，元以下四捨五入），原告請求超過上開部分
尚屬過高，不能准許。
⒋從而，原告依據民法第767 條及第179 條，求為判決被告己○○○等4 人應將坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上如附圖所示之A 部分面積99.63 平方公尺之建物即門牌號碼為臺北縣土城市○○路41巷4 號二層建物拆除，將上開土地返還原告，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告4344元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈢關於被告癸○○、壬○○遷讓房屋部分：
⒈原告主張第995 、1027地號土地上另有門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 之1 號房屋，即如附圖所示B1部分（面積
2.27 平 方公尺）、B2部分（面積0.34平方公尺）及B3部分（面積25.01 平方公尺）之建物，係被告癸○○、壬○○之舅舅乙○○擅自加蓋，乙○○亡故後，由陳施紅綢、陳清文、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕繼承，現屋內由被告癸○○、壬○○堆置物品使用，因該建物無權占有原告所有之第995 、1027地號土地，前經原告追加起訴後，乙○○之全體繼承人陳施紅綢、陳清文、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕即於97年8 月5 日與原告達成協議，同意於協議時即將如附圖所示Bl、B2及B3部分之建物讓與原告，並將所占用附圖所示Bl、B2及B3部分之土地返還原告，因此對陳施紅綢、陳清文、陳清郎、許家團、許芳華、許博淳、陳春燕部分已無起訴必要，已具狀撤回該部分之追加起訴。但如附圖所示B1、B2及B3部分建物內現仍由被告癸○○、壬○○堆置物品，屬無權占用等事實，業經本院於97年5
月30 日 前往現場履勘並囑託臺北縣板橋地政事務所測量明確，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖、臺北縣板橋地政事務所97年6 月10日北縣板地測字第0970008636號函各1 份在卷可憑（見本院卷第95頁以下）；而被告癸○○、壬○○已於相當時期受合法之通知，而於最後言詞辯論期日不到場，亦未提出相關書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段、第1 項規定，視同自認，是本件原告此部分之主張，應信為真實。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求
返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第2516號判決、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本件原告已證明門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 之1 號建物係坐落占用原告所有第995 、1027地號土地上，而該建物原起造人之繼承人並將之讓與原告，原告本於所有權作用，主張無權占有請求被告癸○○、壬○○遷出該建物，則被告癸○○、壬○○自應就其等占用該建物之合法權源，負舉證責任，惟被告癸○○、壬○○迄未舉證證明其等占用該建物具有合法占有權源存在，自屬無權占有。從而，原告基於民法第767 條前段規定，請求被告癸○○、壬○○應自坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上如附圖所示之B1部分（面積2.27平方公尺）、B2部分（面積0.34平方公尺）及臺北縣土城市○○段995 地號土地上如附圖所示B3部分（面積25.01 平方公尺）之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 之1 號房屋遷出，於法即屬有據，應予准許。
⒊關於不當得利部分：
⑴本件被告癸○○、壬○○無權占有原告所有第1027地號土地上門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2之1號建物，即如附圖所示B1部分（面積2.27平方公尺）、B2部分（面積0.34平方公尺）及B3部分（面積25.01平方公尺），面積共27.62平方公尺，依社會通常之觀念，可獲得免於支付租金之利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求被告給付
返還自追加此部份之訴之準備㈠狀送達被告癸○○、壬○○之翌日即97年7 月8 日起至遷出上開建物之日止，按月連帶給付相當於租金之利益，自屬有據。
⑵按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而依土地法
施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言。經查，系爭第1027地號土地於96年1月間之
申報地價為每平方公尺8720元，此有土地登記簿謄本其上所載之申報地價可資為憑；又參酌系爭第1027地號土地位於臺北縣土城市郊區，附近均為住宅，並無商店，由溪頭路步行約3至5分鐘可至土城市○○路等情，業經本院勘驗現場明確，有本院勘驗筆錄暨現場圖各1份可稽（見本院卷第91頁以
下）；而系爭第1027地號土地附近之土城市○○路為雙向共4線道路，商店林立，距溪頭路與中央路路口附近有公車站
牌及頂埔國小，交通及生活機能並非不便，此有原告提出而無被告不爭執其真正之街道圖1紙及照片4張可資證明（見本院卷第118-1頁至120頁）。經斟酌前揭一切情狀及現今社會經濟發展狀況後，認系爭土地應按基地申報地價年息百分之6 計算年租金為適當。從而，原告按月得請求被告癸○○、壬○○連帶給付相當於租金之損害應為1204元（8720×27.6
2 ×0.06÷12＝1204，元以下四捨五入），原告請求超過上
開部分尚屬過高，不能准許。
⒋從而，原告依據民法第767條及第179條，求為判決被告癸○○、壬○○應自坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上之門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2之1號建物，即如附圖所示B1部分（面積2.27平方公尺）、B2部分（面積0.34平方公尺）及B3部分（面積25.01 平方公尺）建物遷出，並應自追加此部份之訴之準備㈠狀繕本送達被告癸○○、壬○○之翌日即97年7 月8 日起至遷出上開房屋之日止，按月連帶給付1204 元 ，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據民法第767 條及第179 條規定，求為判決：㈠被告戊○○○、辛○○、丙○○、庚○○、子○○應將坐落臺北縣土城市○○段995 地號土地上如附圖所示之C
部分面積74.19 平方公尺之建物即門牌號碼為臺北縣土城市○○路41巷2 號建物拆除，將上開土地返還原告；被告戊○○○、丙○○並應自起訴狀繕本送達之翌日即97年4 月12日起、被告辛○○並應自起訴狀繕本送達之翌日即97年4 月2
日起、被告庚○○並應自起訴狀繕本送達之翌日即97年4 月14日起、被告子○○並應自起訴狀繕本送達之翌日即97年4
月3 日起，均至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告3235元。㈡被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○應將坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上如附圖所示之A 部分面積99 .63 平 方公尺之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷4 號2 層建物拆除，將上開土地返還原告；並應自起訴狀繕本送達之翌日即97年4 月12日起至返還前開土地之日止，按月連帶給付原告4344元。㈢被告癸○○、壬○○應自坐落臺北縣土城市○○段1027地號土地上如附圖所示之B1部分（面積2.27平方公尺）、B2部分（面積0.34平方公尺）及臺北縣土城市○○段995 地號土地上如附圖所示B3部分（面積25.01 平方公尺）之建物即門牌號碼臺北縣土城市○○路41巷2 之1 號房屋遷出；並應自加此部份之訴之準備㈠狀繕本送達之翌日即97年7 月8 日起至遷出上開房屋之日止，按月連帶給付原告1204元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於原告勝訴部分於法核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；並依被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○之聲請，分別宣告被告己○○○、癸○○、壬○○、丁○○就主文第二項之判決、被告癸○○、壬○○就主文第三項之判決，得分別預供相當擔保金而免為假執行。至原告其餘假執行之聲請則因敗訴而失所依附，應併予駁回。
六、本件判決之事證基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果並無影響，爰不另一一贅述。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385 條、第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　19　　日民事第二庭 法　官　張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　23　　日書記官　楊璧華