97年度重消字第2號｜民事：損害賠償｜裁判日期：99 年 02 月 10 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 97年度重消字第2號原　　　告　戊○○ 丙○○ 乙○○ 己○○ 丁○○(甲○○之承. 共　　　同訴訟代理人　傅文民律師被　　　告　綠竹建設股份有限公司法定代理人　庚○○ 訴訟代理人　張麗玉律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年1 月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告丁○○新臺幣貳佰玖拾參萬零貳佰貳拾元，原告戊○○、丙○○新臺幣貳佰陸拾壹萬壹仟零陸拾伍元，原告乙○○新臺幣貳佰伍拾伍萬貳仟捌佰陸拾伍元，原告己○○新臺幣貳佰陸拾柒萬壹仟零貳拾元，及自民國九十七年七月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告丁○○、原告戊○○及丙○○、原告乙○○、原告己○○分別以新臺幣玖拾捌萬元、新臺幣捌拾柒萬元、新臺幣捌拾伍萬元、新臺幣捌拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告分別以新臺幣貳佰玖拾參萬零貳佰貳拾元、貳佰陸拾壹萬壹仟零陸拾伍元、新臺幣貳佰伍拾伍萬貳仟捌佰陸拾伍元、新臺幣貳佰陸拾柒萬壹仟零貳拾元為原告丁○○、原告戊○○及丙○○、原告乙○○、原告己○○預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序方面：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。本件坐落臺北縣三峽鎮○○段溪墘寮小段0000-0000 地號土地及其上門牌臺北縣三峽鎮○○街126-22房屋原係登記為甲○○所有，起訴後甲○○將系爭房地移轉予丁○○，丁○○於97年12月12日向本院聲請承擔訴訟，為兩造所同意（見本院卷一第141 頁、147 頁），核與上開規定並無不合，應予准許。二、原告起訴主張：㈠被告明知其所興建之「旺族名邸」A 棟其中門牌號碼臺北縣三峽鎮○○街126-22、126-23、126-24、126-27號房屋（下略稱系爭房屋) ，均僅能作為「鄉村住宅、停車空間」之用，竟假借報紙「傳子千萬不如店面一間」為標題大肆廣告，並聲稱系爭房屋乃「二樓半金店面」、「店面坪數無公設、騎樓」可供經營便利商店、餐廳、玩具店云云等語，致原告陷於錯誤而各向被告購買系爭房屋，以便開店營業。㈡嗣因臺北縣政府工務局於97年3 月31日、6 月12日函知「旺族名邸」A 棟其中門牌號碼臺北縣三峽鎮○○街126-20、126-21、126-22、126-23、126-24號房屋1 樓均屬停車空間，依法不得作為店舖使用，原告始得知系爭房屋之1 樓實係屬停車空間，根本無法開店營業。被告雖以原告乙○○得以門牌號碼臺北縣三峽鎮○○街126-24號向臺北縣政府申請「良偉機車行」之營利事業登記，訴外人陳婉瑜以門牌號碼臺北縣三峽鎮○○街126-22號向臺北縣政府申請「奇緣寵物用品社」之營利事業登記為由，辯稱系爭房屋非不得供作營業店面使用云云，然陳婉瑜、丙○○均已遭台北縣政府工務局裁處新台幣（下同）6 萬元罰鍰在案，且臺北縣政府工務局既已明確函示系爭房屋1 樓僅得作為停車空間之用，是以系爭房屋1 樓即無合法作為店舖使用之可能。㈢依甲○○與被告所簽訂房地產買賣契約書中第2 條即表明，關於車位之標示係獨立於門牌號碼之房屋外；原告戊○○、丙○○與被告簽訂買賣契約書中第1 、2 條更特別表明有關車位價款係獨立於房屋價款之外；原告乙○○與被告簽訂買賣契約書時除標明車位價款係獨立於房屋價款之外，原告乙○○另行特別支付被告32萬元購買地下第1 層標號第26號法定平面式停車位，足見原告與被告簽訂買賣契約時，乃相信被告廣告所該系爭房屋係「二樓半金店面」，而毫不知悉系爭房屋1 樓其中部分有屬停車空間。爰依民第227 條第1 項、226 條第1 項、消費者保護法第51條前段之規定，系爭房屋既有無法供營業之用之欠缺，致原告受有損害，況原告誤認系爭房屋為金店面而以較高價格購買，依法得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金。按系爭126-22號、126-23號、126-24號、126-27號等房屋之1 樓作為「自設停車空間」使用時，系爭126- 22 號、126-23號、126-24號、126-27號等房屋之市價各僅為997 萬2,080 元、902 萬9,010 元、930 萬6,410 元、981 萬5,400 元，據此可知：①原告甲○○（即原告丁○○之前手）以1,300 萬元向被告購買系爭126-22號房屋，即致原告丁○○受有相當於302 萬7,920 元之損害；②原告戊○○、丙○○以1,280 萬元向被告購買系爭126-23號房屋，即受有相當於377 萬990 元之損害；③原告乙○○以1,168 萬元向被告購買系爭126-24號房屋，即受有相當於237 萬3,590 元之損害；④原告己○○以1,310 萬元向被告購買系爭126-27號房屋，即受有相當於328 萬4,600 元之損害。系爭房屋既有無法供開店營業用之「欠缺」，其整體價值明顯減低，確已造成原告各受有上述損害，原告依法本得請求賠償，況且被告故意刊登內容不實廣告，致原告誤認系爭房屋為「金店面」而以較高價格購買，依法原告尚得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金。據此原告暫為一部請求，僅先請求判命被告給付原告丁○○、乙○○、己○○各600 萬元，並給付原告戊○○、丙○○600 萬元，及均自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。另系爭房屋有無法供開店營業用之「欠缺」，其致原告受有如何損害，應以整體價值貶損程度為準。系爭房屋之基地，乃原告戊○○、丙○○、乙○○、己○○，合併上開房屋向被告購買，該等房屋如有無法供開店營業用之「欠缺」致原告受有損害，自仍應由被告負賠償責任。㈣聲明：1.被告應給付原告丁○○、乙○○、己○○各600 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告應給付原告戊○○、丙○○600 萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以下開情詞置辯：㈠售屋廣告僅為要約之引誘，被告並無以廣告內容為具體之要約，本件兩造於簽訂買賣契約時已就廣告內容另為斟酌約定，並於買賣契約書中房屋平面圖之壹層平面圖明確約定1 樓一部分係供作停車空間使用，兩造顯已排除廣告內容之適用。另被告交付原告之使用執照亦載明第1 層用途為鄉村住宅（停車空間），原告確已知悉系爭房屋1 樓有一部分是供作停車空間使用之事實。況原告乙○○於購屋後即向台北縣政府申請「良偉機車行」之營利事業登記，另甲○○於97年1 月24日以贈與原因移轉系爭房屋所有權予訴外人陳婉瑜後，陳婉瑜亦向台北縣政府申請「奇緣寵物用品社」之營利事業登記，均予以核准成立，益認系爭房屋1 樓申請建築時之用途雖一部分是設計做為停車空間，亦非不得供作營業店面使用。㈡依臺北縣政府工務局98年5 月11日北工使字第0980351157號函即知，系爭房屋特性確實為1至3樓可兼括店面、辦公室及住宅使用，況兩造就系爭房屋系以整棟1 至3 層之透天店面作為買賣之標的，並非分層買賣，從而原告所購得房屋不僅1 樓可供作店面營業之用，2 層以上均可作為營業店面使用。㈢原告所舉廣告文宣僅為要約引誘，且兩造於訂立買賣契約時已就買賣價金、契約內容為磋商。況原告等人購買系爭房屋後，原告乙○○以房屋及土地向渣打國際商業銀行貸款設定第一順位抵押權本金最高限額1,200 萬元，另向新光銀行貸款設定第二順位抵押權本金最高限額72萬元、原告己○○亦以所購房屋及土地向華南銀行貸款設定抵押權本金最高限額1,632 萬元、原告甲○○亦以所購房屋及土地向新光人壽保險股份有限公司貸款設定抵押權本金最高限額1,080 萬元，故被告出售予原告之房屋係依一般市場行情計價，並無原告所謂因錯認系爭房屋可供店面使用以高於市場行情而購買之事實。被告出售予原告之房屋並無原告所謂廣告不實及不完全給付之情事，原告主張依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項、消費者保護法第51條規定請求損害賠償，應無理由。㈣關於臺北市不動產估價公會就系爭房屋之評估報告，該評估報告之鑑價前提係以系爭房屋2 、3 樓均以住家價格為評估，並未就2 、3 樓作為店面使用之價格為評估，是以該評估報告與現狀之事實不合，難逕自認定為本件原告所謂價格損失之依據。而不動產估價師公會函覆不動產估價補充說明書，竟以市場調查方式，訪查區域內之仲介公司而作成結論，其補充鑑定估價方式顯已違反不動產之估價作業程序，且上開仲介公司受訪人員真實姓名為何、有無作成書面紀錄等均無就補充說明書中詳加說明，是以該補充說明書之估價方式實為草率，不足為採。㈤聲明：1.原告之訴駁回；2.願供擔保請准免為假執行之宣告。四、原告丁○○之前手甲○○以1,300 萬元向被告購買系爭126-22號房屋；原告戊○○、丙○○以1,280 萬元向被告購買系爭126-23號房屋；原告乙○○以1,168 萬元向被告購買系爭126-24號房屋；原告己○○以1,310 萬元向被告購買系爭 126-27號房屋等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之房屋預定買賣合約書在卷可稽，堪信為真實。被告於出售系爭房屋時對外廣告標語包括「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」等內容，亦有原告提出自由時報廣告1 件在卷為憑（見本院97年度促字第37868 號卷第8 頁），此亦為被告所不爭執，惟被告抗辯上開廣告內容僅為要約之引誘，且原告購買時確已知悉系爭1 樓房屋有一部分是供作停車空間使用，系爭房屋並無廣告不實之情形，縱認原告購買之系爭房地使用分區為非都市土地甲種建築用地，然系爭房屋1 至3 樓均可供作營業使用，亦無房屋與廣告內容不符之情形。是本件之爭執要點闕為：（一）系爭廣告內容係要約之引誘或為契約之一部分？（二）系爭房屋1 樓是否得為店面營業使用？（三）系爭房屋1 樓若不得為店面營業使用原告得請求賠償賠償金額若干？茲分別敘述如下：五、系爭廣告內容係要約之引誘或為契約之一部分？按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院93年度台上字第2103號判決、91年度台上字第1387號判決可資參照）。查被告固抗辯廣告內容僅為要約引誘，兩造於簽訂買賣契約時已就廣告內容另為約定，買賣契約附件五壹層平面圖已約定1 樓房屋一部分為停車空間，且被告交付原告之使用執照亦載明第1 層用途為鄉村住宅（停車空間）等語，並提出房屋平面圖、使用執照影本等為證，然查，被告係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，原告則以消費為目的而為交易房屋商品之消費者，是本件買賣契約有消費者保護法之適用。再被告為銷售系爭房屋所為廣告之內容為「傳子千萬不如店面一間」、「三峽市中心、二樓半金店面、免管理費、賺得每一分錢都實在」，均係以系爭房屋可為店舖使用為主要內容，參諸上開說明，被告應確保廣告內容之真實，其對原告所負之義務不得低於廣告之內容，即不因廣告內容是否列入契約而異，是遍觀系爭買賣契約書全文，並未有排除系爭房屋非為店舖使用等相關規定，故原告信賴廣告內容進而與被告締結本件買賣契約，被告所應負之契約責任自然及於上開廣告內容。再查，被告抗辯原告確已知悉系爭房屋1 樓有一部分是供作停車空間使用之事實云云，惟證人袁小玲於本院98年度易字第625 號刑事案件審理中具結證稱：「（問：你有無跟乙○○、丁○○介紹這是透天金店面？）有。我就說是透天的店面。」、「（問：你說透天店面是指整棟都可以當店面？）並沒有，因為二樓可以申請營登，我沒有說整棟都可以當店面。」、「（問：有無說一樓不能當店面使用？）他們沒有問到這個問題。」等語（見本院卷二被證九第46頁）。被告售屋廣告之內容記載「二樓半金店面」，售屋小姐袁小玲亦向原告介紹系爭房屋為透天的店面，依照一般人之理解，自然認為系爭房屋1 至3 樓均可作為店面之使用，而證人袁小玲亦知原告等人購買系爭房屋均係看中可作為店面營業使用之優勢，卻未明確告知原告等人系爭房屋1 樓大部分的面積係作為停車空間使用，反而卻以原告等人沒有問到該問題而加以迴避，顯見縱使原告等人知悉系爭房屋1 樓有一部分是供作停車空間使用，其等受被告之廣告內容及售屋人員之介紹誤導，均認為系爭房屋1 至3 樓均得作為店面之使用。上開廣告內容自應視為契約效力所及，被告前揭辯詞，自非可採。六、系爭房屋1 樓是否得為店面營業使用？系爭126-22號1 樓、126-23號1 樓建築物，因未經核准擅自將原核准用途「停車空間」變更為「店鋪」使用，經台北縣政府工務局裁處6 萬元罰鍰，並限期要求補辦手續或回復原狀，此有原告提出之台北縣政府工務局函、台北縣政府工務局行政處分書各2 件在卷可稽（見本院卷二第83頁-91 頁）；又關於系爭建築物原核准停車空間作為店鋪一事，前經台北縣政府工務局函復稱：「有關台端函詢得否以『台北縣建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法』註銷停車空間，以使該址能合法作為店鋪使用乙節，經查原核准『自設停車空間』所佔部分並未入容積樓地板面積檢討，倘經變更作為店鋪使用，依建築法技術規則設計施工編『容積管制』專章規定，則該所佔部分面積應與重新計入容積樓地板檢討，核已大於本案法定容積率（原案設計容積率百分之239 ），與法不符」等，此有原告提出之台北縣政府工務局函文1 件在卷為憑（見本院卷二第92頁），是系爭房屋因受限於法定容積率之規定，1 樓規劃為停車空間之部分只能作為停車用途，不能變更為店舖使用，扣除停車空間之外，1 樓所餘空間無幾，實無法利用剩餘空間做為營業之用，是被告抗辯系爭房屋1 樓得作為店面營業使用云云，自不足採。七、系爭房屋1 樓若不得為店面營業使用原告得請求賠償賠償金額若干？㈠按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。此民法第226 條第1 項、第227 條定有明文。原告因誤信被告所揭示內容不實之廣告內容，以較高之價格購買預定1 樓至3 樓均可作為店面營業使用之系爭房屋，惟被告交付之系爭房屋實際上1 樓大部分為停車空間，已無法作為店面營業使用，被告所交付之房屋自屬不完全給付，原告得據此向被告請求損害賠償。雖被告另抗辯原告以系爭房屋設定最高限額抵押權予銀行，設定金額高於原告所購系爭房屋總價，系爭房屋並無價值減少之事實等語，然設定最高限額抵押權金額之高低僅係原告與銀行間之約定，尚難認為此金額即為系爭房屋之客觀價值，是被告此部分所辯，尚無足採。㈡本件經送請台北市不動產估價師公會委由估價師就系爭房屋買賣之時，地面層用途為「店鋪」以及地面層用途為「鄉村住宅、停車空間」之合理交易價格加以鑑定，估價師針對系爭標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，以及其專業意見分析後，採用比較法及收益法等2 種估價方法進行評估，認定最終價格為： ①系爭126-22號（原告丁○○）地面層用途為店舖時總價為1,192 萬6,200 元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為997 萬2,720 元差額：195萬3,480元 ②系爭126-23號（原告戊○○、丙○○，不動產估價報告書誤載為丁○○）地面層用途為店舖時總價為1,076 萬9,720 元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為902 萬9,010 元差額：174 萬710 元 ③系爭126-24號（原告乙○○）地面層用途為店舖時總價為1,100 萬8,320 元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為930 萬6,410 元差額：170萬1,910元 ④系爭126-27號（原告己○○）地面層用途為店舖時總價為1,159 萬6,080 元；地面層用途為鄉村住宅、停車空間時總價為981 萬5,400 元差額：178萬680元以上鑑定結果，有該公會出具之不動產估價報告書1 件在卷可稽，而購買不動產之實際成交金額繫於購買者之資力、購買時機、喜愛系爭不動產之程度、購買意願（是否急於購屋）及買賣雙方磋商價格時各自退讓之結果有所不同，因此實際成交之金額與市場上之合理價格未必全然相同，或有可能高於合理價格，或有可能低於合理價格，此乃基於買賣雙方契約自由之原則所生之結果。本件原告購得系爭房屋之價格並不相同，此係前述原因所造成之結果，因此在評估原告因誤認被告銷售之房屋整棟均得作為營業用途而出價購買，惟實際上購得之房屋1 樓無法作為營業用途時，所因此受有之損害，自應以系爭房屋於買賣交易之時作為店鋪使用時之合理價格，與作為鄉村住宅、停車空間用途時之合理價格，兩者之價差作為計算之標準，尚不得以原告實際購買系爭房屋之成交價格作為計算損害賠償之標準。因此，原告因被告之不完全給付所受之損害，即為上列之差額。其次，經本院委請台北市不動產估價師公會針對系爭房屋地面層、2 層、3 層用途均為營業使用時，不動產價格有無不同一事，作補充鑑定，鑑定結果認為系爭房屋地面層、2 層、3 層用途均為營業用途，與一般地面層作店鋪、2 層、3 層作住宅使用之透天店鋪相比，不動產價格並無明顯不同，有不動產估價補充說明書1 件在卷可稽，是本院認為鑑定機關所認定之上開差額，作為原告所受損害之計算標準，自屬適當。㈢又依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條定有明文。本件係被告故意使用上開不實廣告行為，致原告受有損害，原告自得依上開消費者保護法第51條前段之規定，請求被告給付懲罰性賠償金，本院審酌被告故意行為之情節以及造成原告所受損害等一切情狀，認原告得請求損害額0.5 倍之懲罰性賠償金。㈣從而，原告丁○○得請求被告給付之金額為293 萬220 元（計算式：1,953,480 元×1.5 ＝2,930,220 元）；原告戊○ ○、丙○○得請求被告給付之金額為261 萬1,065 元（計算式：1,740,710 元×1.5 ＝2,611,065 元）；原告乙○○得請求被告給付之金額為255 萬2,865 元（計算式：1,701, 910 元×1.5 ＝2,552,865 元）；原告己○○得請求被告給付之金額為267 萬1,020 元（計算式：1,780,680 元×1.5 ＝2,671,020 元），逾此部分之請求則難認有理由，尚難准許。八、綜上所陳，被告給付原告之系爭房屋因設有停車空間，致不能達契約預定之店鋪使用，為不完全給付，原告主張受有損害，請求被告給付本院認定之前述金額，及自支付命令送達翌日即97年7 月26日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。九、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。十、至被告聲請訊問證人袁小玲，此經本院認定如前，故本院認無再予訊問之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，或與本件之爭點無涉，或對本件判決之勝負不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。十一、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法79條，判決如主文。中華民國 99 年 2 月 10 日民事第二庭法官連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 99 年 2 月 10 日書記官溫婷雅

臺灣新北地方法院97年度重消字第2號

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