臺灣新北地方法院日本院板橋簡易庭98年度板簡字第289 號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 98 年 10 月 09 日

上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　陳建宏律師
複　代理人　彭若鈞律師
上　訴　人　丙○○
被上訴人　　凱立拓展有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　陳家良律師
景玉鳳律師
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國98年6 月8
日本院板橋簡易庭98年度板簡字第289 號第一審判決提起上訴，本院於98年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件上訴人丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條準用第386 條規定，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按於第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。民事訴訟法第446 條第1 項定有明文。此一規定依民事訴訟法第436 條之1
第3 項規定於簡易程序之第二審程序中準用之。本件被上訴人起訴時利息原本請求自訴狀繕本送達翌日起算，後被上訴人於民國（下同）98年9 月29日變更利息起算日為98年2 月28日，此係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應准許之，合先敘明。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：
（一）緣被上訴人與上訴人甲○○就坐落台北縣板橋市○○路46號2 樓、46號2 樓之1 、46之1 號1 樓、34之2 號1 樓與3 樓共同出入口之房屋（下簡稱系爭房屋）簽訂租賃契約，並約定由上訴人丙○○為連帶保證人，租賃期間自92年7 月31日起至100 年7 月30日止。惟自97年3 月起，上訴人甲○○即未給付租金，雖被上訴人已將每月房租降為新臺幣（下同）400,000 元，仍屢經催討而未獲給付，至97年7 月租賃契約終止後，計5 個月租金2,00 0,000元未為給付，另又積欠97年1 月至7 月之管理費計196,840 元，兩者合計上訴人甲○○共積欠被上訴人2,19 6,840元。惟扣除押金880,000 元及97年2 月溢付之房租100,000 元，上訴人甲○○仍積欠被上訴人1,216,840 元尚未清償。經查上訴人甲○○前已陸續補繳97年1 月至4 月之管理費共計112,480 元，惟扣除其所補繳之管理費，上訴人甲○○仍積欠被上訴人1,104,306 元尚未清償。依系爭租賃契約第10條約定，上訴人甲○○如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事，上訴人丙○○應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權。依上開說明，上訴人甲○○仍積欠被上訴人1,104,360 元尚未清償，則上訴人丙○○對於被上訴人應連帶負1,104,360 元之損害賠償責任等情。
（二）對於上訴人抗辯之陳述：
1、上訴人甲○○主張租賃契約主體變更為上訴人丙○○，並無理由：
上訴人甲○○擅自將租賃房屋轉讓他人使用，已違反租賃契約第4條第2項之約定：依租賃契約第2條第2項之約定：「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」，查上訴人甲○○自承其與上訴人丙○○協議，自94年3月1日起改由上訴人丙○○以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班之名義，以加盟店之型態加盟喬幼國際幼兒學校並單獨經營板橋莒光校區，惟未曾經過被上訴人同意，上訴人甲○○轉讓租賃房屋予他人使用之情，已明顯違反租賃契約第四條關於使用租賃之限制。
2、上訴人甲○○承租系爭租賃房屋後，以何種型態經營使用，實屬上訴人甲○○、丙○○二人間之協議，被上訴人無從知悉其內部關係，亦不得拘束被上訴人：
按被上訴人於交付租賃房屋於上訴人甲○○後，關於出租人租賃物之交付義務已盡，上訴人甲○○自應遵守租賃契約之約定使用租賃房屋，至於上訴人甲○○以何種型態經營使用，被上訴人無從得知，上訴人甲○○亦無向被上訴人報告之義務。縱使上訴人甲○○與上訴人丙○○協議，自94年3月1日起改由上訴人丙○○以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班之名義，以加盟店之型態加盟喬幼國際幼兒學校並單獨經營板橋莒光校區，亦屬上訴人二人之內部關係，依債之相對性之法理，本不得拘束被上訴人，故依租賃契約之約定，被上訴人與上訴人甲○○之租賃關係仍為存續。
3、出租人收受第三人所開立之支票供作承租人給付租金之用，實屬正常：
緣被上訴人以經營住宅及大樓開發租售業為主要營業項目，被上訴人所重視的是租金是否按時給付，而非給付租金之支票發票人為何許人也。而債權人收受第三人所開立之支票供作債務人清償債務之用，本不足為奇，亦為商場上之一般交易習慣，是故被上訴人收受第三人所開立之支票供作上訴人甲○○給付租金之用，實難以據此論斷系爭租賃房屋已改由上訴人丙○○承租。
4、出租人應承租人之要求，開立租金發票，乃為一般商業習慣：被上訴人於訂約後應上訴人甲○○之要求，以喬幼文化事業股份有限公司為租金發票之買受人；嗣後又再應上訴人甲○○之要求，改以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班為租金發票之買受人。蓋出租人應承租人之要求，開立租金發票，乃為租賃業之一般商業習慣，且租金發票之開立對象，主要為承租人供作稅務用途，與出租人無涉，是故被上訴人應上訴人甲○○之要求，開立租金發票，實為常情。
5、立範托兒所開立之轉讓書，僅足以說明承租人甲○○所承租之系爭租賃房屋，於當時係供作立範托兒所使用：
立範托兒所開立之轉讓書，僅足以說明承租人甲○○所承租之系爭租賃房屋，於當時係由立範托兒所使用，且該轉讓書係於97年9月3日所書立，而系爭租賃契約早已於97年7月合法終止，被上訴人亦於97年8月發函催告上訴人甲○○、丙○○連帶清償所欠債務，惟立範托兒所是時亦早已停業，其提供冷氣主機授權委由被上訴人即出租人執行銷售以抵償欠繳之電費及管理費，實為增加被上訴人之負擔，被上訴人迫於無奈只好接受，至今仍未賣出，上訴人甲○○據此認為足證被上訴人確實同意系爭租賃契約改由上訴人丙○○為承租人，實不知緣何所指。
6、上訴人甲○○擅自將租賃房屋轉讓他人使用，違反租賃契約甚明：
查租賃契約第4條第2項已明確約定：「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」上訴人甲○○未經被上訴人同意，不論係以何種方式將系爭租賃房屋轉讓予他人使用，皆已違反租賃契約在先，合先敘明。被上訴人從未主張上訴人甲○○係將系爭房屋轉租與上訴人丙○○，其所由辯，不知緣何所指？
7、誠如上訴人所述，若以非實際交易對象填寫統一發票之買受人，即違反商業會計法第71條第1 款之規定：「以明知為不實之事項，而填製會計憑證或記入帳冊」，而可能構成填載不實會計憑證罪。系爭租賃契約之承租人確為上訴人甲○○無疑，被上訴人應承租人即上訴人甲○○之要求開立租金發票，亦屬實情。否則被上訴人為專業住宅及大樓開發業者，對於上開會計法規知之甚詳，豈有可能於租賃契約所記載之承租人為上訴人甲○○之情形下，開立不實會計憑證提供承租人供作稅務用途，由此亦徵可證被上訴人對於上訴人所辯稱之租賃契約承租人變更一事，確實毫無所悉，更不可能會同意，否則豈不自陷法網？又被上訴人為專業住宅及大樓開發業者，豈有可能不另立租賃契約？上訴人所辯稱之上開情事，完全與租賃業之商業習慣背道而馳，明顯有違常理與經驗法則，實不足採。
8、若如上訴人所辯，則所有違反商業會計法第71條第1 款之規定者，僅須事後主張契約主體變更，豈非即可脫免所須負擔之刑事責任，上訴人所辯，已然明顯違反常理。
9、系爭租賃契約之承租人確為上訴人甲○○無疑，被上訴人對於上訴人二人之內部關係，實無從知悉：
上訴人甲○○未經被上訴人同意，擅自將系爭租賃房屋轉讓予他人使用，確已違反租賃契約在先。誠如上訴人甲○○所辯，被上訴人於97年8 月15日仍以存證信函催告上訴人甲○○給付租金，並以該租賃房屋即板橋市○○路46號2 樓為送達地址，益徵可證系爭租賃契約之承租人確為上訴人甲○○無疑，被上訴人對於上訴人關於承租人變更之主張，毫無所悉。
10、上訴人甲○○辯稱「被上訴人主張承租人變更需以書面約定」，純屬虛構，刻意扭曲被上訴人之意，意圖混淆鈞院視聽，實不可採：
被上訴人為專業住宅及大樓開發業者，而依租賃業之商業習慣，若真有承租人變更之情事，豈有不另立租賃契約之理，由此益徵可證被上訴人對於上訴人關於承租人變更之主張，確實毫無所悉。上訴人甲○○前虛構「被上訴人主張上訴人甲○○係將系爭房屋轉租與上訴人丙○○」之情事，現又虛構「被上訴人主張承租人變更需以書面約定」之情事，一再刻意扭曲被上訴人之意，意圖混淆鈞院視聽，實不可採。
11、上訴人二人似乎已有相當默契，欲由上訴人丙○○一人承擔系爭債務，望請鈞院亮察：
被上訴人前對上訴人二人聲請假扣押，僅扣押到上訴人甲○○之存款可供執行，上訴人丙○○已無任何財產可供執行，合先敘明。上訴人甲○○前辯稱台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班以加盟之型態加盟喬幼國際幼兒學校，現又辯稱兩者並無任何關係，前後矛盾，顯係意圖脫免債務之詞。
12、上訴人主張渠二人原為共同經營喬幼國際幼兒學校，嗣雙方協議以本件系爭房屋為莒光分校，由上訴人丙○○經營，另以立範托兒所名義及立衡語文補習班名義對外經營，，故以出租人立場，無意了解亦無權置啄，僅居於配合承租人作帳或節稅之便而開立發票，斷無可能因此而認定被上訴人有默示同意變更契約。此點由喬幼文化事業股份有限公司係92年4 月30日設立登記，立範托兒所係93年11月14日設立登記，立衡語文補習班係93年10月15日設立登記等日期觀之，亦可知悉。且就其設立日期與上訴人主張轉讓之日期不符，更可見純係渠二人內部約定卸責之詞，不足採信。
（三）聲明：上訴駁回。
二、上訴人甲○○則以：
（一）按上訴人甲○○為喬幼文化事業股份有限公司之負責人，與上訴人丙○○合作經營喬幼國際幼兒學校，92年4 月間經上訴人丙○○引薦被上訴人公司，遂由上訴人甲○○出面向被上訴人承租坐落於台北縣板橋市○○路46號2 樓、46 號2樓之1 、46之1 號1 樓、34之2 號1 樓與3 樓共同出入口之房屋，以作為喬幼國際幼兒學校板橋莒光校之校區，因被上訴人係認識上訴人丙○○，故亦要求上訴人丙○○擔任該合約之連帶保證人。
（二）嗣上訴人二人協議，自94年3月1日起改由上訴人丙○○單獨經營上開莒光校，且由上訴人丙○○以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班之名義，並以加盟店之型態加盟喬幼國際幼兒學校，原在上開莒光校內之設備，則均歸上訴人丙○○所有。而因系爭房屋自94年3月1日起已改由上訴人丙○○所經營，使用系爭房屋之主體已變更為上訴人丙○○所經營之台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，故租賃之主體亦應變更為上訴人丙○○或其所經營之上開托兒所及補習班。因被上訴人本即認識上訴人丙○○，故在經由上訴人丙○○與被上訴人協商後，被上訴人同意自94年3月1日起，在不變更系爭房屋租賃期限及條件之情形下，將原租賃契約之承租人，改由上訴人丙○○（或其所經營之台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班）承租該房屋，並由上訴人丙○○承擔給付租金及管理費等義務。因此，自94年3月1日起，系爭租賃契約之主體變更，承租人更改為上訴人丙○○（或其所經營之台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班）。
（三）被上訴人將系爭房屋租金發票之買受人變更為上訴人丙○○所經營之台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，是否即係同意變更系爭房屋之承租人為上訴人丙○○？
1、按依最高法院87年度台非字第389 號判決見解，統一發票為營業人依營業稅法規定於銷售貨物或勞務時，開立交付予買受人之交易憑證，足以證明會計事項之經過，屬於商業會計法所稱之會計憑證。因此，銷售營業人應以實際交易對象，據實於統一發票上填寫為買受人，若以非實際交易對象填寫為統一發票之買受人，即違反商業會計法第71條第1 款規定：「商業負責人、主辦及經辦會計人員或依法受託代他人處理會計事務之人員有下列情事之ㄧ者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣60萬元以下罰金：一、以明知為不實之事項，而填製會計憑證或記入帳冊」，構成填載不實會計憑證罪。
2、查上訴人甲○○從未要求變更租金發票買受人之情形下，被上訴人自94年3 月起，卻將系爭房屋租金發票買受人由原來之喬幼文化事業股份有限公司，變更為台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，且上開托兒所及補習班與上訴人甲○○經營之喬幼文化事業股份有限公司並無任何關係，上訴人甲○○並無可能以該托兒所及補習班為買受人之租金發票，進行報稅。因此，亦唯有被上訴人同意系爭房屋之承租人變更為上訴人丙○○，並經上訴人丙○○要求被上訴人以其所經營之托兒所及補習班為租金發票買受人，方屬合理。
3、次查，被上訴人為專業住宅及大樓開發業者，對於上開商業會計法規，自係知悉甚詳，故其於原審書狀中陳稱：「改以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班為租金發票之買受人」（見被上訴人於原審提出民事準備（一）狀第2 頁第（四）點第5 行以下），即已自承其將租金發票買受人記載為上訴人丙○○所經營之上開托兒所及補習班等事實，由此足以證明被上訴人對於系爭房屋租賃契約之實際交易對象已變更為上訴人丙○○所經營之上開托兒所及補習班此一事實，已經有所認知並同意。
（四）自94年3 月起，被上訴人自94年7 月起即未再向上訴人甲○○收取依約應給付之租金支票，改向上訴人丙○○收取租金，是否即係同意變更系爭房屋之承租人為上訴人丙○○？
1、查，依上訴人甲○○與被上訴人簽定之原租賃契約第3條
第2 項約定：「租金採年繳逐月兌現方式，乙方（註：即指上訴人甲○○）於每年之租賃起始首月一日前（本案為七月三十一日）將當年租金金額一次開立十二張支票（每月三十日到期）交付甲方（註：指被上訴人），乙方不得藉故拖延或拒繳。」，可知依原租賃契約，上訴人甲○○於每年租賃起首月一日前應將當年租金金額一次開立12
張按月兌現之支票，交付予被上訴人。而上訴人甲○○自92年7 月至94年3 月間仍承租系爭房屋時，確實於92年7
月及93年7 月均分別將當年度租金一次開立12張按月兌現之支票，交付予被上訴人。
2、惟查，自94年7 月起，系爭房屋之租金即由上訴人丙○○按月以其配偶為陳玨叡為發票人開立之支票或另以現金給付，並非由上訴人甲○○依約開立12張票據作為系爭房屋之租金，惟被上訴人不但受領上訴人丙○○之給付，並開立以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班為買受人之發票給上訴人丙○○，作為交易憑證，由此可知，被上訴人確已同意故系爭房屋之承租人變更為上訴人丙○○。
（五）系爭房屋租金付款時間被上訴人是否同意由上訴人丙○○自94年7 月起改為按月給付？系爭房屋租金是否由被上訴人與上訴人丙○○合意改為每月40萬元？
1、依上開第二點（一）可知，依原租賃契約系爭房屋之租金係由上訴人甲○○以一次開立12張票據，給付一年之租金，惟查，自94年7 月起，上訴人丙○○按月以其配偶為陳玨叡為發票人開立之支票或另以現金給付系爭房屋之租金，並非一次開立12票據給付一年之租金，故由租金付款方式變更可知，被上訴人確有同意系爭房屋之承租人變更為上訴人丙○○，否則豈有不向上訴人甲○○協議後達成共識，即改變租金給付方式之理。
2、次查，依原租賃契約第三條約定每月租金第一年至第二年為44萬元、第三年至第四年為46萬元、第五年至第六年為48萬元，第七年至第八年為50萬元，租金本應每兩年調升2 萬元（見原審原證1） ，然嗣後因上訴人丙○○無法依原條件支付租金，被上訴人才同意上訴人丙○○將租金改為40萬元。由此可知，被上訴人已同意上訴人丙○○變更為系爭房屋之承租人，蓋給付租金係承租人之義務，所被上訴人才在上訴人丙○○表示無力支付租金，與上訴人丙○○協議減少租金金額。
（六）聲明：原判決廢棄，廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回
三、上訴人丙○○則以：
（一）系爭房屋之承租人確實已變更為上訴人丙○○，且上訴人丙○○僅租欠被上訴人520,000 元，原審未斟酌上開事證，其判決難謂無違誤之處。
（二）查，自94年3 月起，上訴人丙○○與上訴人甲○○拆夥，由上訴人丙○○於系爭房屋獨立經營台北縣私立立托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，而被上訴人原僅認識上訴人丙○○，因此，上訴人向被上訴人要求將系爭房屋之承租人變更為上訴人丙○○時，被上訴人立即表示同意，並在承租條件與出租給上訴人甲○○條件相同下，不另書立租賃契約。甚且，因為上訴人甲○○已開立94年3 月至7
月間之支票，所以被上訴人同意上訴人丙○○無需再支付該段期間之租金，且經上訴人甲○○與丙○○協商後，由上訴人丙○○另行歸還94年3 月至7 月之租金與上訴人甲○○，但上訴人甲○○繳納與被上訴人之880,000 元之押租金，則由上訴人丙○○承受。
（三）被上訴人知悉上訴人承租系爭房屋的目的，是為經營台北縣私立立托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，所以被上訴人亦同意將租金發票開立為上訴人丙○○所經營的托兒所及補習班為買受人，交給上訴人丙○○，以便報稅。足證，被上訴人已同意系爭房屋之承租人變更為上訴人丙○○。
（四）上訴人丙○○雖有積欠被上訴人租金及管理費用，但上訴人丙○○已以自上訴人甲○○承受之880,000 元押租金抵銷，並以托兒所之冷氣主機讓與被上訴人銷售，因此，上訴人丙○○僅積欠租金520,000 元。
（五）聲明：原判決所命給付超過520,000 元部分廢棄，廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回
四、兩造對於上訴人甲○○與被上訴人於92年4 月14日就系爭房屋簽訂租賃契約，並約定由上訴人丙○○為連帶保證人，租賃期間自92年7 月31日起至100 年7 月30日止及押租金880,000 元，嗣於97年7 月終止租賃契約關係，有房屋租賃契約影本在卷可參，另承租人積欠97年1 月起至7 月系爭房屋之管理費計196,840 元，惟上訴人丙○○已陸續補繳97年1 月至4 月之管理費予系爭房屋管理委員會共計112,480 元，扣除其所補繳之管理費，尚未繳納管理費為84,360元，有管理費欠繳證明影本在卷可佐，且上訴人丙○○於97年2 月溢付租金100,000 元，均不爭執。
五、首應審酌系爭房屋租賃契約之承租人是否由上訴人甲○○變更為上訴人丙○○？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。復按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院43年台上字第377 號判例要旨可資參照。是固揆諸判例要旨，上訴人甲○○對於辯稱系爭房屋租賃之主體自94年3 月1 日起已改為上訴人丙○○之情事，自應負舉證之責。
（二）上訴人辯稱上訴人甲○○為喬幼公司之負責人，嗣與上訴人丙○○合作經營喬幼國際幼兒學校，並以系爭房屋作為喬幼國際幼兒學校板橋莒光校之校區，自94年3 月1 日起上訴人二人協議改由上訴人丙○○單獨經營上開莒光校區，且由上訴人丙○○以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班之名義，並以加盟店之型態加盟喬幼國際幼兒學校，使用系爭房屋之主體已變更為上訴人丙○○所經營之台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，故租賃之主體亦應變更為上訴人丙○○或其所經營之上開托兒所及補習班等語，被上訴人否認，且上開所辯無非係以被上訴人開立系爭房屋之發票、租金及管理費之給付，以及租金、管理費之催討及協商為證。經查，上訴人丙○○於98年8 月21日本院審理時陳稱於92年租賃系爭房屋時，伊與上訴人甲○○就申請台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，因為執照一直都沒有下來，所以在執照沒下來的期間，就用喬幼國際幼兒學校板橋莒光校區來經營。後來在93年底台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班申請核准下來，就用這兩個核准的單位來經營。但對外還是用喬幼國際幼兒學校板橋莒光校區名稱來經營，因為這是一個品牌。就如何嘉仁分校每個立案的名稱都不一樣，但都是用何嘉仁的名義來經營。伊到97年終止系爭租賃契約的時候，都是用這種模式來經營等語，上訴人甲○○於98年8 月21日本院審理時亦陳稱所言同上訴人丙○○一樣，用丙○○所言前述模式經營等情，有本院98年8 月21日準備程序筆錄在卷可稽，足見，上訴人甲○○、丙○○二人於92年租賃系爭房屋時，上訴人二人就申請台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班，用喬幼國際幼兒學校板橋莒光校區來經營，以上訴人甲○○為承租人、上訴人丙○○為租賃連帶保證人名義與被上訴人訂立系爭租賃契約，所以，台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班與喬幼國際幼兒學校板橋莒光校區，其經營主體均屬同一，即均為上訴人甲○○、丙○○，93年底台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班申請核准下來後，上訴人要求改以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班為租金發票之買受人，自為合理。所以，改以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班為租金發票之買受人與是否租賃契約主體已由上訴人甲○○變更為上訴人丙○○，並無關連甚明。
（三）又上訴人甲○○與丙○○於94年3 月1 日起協議改由上訴人丙○○單獨經營台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班如果屬實，上訴人甲○○與丙○○的約定，第三人無從獲知。而上訴人丙○○對外仍以喬幼國際幼兒學校板橋莒光校區來經營，且系爭房屋自92年租賃以來皆用來經營喬幼國際幼兒學校板橋莒光校區之場所，一般係無法分辨及知悉上訴人甲○○與丙○○上開協議內容，仍認知為是上訴人甲○○與上訴人丙○○合作經營喬幼國際幼兒學校。是故被上訴人所開立租金發票之交易對象，自94年3 月1 日雖改以台北縣私立立範托兒所及台北縣立衡語文短期補習班為租金發票人，如上所述，對外仍係屬喬幼國際幼兒學校，縱使更易租金發票之交易對象，仍實屬同一喬幼國際幼兒學校，無法因此論斷系爭房屋租賃已改由上訴人丙○○承租及被上訴人已同意承租人由上訴人甲○○變更為上訴人丙○○。另且依一般商業習慣，出租人出租系爭房屋之目的在於取得租金收益，至於承租人給付租金及管理費之支票發票人、租金發票開立對象為何，並未影響出租人對系爭房屋之出租收益，另有關租金及管理費之催討雖向上訴人丙○○為之，主係上訴人丙○○亦為系爭租賃契約之連帶保證人，且依系爭租賃契約第10條約定，乙方（上訴人甲○○）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事，丙方（上訴人丙○○）應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權，且上訴人甲○○與上訴人丙○○係合作經營，足證，上訴人甲○○積欠被上訴人租金及管理費時，被上訴人自可依該條款向上訴人丙○○催討甚明。此外，上訴人並未提出其他證據，以證明系爭租賃契約主體已由上訴人甲○○變更為上訴人丙○○之事實，故上訴人抗辯系爭房屋租賃契約之承租人已由上訴人甲○○變更為上訴人丙○○，尚不足採信。
六、末應審酌被上訴人於原判決聲明上訴人應連帶給付被上訴人1,104,360 元，是否有理由？
（一）租金部分：
按前揭五所示規定及判例意旨，首先應由被上訴人就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，上訴人於其抗辯事實，始應負證明之責任。是固被上訴人主張上訴人向被上訴人承租系爭房屋，並於97年3 月起至97年7 月租賃契約終止後，計5 個月租金2,000,000 元未為給付，係以租賃契約證明兩造有租賃關係之事實，而上訴人抗辯已有支付部分租金，目前僅積欠520,000 元之事實，應由上訴人就已給付租金部分負舉證責任甚明。經查，上訴人甲○○與被上訴人於92年4 月14日就系爭房屋簽訂租賃契約，並約定由上訴人丙○○為連帶保證人，租賃期間自92年7 月31日起至100 年7 月30日止及押租金880,000
元，嗣於97年7 月終止兩造系爭房屋之租賃關係，已如前所述，然上訴人丙○○辯稱至97年7 月終止租賃契約為止，扣除97年2 月溢付租金100,000 元後，伊尚有520,000
元租金尚未支付給被上訴人等語，未經上訴人提出任何證據以證明上開事實，且亦為被上訴人所否認，足見，上訴人甲○○尚積欠被上訴人97年3 月起至97年7 月，共計5
個月租金2,000,000 元（400,000 元X5=2,000,000元）甚明。
（二）管理費部分：
按公寓大廈社區之管理費用收費標準，公寓大廈管理條例10條第2 項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。‧‧其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。依據法條文義解釋，公寓大廈管理費收費標準除區分所有權人會議或規約另有規定或公共基金支付外，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，如有出租或轉租情形，承租人自應將管理費用給付區分所有權人，次承租人自應將管理費用給付承租人。然查，二造均未舉證有區分所有權人會議或規約另有規定或公共基金支付之情形，本件自應由區分所有權人即按其共有之應有部分比例分擔之，再依兩造於系爭租賃契約第7 條已明白約定爭房每月應繳之管理費由承租人即上訴人甲○○負擔，則被上訴人自得向上訴人甲○○請求未繳納之管理費。而兩造對於承租人積欠97年1 月起至7 月系爭房屋之管理費計196,840 元，惟上訴人丙○○已陸續補繳97年1 月至4 月之管理費予系爭房屋管理委員會共計112,480 元，扣除其所補繳之管理費，尚未繳納管理費為84,360元之事實，均不爭執。被上訴人請求上訴人給付管理費84,360元，自屬理由。
（三）是故被上訴人請求上訴人甲○○積欠5 個月租金計2,000,000 元，及管理費計84,360元，並扣除押金880,000 元，及97年2 月溢付之房租100,000 元，如前所述，總計1,104,306 元（2,000,000 元+84,360 元-880,000元-100,000元=1,104,306元），應屬有理由。並依系爭租賃契約第10條約定，上訴人甲○○如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事，上訴人丙○○應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權，則被上訴人請求上訴人丙○○連帶給付1, 104,306元租金予被上訴人，亦屬有理由。末查，上訴人丙○○辯稱將冷氣主機（東元廠牌）授權委由被上訴人公司銷售，所得收入以支付未付之電費及管理費等語，亦為兩造所不爭執，惟至今仍尚未銷售出去，有上訴人丙○○98年8 月21日準備程序筆錄附卷可稽，是固上訴人丙○○主張將冷氣主機之銷售收入用以抵銷未支付之電費及管理費，自屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依租賃契約約定，請求上訴人連帶給付1,104,360 元，及自98年2 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，為有理由，應予准許。原審判決命上訴人應連帶給付被上訴人1,104,360 元及自98年2 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，並依職權酌定相當擔保金為假執行之諭知，經核並無違誤。上訴人就其敗訴部分上訴，指摘原判決不利部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1
項前段、第436 條之1 、第463 條、第449 條第1 項、第85條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10 　月　　9　　日
民事第二庭 審判長法　官　陳麗玲
法　官　李行一
法　官　張谷輔
以上正本係照原本作成
本件不得上訴
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　9　　日
書記官　郭群裕