臺灣新北地方法院98年度簡上字第252號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 99 年 02 月 26 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第252號上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　徐振豐
被　上訴人　丁○○
訴訟代理人　乙○○
被　上訴人　新莊大喜公寓大廈管理委員會
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　劉志忠律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國98年10月29日本院三重簡易庭98年重簡字第252 號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄簡易訴訟第二審之合議庭於99年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人於民國95年9 月13日向被上訴人丁○○購買新莊大喜公寓大廈門牌號碼臺北縣新莊市○○街18號之5 之12樓之3 之房屋（以下簡稱系爭房屋），並挹注新臺幣（下同）200 餘萬元進行裝潢，詎於97年12月28日經通知列席被上訴人新莊大喜公寓大廈管理委員會（以下簡稱大喜公寓管委會）之會議，始知系爭房屋消防灑水設備於交屋前業經被上訴人丁○○擅自拆除，致不符消防法令規定。上訴人於98年1 月14日、98年5 月13日繕發律師函及存證信函，希冀兩被上訴人能出面處理系爭房屋消防灑水設備回復原狀事宜，惟被上訴人丁○○皆避不見面，而被上訴人大喜公寓管委會則將其怠職結果推諉予上訴人承擔，上訴人遂於98年5 月25日自行尋攬廠商進行系爭房屋消防灑水設備之回復原狀工程。上訴人向被上訴人丁○○購買系爭房屋時，被上訴人丁○○依法應擔保系爭房屋於移轉所有權時產權無訛、具備通常品質及依法令規定必要之相關建置設備，惟系爭房屋之消防灑水設備於上訴人買受前，業經被上訴人丁○○違反消防及建築法令規定自行拆除，而被上訴人丁○○卻於雙方買賣洽談之交易過程中故意不告知上開瑕疵，致上訴人無從加以評估及因應，遭受現時須嚴重損害系爭房屋裝潢以重新設置消防設備之損害。被上訴人丁○○具可歸責性，上訴人就自行回復消防灑水設備所產生之損害，當可依據民法第227 條及第360 條規定，請求被上訴人丁○○賠償。至系爭房屋於起造人建造完成時，依法已完具符合規定之消防設備，移交予被上訴人大喜公寓管委會時，亦具正常之功能，被上訴人大喜公寓管委會當須基於全棟公寓大廈住戶之公共利益，對於被上訴人丁○○拆除消防設備行為予以制止或修繕，卻長期怠忽職守。本件上訴人所受之損害為自行回復消防灑水設備所產生之費用。包含拆除既有裝潢，於天花板內配設消防管線，嗣再回復裝潢原貌，並於天花板上鑽孔裝置灑水頭，支出費用共計256,250 元，被上訴人大喜公寓管委會未盡其維護管理公寓大廈消防設等共用部分之職責，容認被上訴人丁○○之違法拆除行為，致上訴人受有上開損害，被上訴人間具有不真正連帶債務關係，爰訴請被上訴人賠償損害等語，聲明請求⑴被上訴人丁○○應給付上訴人256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被上訴人大喜公寓管委會應給付上訴人256,25 0元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶前2 項給付，如其中1 項被上訴人已為給付，他被上訴人於給付範圍內同免其給付義務。
（二）對被上訴人抗辯之陳述：
①是否屬於共用部分應以該部分之「性質」及「功能」具體判斷之。系爭房屋之消防灑水設備，因攸關全體住戶之生命、身體及財產等重大法益，為全體住戶生活利用上不可或缺之建築物設備，具極高度之公益性，應屬不可約定專用之共用部分。又一般房屋室內（專有部分）仍會有共用部分（如消防管線）存在，於共用部分須有維護、管理及修繕之必要時，管理委員會為善盡其法定義務，可基於公寓大廈管理條例第6 條第1 項第3 款規定進入住戶專有部分，此即為住戶之法定容忍義務，是被上訴人大喜公寓管委會所辯，系爭房屋之消防灑水設備屬專有部分云云，自不可採。系爭房屋之消防灑水設備既經被上訴人丁○○擅自違法拆除，被上訴人大喜公寓管委會依據公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定所課之法定義務，本應主動將該消防灑水設備修繕回復，至被上訴人大喜公寓管委會因此修繕回復工程所支付之費用，是否向被上訴人丁○○求償，當係另一問題，惟仍不免除被上訴人大喜公寓管委會之修繕回復責任。
②按系爭房屋之消防灑水設備係屬不可約定專用之共用部分，被上訴人大喜公寓管委會應依公寓大廈管理條例第10條第2 項及第36條第1 項第2 款規定負維護、管理及修繕之責，被上訴人丁○○擅自違法拆除消防灑水設備，被上訴人大喜公寓管委會當應予以制止，要求回復原狀，或本於其法定職責先行修繕回復消防灑水設備，待回復完畢後再向被上訴人丁○○請求賠償。惟被上訴人大喜公寓管委會卻持續規避，致上訴人遭受現時須自行承擔回復之損害，上訴人當可依民法第544 條規定請求大喜公寓管委會賠償損害。亦可依民法第172 條前段及第176 條第1 項規定請求被上訴人大喜公寓管委會償還其無因管理所支付之
256,250 元。並可依民法第179 條規定請求被上訴人大喜公寓管委會返還不當得利或依民法第184 條第2 項規定請求被上訴人大喜公寓管委會負損害賠償責任。
③被上訴人大喜公寓管委會辯稱上訴人於裝潢時已明知消防灑水設備遭拆除云云，不僅係毫無根據之憑空臆測之詞，且與一般不動產買賣交易實情不符。
④被上訴人丁○○固於98年8 月25日本院言詞辯論期日時稱上訴人新屋過戶裝潢時，負責社區機電工程的林先生有告訴上訴人云云，然被上訴人未舉證證明上訴人曾聽聞，縱被上訴人丁○○曾於上訴人裝潢時告知系爭房屋之裝潢工人，惟被上訴人於系爭房屋交屋之前，皆不曾向上訴人告知系爭房屋欠缺消防灑水設備之事，自屬故意不告知瑕疵。
⑤被上訴人丁○○辯稱同社區另戶房屋因其同樣於裝潢時有拆除灑水頭等設備，經向訴外人弘揚消防工程有限公司詢價結果，回復費用僅需14,000元云云，惟查，本件系爭房屋消防灑水設備修繕回復工程，施工明細及支出費用皆有估價單及統一發票可據，且施工前係經上訴人詢價及比價，而被上訴人丁○○所提之估價單之估價對象非系爭房屋，其估價基礎顯係錯誤。
二、被上訴人則以：
（一）被上訴人丁○○部分
①被上訴人丁○○出售系爭房屋係以現況交屋，無故意不告知之情。上訴人所引建築物室內裝修管理辦法係針對室內裝修業者所為規範，而非規範房屋所有權人。系爭房屋產權清楚，具備通常之效用，無滅失或減少價值，無上訴人所稱瑕疵可言，至系爭房屋有無消防灑水設備，至多僅影響交易價格，尚非屬瑕疵。而被上訴人於95年出售系爭房屋時，距離前述買受裝潢之時間已有9 年之時間，被上訴人對於拆除前開設備一節已不復記憶，上訴人稱被上訴人丁○○故意未盡告知義務之情，顯與事實不符。
②上訴人與有過失，應減輕或免除賠償金額。查上訴人於95年間買受系爭房屋後，即進行重新裝潢，則當其裝潢拆除原天花板時，當知悉系爭房屋無消防灑水頭等設備，如其認構成瑕疵，當立即通知被上訴人，然上訴人遲至98年始要求回復原狀，致多產生拆除其原裝潢及回復裝潢等部分之費用，就此部分上訴人顯然與有過失，自不得請求被上訴人賠償。另被上訴人丁○○知悉上訴人所指消防設備問題後，已積極聯繫廠商估價，並表明願負責回復，惟上訴人卻不予被上訴人足夠之時間以進行施工，執意自行僱工回復，經向訴外人弘揚消防工程有限公司詢價結果，回復之費用僅須1 萬4,000 元，上訴人請求之費用過高等語置辯。
（二）被上訴人大喜公寓管委會部分
①系爭房屋室內之消防灑水管線，係屬上訴人之專有部分，不得向被上訴人大喜公寓管委會請求賠償。管理委員會之職責僅限於共有、共用及公共設備部分之點收、保管及修繕、維護。對於專有部分之點收、保管及修繕、維護係屬區分所有權人之權利，並非管理委員會之職務。又被上訴人大喜公寓管委會對該房屋並無管理權，故其室內之消防設備應由上訴人負責管理維護，豈能要求管理委員會負責維護、賠償？又縱如上訴人所主張系爭房屋屋內之消防灑水管線為共用部分，上訴人亦僅得請求被上訴人丁○○負責修繕。
②上訴人主張其於95年9 月13日向被上訴人丁○○買受系爭房屋前，系爭房屋消防灑水管線已遭丁○○拆除。亦即拆除消防灑水管線之時，上訴人尚非區分所有權人，與被上訴人大喜公寓管委會並無委任關係，故上訴人不得依據委任關係向被上訴人大喜公寓管委會請求賠償。且上訴人對其裝潢損害確有極重大之過失，依民法第217 條第1 項規定，須由上訴人自行負責其損害，應免除被上訴人之賠償責任。
③又上訴人所引公寓大廈管理條例第6 條第1 項第3 款條文，係規定為維護或修繕共用部分或設置管線得使用或進入專有部分，與本件系爭消防設備係上訴人專有部分，迥然不同，上訴人自不得援引上開條文，為其主張之理由。另依據上訴人所引建築物室內裝修管理辦法，本件室內裝修應由房屋所有權人即被上訴人丁○○及上訴人負責向主管機關申請審查及竣工查驗；查驗不合格之處亦應由房屋所有權人修改。故本件消防設備應由房屋所有權人負責修繕，而非被上訴人大喜公寓管委會負責修繕等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人丁○○應給付上訴人256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人大喜公寓管委會應給付上訴人256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣前2 項給付，如其中1 項被上訴人已為給付，他被上訴人於給付範圍內同免其給付義務。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
(一)就被上訴人丁○○部分：
上訴人主張之事實固據其提出房地產買賣契約書、97年12月28日大喜公寓管委會第11屆第2 次會議記錄、98年1 月14日98延字第011401號函及掛號郵件收件回執、98延字第011402號函及掛號郵件收件回執、98年4 月19日大喜公寓管委會第11屆第5 次會議記錄、新莊郵局存證號碼02667 號存證信函及掛號郵件收件回執、新莊郵局存證號碼02668 號存證信函及掛號郵件收件回執、大喜公寓管委會98年5 月22 日98 新公字第980522號函、內政部營建署98年5 月26日營署建管字第0982909901號函各1 份、使用執照竣工平面圖4 份、照片56份、工程估價單及統一發票各2 份為證，被上訴人丁○○則以前詞置辯。茲就上訴人依據民法第360 條、第227 條規定，向被上訴人丁○○請求損害賠償有無理由，分述如下：①按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360 條定有明文。本件原告主張不履行之損害賠償，自應審究上訴人之主張是否符合民法第360 條所定出賣人保證其品質者或出賣人故意不告知物有瑕疵之要件。經查，依系爭房地產買賣契約書第2 條所載「本買賣範圍包括共用部分之持分在內，房屋現況包括水電、門窗及固定設備等設施（房屋現況含增、加建部分由買、賣雙方自行確認），賣方於交屋時應維持原狀點交。」等語（見本院98年度司重簡調字第186 號案卷第15頁），即本件是現屋買賣，係以房屋現狀出售，被上訴人丁○○並未就品質做何特別之保證，更未保證該房屋具備消防灑水設備，則嗣後發現消防灑水設備之欠缺，即不得認為係缺少出賣人所保證之品質。另上訴人與被上訴人丁○○係約定依房屋現狀交屋，系爭房屋於締約時之現況，既已無消防灑水設備，上訴人自不得執之主張被上訴人丁○○之給付係有瑕疵。即被上訴人丁○○於87年間因進行系爭房屋之裝修而拆除系爭房屋內之消防灑水設備，並不構成系爭房屋之瑕疵，是被上訴人丁○○至95年間將系爭房屋出賣予上訴人時，尚難認定被上訴人丁○○有明知欠缺消防安全設備之瑕疵而不告知上訴人之故意不告知瑕疵情事。上訴人主張依民法第360 條規定請求被上訴人蔡孟賠償其損失，惟與上開規定之要件未符，於法無據，不應准許。
②又上訴人與被上訴人丁○○係約定依現況交屋，被上訴人丁○○將系爭房屋依締約時之狀況交付予上訴人，應已符債務本旨，不構成不完全給付。上訴人依據民法第227 條請求被上訴人丁○○賠償不完全給付之損害，亦屬無據，不應准許。
(二)就被上訴人大喜公寓管委會部分：
①公寓大廈管理條例第7 條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」，有關建築物之消防灑水設備，係為供所有住戶共同使用，雖有部分管線、設備未於專有部分內，惟該等設備係屬於有固定使用方法，並屬於區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分之建築物設備，依前開規定，應屬於不得約定專用部分，此復有內政部營建署98年5 月26日營屬建管字第0980909901號函採取相同見解（見本院98年度司重簡調字第186 號卷第7 頁），因此本件系爭房屋內之消防灑水設備，應屬於公寓大廈管理條例中所規定不得約定專用之共用部分。次按，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項亦有明文規定。系爭房屋內之消防灑水設備係系爭房屋之原屋主丁○○所拆除，其修繕自屬於可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，上訴人主張其修繕費用應由被上訴人大喜公寓管委會負擔，自無理由。更難認上訴人自行修復屋內消防灑水設備，對於被上訴人大喜公寓管委會而言有何無因管理、不當得利或侵權行為之情事。
②至於上訴人所引用之建築物室內裝修辦法第25條，乃係規範室內裝修之行為人，以本件言即為區分所有權人；又消防法第6 條雖規定「下列場所之管理權人應設置並維護其消防安全設備…」，惟系爭房屋之管理權人為上訴人，被上訴人大喜公寓管委會對該房屋並無管理權，縱認被上訴人大喜公寓管委會就系爭房屋內之消防灑水設備有管理權，依據上開公寓大廈管理條例之規定，上訴人亦不得請求被上訴人大喜公寓管委會支付修繕費用。系爭房屋內消防灑水設備需修繕回復，亦難認係被上訴人大喜公寓管委會何種過失行為所致，上訴人主張依據民法第544 條規定請求損害賠償，亦難認有理由。
五、從而，上訴人主張被上訴人丁○○、大喜公寓管委會應賠償系爭房屋消防灑水設備之維修費用256,250 元，並應負不真正連帶賠償關係，請求⑴被上訴人丁○○應給付上訴人256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵被上訴人大喜公寓管委會應給付上訴人256,250 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶前2 項給付，如其中1 項被上訴人已為給付，他被上訴人於給付範圍內同免其給付義務，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日民事第二庭 審判長法 官 陳麗玲
法 官 吳振富
法 官 連育群
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 2 月 26 日書記官 溫婷雅