98年度訴字第1033號｜民事：賠償買賣價金｜裁判日期：99 年 02 月 05 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1033號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　駱忠誠律師被　　　告　寶德建設股份有限公司法定代理人　范乾進訴訟代理人　高弈驤律師林小燕律師上列當事人間請求賠償買賣價金事件，經本院於民國98年12月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告於民國96年3月12日向被告購買坐落台北縣中和市○ ○○段191-1地號土地上建築基內興建之社區A1棟第9樓建造執照為94中建字第800號之房屋1戶，含坐落於該建築物地下3 層編號53號之汽車停車位。雙方並簽訂有皇家經典房屋預定買賣契約書（以下簡稱系爭契約）。依系爭契約第2條約定：系爭房屋面積約149.8平方公尺（約45.1坪），包含主建物面積、附屬建物面積、機電設備空間及共同部分面積。其中主建物及附屬建物面積約105.1平方公尺（約31.79坪）、公共部分面積約43.98平方公尺（約13.3坪）。惟交屋後，原告發現系爭建築之公共部分面積，係以獨立出賣之地下室停車場之車道部分加入計算，實已違反契約第3條第3款有關共用部分面積計算之約定，而有虛增公用部分之情形。 ⒈依系爭契約第3條第3款約定：「共用部分面積：指門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱蓄水池、發電機室、消防泵浦室、污水機房、台電配電室、電信機房、管理員室、機車停車位及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用），屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之」，應僅指機車車道得列入共用部分面積，即約定內容「機車停車位及部分車道」之「部分車道」係指「機車之車道」，否則機車車道為專有部分並不合理；且既稱為「機車停車位及部分車道」，文義上自非包含全部車道。契約既未約定共用部分包括汽車停車位及其車道，被告自不得將此等面積算入共用部分。且系爭契約此條款所指防空避難室亦以括號註明有（未兼作停車使用）之文字，故不應包括實際上已兼作停車使用之防空避難室。被告將地下三層汽車停車位及車道均計入共用部分，已與契約第3條約定有悖。 ⒉另依系爭契約第16條第1項規定「本社區地下第一、二、三層除供作梯間通道…等公共設施外，由賣方規劃為汽機車停車場，依本約第一條第二、三項所示屬買方使用。汽車停車位若有購買，亦依同條第二項所示歸買方使用，其餘歸賣方所有並得依法（約）出售及管理使用，…未購買汽車位之承購戶，已充分認知本房地總價款並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分亦未含汽車位之持分面積。未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權」。依該約定內容，顯見被告自始即未將停車位視為共有部分出售，其亦非依法必須登記為共有。再者，契約就未購買停車位者亦明定「確認對地下室之停車位無任何權利持分」，亦知契約自始即將停車位以區分所有方式，分別出售，則停車空間全部即為區分所有之主體，無再將車道及停車位再予分割、分別登記、或異其所有權人之理。故購買停車位時，自應包括停車位及必要車道；且停車空間既可單獨為建物所有權登記，則停車空間之全部當然僅得為一個區分所有權。故停車位所有權人，應係對該區分所有建物（地下層之停車空間）按其比例分別共有，並就其應有部分享其權利。雖登記實務有為利於所有權人使用管理，及日後移轉登記得明瞭各該車位應配屬建物及基地權利應有部分，而比照土地登記規則規定，依申請人之申請分別發給權利書狀，但基於分別共有法理，仍無將車位及車道分別登記、異其所有權之理。則停車位及車道本屬購買停車位之所有權人分別共有。蓋僅有停車位，而車道屬於他人，則停車位亦無法使用。故雙方既將停車空間，約定有區分所有權，被告再主張為共有，已與系爭契約規定不符。再依系爭契約第16條有關分管特約約定，亦不得解釋為公用部分包括「車道」，因被告所定之分管特約，僅係就停車位為分管約定，故「車道」部分自不在分管特約中。 ⒊依系爭建物之建築測量圖，其地下室共三層，均劃為停車空間，各地下層面積均為2108.46平方公尺，三層合計為6325.38公尺，均計入公共使用部分，此有中和市 ○○○段1329 1建號建物登記第一類謄本可稽。又系爭建築全部共同使用之面積為9020.07平方公尺，則地下三層占全部共用部分之67.13%。原告於買賣時依系爭契約雖知系爭建築之公設比非常高，但仍因有很多公共空間可供未來居住使用，亦能接受。惟未料高達67.13%之公共部分竟是地下室停車場，使原所期待之寬廣門廳、樓梯、電梯，或足夠之蓄水設備等因而縮少。則被告係以不正當方式，將地下室車道計入公共部分再出售予原告，已造成原告之損害。本件系爭工程既已完工，其有短少面積，實已無法補正，是以被告應負損害賠償責任。㈡被告身為企業經營者，為與不特定多數人訂立預售房屋之用而單方預先擬定之買賣房屋契約條款，自屬定型化契約，且被告亦自陳系爭房屋買賣合約書係被告所用之制式契約書，自有消費者保護法之適用。消費者保護法第17條第1項「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項」及第2項「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」。依上開規定，系爭契約第1條第2款及第3條第3款為無效，而無效部分，則應以主管機關公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項代之。又消費者保護法第11條第2項及第12條明文規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，如違反平等互惠原則者，推定其顯失公平。則： ⒈被告所擬定供銷售之定型化契約條款第1條第2款，未依內政部90年9月3日台內中地字第9083626號頒之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，就車道及其他必要空間之面積漏未記載，因而造成原告之損害，經台北縣政府消保官查明在案。故前開內政部函頒該車道及其他必要空間之規定，已取代系爭契約第1條第2款，成為契約一部分，故車道及其他必要空間亦屬購買停車位之全體所有權人所有。蓋系爭契約係屬定型化契約，其條款有疑義時，應為有利於消費者之解釋。承前所述，系爭契約第3條第3款並無任何有關「地下層之停車空間」應計入共用部分之字樣，自應為有利於消費者之解釋。故共用部分並不包括「地下層之停車空間」。 ⒉依內政部前開函號頒之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹四共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算規定，「依法令應列入共同使用部分之項目。共同使用部分總面積計平方公尺(_ _坪)」等應為詳實記載，惟系爭契約並未詳細記載，此亦經台北縣政府消保官查明在案。故系爭契約第3條第3款所稱「依法令應列為共用部分之項目皆屬之」條款自屬無效，故車道部分自非屬共用部分，應將地下層車道一併移轉予購買停車位之所有權人。 ⒊系爭契約第17條第4款特別約定：「本社區之地下停車位因需另行價購，故產權及使用權屬賣方及向買方購買之人所有，惟地下室於防空時應開放為防空避難之用」，因此，被告既已於契約內明定地下室之「產權」及「使用權」屬賣方既被告與向賣方購買之人「所有」，自不應將地下室之列入共用部分，惟既有此約定，被告仍對契約第3條第3款又解釋為停車空間及車道應為共用部分之相反主張，實係利用隱晦不明契約條款，一面使地下室停車位之權利可以獨立販售，一面又將不具單獨利用價值之車道面積灌入公用部分，並違法擅自於契約內約定變更使用執照核准之圖說，且將此違法變更列入契約，亦足認被告自始未誠信履約，故依消費者保護法第11條第2項，應為有利於原告之解釋。㈢原告購買系爭建築時，係以主建物、附屬建物及共用部分合計坪數，再以每坪平均單價為據，且按約定給付之坪數給付價金；又依系爭契約第5條第1款差價找補規定「本戶房屋暨土地買賣契約中，房屋與土地價款之總數（不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，以無息相互找補」，故計算應扣除金額時，應以每坪單價為據。系爭契約之平均單價，經計算為新台幣（下同）211,752元計價（即土地總款為824萬（包括停車位），房屋總價款321萬（包括停車位），合計總價款1,155萬元，由於停車位係單獨計算，於計算每坪單價時，自應扣除停車位價金145 萬，故每坪單價即為22萬元【（1155 萬-145萬）÷45.1 坪=223,947元】，原告茲減縮以每坪單價22萬為計算基礎）。而本件被告給付公用部分之面積，依系爭建築之建築測量成果圖，其中地下室共3層，均劃為停車空間，且各地下層之面積均為2108.46平方公尺，3層合計6325.38平方公尺。被告給付均計入共同使用部分，有中和市○○○段00000-000建號建物登記第一類謄本可稽。則系爭建築全部共同使用面積9020.07平方公尺，其屬於地下3層停車空間，且已計入公共部分面積為6325.38平方公尺，故地下三層面積即佔全部共用部分面積之67.13%。則被告減少給付原告之共有部分，依契約第4條第1款「共用部分面積之分攤計算方式係依買受本戶專有部分面積與全區各戶專有部分面積總和之比例而為計算」約定，在買受本戶專有部分面積與全區各戶專有部分面積總和不變之情形下，依約應給付予全體區分所有權人之總共有部分面積，扣除地下三層面積後，其減少比率為67.13%，即共有部分減少面積，係以契約約定之公共部分面積43.98平方公尺減 67.13%計，應為29.52平方公尺（43.98×67.13%=29.52平方公尺），即8,93坪（29.52×0.3025=8.93坪）。依系爭契約之每坪平均價格22萬元，減少給付面積8.93坪，則被告應賠償原告1,964,600元（8.93×220,000=1,964,600）。㈣被告故意隱匿重要之交易資訊，並將不應列入共用部分之車位及車道等計入，亦屬故意漏未記載「應列入共用部分之面積」及「另含車道及其他必要空間之面積」等，造成原告之損失，是以依消費者保護法第51條「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額一倍以上三倍以下之懲罰性賠償金。」，故被告應給付原告依消保法所定之損害賠償額1倍懲罰性賠償金 1,964,600元。此部分原告僅請求35,400元。㈤爰依民法第227條不完全給付及民法第179條不當得利規定、消費者保護法第17條、第51條規定，請求被告給付。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元。暨自97年5月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠原告聲稱：「依系爭契約第3條第3款約定…僅機車停車位及部分車道，得列入共用部分，且依系爭建物之地面層，故前揭『機車停車位及部分車道』之『部分車道』自然係『機車之車道』，否則機車之車道豈非變成專有部分。故契約內既未約定共用部分包括汽車停車車道及汽車停車位，自然被告就不得將此等面積算入公共部分…」云云，此實係原告刻意扭曲「房屋登記明細」所產生之無稽之詞。觀諸原告與被告簽訂之房屋買賣合約書，已於第3條明白載稱係針對「房屋登記明細」，而依房屋登記規定將項目區分為「主建物面積」、「附屬建物面積」及「共用部分面積」，於房屋登記實務中，究應登記為「主建物」、「附屬建物」或「共用部分」，本即應依建物所有權第一次登記法令補充規定，非屬契約雙方可以任意約定，因此於解讀房屋買賣合約書第3條第3 項時，根本不應該產生「僅機車停車位及部分車道，得列入共用部分」之錯誤推論，何況，房屋買賣合約書第3條第3 項係屬例示而非列舉，於文義上甚明，今第3條第3 項中亦已載明「共用部分面積…依法應列入共用部分之項目皆屬之」此概括規定，是以，縱認房屋買賣合約書第3條第3 項未特別指出「汽車停車位及汽車車道」此等文字，然依建物所有權第一次登記法令補充規定第11之4條第2 項，其已規定「共同出入如...通道；法定停車空間」於登記時應以共用部分為之，是以，「汽車停車位及汽車車道」確屬「依法令應列入共用部分之項目」，而房屋買賣合約書第3條第3 項之共用部分確實包括「汽車停車位及汽車車道」甚明。㈡原告又聲稱：「…然最後卻發現有高達67.13%之公共部分，竟是地下室之停車場，原所期待之公共部分，包括寬廣之門廳、樓梯、電梯，或足夠之蓄水設備等均因而縮少。故被告以此不正當之方式，將地下室車道計入公共部分，並再將此出售予原告，從而致原應有之公共部分大幅縮水減少，因而造成原告之損害…」云云，更屬無稽。實則，原告所購買之系爭房屋有何公共設施，於房屋買賣合約書中皆有明白揭示，此參見房屋買賣合約書附件（四）地下一、二、三層平面圖，已明白告知原告，於地下一、二、三層中，非僅有蓄水池、電梯、污水機房、消防機房、電信機房等，尚包括汽車停車位及車道，而汽車停車位及車道部分依法本應係登記為「共用部分」，已如前述，既係依照法令，何來不正當可言？更無原告所謂使原應有之公共部分大幅縮水減少之情況。此外，汽車停車位部分係屬公寓大廈管理條例所規定之「約定專用部分」，有購買之住戶始有持分所有權（參見房屋買賣合約書第16條分管特約），而車道部分係屬公寓大廈管理條例所規定之「共用部分」，然此兩部分依建物所有權第一次登記法令補充規定第11之4條第1 項規定，於房屋登記時，皆應登記為共用部分甚明。今房屋買賣合約書第2條載明「公共部分面積約43.98平方公尺」（因被告所使用之合約書係針對所有住戶，然並非所有住戶皆會購買汽車停車位，故第2條條文之公共部分面積自然係未包括汽車停車位面積，停車位面積另約定於第1條），而依系爭建物之登記謄本所示，共用部分面積為共為9020.07平方公尺，原告之權利範圍為10萬分之634（含停車位編號53之權利範圍為10萬分之145），故原告實際取得共用部分面積（未含汽車停車位）為44.11平方公尺【9020.07×（634/0000000000/ 100000）＝44.0000000，小數點後第三位四捨五入為44. 11】，是以，被告實際上所給付予原告之公共部分面積，亦較原所約定者為大，何來所謂縮小之有？實則，原告此項說詞，亦皆係源自前開誤解房屋登記所產生之荒謬推論。㈢再查，原告一再聲稱被告所給付之公共部分不足，然對照本件房屋買賣合約書及建物登記謄本，兩造於契約約定之主建物及附屬建物面積為105.1平方公尺，今原告實際取得之面積亦為105.1平方公尺，另兩造契約約定未含汽車停車位之共用部分面積為43.98平方公尺，然原告實際取得之面積為44.11平方公尺，即較契約約定之面積為大，已如前述，另兩造契約約定之汽車停車位面積為12.94平方公尺，原告實際取得之面積為13.08平方公尺（9020. 07平方公尺，停車位編號53之權利範圍為10萬分之145， 9020.07×10萬分之145＝13.079101，小數點後第三位四捨五入為13.08），亦較買賣契約所約定者為大，是以，被告所實際給付之房屋面積及汽車停車位面積，若非與買賣契約約定相符，即係較買賣契約所約定之面積為大，足見，原告所聲稱之被告給付不足云云，與事實不符。㈣原告雖稱系爭買賣契約無停車位面積分配說明，即未按內政部預售屋範本之規定，就車位部分應標示車位規格、車道及其他必要空間之面積，明顯欺瞞消費者云云。惟此實係混淆『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』規定，蓋該規定係將車位部分規定於「二、房屋標示及停車位規格」此條文內，而系爭契約亦已於第一條第二項載明「買方購買之汽車停車位坐落於地下三層53號汽車停車位壹個，本停車位屬獎勵停車位，本車位之規格詳如附件（四）之汽機車位置編轄圖，且附件（四）地下三層之平面圖，亦有清楚標示規格為「225﹡575」，並無原告所指情形。是以，原告所購買之汽車停車位，其規格自係以該契約書附件（四）所標示者為雙方之約定並經原告蓋章確認，足見原告買受系爭房屋時，已知悉其所購買之停車位面積。現竟稱本買賣契約沒有停車位面積分配說明，實無理由。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、兩造於本院98年9 月28日言詞辯論期日協議不爭執之事實：㈠兩造於96年3月12日簽訂「皇家經典房屋預定買賣契約書」，原告以房屋總價321萬元買受社區A1棟第玖樓房屋，契約書中並約定：「第一條房屋及停車位標示：二、買方購買之汽車停車位座落於地下參層，53號汽車停車位壹個，本停車位屬（獎勵增設停車位），本停車位之規格詳如附件（四）之汽機車位置編轄圖（即本院卷第80頁背面、第81頁）。第二條房屋出售面積：本房屋面積計約壹肆玖點零捌平方公尺（約肆拾伍點壹坪），包含主建物面積、附屬建物面積、機電設備空間及共用部分面積。主建物及附屬建物面積約壹佰零伍點壹平方公尺（約參拾壹點柒玖坪）。公共部分面積約肆拾參點玖捌平方公尺（約壹拾參點參坪）。第三條房屋登記明細：一、主建物面積：本戶室內面積。二、附屬建物面積：本戶騎樓、陽台、雨遮、平台等。三、共用部分面積：指門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱蓄水池、發電機室、消防幫浦室、污水機房、台電配電室、電信機房、管理員室、機車停車位及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用），屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。第四條共用部分面積分配比例計算：一、共用部分面積之分攤計算方式係依買受本戶專有部分面積（包括主建物、附屬建物等）與全區各戶專有部分面積之總和之比例而為計算。㈡上開契約書「附件（四）使照後地下三樓變更平面圖」標劃53停車位為「225*575」㈢系爭建物興建完成後為中和市○○○段13291建號，門牌號碼：中和市○○街2巷13號9樓，於96年5月9日辦理第一次登記，96年5月24日登記為原告所有，登記層次面積 82.28平方公尺、陽台16.09平方公尺、雨遮6.73平方公尺，共用部分為13295建號9,202.07平方公尺，原告之權利範圍10萬分之634（含停車位10萬分之145）」。四、關於「被告給付予原告之共用部分面積，是否符合系爭契約之本旨？」之爭點部分：㈠依系爭房屋買賣合約書第2條關於房屋出售面積，係約定：「本房屋面積計約壹肆玖點零捌平方公尺（約肆拾伍點壹坪），包含主建物面積、附屬建物面積、機電設備空間及共用部分面積。主建物及附屬建物面積約壹佰零伍點壹平方公尺（約參拾壹點柒玖坪）。公共部分面積約肆拾參點玖捌平方公尺（約壹拾參點參坪）。」等語，此有房屋買賣合約書之影本1份附於本院卷第10-29頁可稽。系爭房屋興建完成後為中和市○○○段13291建號，門牌號碼臺北縣中和市○○街2巷13號9樓，於96年5月9日辦理第一次登記，96年5月24日登記為原告所有，登記層次面積82.28平方公尺、陽台16.09平方公尺、雨遮6.73平方公尺，共計105.1平方公尺，另共用部分為13295建號9,202.07平方公尺，原告所有權權利範圍為應有部分十萬分之634（含停車位十萬分之145）」之事實，亦有建物登記第二類謄本之影本2紙附於本院卷第88-89頁及第129-130頁可憑。並為兩造所不爭執，堪信為真實。㈡查被告給付予原告之系爭房屋共用部分面積，有將13295 建號面積9,202.07平方公尺之地下三層建物全數計入乙節，為被告所不爭執。又該13295建號建物，除設置大樓梯間通道、電梯、台電配電場所、蓄水池、機房（消防機房等）等設施外，係作為汽車停車位及車道之事實，除為兩造所不爭執外，並有測量成果圖之影本7紙附於本院卷第 131-137頁可憑。原告雖主張被告不應將13295建號建物中屬汽車停車位及車道部分計入共用部分之面積等語，惟原告與被告洽訂系爭買賣契約書時，即知該建物地下一、二、三層主要係供作停車空間使用，而兩造就系爭房屋之共用部分，於系爭房屋買賣契約書第3條第3款約定：「共用部分面積：指門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱蓄水池、發電機室、消防泵浦室、污水機房、台電配電室、電信機房、管理員室、機車停車位及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用），屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之」等語，已約定「部分車道」屬共用部分。雖未明白約定應該括汽車停車位及汽車車道，惟既另約定「依法令應列入共用部分之項目皆屬之」，而汽車停車位及汽車車道」，依建物所有權第一次登記法令補充規定第11之4條第2項之規定，共同出入、休憩交誼地區，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等及法定停車空間，於登記時應以共用部分登記，則被告抗辯：汽車停車位及汽車車道屬「依法令應列入共用部分之項目」，即非無據。原告空言爭執汽車停車位及車道不應列計公用部分面積云云，不足採信。㈢再查，上開13295建號建物，面積為9,202.07平方公尺，原告之權利範圍為10萬分之634（含停車位編號53之權利範圍為10萬分之145），故原告實際取得共用部分面積，扣除其因購買汽車停車位而取得之所有權應有部分後，約44.11平方公尺【9020.07×（634/0000000000/100000 ）＝44.0000000，小數點後第三位四捨五入】，逾約定應給付之43.98平方公尺。被告抗辯其已依約給付，即堪採信。原告主張被告未依約給付共用部分面積云云，不足採取。五、關於「系爭買賣契約之約款是否違反內政部頒之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』規定之情事？」之爭點部分？㈠原告雖主張被告所擬定供銷售之定型化契約條款第1條第2款，未依內政部90年9月3日台內中地字第9083626號頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，就車道及其他必要空間之面積漏未記載，應為無效等語。惟查，該「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，係要求就房屋及土地之坐落位置並停車位之性質、規格、面積、產權、種類要求明白記載，並規定主建物、附屬建物之面積及共同使用部分之總面積、項目及計算標準，應詳予載明，就共用部分並未要求就各共用部分逐項記載其面積，此有該「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」附於本院卷第138-146頁可憑。而系爭契約於第1條已明白記載系爭房屋坐落土地及位置，並停車位之坐落位置、性質及其規格，並標示：「買方購買之汽車停車位坐落於地下三層53號汽車停車位壹個，本停車位屬獎勵停車位，本車位之規格詳如附件㈣之汽機車位置編轄圖」，且系爭契約附件㈣地下三層之平面圖，亦有清楚標示規格為「225 X 575」，另於第2條約定「房屋出售面積：本房屋面積計約壹肆玖點零捌平方公尺（約肆拾伍點壹坪），包含主建物面積、附屬建物面積、機電設備空間及共用部分面積。主建物及附屬建物面積約壹佰零伍點壹平方公尺（約參拾壹點柒玖坪）。公共部分面積約肆拾參點玖捌平方公尺（約壹拾參點參坪）。」、第三條「房屋登記明細：一、主建物面積：本戶室內面積。二、附屬建物面積：本戶騎樓、陽台、雨遮、平台等。三、共用部分面積：指門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、水箱蓄水池、發電機室、消防幫浦室、污水機房、台電配電室、電信機房、管理員室、機車停車位及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用），屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。」、第4條「共用部分面積分配比例計算：一、共用部分面積之分攤計算方式係依買受本戶專有部分面積（包括主建物、附屬建物等）與全區各戶專有部分面積之總和之比例而為計算。」，就停車位之性質、規格、面積、產權、種類、主建物、附屬建物之面積及共同使用部分之總面積、項目及計算標準，均已詳為載明，並無漏未記載之情事。原告以被告未於契約條款中就車道及其他必要空間之面積詳為記載，認有違反該「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之情事云云，不足採取。㈡原告另主張：內政部頒之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹四共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算規定，「依法令應列入共同使用部分之項目。共同使用部分總面積計平方公尺(_ _坪)」等應為詳實記載，但系爭契約並未詳細記載云云，惟系爭買賣契約書於第3條第3款及第4條已就共用部分之項目及面積分配比例之計算詳為載明，已符上開定型化契約應記載事項之規定。雖系爭契約就汽車停車位應列入共同使用部分之項目未予載明，且未標示共用部分之總面積，惟原告與被告洽訂系爭買賣契約書時，依原告所提供之平面圖，即知該建物地下一、二、三層主要係作為停車空間使用，而汽車停車位及汽車車道，依建物所有權第一次登記法令補充規定第11之4條第2項之規定，於登記時應以共用部分登記，亦有如前述，則汽車停車位及其車道應列入共同使用部分，應為原告於締約時所得預見。是系爭契約未再載明，應不影響原告締約時就交易標的條件之評估。另系爭契約雖未載明共同使用部分之總面積，惟系爭契約有分別於第1條及第2條明白標示原告得取得之共同使用部分之面積，並附有系爭建物樓層之平面圖，則原告就共同使用部分坐落位置及其面積，當概然知悉，應不影響原告締約時關於交易標的之評估。原告自不得嗣再以被告未於契約中表明有將汽車停車位及車道列入共同使用部分之項目，且未標示共用部分之總面積，主張系爭契約條款應為無效。㈢又依系爭建物地下一、二、三層建照核准平面圖所示（本院卷第77-78頁）及系爭契約第16條第1項之約定，該地下一、二、三層除汽車停車位及車道外，另有梯間通道、電梯、台電配電場所、蓄水池、機房（消防機房等）設施，應屬系爭建物區分所有權人所共有，則該地下一、二、三層已不可能單屬購買停車位者所共有，此由系爭契約第16條特就地下一、二、三層之分管特約而為規定：「本社區地下第一、二、三層除供作梯間通道…等公共設施外，由賣方規劃為汽機車停車場，依本約第一條第二、三項所示屬買方使用。汽車停車位若有購買，亦依同條第二項所示歸買方使用，其餘歸賣方所有並得依法（約）出售及管理使用，…未購買汽車位之承購戶，已充分認知本房地總價款並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分亦未含汽車位之持分面積。『未購買者承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權』。」等語益明。系爭契約第17條第4款：「本社區之地下停車位因需另行價購，故產權及使用權屬賣方及向買方購買之人所有，惟地下室於防空時應開放為防空避難之用」之規定，係僅就購買汽車停車位者取得地下室汽車停車位之專用權及地下室所有權應有部分，並得讓與而為規定，原告主張上開規定係使地下室僅歸購買停車位者所共有，不應列入其共用部分計算，亦不足取。六、又查，原告與被告洽訂系爭買賣契約書時，依原告所提供之平面圖，即知該建物地下一、二、三層主要係作為停車空間使用，而汽車停車位及汽車車道，依建物所有權第一次登記法令補充規定第11之4條第2項之規定，於登記時應以共用部分登記，有如前述，則汽車停車位及其車道應列入共同使用部分，應為原告於締約時所得預見。是系爭契約未再載明，應不影響原告締約時就交易標的條件之評估。則原告主張被告故意隱匿重要之交易資訊，並將不應列入共用部分之車位及車道等計入，亦屬故意漏未記載「應列入共用部分之面積」及「另含車道及其他必要空間之面積」等云云，亦不足取。其再據以主張依消費者保護法第51條之規定，請求被告給付35,400 元之懲罰性賠償金，即屬無據。七、綜上，原告主張依民法第227條、第179條、消費者保護法第17條、第51條之規定，請求被告給付200萬元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由而經駁回，其假執行之聲請亦失所附依，爰併予駁回之。八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 99 年 2 月 5 日民事第二庭法官陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 99 年 2 月 10 日書記官粘建豐

臺灣新北地方法院98年度訴字第1033號

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