臺灣新北地方法院98年度訴字第2217號

• 裁判案由: 拆除違建等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 99 年 05 月 27 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第2217號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　曾郁智律師
黃梅芬律師
複代理人　　鍾耀盛律師
被　　　告　永翊開發股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　陳怡妃律師
陳品妤律師
蔡順雄律師
複代理人　　曹詩羽律師
上列當事人間請求拆除違建等事件，經本院於民國99年5月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺北縣林口鄉○○○路○段三三五之一號十七樓如附圖斜線所示露台空地所加蓋之造型牆、魚池拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三十分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告以新台幣貳佰柒拾伍萬伍仟伍佰元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
㈡查原告提起本件訴訟，依其於98年6 月4 日所提出訴狀之記載，係請求①被告應將門牌號碼臺北縣林口鄉○○○路○ 段
335 之1 號17樓露台空地所加蓋之造型牆、魚池等違章建築予以拆除，並將系爭露台返還予原告及其他共有人。②被告不得在門牌號碼臺北縣林口鄉○○○路○ 段335 之1 號17樓
房屋內及露台空地製造足以使人無法忍受之噪音、喧嘩或其他干擾鄰居安寧之行為。③被告應給付原告新臺幣15萬元並自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5 計算之利息。嗣於於98年12月2 日具狀減縮聲請，僅請求被告應將門牌號碼臺北縣林口鄉○○○路○ 段335 之1 號17樓露台空地所加
蓋之造型牆、魚池等違章建築予以拆除，並將系爭露台返還予原告及其他共有人應將其於系爭露台所加蓋之魚池、造型牆拆除，並將該露台返還予原告及其他共有人（詳本院卷第181 頁），核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落於臺北縣林口鄉○○○路335之1號房屋，為一棟樓高17層之區分所有建物，原告及被告分別持有系爭建物之16樓及17樓之所有權，而被告房屋前之屋頂露台為各共有人所共有之空間，詎被告未經其他各共有人同意竟私自佔為己用，於其上搭建私人圍牆、魚池等違章建築物，是被告業已違反共有物之管理使用方法；又被告於系爭露台擅自搭建圍牆、魚池、流水等景觀水景，日夜不停運作，產生之水流噪音，時時侵入位於系爭露台及被告房屋下方之原告屋內，影響原告平時安寧，尤其於夜闌人靜、萬物寂靜之時，系爭魚池水流聲音更顯清晰，經常造成原告無法成眠，顯已侵害原告之居住安寧人格利益。
㈡為此，原告爰基於所有權之法律關係，請求被告應將門牌號碼臺北縣林口鄉○○○路○ 段335 之1 號17 樓 露台空地所
加蓋之圍牆、魚池等違章建築予以拆除，並將系爭露台返還予原告及其他共有人。並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告並未提出任何共有系爭露台之依據：原告起訴狀僅空言被告房屋前之屋頂露台為各共有人所共有云云，卻未指明所謂「各共有人」究係何人，復未提出「共有」之基礎以實其說，原告舉證已然不足。且參諸被告住處所屬之亞昕公園大道建案D17 房屋暨土地預定買賣契約第一條第二項之共同使用面積及第十二條公共部分管理使用維護約定，均未將露台列入，已可知悉露台既非共同使用面積亦非公共部分，是原告並無所謂共有權源。又，對照系爭買賣契約第十三條明定屋頂突出物及屋頂平台為共用公共設施，顯見露台與屋頂平台大有不同，露台並非必定屬於共有部分，況露台與供逃生使用屋頂避難平臺有所區隔，更難謂系爭露台有何諸如逃生用途之原因而使系爭露台屬於共有部分，更顯原告仍無所謂共有權源。退萬步言，建物所有權第一次登記法令補充規定第11之3 點規定：「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。」是露台基於法令規定不得計入面積，觀諸系爭建物使用執照藍曬圖之拾柒層平面圖，可知露台根本未曾計入面積計算，更未曾計入公共區域之面積，則原告買受之房地（含公設），本不包括露台面積，原告自始不曾就露台部分支付任何對價，有何基礎主張其就露台部分有所有權？
㈡系爭露台為被告向建商承買房地時一併買受，自可由被告單獨使用：
①查被告區分所有建物所屬之亞昕公園大道建案不獨被告住處設有露台，公園大道全區計有六戶規劃露台，除被告居住之D17 戶以外，尚有A16+17戶、C17 戶、G16 ＋17 戶 、H16
＋17戶、I10 戶，而此六戶露台，各該住戶購買其區分所有建物時，露台均有作價，渠等購買之價金恆較無設置露台之其他區分所有權人為高，有亞昕公司委託銷售之底價表可稽，足證亞昕公司銷售時即有意將露台連同得藉以出入而密切連接於該露台之區分所有建物銷售予消費者，而消費者買受房屋時，也知悉露台戶較非露台戶昂貴，則選購非露台戶之住戶本無任何權源可主張就各該露台得主張所有權或使用權，是選購露台戶之住戶本即可自原始起造人即出賣人亞昕公司取得露台之事實上處分權（因露台無法辦理保存登記，故僅得移轉事實上處分權），或透過買賣契約而成立默示之約定專用（詳下述），自屬無疑。
②次查，露台以往均可計入建物容積而登記為所有權人所有，僅因嗣後建物所有權第一次登記法令補充規定第11之3 點於民國（下同）85年6 月增訂「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。」方使露台之所有權無從登記致生本件爭議。
③惟對照亞昕公園大道建案D17 房屋暨土地預定買賣契約建照圖與平面配置圖（參被證1 ，第40頁、第59頁），可知系爭房地出賣人亞昕公司將陽台、雨遮與露台均以同樣的網狀圖案標示，而陽台、雨遮均已以附屬建物登記於被告名下，足證系爭房地出賣人亞昕公司本就有意將露台與陽台、雨遮相同對待持以作價銷售，只因露台礙於法令不得登記，方難以於建物謄本上顯示其所有權，惟此並不足以推翻原告已自出賣人取得系爭露台事實上處分權之現狀。
④亞昕公園大道建案每戶之房屋暨土地預定買賣契約中，於各樓層建照圖均有各該買受人之簽章處，可知每戶買受人均明白知悉公園大道每層配置，益徵原告於買受時即明確知悉各該露台均僅由各該相連之區分所有建物出入，而均歸各該相連之區分所有建物買受人使用，是每戶之買賣契約即可構成默示之分管協議，將各該露台由各該相連之區分所有建物買受人約定專用。
⑤亞昕公園大道每戶之房屋暨土地預定買賣契約之附件八─亞昕公園大道建材設備，亦將陽台、露台之建材設備相同對待，不僅磁磚、天花板、牆面均使用相同建材，更明示「所有陽台、露台統一設置水龍頭，以便『住戶』作庭園設計配合自動灑水澆灌系統。」（被告即依此約定設置裝飾矮牆、魚池），究其文義，當係指該登記為各區分所有權人附屬建物之陽台，與因為邇近法規修改致原可登記為附屬建物現改為不能登記之系爭露台，均交由該住戶單獨加以使用（比如作為庭院設計之用）之意，否則何須如此再為規定說明？文字上何以係為「住戶」使用，而非「社區」使用？凡此更可證明出賣人亞昕公司及亞昕公園大道全區所有買受人於買賣時均將露台與陽台等同對待，即露台與陽台相同，由各該區分所有權人買受，屬於各該區分所有權人單獨使用，自屬無疑。
⑥再按「民事，法律所未規定者，依習慣。」民法第1 條定有明文。是本件雖無法律明定露台之所有權歸屬，亦應依一般民間習慣，根據露台物理上之使用情形定其所有權屬。觀諸露台與各區分所有權人之區分所有部分直接相連通，公園大道設有露台之六戶均僅能透過各該住戶區分所有建物之門戶方得出入，實際上亦均係各該住戶單獨使用，復無獨立門戶可供其他共有人出入（參拾柒樓建照圖、平面配置圖），且歷來露台即屬於區分所有權人專有而可供產權登記，則露台之所有權歸屬乙節，核無理由因法令之增訂而產生變動，否則各區分所有權人住家常見之花臺、雨棚、雨庇等，甚或早期公寓大廈未辦保存登記之前、後陽台，比比皆是，難道亦是所有區分所有權人共有？其他區分所有權人難道亦可本於所有權之權源而加以使用？果此，則露台等所有權之認定豈非與一般民眾所悉大相逕庭？
⑦退千萬步，縱不能依習慣定露台所有權屬，然據系爭露台所屬建物之建造執照觀之，系爭露台起造人係亞昕公司，依據物權法則，系爭露台雖無從辦理保存登記，仍應由起造人原始取得，遍查公寓大廈管理條例，核無任何露台應屬共用之基礎，則系爭系爭露台既屬亞昕公司所有，則由亞昕公司將系爭露台之事實上處分權移轉與買受人被告公司，則被告公司加以使用系爭露台又有何違法之處？
㈢原告係向訴外人李照賢買受其區分所有建物，仍應受前手權利義務之拘束：
①原告居住之公園大道D16 戶，原係訴外人李照賢向亞昕公司所承購，有公園大道D16 房屋暨土地預定買賣契約書可資為證。該買賣契約書第22條規定：「本約之一切規定對甲、乙雙方權利義務之受讓人、繼承人、管理人或承租人有同等之拘束力。」此為原告向訴外人李照賢買受時所明知，則依前述說明，原告自應繼受訴外人李照賢之一切權利義務。
②訴外人李照賢就包括系爭露台在內之所有露台約定專用乙節，已經由每層建照圖、及各層平面配置圖（尤其是有系爭露台之16樓及17樓之平面配置圖），以及前開該訴外人即原告之前手李照賢系爭亞昕公園大道每戶之房屋暨土地預定買賣契約之附件八─亞昕公園大道建材設備說明中，更以文字明示「所有陽台、露台統一設置水龍頭，以便『住戶』作庭園設計配合自動灑水澆灌系統。」等語上之簽認而與其他住戶成立默示約定專用（參被證4） ，則原告既買受訴外人李照賢所有之公園大道D16 戶，自應繼受訴外人就露台在內之所有約定專用。況原告自訴外人李照賢買受D16 戶似非近日之事，何以遲至今日方主張就露台有所有權？又何以僅對被告主張，而非就設有露台之六戶住戶全部主張其所有權？在在可見原告特係針對被告住處之流水景觀運轉所生聲音而起此訴訟，與露台使用權屬殆無干係。
③退步言之，被告於系爭露台搭建圍牆、魚池乙節，前曾遭人檢舉涉及違章建築，而經台北縣政府違章建築拆除大隊（下稱違建拆除大隊）來函會勘，而違建拆除大隊於98年8 月4
日會勘當日，即向屋主即本件被告表示其並非違章建築，嗣後亦無任何動作命被告拆除，益徵該圍牆、魚池確非違章建築，彰彰明甚！退萬步言，縱為違建，也屬公法問題，何能起訴依法拆除？原告又有何請求權依據要求拆除？
㈣為此，請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠門牌號碼台北縣林口鄉○○○路○ 段335-1 號17樓房屋係被
告所有，被告上開房屋之露台（下稱系爭露台）如附圖二紅線標示之位置興建魚池與造型牆（詳調解卷第8 頁、本院卷第12頁）。原告係台北縣文化二路1 段335-6 號之16樓之一之所有人（詳調解卷第6 頁）。兩造均為系爭露台所在公寓大廈之區分所有權人。
㈡被告於系爭露台上所興建之魚池與造型牆，不屬於建築法第4 、7 條所稱之構造建築物或雜項工作物，並非建築法上所稱之違章建築（詳台北縣政府違章建築拆除大隊98年9 月22日北縣拆除認字第0980040694號函，附於本院卷第20頁）。
㈢被告於系爭露台上興建魚池與造型牆，因與96年使字第759
號使用執照核准圖說核准之設施不同，係屬未經核准擅自變更使用，違反建築法第73條第2 項、第77條第1 項之規定，經台北縣政府工務局於98年11月3 日以北工使字第098782395 號函請被告停止違規行為，並限期於98年11月30日前以書面向台北縣政府工務局陳述意見（詳本院卷第22-24 頁）。
㈣系爭露台必須通行被告所有台北縣林口鄉○○○路○ 段335-
1 號17樓房屋始能進入，並無其他可以通行之通道。
四、本件爭點與本院判斷：
㈠系爭露台所有權之歸屬：
①按81年5 月30日內政部（81）台內地字第8181119 號函訂定發布之建物所有權第一次登記法令補充規定第12規定：「條建物因退縮建築所形成露台得以附屬建物申辦登記，但屋頂露台不得辦理登記。」第13條規定：「建物牆外突出部分屬裝飾牆之一種，得以附屬建物登記。」嗣建物所有權第一次登記法令補充規定於85年7 月16日修正，並於13之3 條規定：「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。」因此，於85年6 月16日修正之建物所有權第一次登記生效前，露台得登記為建物區分所有權人所有，此後露台不得登記為建物所有權人所有，亦無法登記為全體區分所有權人公同共有，是本件之爭點即為露台所有權之歸屬。
②次按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」公寓大廈管理條例第7 條定有明文。揆諸前揭法條文義可知，公寓大廈之共用部分，因不得獨立使用供作專用部分部分，必為公有部分；至於公寓大廈之公有部分，如非提供作公用部分，亦非屬公寓大廈管理條例第7 條後段各款所列之情形，則亦可約定作為專用部分。因此，區分所有權人亦有可能就特定之公有部分取得專用之權利，不能僅因區分所有權人就特定之部分取得專用之權利，遽謂定該特定之部分即為專有部分。是被告就系爭露台雖有排他使用之權利（理由詳後述㈡所述），自不能僅據此即認定系爭露台為被告之專有部分。
③本院基於下列幾點理由，認定爭排他使用之露台應屬公有部分：
⑴參酌公寓大廈管理條例第7 條後段規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造均為公有部分，且不得均定為專有部分，可見涉及公寓大廈之主要結構部分均應為公有部分，縱使該公有部分位於區分所有權人專用部分之外緣範圍內亦然。蓋如將屬於公寓大廈之主要結構部分供作區分所有權人之專有部分使用，原則上區分所有權人即可自由處分該屬於公寓大廈之主要結構部分，則如一樓之區分所有權人將其房屋之所有牆面全部拆除，將造成整棟大樓完全倒塌，樓上之區分所有權人將其樓地板全部拆除，將造成陷落樓下之專有部分建物內，頂樓之區分所有權人將屋頂拆除，將造成公寓大廈整體造型與外觀改變之結果，自無准許特定區分所有權人自由處分之理。因此，立法將公寓大廈之主要結構視為係全體區分所有權人之公有部分，且禁止約定為專用部分，不准特定之區分所有權人自由處分，自屬較為進步之立法。按我國係採物權法定主義，公寓大廈於完工時具有自然排他使用露台所有權之歸屬，自應參酌前揭規定認定，而露台之性質就公寓大廈之結構上而言，相當於公寓大廈之局部屋頂，除法令另有特別規定外，自應認為係公有部分。
⑵按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第8 條定明文。查公寓大廈之整體造型與外觀，為全體區分所有權人之無形資產，公寓大廈整體造型與外觀之改變，影響全體區分所有權人之權益甚鉅，無論是否係屬專有部分，均非特定之區分所有權人可得自由處分。而自然排他使用之露台係屬樓頂平台之一種，法令既無其得登記為專有部分之明文，且又非取得露台專用權人所得自由處分，徵諸前揭法律之精神，自應屬全體區分所有權人所共有。
⑶次按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日制定，參酌該條例第7 、8 之規定，可知露台係屬建築結構上所謂之（局部）屋頂與樓頂平台，性質上應屬屬全體區分所有權人之公有部分。惟81年5 月30日內政部（81）台內地字第8181119 號函訂定發布之建物所有權第一次登記法令補充規定第12規定：「條建物因退縮建築所形成露台得以附屬建物申辦登記，但屋頂露台不得辦理登記。」准許建物因退縮建築所形成之露台得登記為專有部分，與84年6 月28日制定之公寓大廈管理條例相關規定應有之解釋，造成公法上登記制度與私法上權利歸屬認定兩者之間有所衝突，就法理與法位階而，公寓大廈管理條例之規定均應優於前揭內政部訂定發布之建物所有權第一次登記法令補充規定。嗣內政部於85年7 月16日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，於13之3 條明文規定露台不得登記為專有部分，則公法上之登記制度與私法上權利歸屬認定兩者即趨於一致。因此，85年7 月16日修正之建物所有權第一次登記令法令補充規定，係禁止本質上屬於公有之露台為公法上之登記，而非就本質上屬於特定區分所有權人專有之露台不再提供公法上之登記服務，法理至明。則內政部81年5 月30日訂定發布之建物所有權第一次登記法令補充規定曾准許露台得登記為專用部分之事實，不足作為被告可取得系爭露台專有權之依據。
④再按我國係採所有權法定原則，不動產物權之權利歸屬狀態於興建完成得即依確定，不受當事人間債權行為之影響，當事人間之債權行為僅能發生請求他方為物權行為，而使物權發生變動之效果，因此，被告與建商間就台北縣林口鄉○○○路○ 段335-1 號17樓房屋所成立之買賣契約，並無法使性
質上屬於公寓大廈區分所有權人全體共有之公有部分，變更為專有部分，則被告抗辯：其可因向建商承買房地時一併買受而取得露台之所有權云云，顯不足採。
⑤被告雖抗辯：系爭露台起造人係亞昕公司，依物權法則，系爭露台雖無從辦理保存登記，仍應由起造人原始取得，遍查公寓大廈管理條例，核無任何露台應屬共用之基礎，則系爭系爭露台既屬亞昕公司所有，則由亞昕公司將系爭露台之事實上處分權移轉與買受人被告公司，被告公司自已取得事實上之處分權云云。惟查系爭露台係公寓大廈之公有部分，已如前述，並非台北縣林口鄉○○○路○ 段33 5-1號17樓房屋
之附屬建物，或另一獨立建物，與違章建築係屬特定區分所有權人之附屬建物，或另一獨立建物，僅係無法為土地登記之情形，不能同日而語。則系爭露台既非屬特定區分所有權人之附屬建物或專有部分，起造人亦無法透過讓與事實上處分權之方式，使被告取得系爭露台之事實上處分權，而僅能透過分管契約之方式，使被告取得排他使用之權利（理由詳後述㈡所述）。則被告抗辯：其已取得系爭露台之事實上處分權云云，顯不足採。
⑥縱上所述，系爭露台因無獨立之出入口，雖被告可取得排他使用之權利，但因屬公寓大廈之公有部分，無法因契約約定而變更其性質，起訴人對系爭露台亦無事實上處分權。核被告抗辯：系爭露台為其附建物與專有部分云云，顯不可採。㈡被告有無排他使用系爭露台之權利：
①按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院98年度台上字第633 號判決著有明文。
②次按直上方無任何頂遮蓋物之平臺稱為露臺，直上方有遮蓋物者稱為陽臺，建築技術規則建築設計施工編第1 條第20款定有明文。露台如無獨立之出入口，即會形成自然排他使用之情形，與陽台之差別僅在於直方上有無遮蓋物而已，陽台之設計既僅供專用部分之所有權人使用，則起造人既設計興建具有自然排他使用露台之集合住宅，依社會觀念日即足以間接推認起造人均同意自然排他使用露台附屬之專有部分所有權人取得排他使用之權利，亦即於建造公寓大廈之始，即已合意就自然排他使用露台之使用成立分管契約，且一般交易大眾觀察該自然排他使用露台之外形即可輕易得知，其受讓人亦應受認分管契約之拘束。而台北縣文化二路一段335
之6 號16樓之一係於96年12月10日建造完成，原告係於97年4 月2 日因買賣之方式取得上開建物之所有權，換諸前揭說明，即應受分管契約之拘束，不得對於被告主張使用系爭露台之權利。
③查系爭露台必須通行被告專有部分之建物（即台北縣林口鄉○○○路一段335 之1 號17號）始能進入，如認被告並無排他使用系爭露台之權利，無異認被告必須於其專有部分之建物設置通道供其他共有人通行，就其他共有人使用露台而可獲取之經濟利益，與被告因於其專有部分設置供其他共有人通行而損害之經濟利益相較，顯然輕重相衡；另就系爭露台所在之集合住宅而言，該集合住宅有排他設計之露台（即僅能通行專有部分始能）規劃者總計有6 戶（詳本院卷第40頁），如認排他設計露台之專有部分所有權人必須設置通道供其他共有人通行，則有排他設計露台之專有部分價值必然嚴重貶損，而衡諸交易常情，其他共有人亦不因取得排他設計露台之使用者，其專有部分之價值即會明顯提高，因此，採取排他設計露台專有部分之所有權人並無排他使用權利之見解，顯然嚴重損及個體或總體經濟利益，實無採信之理。
④綜上所述，被告就系爭露台於96年使字第759 號使用執照核准圖說核准之範圍內，有排他使用之權利，則原告請求被告將系爭露台返還予其他共有人，為無理由，不應准許。
㈢原告得否請求被告拆除系爭露台上之魚池與造型牆：
①按區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用，及違反區分所有權人共同利益之行為，公寓大廈管理條例第五條定有明文。本件被上訴人係由坐落台北市○○街173 至177 之3 號大都市花園社區即「大都市花園公寓大廈」（下稱系爭大廈）區分所有權人，依法所設立之大廈管理委員會（下稱管委會）。上訴人為系爭大廈地下2 樓第172 號汽車停車位（下稱系爭停車位）之所有權人，自有遵循該社區規約之義務。被上訴人即管委會為維護社區停車場良好秩序及行車安全等區分所有權人之共同利益，依該社區有效規約制訂之「地下停車場管理辦法」（下稱系爭管理辦法）所明文禁止將機車停放於汽車停車格內，以及機車不得停放地下二層暨其下各樓層之規定，通知上訴人勿將機車停放於地下二樓之系爭停車位，應無違反首開規定或系爭大廈規約之可言。上訴人違反系爭管理辦法之規定，妨害系爭大廈之正常使用及區分所有權人之共同利益，將機車停放於其所有之系爭停車位，經被上訴人通知改停地下一樓之機車停放專區而拒不遵循，被上訴人乃限制上訴人不得將機車停放於系爭停車位上，既未排除上訴人得繼續將系爭停車位作為停放汽車之使用，即難謂為不法侵害上訴人之權利。上訴人依民法第766 條之所有權排除侵害請求權，及公寓大廈管理條例第4 條第一項規定，訴請被上訴人應許可其繼續停放機車於系爭停車位上，為無理由。最高法院98台上677 判決著有明文。
②揆諸前揭最高法院判決要旨，可知區分所有權人對專有部分之利用如有妨害建物正常使用之行為，公寓大廈管理委會員可限制區分所有權人為妨害建物正常利用之行為，例如：禁止汽車停車位所有權人將機車停放於汽車停車位上。至於就公有部分取得專用權之人為超過專用目的以外之使用，除管理委員會得禁止公有部分之專用權人為專用目的以外之使用外，因其他區分所有權人就該公有部分專用部分亦享有公有權，公有部分之專用權人為專用目的以外之使用，核屬侵害其他區分所有權人之公有權，其他區分所有權人自得本於所有權之法律關係，請求排除公有部分之專用權人為超過專用目的以外之使用。蓋專有部分之所有權人就專有部分有妨害建物正常使用之行為，僅係侵害公寓大廈管理委員會之管理權，並未侵害其他區分所有權人之共有權，故依法僅有公寓大廈管理委員會有請求排除之權利，但公有部分之專用權人如為超過專用目的之使用，不僅侵害公寓大廈管理委員會之管理權，同時侵害其他區分所有權人之共有權，故不僅公寓大廈管理委員會得請求排除，其他區分所有權人亦得請求排除，法理至為灼然。
③經查被告於系爭露台上興建之造型牆與魚池，與96年使字第759 號使用執照核准圖說核准之設施不同，係屬未經核准擅自變更使用，違反建築法第73條第2 項、第77條第1 項之規定，經台北縣政府工務局於98年11月3 日以北工使字第098782395 號函請被告停止違規行為，並限期於98年11月30日前以書面向台北縣政府工務局陳述意見之事實，已據兩造所不爭執，堪認被告已超越該露台之專用目的而為使用，係屬侵害公寓大廈管理委員會之管理權，與其他區分所有權人之共有權，而原告為系爭露台所在公寓大廈之區分所有權人，則其依據所有權之法律關係請求被告拆除系爭露台上之造型牆與魚池，於法自屬有據。
五、從而，原告依據所有權之法律關係，請求被告拆除系爭露台上之造型牆與魚池，為有理由，應予准許，逾此之請求，即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行與免假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 27 日民事第三庭 法 官 何君豪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 28 日書記官 黃琴茜