臺灣新北地方法院98年度訴字第622號

• 裁判案由: 所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 98 年 06 月 15 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第622號原　　　告　甲○○
被　　　告　瓏山林企業股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丙○○
劉宏邈律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國98年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣被告於民國94年間以購屋免現金，自備款可分10期之引誘性廣告吸引原告前去購買位於臺北縣新莊市○○街「時尚女人香」社區編號A8棟9 樓及B19 棟7 樓之房地（下稱系爭房地），雙方並簽訂房屋、土地價款分期付款明細，載明自備款金額與貸款金額。其中房屋預定買賣契約書第18條並約定貸款由被告洽定之金融機構辦理貸款，97年交屋。惟被告未依契約約定而單獨改變15坪以下貸款金額，降低為7 成，突增2 成自備款，造成原告極大的負擔，且被告以存證信函催告原告履行之期限過短，以致原告無法如期另覓銀行辦理貸款，此顯非可歸責於原告，故被告應無解除契約之權限。
㈡至於被告所提出之98年1 月8 日所簽訂之協議書暨收據（下稱系爭協議書），雖係原告所為，但係因被告稱必須簽署，方願意退還所預收之款項，故原告乃係於因受被告脅迫情況下所為，該意思表示有瑕疵。
㈢爰依兩造間就系爭房地所簽訂之買賣契約法律關係，提起本件訴訟，請求被告履行契約，並聲明求為判決：被告應將位於臺北縣新莊市○○路所興建之「時尚女人香社區」編號A8棟9 樓及B19 棟7 樓，關於移轉權利範圍之應有部分，分別移轉與原告。
二、被告則以下列情詞，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。
㈠被告乃為系爭房地之投資興建者，然銀行是否核貸款項達9
成，乃是銀行依承購戶個人之資力、信用條件而為決定，被告僅為銷售房地之建商，並無能力對承購戶資力、將來發生呆帳風險作專業評估，實無可能擅自代銀行決定貸款條件，或毫無條件即承諾、約定承購戶可貸款9 成，而自陷承購戶將來發生無力償還貸款時，需賠償銀行損失或自行進行冗長之訴訟程序後，再聲請法院拍賣，以致產生呆帳之風險。故原告稱被告銷售時約定之9 成貸款云云，實無理由，自不足採。
㈡況且兩造間所簽訂之房屋預定買賣契約書第18條亦明白約定：「.... 倘 因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約.... 」 等語，而上開契約皆有給予原告行使契約審閱期之機會，銷售人員亦會作充分之說明。是原告既非年少、輕率或無經驗之人，對於銀行之貸款方式、條件、手續等，顯非毫無認識，其對系爭房地買賣之貸款，自無可能陷於錯誤。尤且依社會通常經驗而言，一般之人亦會多次前往銷售現場及向周遭親友洽詢、瞭解，綜合考量自身購買能力後，始會下訂購買，洵無可能僅因銷售人員之鼓吹，即陷於錯誤，衝動決定購買。是原告所稱係被告以誤導方式，引導客戶簽約，以達成交易之目的云云，亦實難以接受。㈢從而，本件實係因原告遲遲未依銀行通知完成貸款手續，而視同放棄貸款，被告迫於無奈，乃於97年8 月14日分別以臺北興安郵局第1847、1853號存證信函催告原告應依契約之約定，限期繳付系爭房地剩餘價金新臺幣（下同）213 萬元（A8-9F） 及193 萬元（B19-7F）。詎原告於收受存證信函後，仍未依限繳納，被告始依房屋預定買賣契約書第18條、第23條約定，沒入原告已繳之全部款項，並同時解除買賣合約。嗣並於同年8 月28日分別再以臺北興安郵局第1948、1949號存證信函通知原告沒入已繳款項及解除契約之事。此外，參酌原告復又於98年1 月8 日與被告間達成解除契約之協議，並簽訂系爭協議書，是原告要求被告辦理所有權移轉登記云云，顯違買賣交易秩序，自不足採。
三、經查：
㈠依原告所提出之「時尚女人香」土地預定買賣契約書所載（見本院卷第28頁起、第55頁起），就本件系爭房地所坐落之之基地部分，與原告間簽訂該土地預定買賣契約書者，乃係訴外人林鴻聯，並非係被告，故原告主張依兩造間所簽訂之土地預定買賣契約書約定，被告應將所坐落之基地應有部分之權利移轉登記與原告云云，顯於法無據，不應准許。
㈡至原告主張渠與被告於94年間就系爭房地之房屋部分簽訂有房屋預定買賣契約書，並約定分期給付價款之事實，則業據原告提出與所述相符之房屋預定買賣契約書暨房屋價款分期付款明細表在卷為憑（見本院卷第4 頁至第21頁、第36頁至第54頁），且被告對於原告上揭主張亦不爭執，固堪信為真。惟原告另主張係因被告變更系爭房地之貸款金額，致原告無法如期辦理貸款以為價金之支付，係屬不可歸責於原告之事由，被告自無解除契約之權限云云，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。按兩造間所簽訂之房屋預定買賣契約書第18條已明文約定：「..... 倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，七日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約..... 」乙節，有原告所提出之房屋預定買賣契約書2 份在卷足憑（見本院卷第4 頁起、第36頁起），而上開契約所約定之內容並為原告所不加爭執，則觀諸上開契約書內容所載，雙方既未約定承購戶貸款之成數，亦未表明由被告負責與銀行磋商承購戶貸款之成數，則系爭房地之貸款成數自係屬涉及原告與承貸銀行間契約磋商之內容，非被告所得干涉，除被告有向原告保證可貸得一定成數，堪認該保證已為被告與原告間所簽訂之房屋預定買賣契約內容之一部者外，被告並無義務於該房屋預定買賣契約書第18條所約定之承貸銀行無法按該契約書之附件即房屋價款分期付款明細表所載款項貸放予原告時，有代為先尋得可供足額貸款之銀行予原告，以便原告申辦貸款之義務。易言之，斯時原告本即應依該條款約定，於被告通知繳納價金後，依約按期繳納，否則即屬違約甚明。因此，本件原告雖一再主張被告有保證可貸得如附件之房屋價款分期付款明細表第6 期所載之款項云云，惟並未提出確切證據以實其說，而依卷附之廣告內容以及契約條款第18條、第7 條之約定綜合觀之，充其量僅足認被告就訂、簽金即房屋價款分期付款明細表第1 期、第2 期所載款項部分，確有保證可以聯邦「好事金」專案全額申貸，而無需支付或預備現金以供支付，然就該明細表第6 期款項部分，則尚難認亦屬在前開廣告所為之保證範圍內。換言之，就該明細表第6 期款項部分即應回歸適用該房屋預定買賣契約書第18條所約定之內容決之。
㈢承前所述，就本件貸款部分因原告未能舉證被告有為保證之事實，而應適用該房屋預定買賣契約書第18條約定內容等情，既經認定如前，且被告因原告未能如期辦妥貸款，業已依上開契約書第7 條、第18條之約定，定期催告原告應就原欲貸款部分依約於期限內繳清，否則被告即依雙方間前揭契約書第23條約定解除契約，而原告嗣後並未依限為之，且迄今仍未為之，該兩造間所簽訂之系爭房屋預定買賣契約書業經被告依約予以解除，並經被告通知原告在案，及於98年1 月8 日經兩造簽訂系爭協議書訂定協議條款第1 項即載明：甲方雙方（指兩造）已解除上開買賣契約，兩造間已無契約關係存在等情，有被告所提出之臺北興安郵局97年8 月14日第01847 號、第01853 號存證信函、臺北興安郵局98年8 月28日第0194 8號、第01949 號存證信函及協議書暨收據等件附卷可參（見本院卷第95頁至第100 頁），足徵被告辯稱系爭房屋預定買賣契約書業經解除等語，應非子虛。
㈣原告雖復主張上揭存證信函所訂催告期限過短，無法補足，係不可歸責原告云云。然縱令被告上開97年8 月14日之存證信函僅給予原告5 日繳款期限確屬過於短促，但因原告已自承渠係於97年11月、12月間始湊足款項（見本院卷第105 頁反面），距存證信函送達之日，亦已逾相當之期限，則被告據以解除契約，自應無不可。何況，於98年1 月8 日雙方再次簽訂系爭協議書載明上開買賣契約已解除之意旨時，原告亦未就此加以爭執，反而簽署系爭協議書表明雙方間已無契約關係存在等情，益堪認原告指稱所定催告期限過短，無法補足，係不可歸責原告云云，委無足取。至原告固又主張系爭協議書乃係因遭被告之脅迫下，始為簽訂云云。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，亦有最高法院21年上字第2012號判例意旨可供參照。原告既主張其係因遭被告脅迫，始簽訂系爭協議書云云，揆諸前揭法條規定暨判例意旨，自應就其簽署系爭協議書之意思表示係遭脅迫，即該意思表示為有瑕疵乙節負舉證責任。然而原告於本件訴訟中，並未提出任何證據以資證明被告確有脅迫其簽訂系爭協議書之情事，僅空言主張係遭被告脅迫云云，自無足採。
四、綜上所述，被告抗辯原告與被告間系爭房屋預定買賣契約書業經解除等語，既堪採信，而原告所為主張復均屬不可取，且系爭土地預定買賣契約書又非為被告與原告所簽訂，則原告主張被告應依上揭買賣契之約定，履行系爭房地權利移轉登記之義務即屬於法無據。從而，原告主張本於兩造間之買賣契約，請求被告履行契約，將位於臺北縣新莊市○○路所興建之「時尚女人香社區」編號A8棟9 樓及B19 棟7 樓房地，關於移轉權利範圍之應有部分，分別移轉與原告，洵無理由，應予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，爰不一一再予論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6　　月　15　 　日
民事第一庭 法　官　黃若美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　15　　日書記官　江怡萱