99年度訴字第2637號｜民事：侵權行為損害賠償等｜裁判日期：100 年 11 月 30 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2637號原　　　告　林秋慧訴訟代理人　劉宏邈律師被　　　告　張鳳雪龐松木共　　　同訴訟代理人　王東山律師複代理人　林孝甄律師許富雄律師被　　　告　泰旺不動產仲介經紀有限公司法定代理人　謝文賢訴訟代理人　陳建勳律師張弘明律師上列當事人間侵權行為損害賠償等事件，本院於民國100年11月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告經由住商不動產板橋新埔加盟店即泰旺不動產仲介經紀有限公司（下稱泰旺公司）之仲介銷售，於民國95年7月15 日與被告張鳳雪及龐松木夫妻簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以新臺幣（下同）590萬元向被告張鳳雪、龐松木購買坐落新北市板橋區（改制前為臺北縣板橋市○○○○段溪頭小段第113、114、115、116地號土地，權利範圍皆為156/14400，及其上門牌號碼為新北市○○區○○路77巷1號3樓之房屋（下稱系爭房屋），權利範圍全部，另含共同使用部分，並以原告姊姊林曉蘭為登記名義人，於95年7月12日向渣打國際商業銀行股份有限公司設定本金最高限額740萬元之抵押權，而後向該行借款570萬元。原告於95年6月5日至同年7月15日分階段給付價款完畢，並經被告交屋完畢。原告購屋後即將系爭房屋出租供他人使用，嗣於96年10月中將系爭房屋及其基地以687萬出售於訴外人蔣沅澄，訴外人蔣沅澄向原告借屋裝潢時，系爭房屋之天花板整片蹋落，故於96年11月初與原告解除買賣契約，致原告失去原本取得之售屋利益，原告始得知該屋有嚴重瑕疵且有海砂屋情形，原告因系爭房屋為一海砂屋，並需委請臺灣省建築師公會前往鑑定作業，無法將系爭房屋租賃收益，經鑑定確定系爭房屋為海砂屋，而請求被告張鳳雪退還房屋價金，因被告不願返還房屋價金，是原告降低價額將系爭房屋售出（因表明系爭房屋為海砂屋，以低於市價甚至低於當初購屋之價額416萬元賤價售出），以減少為購買系爭房屋向銀行貸款之沉重利息壓力及損失。㈡被告龐松木與張鳳雪乃夫妻關係，系爭房屋之所有權人雖登記為被告張鳳雪，惟被告張鳳雪表示家中收入主要係由被告龐松木賺取，購屋資金是由被告龐松木賺取後交由她支付。原告向被告夫妻承購系爭房屋時，曾與姊姊林曉蘭（亦即與被告簽訂不動產買賣契約書之人）前往看屋數次，被告夫妻二人皆在場，僅簽訂買賣契約書時係由被告張鳳雪出面簽名外，每當原告姊姊林曉蘭詢問屋況相關問題時，皆係由被告龐松木出面答覆說明，並處理賣屋相關事宜，顯示被告張鳳雪實際上僅為登記名義人，而真正主導、處分系爭房屋之人實乃被告龐松木。被告龐松木多次處於主導、操控之地位，隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實，並順利促成系爭房屋之買賣契約，對原告造成損害甚鉅，原告自得依民法侵權行為規定，請求被告龐松木賠償。縱認被告龐松木非契約之當事人，而就被告龐松木對完成系爭房屋買賣契約之推力，依民法第184、185條共同侵權行為規定，被告龐松木仍應賠償原告之損失。加上前案97年度訴字第265號民事判決確定後，被告張鳳雪名下已完全沒有財產，並且毫無返還價金之意願，原告每月仍需償還銀行高額利息之房屋貸款，不得已的情形下僅能於98年5月中旬將系爭房屋以海砂屋之相當市價賤售賣出，此時原告始確知發生損害及應負損害賠償責任之人，原告當得於100年5月前依民法第184、185條請求被告等負連帶之損害賠償之責。㈢依臺灣省建築師公會鑑定報告內照片編號29之照片說明推定天花板灰漿粉刷判斷完成於鑑定二年前，亦即為被告等與原告簽定系爭房地買賣契約不久之前，而編號45、46等照片說明天花板裂紋經粉刷，且版底灰漿粉刷有違常例，被告泰旺公司亦表示被告龐松木、張鳳雪夫妻委售時，系爭房屋已裝潢木作天花板，依臺灣省建築師公會鑑定人張啟蒙於兩造間刑事案件檢察官訊問時所為證言，表示鑑定時依泥土的顏色，應認房子已整修經過一段時間，且一般而言裝訂天花板時並不會去粉刷板底。再視板底的粉刷若經過很久的話應不會如鑑定時亮麗，天花板使用的又非很好的木材，但卻可從照片上看出木材還很新鮮且無腐爛的現象，天花板裡亦無蜘蛛網，非常乾淨，故應判定裝潢時間於原、被告買賣前。又被告等購買系爭房屋時是預售屋，依常理並不會裝訂天花板，縱使裝訂天花板，也不會再於天花板內進行粉刷，因為如此雙重支出根本不敷成本，況且系爭房屋設計圖當初客廳也沒有天花板，可證被告龐松木、張鳳雪於出售系爭房屋前，早已知悉系爭房屋有海砂屋等重大瑕疵，故而於出售前整修裝潢蓄意隱瞞重大瑕疵之事實。㈣原告暗訪附近居民之錄音光碟及譯文，其中不乏住戶指出只要住在該批建築物有約7至8年以上者，皆會知道房屋瑕疵頗為嚴重，遑論被告夫妻已居住近二十年，然被告夫妻於售屋之時對於房屋瑕疵及曾漏水修補等情卻是隻字不提，被告出售存有嚴重瑕疵之系爭房屋予原告，除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。系爭房屋買賣契約雖已經法院判決解除，被告就此仍應負不完全給付之債務不履行責任，原告依民法第227條第1項適用第226條規定請求填補損害，洵無違誤。原告係於前開97年11月3日鑑定報告作成後，始確知系爭房屋確實為海砂屋，及被告於出售房屋前有搭建粉刷天花板之遮飾行為，加上前案97年度訴字第265號民事判決確定後，張鳳雪名下已完全沒有財產，並且毫無返還價金之意願，原告每月仍需償還銀行高額利息之房屋貸款，不得已的情形下僅能於98年5月中旬將系爭房屋以海砂屋之相當市價賤售賣出，此時原告始確知發生損害及應負損害賠償責任之人，原告當得於100年5月前依民法第184、185條請求被告等負連帶之損害賠償之責。㈤原告98年5月19日與古中泰簽訂不動產買賣與借屋裝修同意書，並於簽約同時由買方古中泰支付50萬元簽約金。蓋當時原告林秋慧仍向渣打國際商業銀行設定抵押權，房屋貸款尚約有552萬元，故雙方約定買方簽約金及尾款直接交由仲介公司收受並代為清償房屋貸款，並另由賣方即原告簽發總計157萬元之本票三張交予仲介公司，作為清償不動產買賣價額以外之銀行貸款尾款及辦理過戶相關費用之擔保。原告於98年6月22日付清房屋貸款尾款等費用予仲介公司，承辦代書於98年7月10日辦理不動產過戶登記，仲介公司則於98年7月14日清償渣打國際商業銀行房屋貸款，該行並於98年7月 20日塗銷抵押權登記，是原告並無直接收受古中泰所付購屋款項。㈥被告泰旺公司未盡居間人之善良管理人注意義務，造成原告財產損失甚鉅，依法應賠償原告所受之損害：系爭房屋屋內、牆角、公用樓梯等周圍皆有明顯海砂屋現象及其他嚴重瑕疵，原告對於該現象是屬該屋屋齡年久所產生之正常情形與否無法如被告泰旺公司得以專業分辨察覺，被告泰旺公司系以居間房屋買賣為營業之人，對於所仲介標的房屋如此明顯重大之瑕疵，不能謂無基本懷疑而加以調查之能力，而如被告有盡善良管理人之注意義務，加以詢問或調查，應非不能即時察覺該區房屋有海砂屋情形。被告泰旺公司於94年即已於新北市板橋區設立營業，就其營業所附近所仲介、代銷之房屋概況通常應瞭若指掌，又原告友人曾向板橋區其他不動產仲介公司提及本件案情，他仲介公司亦立即稱凡於板橋區為不動產仲介服務有近一年之業者，皆知系爭房屋座落地區○○路段之不動產有海砂屋情形，被告泰旺公司違反調查及報告義務，其服務即屬未具可合理期待之交易上安全性，依消費者保護法第7條第3項之規定，自應賠償原告所受之損害，又被告泰旺公司係從事仲介服務之專業經營者，違背調查及據實說明義務，將重要之交易事項漏未告知，致原告陷於錯誤而簽訂一動產買賣契約，造成財產之員害，被告泰旺公司亦違反上消費者保護法第51條之規定。另被告泰旺公司透過曾一起服務原告之被告公司特約代書蕭琪琳，不斷向原告表示被告泰旺公司針對被等松木夫妻售予重大瑕疵房屋之事，並無應賠償原告損害之責任，致使原告不知擁有權利得向被告泰旺公司求償，被告泰旺公司再以退還仲介費用之手段，誘使原告簽訂顯失公平、明顯不利原告之協議書，即欲藉此息事寧人，令原告險失求償救濟之機會，顯亦有詐欺之侵權行為。被告身為專業不動產經紀人，更應親自查訪現場、調查屋況，包含詢問同棟樓上、樓下住戶，而非單純僅詢問賣方，爾後即將全部責任推予賣方未說明或買方未主動表示欲檢測氯離子含量（被告如有查訪樓上住戶即可得知系爭房屋曾有漏水、該棟建築物有樓板剝落情形，甚至該地住戶都知道該批房子蓋得不好等狀況，參鈞院99年度易字第2984號刑事案件於100年5 月4日上午9時40分之審判筆錄，證人即被告張鳳雪夫妻樓上鄰居黃至琦證詞。），惟被告泰旺公司未據實調查、說明房屋狀況。被告泰旺公司實應依民法第544條暨不動產經紀業管理條例第26條第2項規定對原告負連帶損害賠償之責。㈦被告張鳳雪等庭呈檢察官99年10月18日訊問筆錄中，鍾秉庭雖證述表示「…我們有問過該屋鄰居這附近有無海沙屋問題，這一批社區有拍賣過，並沒有聽說有海沙屋的問題。」，但其後又表示「除非有疑慮，因為海沙屋為一批一批，如果我們有聽說，我們就會上網查詢。」、「一般我們會上網查詢，公司有教，關於嚴重剝落、鋼筋外露要注意。因為該屋我們查過並無疑慮，所以沒有作確認動作。」；本件刑案於98年12月21日檢察官訊問筆錄中，鄒明達亦表示「我受張的委託就有問是否為海砂、輻射屋及凶宅。張說他也不知道，所以我們就在標的現況書資料上面寫『未檢測』。」，益證被告泰旺公司之不動產經紀人並未自行細查屋況加以調查，單純僅詢問賣方系爭房屋之屋況及大致上以肉眼看過後，即向原告表示該屋一切正常、沒有瑕疵及安全等疑慮，並未再為任何確認之動作，也未再為合理懷疑或提醒原告應該注意之事項。㈧原告對被告張鳳雪及龐松木請求損害賠償如聲明第1項所載，其明細如下：⒈原得以687萬（含房屋仲價費用27萬元）售出系爭房屋，卻因系爭房屋為海砂屋僅得以416萬元賤價賣出，損失271萬元。⒉房租：原於96年10月12日將系爭房屋售予訴外人蔣沅嶝，至於98年5月19日將系爭房屋售予訴外人古中泰期間，租金以每個月2萬元計算，共計19個月，房租損失共計38萬元。⒊海砂屋鑑定費用：167,405元，共計3,257,405元。並對被告泰旺公司請求損害賠償如聲明第 2項所載。而原告因被告泰旺公司、張鳳雪、龐松木之行為受財產權損害為3,257,405元，倘若其中一被告對於原告為給付後，自已無再向其餘被告請求給付之必要。爰依民法第184條、第185條、第260條、第227條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定提起本訴等語。併為聲明： ⒈被告張鳳雪及龐松木應連帶給付原告3,257,405元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告泰旺公司應給付原告3,257,405元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊前二項聲明中任一被告對於原告為給付後，其餘被告於該給付範圍內亦同免給付義務。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告張鳳雪、龐松木則以：㈠系爭房屋及基地當初是以預售屋方式出售，被告於78年左右交屋後即自行僱工裝潢過ㄧ次，即搭建系爭房屋天花板木架，被告根本不知系爭房屋有海砂屋之虞，嗣後居住長達20年間，均從未再進行裝潢，僅有每隔約5年左右為會請人來粉刷，然均無拆開天花板過，且因無明顯漏水或水泥剝落問題，故亦從未檢測過。上開情形均有誠實告知仲介，此與仲介鄒明達、鍾秉庭於偵查時均證稱：其等並不知道該屋為海砂屋，當時受被告張鳳雪之委託賣屋時有問是否為海砂、輻射屋及凶宅，被告張鳳雪說渠也不知道，所以伊等就在標的物現況說明書資料上面寫「未檢測」，並有跟原告林秋慧說這是未檢測的情況等語相符，且有95年5月26日填具之「房地產標的現況說明書」1紙在卷可稽，觀諸上列房地產標的現況說明書第4欄「是否曾經作過含氯離子檢測、是否有檢測報告」一欄，係勾選「否」，且原告林秋慧於偵查時亦坦稱：伊買屋時沒有跟仲介要求做氯離子檢測，亦沒有詢問過被告張鳳雪、松木該屋是否為海砂屋，被告等人也沒有跟伊保證過房子絕非海砂屋，伊看屋時天花板不像是新的，四周的牆壁及地板並沒有特別重新裝潢，牆壁的磁磚有龜裂的情況等語，足徵被告所言屬實。被告張鳳雪及龐松木之子龐清華亦於88年間購買與本件房屋共用同一樓梯間之新北市○○區○○路77巷3弄1號3樓房屋，如被告張鳳雪於賣屋前已知悉系爭房屋係海砂屋，即不會讓其子亦購置與系爭房屋屬連棟集合住宅之建物。被告於售屋時即表示因無重新裝潢及整理，故賣價實拿550萬元即可，此與當時之行情差不多，苟設被告明知係海砂屋且有意掩蓋之故意，衡情應重新裝潢及整理，然被告並無此舉，且鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量，非以科學方式測定，無從判斷其數值，建築物混凝土氯離子含量過高者，雖可能伴有混凝土剝落致鋼筋外露之現象，惟混凝土剝落原因非僅一端，除混凝土含水量多寡及所接觸地下水中有害鹽類等影響建築物耐久性之因素外，地震天災、鄰地施工之外力侵害、建築工法、施工品質等，均足致之，而建物鋼筋混凝土之凝土中水溶性氯離子含量之鑑定乃屬專門智識，若非專業人士，一般人實不易從外觀上得知是否建物鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量超過經濟部標準檢驗局所頒佈之標準為海砂屋，被告等實不知本件房屋為海砂屋。㈡被告龐松木並非本件買賣契約之當事人，且無任何共同侵權行為，況其雖於簽約時在場，然當時原告已決定要購買，只是要完成簽約手續，被告龐松木並未有其他侵權行為。此除確定之不起訴處分可稽外，另有下列事證可稽：原告林秋慧99年4月29日偵查筆錄陳稱：「（問：簽立契約時有無詢問屋況？）沒有很詳細詢問，仲介也只有帶我看一看，沒有講房屋缺點，我也沒有問張鳳雪、龐松木，因為過程中都是跟仲介鄒明達、鍾秉庭接觸，只有簽約時才跟張鳳雪、龐松木接觸。鍾秉庭是買方經紀人，鄒明達是賣方經紀人，我都是跟鍾秉庭接觸，鍾秉庭有跟我說房屋的屋況不錯，所以簽立契約時，我並未詢問張鳳雪、龐松木屋況，因為我已經支付了斡旋金，所以簽約已是在最後階段。」；證人鄒明達99年10月18日偵查時證稱：「（問：有無詢問他天花板裝設時間？）有，張鳳雪說他們是從預售時起即釘起來，龐松木雖然在場，但因他表達能力差，所以主要是張鳳雪在說明」。㈢雖證人即鑑定人張啟蒙及臺灣省建築公會鑑定編號第29號照片，認定該房屋臥室C夾板天花板裝修其上RC樓板板底灰漿粉刷施工，完成日期判斷在2年以前；然此應該是建商交屋時即有粉刷，被告並不知情，被告僅有於交屋後、入住前僱工搭蓋天花板而已，況張啟蒙於偵查時亦一再表示需要有壁紙始能作進一步判斷，然而這當初係原告出資委託張啟蒙鑑定，伊明知本件訟爭內容，於勘驗時豈會未注意此，且被告於交屋後，該房屋即均在原告占有中，何以不提供原留壁紙予張啟蒙鑑定。緣被告交屋後，原告自承曾出租予他人，並曾同意讓蔣沅澄借屋裝修，故鑑定報告書內所檢附之照片，僅能證明「97年9月25日、10月2日」，建築師現場拆除、拍照時有如照片所示之狀況，並無法證明「95年6月間」被告出售房地時，被告出售房地時，系爭房屋之狀況亦如照片所示（相隔2年3個月），更無法證明被告於「95年6月間」明知有這些照片所示之狀況而故意搭蓋天花板遮掩，上開期間長達「2年多」，系爭房屋及基地亦有可能係買賣後始發生如照片所示之狀況。證人即里長梁金龍於刑案第一審100 年5月4日審理時，亦證述伊在該地居住10年左右，係距今「5 、6年前」始陸續發生有住戶之住家發生嚴重的水泥剝落情形，例如他家對面之當舖，陸陸續續，這社區100多戶只約有5、6戶有這樣的情形，亦證被告於出售系爭房屋當時，系爭房屋可能根本尚未發生如照片所示之情況。另綜合鑑定人張啟蒙於99年6月17日偵續偵查時之陳述意見，係認為被告於95年售屋時始重新粉刷天花板底及搭蓋天花板，以掩飾海砂屋之事實，惟查：張啟蒙同日亦坦稱（99偵續214號卷第 48頁）「（問：鑑定報告書編號29號照片旁載明「完成日判斷2年以前，房屋出售（買賣）時何意？）答：看混泥土的顏色，認為這整修已經經過一段時間，確切的整修時間應該已經無法判斷。」，茍設被告於95年已明知自己居住之房屋係海砂屋且有起訴書所載「天花板坍塌、鋼筋裸露、氯離子含量超過容許？」等情，根本無法粉刷，應直接搭蓋天花板遮蔽即可，然鑑定人卻稱被告同時有粉刷及搭蓋天花板之行為，不僅施工上有困難（茍設被告於95年售屋當時，系爭房屋即有如鑑定報告書檢附照片之情形，油漆要如何粉刷的上去？且直接搭蓋天花板遮掩就好，何必多此一舉？且如照片所示天花板油漆部分明顯不均勻，足證確有可能係78年左右，建商交屋時，僅有天花板粉刷即交屋，被告自行搭蓋天花板後再搬入居住，經過10幾年之時間，因天花板底被天花板遮住，較少接觸空氣，始有產生油漆不均勻之狀況），此由檢察官問：鑑定報告書編號31號照片旁載明「板底灰漿粉刷有違常例」何意？時，鑑定人亦答稱：因為一般釘天花板不會粉刷板底，但這非絕對等語，即可證明天花板粉刷部分應係當初78年左右包商交屋之時即已粉刷，且被告於當時入住前即已搭蓋天花板，故天花板板底之粉刷部分始會有張啟蒙所稱還算亮麗之情形。另按證人即系爭房屋及基地4樓之住戶黃至琦於刑案第一審100年5月4日之具結證述，可知本案系爭房屋在現在屋主搬入前亦曾再次請專家作過鑑定，現場鑽過5個地方，經計算總平均值後確定本件系爭房屋氯離子含量「並未超過標準」，即「並非海砂屋」且他居住10餘年期間，因為前手也有搭蓋天花板，因他從未拆開看過，故他也不知自己住的房屋有無如本件房地之情形，且他從未看過系爭房屋有因為要施工而有建材及工人出入之狀況。按證人即里長梁金龍於刑案第一審100年5月4日審理時之具結證述，亦證明依他30幾年實際施工之經驗，系爭社區之房地並非海砂屋，建築師大多是紙上談兵，並非實際施工者，較不具專業，甚至經過幾次大地震後，其他這區有房子曾請他幫忙維修，系爭社區、包括被告之系爭房地均從未請證人來維修等語甚明。被告於偵查庭外親自聽聞張啟蒙告訴原告說他會幫忙她的，其鑑定及證述恐有偏頗之虞。㈣原告前係同時對被告夫妻、房屋仲介等一併提出詐欺告訴，所有被告第一次均獲臺灣板橋地方地方法院檢察署不起訴處分，經告訴人提出再議，板檢第二次偵查結果，僅起訴被告張鳳雪（業經法院2度判決無罪確定在案，臺灣高等法院認定：卷內證據，並無法證明被告於締約時已明知系爭房屋係屬海砂屋，或有明知該屋有混凝土剝落、鋼筋裸露之嚴重瑕疵，仍刻意裝釘天花板隱藏瑕疵之詐欺行為，被告對系爭房屋之品質既未作任何虛偽之陳述，亦未提供任何不實之資訊刻意欺瞞或誤導告訴人，則告訴人在經相當之風險評估，仍願購買系爭房屋，實難認被告有何對告訴人施用詐術之舉，或告訴人有何受罔騙而陷於錯誤可言，對其餘被告仍為不起訴處份，原告復提再議，高檢僅發回被告之配偶松木部分，然此部分業再獲板檢為不起訴處分，觀其不起訴理由，仍認本案並無明知有重大瑕疵而故意掩飾或不盡告知義務之情形，即無詐欺之故意及行為，嗣告訴人雖再提出再議，惟亦經臺灣高等法院檢察署駁回其再議而告確定在案，足證原告確實未盡舉證責任。㈤被告前業於原告告訴被告張鳳雪涉嫌詐欺案中（下稱刑案部分）提出本案系爭房屋之舊照片原本、及彩色影本3紙，證明系爭房屋之天花板確早於「81年即西元1992年8月」即已存在，絕非95年間掩飾房屋瑕疵而搭蓋，此由將照片編號1 比對卷內鑑定報告書第29頁編號33照片、第42頁編號60照片，可發現廚房之天花板確實均相同，足證本件鑑定當時之天花板與81年即西元1992年時之天花板一模一樣，絕非於95 年間始搭蓋；且觀諸其色澤、格板分部之狀況，均完全相同，亦不可能係重蓋。另舊照片上之日期，雖僅記載「94.3.21」，然衡諸一般經驗與論理法則，舊式相機日期本即係以西元年記載，且比對刑案部分被證5編號2、編號3之照片，編號2中之被告，顯然較現在年輕10幾歲，故因係西元1994 年3月21日拍攝，而非94年拍攝。縱設編號1之日期係表示民國（假設語），至少該天花板亦早於92年即已存在，而非95年始搭蓋。刑案部分第一審卷第139頁─被證6，該舊照片上的日期記載「96.1.3」，絕對係指西元年1996年1月3日，因系爭房屋於「95年6月」即已出售及交屋予告訴人，被告之兒子根本不可能在裡面照相，足證被告所提出之所有照片日期確實均係以西元年記載。㈥被告否認原告訪查之錄音光碟及譯文之證據能力及證明力，原告無法證明里長、受訪者究竟所指何人？是否真的居住系爭房屋附近？且所謂房屋瑕疵之時間究竟係出現於何時？況該社區共有百餘戶，原告僅提出極小部分之受訪者，不足為證，更無法證明被告二人於95年出售系爭房屋及基地予原告時，系爭房屋即有嚴重瑕疵，且被告為掩蓋嚴重瑕疵而故意搭蓋天花板遮掩等主張。原告於刑事案件中，亦提出類似所謂之查訪報告，經被告爭執證據能力後，檢察官按原告之請求傳訊里長黃金龍、及系爭房屋正上方樓上即4樓之住戶黃至琦，經交互詰問後，刑事法院仍給予被告無罪之判決。另證人鄒明達、鍾秉庭於99年10月18日偵查之下列證述，亦可證明經過他們專業之查訪及系爭房屋現場勘查，亦未發現系爭房屋或該社區有海砂屋之虞，且系爭房屋均為舊裝潢。鍾秉庭：因為當初接案子時鄒明達去承接，說明書上是註明未檢測海砂屋及輻射屋，我們有問過該屋鄰居這附近有無海砂屋問題，這一批社區有拍賣過，並沒有聽說有海砂屋的問題。問：你與買方看屋時沒有發現該建築物樓梯有龜裂現象？鍾秉庭：沒有，當時沒有覺得有異狀。鍾秉庭：我是在接到買方電話後我才知道該屋是海砂屋，鄒明達應該也不知道，我想如果他知道，他也不會處理此案，承接此案時，公司比較資深的經紀人，也沒有資訊說該屋為海砂屋。鍾秉庭：我知道該屋有粉刷及裝設天花板，但我不知道天花板內的狀況，且該天花板看起來是舊的。問：勾選之選項為「否」，是否作進一步查證與處理？鍾秉庭：除非有疑慮，因為海砂屋為一批一批，如果我們有聽說，我們就會上網查詢。一般我們會上網查詢，公司有教，關於嚴重剝落、鋼筋外露要注意。因為該屋我們查過並無疑慮，所以沒有作確認動作。鄒明達：有，代辦時有遇到鄰居，詢問後鄰居都說這裡不錯，住了沒有什麼事。問：住商不動產如何確認房屋是否為海砂屋？鄒明達：買方有要求時，我們才會跟屋主要求海砂屋輻射屋的檢測，如果買方沒有要求，我們也不會主動跟屋主要求。㈦原告依民法第184、185條請求之損害賠償請求權業已罹於時效消滅：原告於96年10月間將系爭房屋借予蔣沅澄裝修時，即發現系爭房地存有瑕疵，且蔣沅澄並於96年11月5日與原告解除契約，原告至晚於此時即知受有損害，亦能確認其行使之對象，故縱設原告得主張請求損害賠償（假設語），原告至遲亦應於「98年11月5日」前主張，然原告遲至99年11 月2日始提出本件訴訟，顯已罹於時效消滅。買方請求解除買賣契約、回復原狀、損害賠償等等，並不以「確定系爭房地為海砂屋」為必要條件，只要原告發現賣方「未依債之本旨給付」或賣方「有故意掩飾房地重大瑕疵之侵權行為」，即可主張。此由原告於「97年9月3日」即以系爭房地有重大瑕疵為由，對被告張鳳雪向鈞院提出97年訴字第265號訴訟，請求解除契約即明。建築師於97年9月25日於系爭房地現場拆除、拍照時，原告均會同在場，故原告對於鑑定報告書上檢附照片所顯示之房地狀況亦知之甚稔，且建築師於做出鑑定結論之時間係97年10月16日，原告不可能不知悉。㈧至於原告所請求之金額部分，亦無理由： ⒈271萬價差部分：系爭房地既然賣的掉，足爭該屋應非海砂屋，否則衡情一般人豈會購買。被告否認原告於96年10月間曾以687萬出售予蔣沅澄，原告僅有提出委託銷售契約書，不足為證。被告否認原告最終係以416萬出售予古中泰，緣觀諸其所提出之買賣合約簽定日期係「98年5月19日」，然經調閱系爭房地之異動明細，並無出售予古中泰之記載，日期亦不相符，且短期間內多次轉手登記，恐有疑異。按被告泰旺公司所提出之答辯，原告已獲得相當之補償，應不得再重複請求。 ⒉房租部分：無因果關係，且房屋確實均由原告占有使用收益中，何來租金之損害？ ⒊鑑定費部分：鈞院97年度訴字第265號已判決「訴訟費用」由被告負擔，此部分似應已經判決確定，原告不得重複請求。㈨縱設被告等有過失（假設語），被告泰旺公司與被告有於95年5月26日填具「房地產標的現況說明書」1紙，其中第4欄「是否曾經作過含氯離子檢測、是否有檢測報告」一欄，係勾選「否」，且泰旺公司於系爭現況說明書最下方特別加註「買方對本房地產是否為海砂屋或輻射屋有疑義時，應於簽訂後支付第二期款前（或一個月內）自行檢測之，買方（檢測人員）為前項檢測時，賣方不得拒絕其進入」等語，促請原告注意及被告張鳳雪配合，而原告在明知系爭房地未曾做過氯離子檢測之情形下，仍未於簽訂後支付第二期款前（或一個月內）自行檢測之，顯有過失。另按鑑定報告書最後之結論，曾建議系爭房屋只要花費「508,520元」或「644,400元」修繕，即可適宜居住，顯然並非完全無法修復之重大瑕疵，原告未選擇此方式，而任由損害擴大，亦有過失。臺灣板橋地方法院97年度訴字第265號判決，被告得主張民法第 259條之同時履行抗辯，原告未依上開判決將系爭房屋及基地移轉登記予被告張鳳雪，自行轉賣，除不得歸責於被告外，更有過失，原告之主張顯無理由。㈩本件並無不完全給付之狀況，況原告前已以相同之事實起訴主張解除契約、回復原狀，業經台灣板橋地方法院97年度訴字第265號判決原告主張解除契約有理由，故判決被告張鳳雪應於原告將系爭房屋及基地移轉登記予被告張鳳雪同時，給付原告590萬元及自95年7月15日起至清償日止之利息，則本件兩造間之買買契約既已經解除，即屬於自始當然確定不存在，兩造間既已無債之關係，原告即不得請求給付，更不得主張給付不完全。況民法第227條規定，均需係因「可歸責於債務人之事由」，且原告需對此負舉證責任，本件並不可歸責於被告，原告亦未對此盡舉證責任等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告泰旺公司則以：㈠不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應依民法第567條規定盡相當之查證及據實報告義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，當不得認為其有何過失。本件被告張鳳雪委託被告公司銷售系爭房屋及基地時，被告公司之仲介人員曾要求被告張鳳雪親自據實填載系爭房屋及基地之房地產標的現況說明書，經被告張鳳雪在其上關於系爭房屋「是否曾經作過含氯離子檢測」欄填載「否」並簽名確認，已無從責由被告公司再為如何探究或查證。且被告公司於房地產標的現況說明書最下方已特別加註「買方對本房地產是否為海砂屋或輻射屋有疑義時，應於簽訂契約後支付第二期款前（或一個月內）自行檢測之，買方（檢測人員）為前項之檢測時，賣方不得拒絕其進入」等語，促請原告注意及被告張鳳雪配合。又建物鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量，非以科學方式測定，無從判斷其數值，且氯離子含量鑑定乃屬專門智識，若非專業鑑定人士，一般人實不易從外觀上得知建物鋼筋混凝土內之氯離子含量有無超過經濟部標準檢驗局所頒佈之標準而為海砂屋。被告公司無法僅從系爭房屋外觀即得知悉系爭房屋氯離子含量是否超過國家標準值而為海砂屋（按：被告張鳳雪委售時，系爭房屋已裝潢木作天花板，被告公司根本無法得知其內混凝土有無剝落或鋼筋外露之情形）。再者，氯離子含量之檢測需採取「穿透」、「破壞」之取樣作為，非經所有權人同意，被告泰旺公司亦無法擅自為之。被告張鳳雪委託被告公司銷售系爭房屋及基地時，被告公司從未聽聞系爭房屋為海砂屋，且系爭房屋亦未經新北市政府列管為海砂屋，故被告公司已窮盡從查證之義務，被告公司已盡善良管理人之注意義務。另原告前曾向臺灣板橋地方法院檢察署對被告公司之仲介人員鄒明達及鍾秉庭提出詐欺罪等告訴，嗣經檢察官查明後，認為鄒明達及鍾秉庭於仲介原告買受系爭房屋及基地過程中並未提供不實之資訊刻意欺瞞或誤導原告，且建物鋼筋混凝土中氯離子含量之鑑定乃屬專門智識，一般人實不易從外觀上得知氯離子含量是否超過國家標準值而為海砂屋，故難認被告泰旺公司之仲介人員鄒明達及鍾秉庭明知系爭房屋為海砂屋而涉有詐欺及背信罪嫌。編號6至14 照片中系爭房屋公共區域（包含一樓梯間入口處、一樓與二樓間梯平台上二樓梯階底版等處）之混凝土固有出現裂紋現象，然系爭房屋建築完成日期為77年間，期間臺灣地區又發生過多起重大地震，因此上開混凝土出現裂紋現象，亦有可能係因建築物屋齡較大或自然界外力干預而出現之現象，若未經專業機關以科學方式予以鑑定，被告泰旺公司殊難僅憑上揭外觀確認系爭房屋是否為海砂屋。㈡原告就買受系爭房屋後發現為海砂屋爭議乙事，業已於98年2月20日與被告泰旺公司簽立協議書，並於該協議書第四條約定：「本協議書簽署後，雙方誤會爭議均不再提起。任一方均不得對他方作任何申訴及請求，或為任何不利於他方的任何行為。已進行之申訴、起訴等均應自行撤回。雙方其餘請求均拋棄。」，雙方就此事件既已達成和解並約明彼此不得再以此為任何請求，原告違反兩造協議書之約定原告所為顯有違誠信原則且無理由。本件買賣簽立日期為95年6月5日，買賣價金為590萬元。損害額允宜以交易當時存否氯離子含量過高情事之差價為計算基準。詎原告未考慮締約後物價跌漲之情形，徒以96年10月間交易價值687萬及98年5月19日之交易價值416萬元計算損害，已有未洽。其於持有期間本有使用收益之權，竟另行主張受有租金之損害，尤嫌無據。至於鑑定費用167,405元部份，則未見提出單據及證明與本案之關。至於原告固提出共167,405元之收據資以證明伊確實有支出鑑定報告之鑑定費用，惟鑑定報告乃鈞院承辦97年度訴字第265號案件之法官囑託鑑定機關所為之鑑定，原告所支出之上開鑑定費用，性質上屬於上開案件之訴訟費用之一，迨上開案件判決時，於判決主文亦會一併諭命該案包含上開鑑定費用之訴訟費用應由何造負擔若干，故就本件訴訟而言，原告所受支出上開鑑定費用之損害實已在上開另案中獲得填補，又原告於明知系爭房屋未曾作過氯離子檢測之情下，仍未於簽約後支付第二期款前自行檢測之，就此亦與有過失。㈢否認錄音譯文之真正，縱或錄音譯文內容真正（假設語氣），然訴外人蕭琪琳僅係表達其認為仲介公司沒有過失之個人意見予原告作參考，甚至不斷向原告表示最終要如何處理應由原告自己決定。顯見原告斯時根本並未受到任何人之脅迫誘使，完全係原告自身衡量利害關係、經濟成本後，出於自由意志決定與被告泰旺公司簽訂協議書，以迅速解決彼此紛爭，故原告辯稱被告泰旺公司誘使伊簽訂協議書云云，與事實不符等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：㈠原告於95年6月5日透過被告泰旺公司之仲介後，以590萬元向賣方即被告張鳳雪購買系爭房屋及基地，並於95年7月15 日簽訂買賣契約書。原告於95年6月5日至同年7月15日分階段給付價款完畢，並經被告張鳳雪交屋完畢（見本院卷第 7至10頁住商不動產不動產買賣契約書及房地產標的現況說明書）。㈡系爭房屋經臺灣省建築師公會進行鑑定，臺灣省建築師公會97年11月3日台建師鑑97045字第1755-5號之鑑定報告，檢測結果為鑑定標的物（即系爭房屋）現況符合海砂屋條件（見本院卷第15至27頁臺灣省建築師公會鑑定報告書）。㈢原告曾對被告張鳳雪、龐松木、被告泰旺公司之仲介人員鄒明達及鍾秉庭提出詐欺罪等告訴，經臺灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第1889號不起訴處分書認定無積極證據可證明張鳳雪、龐松木、鄒明達、鍾秉庭有詐欺、背信等犯嫌而為不起訴處分。原告不服聲請再議，臺灣板橋地方法院檢察署檢察官以99年度偵續字第214號對龐松木、鄒明達、鍾秉庭為不起訴處分，對張鳳雪提起公訴。原告復提再議，臺灣高等法院檢察署僅發回龐松木部分，龐松木部分經臺灣板橋地方法院檢察署以99年度偵續一字第125號不起訴處分書及臺灣高等法院檢察署以100年度上聲議字第5538號處分書駁回再議確定；張鳳雪部分經本院99年度易字第2984號及臺灣高等法院100年度上易字第1488號判決無罪確定（見本院卷第 31至32頁、第211至229頁起訴書、判決書、不起訴處分書及處分書）。㈣原告曾主張因系爭房屋有上開嚴重之瑕疵，且臺灣省建築師公會之鑑定結果亦認為，由於判斷室內平頂RC樓版混凝土塊陸續剝落之現象，故建議鑑定標的物應停止使用避免人員傷亡等情，依據民法第359條行使解除權，因被告行使同時履行抗辯權，而經本院以97年度訴字第265號為附被告張鳳雪同時履行抗辯之原告勝訴判決（即被告張鳳雪應於原告將系爭房屋及基地移轉登記予被告之同時，給付原告590萬元本息）確定。此有本院97年度訴字第265號民事判決附卷可稽。五、兩造之爭點：㈠原告是否得依民法第260條、第227條規定向被告張鳳雪、龐松木請求連帶賠償損害？㈡原告是否得依民法第184條、第185條規定向被告張鳳雪、龐松木請求連帶賠償損害？㈢原告是否得依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定向被告泰旺公司請求損害賠償？六、本院得心證之理由：㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第359條1項但書、第260條、第227條定有明文。查原告曾主張因系爭房屋有上開嚴重之瑕疵，且臺灣省建築師公會之鑑定結果亦認為，由於判斷室內平頂RC樓版混凝土塊陸續剝落之現象，故建議鑑定標的物應停止使用避免人員傷亡等情，依據民法第359條行使解除權，因被告行使同時履行抗辯權，而經本院以97年度訴字第265號為附被告張鳳雪同時履行抗辯之原告勝訴判決（即被告張鳳雪應於原告將系爭房屋及基地移轉登記予被告之同時，給付原告590萬元本息）確定等情，已如前述，足見於前案被告張鳳雪應對原告負無過失之瑕疵擔保責任。又依兩造間之不動產買賣契約書及房地產標的現況說明書（見本院卷第7至10頁）所示，被告龐松木並非契約當事人；刑案部分證人鄒明達於99年10月18日偵查時證稱：「（問：有無詢問他天花板裝設時間？）有，張鳳雪說他們是從預售時起即釘起來，龐松木雖然在場，但因他表達能力差，所以主要是張鳳雪在說明」（見本院卷273頁背面）。即可得知被告龐松木並非真正主導、處分系爭房屋之人。有關原告對被告龐松木告訴詐欺部分經臺灣板橋地方法院檢察署以99年度偵續一字第125號不起訴處分書及臺灣高等法院檢察署以 100年度上聲議字第5538號處分書駁回再議確定等情，已如前述，足見被告龐松木並非兩造間不動產買賣契約書之當事人或真正主導、處分系爭房屋之人，被告龐松木並無契約義務，且無明知系爭房屋有海砂屋瑕疵仍隱藏委託旺泰公司賣予原告，故被告龐松木並無任何可歸責之事由；有關原告對被告張鳳雪告訴詐欺部分雖經起訴，但經本院99年度易字第2984號及臺灣高等法院100年度上易字第1488號判決無罪確定等情，已如前述，足見被告張鳳雪並無明知系爭房屋有海砂屋瑕疵仍隱藏委託旺泰公司賣予原告，故被告張鳳雪亦無可歸責之事由。原告即不得依民法第260條、第227條規定向被告張鳳雪、龐松木請求連帶賠償損害。㈡按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。承上，被告龐松木並非兩造間不動產買賣契約書之當事人或真正主導、處分系爭房屋之人，被告龐松木並無契約義務，且無明知系爭房屋有海砂屋瑕疵仍隱藏委託旺泰公司賣予原告；被告張鳳雪並無明知系爭房屋有海砂屋瑕疵仍隱藏委託旺泰公司賣予原告，是原告亦不得依民法第184條、第185條規定向被告張鳳雪、龐松木請求連帶賠償損害。更退一步言之，縱認被告張鳳雪、龐松木侵權行為成立，亦因依原告之主張，原告於96年10月間將系爭房屋借予訴外人蔣沅澄裝修時，即發現系爭房屋有嚴重瑕疵且有海砂屋情形，且蔣沅澄並於96年11月5日與原告解除契約，原告至晚於此時即知受有損害，其對於被告張鳳雪、龐松木之侵權行為損害賠償請求權並無不能行使之情形，原告遲至99年11月3 日始提起本件訴訟，顯已罹於民法第197條第1項前段之2年時效期間，被告張鳳雪、龐松木為時效抗辯，並拒絕給付，即屬有據。㈢按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」、「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，民法第567條第1項前段、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。查被告張鳳雪填載系爭房屋及基地之房地產標的現況說明書，在其上關於系爭房屋「是否曾經作過含氯離子檢測」欄填載「否」並簽名確認，現況說明書最下方已特別加註「買方對本房地產是否為海砂屋或輻射屋有疑義時，應於簽訂契約後支付第二期款前（或一個月內）自行檢測之，買方（檢測人員）為前項之檢測時，賣方不得拒絕其進入」等語，促請原告注意及被告張鳳雪配合，足見被告泰旺公司已有對原告盡告知義務及調查義務。又建物鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量，非以科學方式測定，無從判斷其數值，被告張鳳雪委售時，系爭房屋已裝潢木作天花板，被告泰旺公司無從得知其內混凝土有無剝落或鋼筋外露之情況，且龜裂現象有可能是因為屋齡或地震等原因造成，殊難僅憑外觀即可得知是否為海砂屋。況原告曾對被告泰旺公司之仲介人員鄒明達及鍾秉庭提出詐欺罪等告訴，均經臺灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第1889號不起訴處分書認定無積極證據可證明鄒明達、鍾秉庭有詐欺、背信等犯嫌而為不起訴處分。原告不服聲請再議，臺灣板橋地方法院檢察署檢察官以99年度偵續字第214號對鄒明達、鍾秉庭為不起訴處分，原告復提再議，而遭臺灣高等法院檢察署裁定駁回確定等情，已如前述，足見被告泰旺公司並無違反據實報告及調查義務。原告主張被告泰旺公司仲介人員鄒明達、鍾秉庭未詳盡告知及調查之義務，未加以提醒原告房屋龜裂之可能發生原因等語，尚乏依據，洵不足採。故原告不得依民法第544 條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定向被告泰旺公司請求損害賠償。㈣基上，被告張鳳雪、龐松木均無可歸責之事由，原告不得依民法第260條、第227條規定向被告張鳳雪、龐松木請求連帶賠償損害；原告對於被告張鳳雪、龐松木之侵權行為損害賠償請求權已罹於民法第197條第1項前段之2年時效期間，被告張鳳雪、龐松木為時效抗辯，並拒絕給付，且被告張鳳雪、龐松木均無明知系爭房屋有海砂屋瑕疵仍隱藏委託旺泰公司賣予原告，原告亦不得依民法第184條、第185條規定向被告張鳳雪、龐松木請求連帶賠償損害；被告泰旺公司並無違反據實報告及調查義務，原告不得依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定向被告泰旺公司請求損害賠償。七、從而，原告依民法第184條、第185條、第260條、第227條、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 100 年 11 月 30 日民事第二庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 12 月 2 日書記官劉鴻傑

臺灣新北地方法院99年度訴字第2637號

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