99年度重訴字第344號｜民事：返還不當得利等｜裁判日期：100 年 12 月 22 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第344號原　　　告　許百�� 訴訟代理人　邱顗芯劉興業律師許春芬律師複代理人　陳山豪被　　　告　高李莞蔚訴訟代理人　林建平律師上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國100年11月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹仟捌佰肆拾貳萬玖仟壹佰叁拾貳元，及自民國九十九年九月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸佰壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟捌佰肆拾貳萬玖仟壹佰叁拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序事項：原告於訴狀送達後，將訴之聲明由「被告應給付原告新臺幣（下同）41,825,500元。原告願供擔保請准宣告假執行。」變更為「先位聲明：被告應給付原告44,195,500元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准予宣告假執行。備位聲明：被告應給付原告41,825,500元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准予宣告假執行。」，屬擴張應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款規定，應予准許。二、原告主張：㈠被告於民國83年1月間陳稱其所有坐落新北市深坑區（改制前為臺北縣深坑鄉○○○段崩山小段167及168地號之土地乃為建地，且在前揭土地旁亦屬其所有之同段172-46及172-37地號等土地亦得變更為建地，故兩造遂於83年1月31日就前揭坐落新北市○○區○○段崩山小段167、168、172-37及172-46地號立有土地房屋買賣契約書，購買其中應有部分1/2 ，買賣總價為2,570萬元（下稱第一次買賣契約）；次於85 年2月間被告又以新北市○○區○○段崩山小段之土地政府會通盤檢討，不但坐落新北市○○區○○段崩山小段172-37及172-46地號可以變更為建地，同段被告所有之172及172-58地號亦可納為86年度非都市土地通盤檢討，前揭土地均可變為建地，兩造遂又於85年2月12日就坐落新北市○○區○ ○段崩山小段172及172-58地號同立有房地產買賣契約書，總價為1,866萬元，嗣於85年3月12日就前揭土地協議原告僅購買3/4持分，總價變更為13,995,000元（下稱第二次買賣契約）。㈡關於第一次買賣契約，原告第一次於83年1月31日簽約時給付300萬元，第二次於83年3月5日再給付500萬元，第三次於83年5月31日給付200萬元，第四次於83年8月13日匯款3,465,400元及現金給付（二者合計370萬元），原告給付金額與第4期款之570萬元尚有200萬元之差距，但此200萬元係因兩造對於被告應繳之土地增值稅亦約為200萬元（被告主張土地增值稅約定係由原告繳納係屬錯誤，基於不動產買賣契約第四條第⑶款對於土地增值稅係由被告繳納，該文字上之乙方即為被告），故兩造約定此金額於辦理移轉時被告應繳之土地增值稅由原告代為繳納，故實際上並非原告給付有所違約也。至於尾款之1,000萬元，固然被告設定抵押貸款在前，然兩造係約定被告前揭貸款之1,000萬元部分由原告承擔債務並支付利息，故應認為關於尾款1,000萬元原告業已給付，原告應已給付2,370萬元無誤。末關於第4期款中之200 萬元兩造業已約定移轉所有權時代為繳納土地增值稅，但迄今被告仍未履行移轉所有權之義務，即有同時履行抗辯權之適用，關於此部分原告自無被告所稱之違約事由。至於利息部分，實際上原告自訂約日期83年1月8日繳息至93年4月6日止金額何止千萬，因被告從無進行所有權相關之移轉行為，原告行使同時履行抗辯權之意，暫未繼續付息。關於第二次買賣契約，原告亦於85年1月23日先給付定金66萬元，於85 年1月29日給付500萬元，於85年2月12日簽訂合約時再給付 250萬元，故被告於合約之交款備忘錄於85年2月12日簽認原告給付現金566萬元，票據250萬元，合計共816萬元。本契約兩造於85年3月12日另有協議僅購買應有部分3/4，總價金改為13,995,000元，且當日原告即付清。此觀協議書明載「雙方於85年3月12日協議．．．金額共13,995,000元正，總價款當日付清」，證明原告業已付清本契約所有價款，且因為另有協議之故，關於原契約中之給付條款第⑵款所謂承擔800萬元之本金利息即無適用之餘地。至於被告所稱之土地增值稅問題，無辦理移轉過戶之行為，不但應繳土地增值稅之事實尚未發生，原告並無繳納之義務，自無違約之處，且基於不動產買賣契約第3條之約定，被告應於原告繳納第1期款時，被告即應交出權狀等文件辦理所有權移轉，即使以被告之主張第1期款之816萬元，原告業給付無誤，被告本應辦理所有權移轉，但被告迄今仍未辦理，原告亦得以此為由主張同時履行抗辯。故第一次買賣契約、第二次買賣契約之土地買賣價金及第一次買賣契約銀行貸款利息原告均已付清，並無被告所稱有遲延未繳之情形，是被告主張因原告有給付遲延之違約，而依約解除第一次買賣契約及第二次買賣契約，並沒收原告所交付之所有價金等語，即不可採。退步言之，縱原告有土地買賣價金未交付之情形，因被告於請求給付價金時，系爭172-37、172-46、172及172-58地號仍非「建地」（按：第一次買賣契約及第二次買賣契約之買賣過戶條件係以上列172-37、172-46、172及172-58地號將來變成「建地」，作為買賣契約之停止條件），原告自得以此事實，作為同時履行抗辯之主張，被告雖於95年3月15 日以存證信函向原告催告付款，原告已於95年4月3日以板橋南雅郵局第86號存證信函為同時履行抗辯之主張，因系爭土地買賣契約之停止條件尚未成就，則原告依法自不負給付遲延之責任，被告亦不得據此主張解除第一次買賣契約及第二次買賣契約，並沒收原告所交付之所有價金。㈢第一次買賣契約及第二次買賣契約之買賣過戶條件係以上列172-37、172-46、172及172-58地號將來變成「建地」，作為買賣契約之停止條件。此項約定雖未以文字載明於第一次買賣契約及第二次買賣契約條款中，惟此附停止條件之法律行為為當事人間所明示合意之契約要件，此觀諸：⒈於第一次買賣契約簽訂後，被告於84年8月25日曾向臺北縣政府就上列172-37、172-46地號申請變更編定為建築用地之文件；於第二次買賣契約簽訂後，被告於86年5月19日曾向臺北縣新店地政事務所就上列172、172-58地號申請補列入非都市土地通盤檢討之相關資料。⒉依第一次買賣契約第2條第4款約定，原告於83年7月底交付最後一筆買賣價款後，得依第3條之約定請求被告應會同原告辦理土地過戶。⒊依第二次買賣契約第3條約定，被告應於交付第一次款之同時，會同原告辦理土地過戶。原告對於第一次買賣契約第4期款業於83 年8月13日付款完畢，至於第二次買賣契約之買賣價款，原告於85年1月23日繳付定金，並於85年1月29日繳付第一次款500萬元，嗣依兩造於85年3月12日所簽訂之協議書所載，買賣價金已於當日全部付清，兩造理應依約著手辦理上列土地之過戶手續，惟本件尚見被告於86年5月19日仍努力向主管機關申請土地地目變更事宜，而未積極辦理土地過戶之事證，另證人吳金龍亦證稱「，後來被告有說去鄉公所辦理駁坎但是要變更為建地，但是不行。沒有建地就不能蓋房屋。被告說鄉公所要幫他做駁坎，做駁坎沒有問題。頭一次兩造打完契約後有要我去辦理變更建地。誰要我去的我忘了，當時兩造都在場。」、「因為頭一次二筆168、172-37地號土地（都是空地，一筆是建地，另一筆好像是林地），要等另一筆變更為建地才要過戶。另四筆土地，因為前二筆沒有辦好，其他的土地也沒有辦法辦理過戶。因為當事人兩造要求要一起辦理過戶。」等語，益徵兩造間確實有約定以上列172-37、172-46、172及172-58地號於將來變成「建地」時，作為履行買賣契約之停止條件。惟因上列4筆土地於兩造簽約後，歷經十年餘皆未能變更成為建地，本件土地買賣契約之附停止條件自始未成就，當不生效力，被告所受領之買賣價金即無法律上之原因，原告自得依民法第179條不當得利規定，請求被告返還原告所繳付之價金（44,195,500元）。㈣被告雖於95年4月6日以臺北漢中街郵局第163號存證信函主張原告違約，而依約解除第一次買賣契約及第二次買賣契約，並依約沒收原告所交付之所有價金。惟關於第二次買賣契約，原告已給付全部價金，被告以此為由解除契約並無理由，但既然被告業無移轉過戶之意願，原告亦願意合意解除該契約，則關於此部分之價金13,995,000元，被告則應全部返還。㈤原證6工程合約係就第一次買賣契約之167及168地號土地，兩造共同與訴外人大承營造有限公司（下稱大承公司）簽立工程合約，於該址興建雙併式五層樓住宅。兩造間則口頭約定工程款由雙方各負擔二分之一，於建物完成後雙方各取得二分之一或出賣以清償銀行貸款。上列建物於87年底興建完成後，因大承公司未如期完工致未能向主管機關申請取得使用執照，原告自87年5月27日起陸續給付共6,500,500元。被告與大承公司於取得使用執照前終止上列工程合約，故原告並未依兩造前述約定請求被告辦理過戶。嗣被告於取得上列建物之使用執照後，竟未通知原告，反將建物一至四樓移轉登記予第三人，五樓則留作自住。是被告就移轉建物所有權二分之一予原告之債務已然無法實現，且屬於給付不能，被告或雖可移轉5樓部分之所有權予原告，惟參諸原告係以第一次買賣契約成立前提下與被告合資興建上列建物，原告因第一次買賣契約之停止條件未成就已請求被告返還土地買賣價金，則此一部之給付顯非兩造於簽訂第一次買賣契約及合資興建時之約定，且於原告並無利益（如原告接受該一部給付時，將使雙方之對待給付更形複雜），原告依法自得拒絕之，而請求全部不履行之損害賠償。本件原告就上列建物之合建契約已於起訴狀內表明解除該契約，並以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示送達。原告就上列建物工程款共支出650萬5百元，原告自得依民法第179、226、256及259條等相關規定請求被告返還之。㈥原告就合資興建建物部分所給付之金錢： ⒈84年6月27日137,479元、84年8月8日10萬元及84年11月14日56,800元，支付高李莞蔚深坑區鄉村住宅興建工程之鑽探報告、水土保計劃書、罰款及請照費。當時支付之憑據已不可考（因超過銀行資料保存之期限15年），但該費用為建案前必然之費用。 ⒉87年5月27日455,500元現金及87年6月19日91萬元支票、87 年6月26日455,000元支票、87年7月7日455,000元支票、87 年7月27日455,000元支票、87年8月15日458,000元支票（第7期工程款455500，並補足第2至6期漏繳之工程款計2500元）、87年9月2日455,000元支票、87年11月13日455,000元支票、87年12月4日455,000元支票暨日期無法確定455,000元現金（第16期工程款），支付高李莞蔚深坑區鄉村住宅興建工程之開工款、各期工程款。該工程總價為1822萬元，由原告與被告共同起造，約定雙方負擔該工程款總價5％為每一期款。1822萬×5%×1/2=455,500元。 ⒊87年12月1日20萬元，給付高李莞蔚深坑區鄉村住宅興建工程之鋁窗工程款。由被告高李莞蔚之友人王永康安裝，支票由王永康領取並簽收。 ⒋87年8月30日20萬元支票、87年9月15日10萬元支票、87年9 月30日9萬元支票、87年12月1日10萬元支票，給付高李莞蔚深坑區鄉村住宅興建工程之坡坎安全加強工程款。 ⒌日期不可考40萬元，給付重新申請建照（建字第596號）。因原建照1317號過期，重新申請所產生費用，總費用為80萬元，兩人平均分擔。 ⒍日期不可考40萬元，給付高李莞蔚深坑區鄉村住宅興建工程之申請自來水費用。舊社區申請自來水，需翠谷社區守望相助管理委員會同，才能裝設用水設備外線。總費為80萬元，兩人平均分擔。㈦原告就第一次買賣契約已給付被告2,370萬元；就第二次買賣契約已給付被告1,399萬5千元；就合建工程款已支付650 萬5百元，爰依民法第179條、第226條、第256條及第259條規定，先位請求被告返還原告所繳付之價金44,195,500元（即2,370萬＋1,399萬5千＋650萬5百＝44,195,500）。又退萬步言，縱認原告就第一次買賣契約有違約事由，亦因本件約定之違約金過高，懇請鈞院依第一次買賣契約已給付之價金2,370萬元，於不超過百分之十之範圍內酌減之，則本件於扣除給付價金百分之十違約金後，爰依民法第179條、第 252條、第226條、第256條及第259條規定，備位請求被告返還原告4,182萬5,500元【（2,370萬－237萬）＋1,399萬5千＋650萬5百＝4,182萬5,500】。爰依民法第179條、第252條、第226條、第256條及第259條規定提起本訴等語。併為聲明：先位聲明：⒈被告應給付原告44,195,500元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。備位聲明：⒈被告應給付原告41,825,500元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。三、被告則以：㈠被告並未於第1次簽約前向原告陳稱：前開172-37、172-46 地號土地得變更為建地；亦未於第2次簽約前向原告陳稱：崩山小段土地政府會通盤檢討，前開172及172-58地號土地均可變更為建地。第一契約與第二份契約土地面積均為一千多平方公尺，面積相仿，總價金卻已相差七百多萬元，然第一份契約原告僅購買二分之一，則依此兩者價金差距更係相差二倍以上，況第一份契約金額卻中土地僅有二筆為建地，即僅面積之半數為建地，如此則二者之價金更係相差數倍以上，如被告向原告宣稱所有土地均得變更建地，則被告當會以建地或相當於建地之價格出售，怎可能會以相差數倍之多之價格出售，是依售價即可知原告所稱被告聲稱上開土地均得變更為建地顯非事實。況是否可變更為建地亦與本案無關，本案所建築之房屋係坐落於167、168地號土地上，雙方無於其他土地建築房屋。㈡兩造於簽訂第一次買賣契約書時，約定買賣價款除⑴於簽約時給付300萬元外，另⑵限於83年3月15日前給付500萬元； ⑶限於83年5月底前給付200萬元；⑷限於83年7月底前給付570萬元；⑸原告應承擔償還被告向銀行貸款中之1,000萬元債務，並自83年1月8日起負擔利息（按系爭6筆土地及同小段172-59地號土地，係由被告於簽約前之82年6月1日設定抵押權登記予土地銀行，作為被告於82年6月8日向該行借得貸款2,000萬元之擔保。貸款債務人並非原告；且前述兩造約定之債務承擔，亦未經土地銀行承認）。而於原告給付第⑷次款時，被告需配合辦理土地過戶登記（契約第二、三條約定）。另兩造簽訂第二次買賣契約時，約定買賣價款除⑴於簽約時給付816萬元外，另⑵原告應承擔償還被告向銀行貸款之800萬元債務，並自85年2月5日起負擔利息；⑶尾款250萬元限於85年3月12日前付清。而於原告給付第⑴次款，且負擔繳納土地增值稅後，被告需配合辦理土地過戶登記契約第二、三、四條約定）。嗣後兩造在85年3月12日以後之某日，簽訂協議書，變更約定原告只買受前開2筆土地之應有部分四分之三，買賣總價改為13,995,000元。㈢然就第1次買賣契約，原告除已給付第⑴、⑵、⑶次款共1,000萬元外，第⑷次款卻僅給付3,465,400元。就第2次買賣契約，原告除已給付第⑴次款816萬元外（該816萬元，係包含原告於簽約前85年1月23日給付之定金66萬元、85年1月29日給付之500萬元，及簽約當天給付之250萬元；而非原告所主張伊於簽約當日又給付816萬元。），並未依約申報繳納土地增值稅；亦未再給付任何剩餘款項（原告陳稱伊已給付價金1,382萬元云云，即指85年1月23日之66萬元、85年1月29 日之500萬元及伊主張於簽約當天給付之816萬元合計所得。顯見兩造簽訂變更契約內容之協議書時，或85年3月12日時，原告並未付清餘款；另兩造第一次買賣契約即有約定原告應承擔1,000萬元之貸款，是於簽立第一次買賣契約後，原告每月均需匯款約4萬餘元，以供銀行扣款，嗣於85年2月2 日雙方簽立第二次買賣契約，約定原告承擔800萬元貸款，而此再加計第一次買賣契約，原告即於每月匯款約9萬元之利息，若原告已給付完畢，何以仍於該協議書後之85年3月12日之日期，仍每月繳納9萬元之利息，由此可見85年3月12 日之協議書所寫之當日付清不實在）。原告既未依約定付款或負擔繳納土地增值稅，則被告自得拒絕辦理系爭買賣土地持分之移轉登記。尤其自91年8月起，原告又違約未繳付買賣契約約定之貸款利息。經被告委請律師於91年8月23日發函，催告原告繳清買賣價金及按時繳納利息，以便辦理土地過戶事宜後，原告僅再續繳數月之貸款利息，而自93年4月6日起又未再續繳貸款利息，且仍未給付剩餘買賣價金。被告再委請律師於95年3月15日發存證信函催告，通知原告於10 日內依約給付剩餘買賣價金及繳納貸款本息；逾期即依約沒收已付價金，並以該函為解除契約之意思表示，不再另為通知，但原告仍未置理。按兩造兩件土地買賣契約之第八條，均約定原告如有違約，願將所付款項無條件由被告沒收並解除本約；如被告違約或反悔不賣時，應將所收款項加倍賠償原告，各不得異議生端等語。該約定互相對等，並無失衡、不公平之情。故原告既有前開違約未給付剩餘買賣價金、未繳納貸款本息等事實，且經被告去函催告，仍不履行。則被告依約定解除上開兩件土地買賣契約，並分別將已收款項13,465,400元、816萬元沒收，顯屬合法，而非無法律上原因而受利益之不當得利。㈣兩造共同於87年4月8日與大承公司簽訂之工程合約書，委由該公司在上開168地號土地上興建房屋（84深建字第1317號），原約定工程費總計1,822萬元。而兩造之間約定工程款各負擔一半，建物完成後各取得二分之一。後因大承公司無法完成建築工程，雙方解除工程合約。被告就剩餘工程，另覓包工完成，但原告卻從此拒絕負擔一半之工程款，而均由被告支付，始完工取得使用執照。是以原告既違約未負擔一半之工程款，加以建物之基地部分，因前述原告違約之事實，遭被告解除買賣契約，未能取得土地應有部分之二分之一等情，被告自得拒絕將完工後二分之一之建物，辦理過戶登記予原告。㈤任何投資本存風險，此乃事理之常，本件合約雙方均係自然人，並非一方為企業法人，一方為消費者，而買賣之標的為投資之土地，不適用如購屋契約範本之類消費者保護法規。況被告本一再給予原告機會解決本案，然原告卻置之不理，致被告因原告違約損失慘重，如原告未繳之利息要由被告繳納、被告低價出售土地繳納利息損失、工程延宕損失、低價出售本案房屋之損失等等，被告亦本得向原告請求遲延或不完全給付損害賠償，是並無所謂違約金過高乙事。㈥原告所稱之給付工程款，係給付予營造公司，非給付被告，原告無不當得利請求權，原告是否給付上開款項，被告實不知，且依原告所提之證據之傳票，均影印不清，無法得知給付予何人及款項為何，亦無列表對照，則原告究係給付多少款項，實無法得知，然所提資料仍相當不完整，無法辨明，被告就形式及實質上真正均予以否認，原告自承此款項係給付予營造商，則原告如何解除契約？又究係解除何項契約？則原告給付款項予營造商，如何有向被告解除契約返還不當得利之問題。㈦被告會解除上開契約，最重要的是本件原告非僅單純不繳納剩餘款項，而係原告不繳納契約約定之銀行利息及本金，因貸款名義人為被告，被告被銀行追償。此使被告資金週轉不靈，除另行再貸款以債養債支應外，逼不得已將新北市○○區○○段頭前小段458-1地號土地，於93年11月29日僅以每坪9萬元出售，當時市價每坪至少20萬元以上，當時損失數千萬元以上。現市價每坪95－110萬之價格（冠德建設公告之買價），二者相差十倍，被告現損失5億元以上。被告所興建之坐落於此新北市○○區○○街，被告資金不足，亦只得於尚未全部完工，即予以低價求售，此損失亦高達千萬元以上，被告損失慘重等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造均不爭執之事實：㈠兩造於83年1月31日就坐落新北市○○區○○段崩山小段167、168、172-37及172-46地號共4筆土地簽訂第一次買賣契約書，約定原告以2,570萬元向被告買受前開土地之應有部分均二分之一。共分五期給付：⒈83年1月31日簽約日給付300萬元。⒉83年3月15日以前給付500萬元。⒊83年5月底以前給付200萬元。⒋83年7月底以前給付570萬元。⒌被告向銀行貸款2000萬元由原告負責償還其中之1000萬元，其款項納入買賣價金之一部，利息自83年1月8日起由原告負責償還。原告履約情形：⒈於83年1月31日簽約日給付第一期款300萬元。⒉於83年3月5日給付500萬元。⒊於83年5月31日給付200萬元。⒋於83年8月13日匯款給付3,465,4 00元，共計13,465,400元。⒌第五期款項原告僅繳納貸款利息至92年底、93年初；另於85年2月12日就坐落同小段172、172-58地號共2 筆土地簽訂第二次買賣契約書，約定原告以1,866萬元向被告買受前開土地之應有部分全部。原告於兩造簽訂第二次買賣契約前之85年1月23日先給付定金66萬元，於85年1月29日給付500萬元，於85年2月12日簽訂第二次買賣契約時給付250萬元，共計816萬元。約定買賣價款除⒈於簽約時給付816 萬元外，另⒉原告應承擔償還被告向銀行貸款之800萬元債務，並自85年2月5日起負擔利息；⒊尾款250萬元限於85年3月12日前付清。而於原告給付第⒈次款，且負擔繳納土地增值稅後，被告需配合辦理土地過戶登記契約第二、三、四條約定）。嗣於85年3月12日兩造簽訂協議書，變更約定原告只買受前開2筆土地之應有部分四分之三，買賣總價改為13,995,000元。第一次買賣契約及第二次買賣契約之第3條各約定被告應於原告第4次、第1次付款同時交出買賣土地所有權狀、印鑑證明等文件會同原告辦理土地過戶。第8條均約定原告如有違約願將所付款項無條件由被告沒收並解除本約。此有第一次買賣契約書及附件、第二次買賣契約書及附件（含付款支票、85年3月12日協議書）、本票、律師函附卷可稽（見本院卷一第11至28頁、第375至377頁）。㈡兩造就第一次買賣契約之167及168地號土地共同於87年4月8日與大承公司簽訂工程合約書，由大承公司以總價1,822萬元承攬在上列土地上建造雙併式五層樓住宅（下稱系爭房屋）。兩造間則口頭約定工程款由雙方各負擔二分之一，於系爭房屋建造完成後雙方各取得二分之一。原告自87年5月27 日起陸續給付大承公司工程款共6,500,500元，之後即未按時給付。嗣系爭房屋建造完成取得使用執照後，被告逕將系爭房屋1至4樓出賣並移轉登記予第三人，5樓則留作自住。此有87年4月8日工程合約書、明細表及附件、87年4月8日工程合約書及附件、原告因與被告合資之建案應付之各期款之支票（票頭）、原告因與被告合資之建案之坡地加強所支付之支票（票頭）附卷可稽（見本院卷一第38至45頁、第69至99頁、第412至422頁）。㈢被告於91年8月23日曾委請律師函催原告繳付銀行貸款利息，經原告於91年8月26日收受之；被告於95年3月15日曾委請律師寄發存證信函向原告催告於函到翌日起10日內繳清買賣價金及按時繳納貸款本、息，逾期即依兩造間第一次買賣契約及第二次買賣契約之第8條沒收原告已給付之價金，並以該函為解除契約之意思表示，不再另為通知。亦經原告於95年3月27日收受之。此有律師函及回執、存證信函及回執附卷可稽（見本院卷一第186至頁）。五、兩造之爭點：㈠就第一次買賣契約及第二次買賣契約（含85年3月12日協議書，下同），兩造是否以「非為建地之買賣土地（即上列172-46及172-37、172及172-58地號等4筆土地）將來變更為建地」為停止條件？㈡就第一次買賣契約，原告是否付清第4期價款？被告是否應於第4次付款同時提出過戶文件？原告是否得催告或主張解約？就第二次買賣契約，原告是否付清第1期價款？被告是否應於第1次付款同時提出過戶文件？原告是否得催告或主張解約？㈢就第一次買賣契約，被告可否因原告未付款而依第8條沒收已給付之價金並解除契約？其沒收已給付價金之違約金是否過高？就第二次買賣契約，被告可否因原告未付款而依第8 條沒收已給付之價金並解除契約？其沒收已給付價金之違約金是否過高？兩造是否合意解除契約？㈣原告是否得依民法第259條第2款規定請求被告返還遭被告沒收之已付價金？㈤兩造就合建系爭房屋之口頭約定部分，原告是否未付款？被告是否催告並解除契約？㈥原告就餘屋是否催告被告過戶？原告是否得主張被告給付不能而解除契約？原告是否得依民法第179條規定請求被告返還原告已給付大承公司之工程款？六、本院得心證之理由：㈠按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」，民法第99條第1項定有明文。查兩造間第一次買賣契約及第二次買賣契約之第3條各約定被告應於原告第4次、第1次付款同時交出買賣土地所有權狀、印鑑證明等文件會同原告辦理土地過戶等情，已如前述。且依兩造間第一次買賣契約及第二次買賣契約（見本院卷一第11至21頁）所示，亦均未載明「上列172-46及172-37、172及172-5 8地號等4筆土地將來變更為建地時」，再為移轉登記或該二次買賣契約始生效。證人吳金龍結復證稱：「（法官問：兩造在簽約當時，是否有約定待172-37、172-46、172、172- 58號土地由林地變更為建地時，再為移轉登記？若是，當時為何未將此約定，記載於系爭二份土地買賣合約書中？）我不記得了。我只記得原告要我辦理地目變更。為何沒有記載於系爭二份土地買賣契約書因為沒有談到，所以沒有記載。．．．頭一次兩造打完契約後有要我去辦理變更建地。誰要我去的我忘了，當時兩造都在場。（原告訴訟代理人問：為何本件系爭六筆土地沒有辦理過戶？）因為頭一次二筆土地168、172-37地號土地（都是空地，一筆是建地，另一筆好像是林地），要等另一筆變更為建地才要過戶。另四筆土地，因為前二筆沒有辦好，其他的土地也沒有辦法辦理過戶。因為當事人兩造要求要一起辦理過戶。」等語，此外，原告亦未陳明兩造約定上列4筆土地將來變更為建地時，該二次買賣契約始生效並證明之，足見兩造確未於簽立第一次買賣契約及第二次買賣契約時，約定上列4筆土地將來變更為建地時，再為移轉登記或該二次買賣契約始生效，故就第一次買賣契約及第二次買賣契約，兩造並未以「非為建地之買賣土地（即上列172-46及172-37、172及172-58地號等4筆土地）將來變更為建地」為停止條件。是原告主張該二次買賣契約已因停止條件不成就而不發生效力等語，即乏依據，不足採信。㈡就第一次買賣契約而言，約定共分五期給付：⒈83年1月31 日簽約日給付300萬元。⒉83年3月15日以前給付500萬元。 ⒊83年5月底以前給付200萬元。⒋83年7月底以前給付570萬元。⒌被告向銀行貸款2000萬元由原告負責償還其中之1000萬元，其款項納入買賣價金之一部，利息自83年1月8日起由原告負責償還。原告履約情形：⒈於83年1月31日簽約日給付第一期款300萬元。⒉於83年3月5日給付500萬元。⒊於83年5月31日給付200萬元。⒋於83年8月13日匯款給付3,465,400元，共計13,465,400元。⒌第五期款項原告僅繳納貸款利息至92年底、93年初等情，已如前述，原告雖主張第4次於83年8月13日匯款3,465,400元及現金給付（二者合計370萬元），原告給付金額與第4期款之570萬元尚有200萬元之差距，但此200萬元係因兩造對於被告應繳之土地增值稅亦約為 200萬元（被告主張土地增值稅約定係由原告繳納係屬錯誤，基於不動產買賣契約第四條第⑶款對於土地增值稅係由被告繳納，該文字上之乙方即為被告），故兩造約定此金額於辦理移轉時被告應繳之土地增值稅由原告代為繳納，故實際上並非原告給付有所違約也等語，業經被告否認，原告復未能舉證證明，顯不足採。足見原告第4期款尚有部分價款未付。且依第一次買賣契約第3條，原告第4期款既有部分價款未付，被告即無於原告第4次付款同時提出過戶文件之義務，自不生原告為被告代繳土地增值稅約為200萬元之問題。原告亦不得對於被告主張解除契約；另就第二次買賣契約而言，兩造於85年2月12日就坐落同小段172、172-58地號共2 筆土地簽訂第二次買賣契約書，約定原告以1,866萬元向被告買受前開土地之應有部分全部。原告於兩造簽訂第二次買賣契約前之85年1月23日先給付定金66萬元，於85年1月29日給付500萬元，於85年2月12日簽訂第二次買賣契約時給付250萬元，共計816萬元。嗣於85年3月12日兩造簽訂協議書，變更約定原告只買受前開2筆土地之應有部分四分之三，買賣總價改為13,995,000元等情，已如前述，足見就第二次買賣契約，原告已付清第1期價款。被告即應於第1次付款同時提出過戶文件，惟查此部分被告未為履行，原告亦未據此為由對於被告催告並主張解約。㈢就第一次買賣契約，原告第4期款有部分價款未依約給付，且第5期款項原告僅繳納貸款利息至92年底、93年初等情，已如前述，原告顯有違約；就第二次買賣契約，原告雖主張依85年3月12日協議書所載，總價金改為13,995,000元，且當日原告即付清等語。惟依被告之土地銀行存摺封面及交易明細表（該帳戶供銀行撥入貸款及扣繳貸款利息，原告依約應將貸款利息錢入此帳戶，以繳納貸款利息，見本院卷一第155至185頁、第380至410頁、第388頁）所示，原告於85年3月8日、85年4月8日均將第一次買賣契約（貸款1,000萬元）及第二次買賣契約（貸款800萬元）之貸款利息計9萬元匯入被告上列繳納貸款帳戶內，足見85年3月12日協議書所載當日付清，並不實在。且原告除己付上列816萬元之外，亦未能舉證證明尚有其他付款，自難認原告已付清第二次買賣契約買賣總價13,995,000元。是原告此部分之主張，尚乏依據，洵無足採。是原告亦有未付清第二次買賣契約買賣總價13,995,000元之違約。又被告於91年8月23日曾委請律師函催原告繳付銀行貸款利息，經原告於91年8月26日收受之；被告於95年3月15日曾委請律師寄發存證信函向原告催告於函到翌日起10日內繳清買賣價金及按時繳納貸款本、息，逾期即依兩造間第一次買賣契約及第二次買賣契約之第8條沒收原告已給付之價金，並以該函為解除契約之意思表示，不再另為通知。亦經原告於95年3月27日收受之等情，亦已如前述。矧原告就第一次買賣契約及第二次買賣契約既均有上列違約情事，被告自得依第一次買賣契約及第二次買賣契約第8條沒收原告已給付之價金，並解除契約，故第一次買賣契約及第二次買賣契約均應於95年4月6日解除契約。㈣按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年臺上字第1915號判例意旨參照）。查本件既係因被告依第一次買賣契約及第二次買賣契約第8條沒收原告已給付之價金並解除契約，原告自無任意給付違約金之情形。又就第一次買賣契約而言，原告已因部分履約而給付被告共計13,465,400元之價款及繳納貸款利息至92年底、93年初，則因原告違約致被告所受之損害，即為相當於原告未遵期給付第4期一部分價款之法定遲延利息（依法定利率年息5％計算）及原告應繳而未繳納第5期1,000萬元貸款利息之金額。則：⒈就貸款利息之金額部分，原告每月應繳納第一次買賣契約及第二次買賣契約貸款利息計9萬元，嗣因原告違約未繳，而由被告承接自行繳納上列貸款利息計9萬元，至第一次買賣契約及第二次買賣契約於95年4月6日解除契約為止，共24期等情，為兩造所不爭執，是被告因此受有貸款利息金額之損害為216萬元（9萬×24＝216萬），就第一次買賣契約部分則為 120萬元（216萬×1,000萬/1,800萬＝120萬）。⒉就原告未遵期給付第4期一部分價款之法定遲延利息（依法定利率年息5％計算）部分，原告尚有2,234,600元（2,570萬－13,465,400－1,000萬＝2,234,600）價款未付，原告應於83年7月31日前付清全部價款，則自83年8月1日起至被告95年4月6日解除契約止，共11年8月6日，依此計算，被告因此受有相當於未付價款法定遲延利息之損害為1,296,068元（2,234,600×5％×11.6＝1,296,068）。故被告就第一次買賣契約之損害共計2,496,068元（120萬＋1,296,068＝2,496,068）。另就第二次買賣契約而言，原告已因部分履約而給付被告816 萬元，85年3月12日尚有5,835,000元（13,995,000－816萬＝5,835,000）未付，因原告之後仍繼續繳納之前依第二次買賣契約第2條第2款應繳納之800萬元貸款利息，應認於原告繼續繳納此800萬元貸款利息期間，被告尚無受有相當於未付價款遲延利息之損害，則以因原告違約而由被告自行繳納貸款利息之2年期間計算，以被告向銀行借款800萬元2年之利息96萬元，推算其2年之年利率為12％，則被告因此受有相當於未付上列價款遲延利息之損害為700,200元（5,835,000×12％×＝700,200）。又因原告原來應承擔償還被告向銀行貸款800萬元債務，並自85年2月5日起負擔利息部分，已因嗣後於85年3月12日兩造簽訂協議書，變更約定原告只買受前開2筆土地之應有部分四分之三，買賣總價改為13,995,000元，總價款當日付清等語，而無庸再承擔800萬元貸款債務並繳納上列800萬元貸款利息，故第二次買賣契約被告並無因原告違約而受有相當於800萬元貸款利息之金額之損害可言。是第一次買賣契約及第二次買賣契約被告所受損害各為2,496,068元、700,200元，共計3,196,268元，本院因認被告主張依兩造間第一次買賣契約及第二次買賣契約第8條沒收原告已給付之價金即21,625,400（13,465,400＋816萬＝21,625,400），顯屬過高，應予核減為3,196,268元。㈤就第二次買賣契約而言，既經被告於95年4月6日解除契約，自無再合意解除契約之可能。則原告於本件起訴（99年8月16日）後，始於本件訴訟審理中主張就第二次買賣契約同意被告解除契約之要求，而兩造合意解除契約等語，即屬無據，洵不可採。㈥按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259 條第2款定有明文。查第一次買賣契約及第二次買賣契約既因原告違約而遭被告於95年4月6日解除契約，且被告依兩造間第一次買賣契約及第二次買賣契約第8條沒收原告已給付之價金亦經本院核減為3,196,268元，則原告自得就超過該違約金3,196,268元之遭被告沒收已付價金部分即18,429,132元（21,625,400－3,196,268＝18,429,132），依民法第259條第2款規定請求被告返還之，並請求自被告受領時起之利息。㈦兩造就第一次買賣契約之167及168地號土地共同於87年4月8日與大承公司簽訂工程合約書，由大承公司以總價1,822萬元承攬在上列土地上建造雙併式五層樓住宅（下稱系爭房屋）。兩造間則口頭約定工程款由雙方各負擔二分之一，於系爭房屋建造完成後雙方各取得二分之一。原告自87年5月27 日起陸續給付大承公司工程款共6,500,500元，之後即未按時給付。嗣系爭房屋建造完成取得使用執照後，被告逕將系爭房屋1至4樓出賣並移轉登記予第三人，5樓則留作自住等情，已如前述，足見原告除依約陸續給付大承公司工程款共6,500,500元之外，其餘工程款即未按時給付，惟查被告並未以此為由而對於原告催告並解除契約。另被告亦未依約將系爭房屋於建造完成後移轉系爭房屋所有權二分之一予原告，惟查原告亦未以此為由而對於被告催告。㈧按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」，民法第226條定有明文。依公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項，專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利不得分離而為移轉或設定負擔。且第一次買賣契約因原告違約而遭被告解除契約等情，已如前述，原告即不可能取得系爭房屋基地167及168地號土地所有權，被告不得純將系爭房屋移轉予原告，而造成系爭房屋所有權與其基地之所有權分離，而分別為不同人所有，是系爭房屋部分屬給付不能，且依民法第226條，一部給付不能，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付。即便被告將系爭房屋移轉予原告，惟原告無基地所有權，日後仍不能買賣，原告固得拒絕該部之給付，而請求全部不履行之損害賠償，惟被告應將系爭房屋移轉予原告部分之給付不能，係因可歸責於原告債權人之事由（即第一次買賣契約因原告違約而遭被告解除契約），致給付不能，並非因可歸責於被告債務人之事由，致給付不能，故原告自不得依民法第226條解除兩造間上列口頭約定之契約。㈨按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第179條前段定有明文。查兩造間上列口頭約定之契約尚未解除，被告受領自第三人之價金利益，原告應另依上列口頭約定之契約請求，且原告所給付之工程款之對象為大承公司，並非被告，是原告自不得依民法第179條規定向被告請求返還原告已付之工程款。㈩基上，第一次買賣契約及第二次買賣契約，兩造均未以「非為建地之買賣土地（即上列172-46及172-37、172及172-58 地號等4筆土地）將來變更為建地」為停止條件。第一次買賣契約及第二次買賣契約既因原告違約而遭被告於95年4月6日解除契約，且被告依兩造間第一次買賣契約及第二次買賣契約第8條沒收原告已給付之價金亦經本院核減為3,196,268元，則原告自得就超過該違約金3,196,268元之遭被告沒收已付價金部分即18,429,132元（21,625,400－3,196,268＝18,429,132），依民法第259條第2款規定請求被告返還之，並請求自被告受領時起之利息。原告不得依民法第226條解除兩造間上列口頭約定之契約，亦不得依民法第179條規定向被告請求返還原告已付之工程款。是原告主張因上列4筆土地於兩造簽約後，歷經十年餘皆未能變更成為建地，本件土地買賣契約之附停止條件自始未成就，當不生效力，被告所受領之買賣價金即無法律上之原因，原告得依民法第179 條不當得利規定，請求被告返還原告所繳付之價金44,195,500元如先位聲明所示，核屬無據，不應准許。另原告就備位聲明，依民法第259條第2款規定請求被告返還18,429,132元及自被告受領該價金時起之利息，核屬有據，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。七、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告備位聲明依民法第259條第2款規定，請求被告給付18,429,132元，及自起訴狀繕本送達之翌日即99年9月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中華民國 100 年 12 月 22 日民事第二庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 12 月 30 日書記官劉鴻傑

臺灣新北地方法院99年度重訴字第344號

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