臺灣新北地方法院99年度重訴字第359號

• 裁判案由: 返還買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新北地方法院
• 裁判日期: 100 年 12 月 22 日

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第359號原　　　告　謝馥倫
蘇麗雲
王建秀
林佳蓉
陳鴻仁
林沛瑀原名林秀芬.
江驥宏
洪秋燕
吳秋錦
吳秋華
宋志偉
張瀚文
呂志仁
李美莉
李佳靜
朱玉珍
朱韻霖
黃宏銘
黃志文
楊景勝原名楊銘城.
莊雅如
李忠喜
郭財榮
上二十三人共
同訴訟代理人陳志揚律師
魏序臣律師
被　　　告　瓏山林企業股份有限公司
法定代理人　林鴻堯
林張素娥
林賜勇
上三人共同
訴訟代理人　張毓桓律師
劉宏邈律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國100 年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告瓏山林企業股份有限公司與林賜勇應連帶給付如附表一原告分別如應返還房屋價款欄所示之金額，及自民國九十九年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告瓏山林企業股份有限公司或林張素娥應給付如附表二原告分別如應返還土地價款欄所示之金額，及自民國九十九年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司與林賜勇負擔五分之四，被告林張素娥負擔五分之一。
本判決第一項於原告分別以附表A 應供擔保金額欄所示金額供擔保後，得假執行。但被告瓏山林企業股份有限公司與林賜勇如以附表C 應供擔保金額欄所示之金額分別為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告分別以附表B 應供擔保金額欄所示金額供擔保後，得假執行。但被告瓏山林企業股份有限公司或林張素娥如以附表D 應供擔保金額欄所示之金額分別為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項定有明文。查原告原起訴聲明：⑴被告瓏山林公司及林賜勇應連帶給付如附表一所示原告謝馥倫等人如附表一所示之金額，並均自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。⑵被告林張素娥應給付如附表二所示原告謝馥倫等人如附表二所示之金額，並均自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。⑶被告信義房屋仲介股份有限公司、薛健平應連帶給付如附表三所示原告謝馥倫等人如附表三所示之金額，並均自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。另陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。嗣因原告蘇麗雲、王建秀、林佳蓉、林沛瑀、江驥宏、宋志偉、李佳靜、黃志文、楊景勝、莊雅如、鄧財榮等11人已於民國100 年3 月2 日與信義房屋仲介股份有限公司達成和解，而於100 年4 月6 日具狀撤回該部分原告對信義房屋及薛健平之訴訟（見本院卷二第217 頁背面及第218 頁）；100 年6 月17日再撤回其餘12名原告對信義房屋仲介股份有限公司及薛健平本件之訴訟（見本院卷三第36頁）。嗣最後於100 年8 月3 日庭呈民事綜合辯論意旨（二）狀，變更訴之聲明：⑴被告瓏山林公司、林賜勇及林張素娥應連帶給付原告謝馥倫等如99年7 月27日起訴狀附表三所示之金額，並均自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告等願供擔保，請准宣告假執行等語。核原告等請求之基礎事實同一，為擴張應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦，其訴之變更與法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）就坐落新北市中和區○○○段162-6 、175 、175-25、175-26、176 、176-2 、176-3 、189 、189-25、207-6 、207- 7、207-8 、208-6 、220-3 、220-4 及220-10等16筆由被告林張素娥代表土地所有權人之土地，投資規劃興建「四季紐約」社區，並交由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司，因和解成立，業據原告撤回其訴）企劃銷售，被告林賜勇為瓏山林公司之法定代理人、訴外人薛健平（因和解成立，業據原告撤回其訴）則為信義房屋之董事，負責代銷事業部。上開被告等基於共同不法侵害他人權利之故意，明知系爭「四季紐約」社區所坐落之土地屬乙種工業區用地，應祇得使用於一般服務業及一般銷售業，依法不得作為住宅使用，詎被告等竟於「四季紐約」建案廣告上，標榜有上海風、現代風、南洋風等平面設計，並以一般住宅格局設計，配備以主臥房、餐桌椅、書桌、男孩房、女孩房等圖示，復於銷售中心所設置供民眾參觀之裝潢樣品屋，其內亦設有客廳、餐廳、廚房、浴室與臥室，擺設與一般住宅無異，並將陽台位置標示為室內空間之一部，復以文字標榜10~54 坪六星級室內溫水SPA 會館、含價值130 萬裝潢加全套家具、聯邦好事金，購屋免現金、媲美臺北市豪宅頂尖建築設計團隊... 等介紹一般居家住宅之宣傳字眼，在在表徵被告等係將「四季紐約」建案按可供作一般住宅使用之方式宣傳及廣告，是就商品用途、內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，足致一般消費者誤認系爭「四季紐約」可供作一般住宅使用。再被告於房屋預定買賣契約書所附建照執照上，載明「四季紐約」之樓層為地上11層及地下3 層，而實際銷售興建之樓層卻多達15層，被告未將該變更事項告知並記載於契約中，足見被告致原告陷於錯誤之情節。
（二）被告等明知系爭「四季紐約」建案用地為乙種工業區，不得作為住宅使用，竟於銷售現場除設置可供作一般住家使用裝潢樣品屋外，並發放相同內容之廣告文宣，致使原告等人陷於錯誤而簽訂系爭房地之買賣契約，是原告等依民法第92條第1 項規定主張撤銷受被告等詐欺而為之買受系爭預售屋意思表示，並依民法第179 條不當得利規定請求返還價金；另被告等以不實廣告致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，亦有違反保護他人法律之情節（消費者保護法第22條），被告瓏山林公司更經公平交易委員會以違反公平交易法第21條第1 項規定裁罰在案，符合民法第184 條第1 項後段及第184 條第2 項規定，當負侵權行為責任；至被告林賜勇、林張素娥基於詐欺故意與原告等簽訂系爭房地買賣契約，同違反民法第92條、消費者保護法第22條、第51條及公平交易法第21條第1 項、第31條及第32條規定，且渠等有行為關聯共同及共同故意，揆諸民法第184 條第1
項後段、第184 條第2 項及第185 條規定，被告林賜勇、林張素娥應對原告等所受價金損害，負連帶賠償之責；另林賜勇更為代表瓏山林公司簽訂系爭契約之監察人，渠就業務執行而違反法令，致原告等受有價金上之損害，除前開民法184 條之規定外，按公司法第23條第2 項，亦應與瓏山林公司負連帶賠償責任。
（三）系爭「四季紐約」之廣告文宣行銷費用，係由被告瓏山林公司支出，訴外人信義房屋則應向被告瓏山林公司報告經銷經過及銷售策略，且各項廣告內容應經被告瓏山林公司認可後始可對外揭示；又系爭建案規模龐大，被告林賜勇身居公司重要決策管理者，對於如此大之預售屋建案及宣傳方式，豈有毫不知情而置身事外可能，是被告等對於系爭廣告內容為何，實難諉為不知，更徵渠等確實知悉並同意將「四季紐約」建案以住宅宣傳甚明；再被告林張素娥為「四季紐約」建案坐落土地所有權人之一，並代表全體所有權人與原告等人簽訂系爭土地買賣預定契約書，復為瓏山林公司法定代理人林鴻堯之母親，據林鴻堯於檢察署檢察官偵訊時供稱，被告林張素娥將系爭土地之買賣事宜全權授權被告瓏山林公司處理，此觀原證十七所附之原告買受土地所支付土地款項之付款受據，皆為被告瓏山林公司所開立之統一發票，即足證被告林張素娥確實係將出售系爭土地事宜委由被告瓏山林公司處理至灼，復觀系爭土地預定買賣契約書之形式及內容，皆與被告瓏山林公司之房屋預定買賣契約書相似，揆諸民法第224 條規定，被告林張素娥對於瓏山林公司所為不實廣告致侵害原告等人權利之行為，自應負本人之責任而無法卸責。
（四）原告等人雖有於「客戶權益說明書」上簽具姓名，然從被告被告等之宣傳方式、銷售現場樣品屋之配置及網站資料等綜合觀察，皆明顯表示「四季紐約」得作為住宅使用至明；且依系爭「房屋買賣預定契約書」亦載明廣告內容為銷售內容一部分等語，並未明示不得作為住宅使用，綜合上情，復依一般消費大眾購買預售屋之觀念及注意能力暨經驗法則，上開情形已足致原告等人陷於錯誤而認定得將「四季紐約」作為住宅使用，實堪認定。被告等先將「四季紐約」長期間明顯且大量的以住宅使用為宣傳，使原告等人有可為住宅使用之認知及確信而已無質疑後，被告才於簽約時出具所謂的「權益說明書」要原告簽名，衡情原告此時是相信其先前長期間觀察預售屋現場及交涉過程所得資訊，已不會再細觀所謂的「權益說明書」內容為何，更何況該說明書係原告於簽約當日，業務人員一再向原告表示該紙僅為為卷性質而要求原告簽名，原告始簽具姓名，根本並非如被告所辯有盡告知義務後始要求原告簽名云云，且若被告有告知「四季紐約」不得為住宅使用之真意，為何於銷售中心仍有系爭不實廣告之散佈？又為何於銷售中心展示之樣品屋，仍作住宅設計？又為何於網路上標示為住宅使用？迄原告等決定購買而進行簽約時始提出該紙所謂的說明書，足見被告此舉實屬欲蓋彌彰，藉此脫卸日後發生爭議之責任。
（五）系爭「四季紐約」建案H10 棟10樓初係由原告洪秋燕之弟洪瑞翊所購買並簽約，另A12 棟13樓初係由原告李忠喜之母親莊秋霞所購買並簽約，嗣該2 員原始購買人均依約辦理契約名義人之變更手續，改由原告洪秋燕及李忠喜分別承受其權利義務，此由原證三之「四季紐約土地買賣預定契約書」，及原證六之「四季紐約房屋預定買賣契約書」中之契約名義人欄內，均分別載有洪瑞翊、洪秋燕，莊秋霞、李忠喜等人之姓名即明。原證十七所附之原告洪秋燕之付款收據即原告李忠喜之分期付款明細表，亦為被告等所不爭執，是原告洪秋燕及李忠喜2 人既承受系爭土地及房屋買賣預定契約之權利義務，則堪認渠等得於本訴訟中向被告請求返還價金及損害賠償。
（六）被告辯稱系爭建案每坪20萬元上下之售價，對買受人而言顯構成認識交易內容為乙種工業用地云云，然並未見被告就此價金高低與乙種工業區之性質間有何必然關聯性，詳為舉證說明，尤本件爭執之重點厥為被告在廣告及銷售系爭建案之過程中，有無向原告等人表示系爭建案之房屋可供住宅使用？故本件與每坪20萬元上下之售價間毫無任何關聯，被告上開辯詞，不足採信。再被告空言辯稱原告等個人因素而無法繼續履約，及原告係因知悉「元氣大鎮」成功案例驅使，抱著增值之預期心理而決意購買本建案云云，被告應舉證以實其說，否則亦無可採。
（七）為此，聲明：⑴被告瓏山林公司、林賜勇及林張素娥應連帶給付原告謝馥倫等如99年7 月27日起訴狀附表三所示之金額，並均自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。⑵原告等願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告瓏山林公司、林張素娥、林賜勇答辯以：
（一）原告等與被告簽訂之土地、房屋預定買賣契約書第1 頁前言部分，有以加粗之黑體字記載「並已確知本契約房地係屬乙種工業區，應依法令規定使用，審閱人（買方）簽章」等文字；並於「四季紐約─客戶權益說明書」中均載有「使用分區為乙種工業用地，設計用途為一般服務業、一般零售業，依法不得為住宅使用。」等語。此外，房屋預定買賣契約書第2 條關於「房屋標示」部分，並亦明白記載「本社區大樓基地坐落於臺北縣中和都市計畫之工業區，本社區之設計用途部分為一般服務業、部份為一般零售業（如附件二）」、附件二「特別聲明書」第1 條並再次特別聲明「本『四季紐約』社區... ，其設計用途一般房屋供一般零售業使用，二樓以上供一般服務業使用」等語」。換言之，被告既已盡告知買賣標的所有資訊之能事，原告於充分了解系爭房屋之法定用途後，仍願意簽約購買，被告自無詐欺、原告亦無陷於錯誤之可言，是原告狀稱被告有「詐欺」云云，自非事實。本建案使用分區固屬乙種工業區，而使用用途為一般服務業、一般零售業，惟被告為分別消費族群，除前述於買賣契約書、客戶權益說明書分別明示其意旨外，更就前揭事實以最大之誠意公開張貼於接待中心門首，堪認親至本建案之消費者其動機與目的本就為洽購本建案之標的而來。尤其在新北市中和區同為乙種工業區之著名建案「元氣大鎮」等，建商與購買戶業已圓滿達成協商，由建商與購買戶協議各自分擔一定比例之都市計畫土地變更費用，而為變更使用分區後，消費者於預期心理及成功案例鼓勵下，為獲取相當之利潤而低價買進，此可由被告已逐一向消費者說明告知權義內容後，仍欣然簽訂上開契約書足證。
（二）公平交易法之立法目的並非為保護消費者而設，主要是為規範事業體間之公平競爭為目的，屬行政管制之一環，與民法第184 條第2 項之規定尚屬無涉；被告已盡相當告知義務，並無為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，從而公平交易委員會裁罰被告瓏山林公司，其認事用法顯與法不合。本建案廣告既明示使用分區係屬乙種工業區，依法不得為住宅使用，須依相關法令規定使用，被告瓏山林公司顯亦無違反消費者保護法第22條規定。被告瓏山林公司並未違反公平交易法、消費者保護法等法令，已如前述，而被告林賜勇並非本件房屋銷售之執行業務，自不生與瓏山林公司負連帶賠償責任問題，至被告林張素娥則為系爭建案坐落土地之地主，亦不負建物之銷售業務，更無連帶負責之問題。
（三）證人袁嘉妤於100 年1 月13日到庭證稱：「（法官：他有無跟你說是工業區土地建築的房屋？）他有講但我不瞭解」等語，可見銷售人員於銷售時，已盡告知原告等所買受之房屋係坐落於工業用地之義務；退步言之，依一般房地買賣實務，倘該房屋並非坐落於工業用地，銷售人員本無須告知土地使用分區為何，然本件銷售人員既例外告知原告等將買受者為工業用地，自屬一種「特別提出、強調」之意思存在，再參以系爭買賣契約書、權益說明書以及接待中心之現場，無不明示房屋坐落於工業用地，凡此在在足以證明被告已盡最大之善意，使買受之消費者充分了解買賣標的之內容，換言之，被告並無原告所指之詐欺行為。
（四）參酌鈞院檢察署99年度偵續字第398 號不起訴處分書內容，證人即購買「四季紐約」建案之消費者黃承鴻、呂信銓證稱，現場銷售人員有特別向消費者強調該建案為工業用地，且就現在來看，該建案真的增值很多等語，告訴人等於購屋時均已知悉建地係位於乙種工業用地，難認被告等有向告訴人等施用詐術或致告訴人等陷於錯誤之犯行，尤有甚者，告訴人即原告李美莉、謝馥倫更自認本建案之房屋售價顯低於同地區鄰近之建案，準此，亦可推知原告即買受人等明知買受之土地為工業用地，應無疑義；反而，原告等若因個人信用及資歷緣故，導致銀行對渠等核貸之金額不足甚或無法核貸，原告應自負其責乃理所當然。
（五）消費行為本其需要而區分為個別不同之屬性，故當消費者之需求不同時，本不能等而視之，本建案為商品之一種，即難置外於市場供需原理，而不去探討買受人是否因為本件案與臨近地區房價之高低等客觀因素，進而與被告等簽訂買賣契約之事實，或僅因原告等個人之因素，無法繼續履行契約，厥為本件首須辨明之重點；又私法自治乃私人與私人間，居於平等的地位，就民事法律關係上之權利義務加以自由決定、創造，契約行為即司法自治精神之具體實現，再據「契約自由原則」，個人可依據其自由意思，決定是否締結契約，與何人締結契約，以及締結何種內容之契約，只要契約內容不違反法律強制規定、公序良俗，國家即當承認當事人訂定的契約效力，尤其雙方當事人係基於自由意思而訂立，契約條款於當事人謹慎思考後，對於當事人利益與社會生活的理性規劃，當事人即須嚴格遵守契約約定的內容，此即「契約嚴守原則」。兩造簽約前，銷售人員不但已就本建案特別說明乙種工業用地，亦就標的物之內容、性質簽立「四季紐約─客戶權利說明書」以確定買賣標的物之性質，堪認兩造應不致於對買賣標的物之內容有所誤解，且本建案當時每坪20萬元上、下之售價，明顯對買受人而言構成客觀上足以認識其交易內容為乙種工業用地之情形，依原告等皆為成年人且有完整的智識能力，以及一般人在買受地產前都會慎重地比較參詳不同地段、區域之價位，考量利弊得失後，始決定簽訂買賣契約之情形，原告等依此意思決定之過程，與被告簽訂系爭買賣契約，應不生意思表示之錯誤。
（六）本建案銷售人員劉珮筠於100 年2 月24日到庭證稱：「（法官：你對當時所講的話還記得嗎？）我們當時一致用辭是工業用地，我們在接待中心門口也有貼工業用地告示，平面圖也有告示。我們小姐接待也有告知。銷售平面圖有講一般銷售業。（法官：再一次跟你確認，你有告知？）我有告知是工業用地。（被告訴代劉宏邈律師：提示原證十三，土地及房屋買賣契約書有無跟客戶說明？）有。簽約完成我們大概說十次以上。只能做合約及一般名稱。（訴外人代理人王建智律師：提示袁嘉妤筆錄稱你告訴他這很適合住家？）基本上我們不會跟他這樣講，我們會說工作室。」等語。是依證人所言，銷售過程會不斷提示告知原告等買受之房屋係坐落於乙種工業用地上，接待中心門首確有工業用地告示，平面圖也有揭示，均足證銷售人員已盡力就買受之標的為詳實之說明。
（七）按系爭房屋預定買賣契約書第二十九條特別約定事項二、房屋增設工程規定「買方得依個別需求另委任燿震企業有限公司施作該戶房屋之增設工程，本項工程由該廠商負責設計、施工等工程相關責任，並由買方與該廠商另訂委任契約書、賣方僅負責協助於聯邦銀行辦理貸款，相關作業辦法如後所述，賣方並保留本項作業辦法之修改權。...
（四）規劃設計與專責施工：1 、買方委任燿震企業有限公司全權負責該房屋約定之增設工程；其相關之設計與施工內容、品質等，係由買方與該承包廠商所為之約定，概與房屋賣方無關」由此可知，購屋者係與被告公司簽訂買賣契約後，再與燿震公司磋商、決定是否另行簽訂增設工程或裝潢契約，這顯然是購屋者與他人間契約自由的範疇，非被告得置喙，且原告所謂廣告不實之型錄，乃燿震公司推銷其裝潢業務之用，其目的無非是提供購屋者選擇不同的裝潢款式及風格，換言之，該廣告型錄與本案兩造間所簽訂之買賣契約實屬無涉。況被告若有意以欺瞞之手法對原告等銷售系爭建案，何須多此一舉，又分別在契約中、接待中心各明顯之處，揭示本建案之基地為「乙種工業用地」，其設計用途一樓房屋供一般零售業使用，二樓以上供一般服務業使用等字眼，可見被告確實有意突顯本建案房屋之用途，無奈原告等竟視而不見。
（八）本建案簽約之買受人，大多數都順利履約交屋，足見原告等主張受詐欺云云，與客觀事實非全然相符，否則在媒體報章雜誌之渲染之下，本建案勢必無法順利銷售；再者，本建案中既有以辦公室為目的而購屋者，顯見告並未有刻意欺騙消費大眾之情形，此外，被告更竭盡所能的區別消費族群，足可推知所有購買本建案者均為智識能力正常之人，應有足夠的判斷能力，可以由契約中、現場揭示及銷售人員口頭說明，充分了解系爭建案之目的、性質及用途，是原告縱因誤認而購買本建案，其本身顯亦有重大過失，自應就自己重大過失而生損害之擴大，負與有過失之責任。
（九）原告等人與被告瓏山林公司簽訂「房屋預定買賣契約書」及與被告林張素娥簽訂「土地預定買賣契約書」，除原告呂志仁係於96年始簽約外，其餘均係在94、95年間，此與瓏山林公司嗣後遭行政院公平會以廣告不實為由對瓏山林公司裁罰，要屬二事，不得以此推論原告於數年前簽約當時，即有詐欺致陷錯誤之情事。再被告林張素娥、林賜勇並未參與系爭建案之銷售事務，銷售業務係賴被告瓏山林公司委由信義房屋公司予以代為銷售，被告林張素娥、林賜勇未參與實際銷售行為、未曾至銷售現場、實無詐騙原告等之行為存在，原告遽稱被告林張素娥、林賜勇對渠實施詐欺，該指訴實過沈重且非真實。
（十）綜上所述，被告之行為並無不法，至原告在購買後不願繼續履約之考量，不應藉故歸責於被告。為此，聲明駁回原告之訴。如受不利益判決，請准被告供擔保後免為假執行等語。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告瓏山林公司與被告張林素娥等人所有坐落新北市中和區○○○段162-6 、175 、175-25、175-26、176 、176-2 、176-3 、189 、189-25、207-6 、207-7 、207-8 、208-6 、220-3 、220-4 及220-10等地號土地，投資規劃興建「四季紐約」社區，並委由信義房屋企劃銷售。
（二）原告謝馥倫等23人陸續於94年7 月至96年9 月與被告林張素娥等人及瓏山林公司簽訂土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書。
（三）被告瓏山林公司曾因於系爭「四季紐約」建案廣告上，對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅配備為圖示，且將陽台位置標示為室內空間之一部分，經行政院公平交易委員會認定有就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，並於97年4 月11日裁處550 萬元罰鍰在案；被告不服提起訴願及行政訴訟，嗣經臺北高等行政法院以97年度訴字第3069號、最高行政法院100 年度判字第86號駁回被告請求確定在案。
（四）原告等就本件買賣糾紛對被告提出刑事詐欺告訴，經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官為不起訴處分，嗣經提起再議發回續行偵查，檢察官仍以99年度偵續字第398 號不起訴處分書為被告等不起訴之處分。
（五）原告等人與訴外人信義房屋達成和解，雙方協議信義房屋須共清償153 萬9500元。
四、本件爭點與本院判斷：
原告主張被告瓏山林公司、林張素娥、林賜勇等（下稱被告瓏山林公司等三人）明知系爭「四季紐約」建案用地為乙種工業區，不得作為住宅使用，竟於銷售現場除設置可供作一般住家使用裝潢樣品屋外，並發放相同內容之廣告文宣，致使原告等人陷於錯誤而簽訂系爭房地之買賣契約，是原告等依民法第92條第1 項規定主張撤銷受被告等詐欺而為之買受系爭預售屋意思表示，並依民法第179 條不當得利規定請求返還價金；另被告等以不實廣告致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，亦有違反保護他人法律，被告瓏山林公司、林張素娥、林賜勇對原告等人應負連帶賠償之責；另林賜勇更為代表瓏山林公司簽訂系爭契約之監察人，渠就業務執行而違反法令，致原告等受有價金上之損害，除前開民法184 條之規定外，按公司法第23條第2 項，亦應與瓏山林公司負連帶賠償責任等語，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件之應審究之爭點在於：被告瓏山林公司、林張素娥、林賜勇有無共同以不實廣告致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約？原告等人得否主張撤銷受被告等詐欺而為之買受系爭預售屋意思表示，並依民法不當得利之規定，請求連帶返還買賣價金？另原告等人得否主張被告共同侵權行為，對原告應負連帶賠償責任？本院之判斷如下：
（一）原告主張被告瓏山林公司等三人以上開不實廣告致其等陷於錯誤，而與之簽訂系爭房地之買賣契約等情，業據原告等人提出四季紐約土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書節本各23份、買賣定金收據、裝潢平面配置圖各1 份、裝潢樣品屋照片8 張、廣告文宣1 份、原告等人付款明細表、收據、統一發票等為證，被告則予否認，辯稱：原告等與被告簽訂之土地、房屋預定買賣契約書第1 頁前言部分，有以加粗之黑體字記載「並已確知本契約房地係屬乙種工業區，應依法令規定使用，審閱人（買方）簽章」等文字；並於「四季紐約─客戶權益說明書」中均載有「使用分區為乙種工業用地，設計用途為一般服務業、一般零售業，依法不得為住宅使用。」等語。此外，房屋預定買賣契約書第2 條關於「房屋標示」部分，並亦明白記載「本社區大樓基地為工業區，設計用途部分為一般服務業、部份為一般零售業，被告已盡告知買賣標的所有資訊之能事，原告於充分了解系爭房屋之法定用途後，仍願意簽約購買，被告自無詐欺、原告亦無陷於錯誤之可言等語，並提出告示牌照片、不動產說明書、臺北縣政府工務局函、四季紐約客戶權益說明書、四季紐約客戶權益說明及意見調查表、買賣定金收據、臺灣板橋地方法院檢察署99年度偵字第853 號及99年度偵續字第398 號不起訴處分書等為證，經查：
1、被告瓏山林公司與被告張林素娥等人所有坐落新北市中和區○○○段之系爭土地，投資規劃興建「四季紐約」社區，並委由信義房屋企劃銷售。原告謝馥倫等23人陸續於94年7 月至96年9 月與被告林張素娥等人及瓏山林公司簽訂土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書等情，此有原告所提四季紐約土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書節本各23份、買賣定金收據等在卷可稽（見本院卷一第頁至頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。
2、原告主張被告之上揭不實廣告致原告等人陷於錯誤而與之簽訂系爭土地及房屋預定買賣契約書之事實，業據原告提出裝潢平面配置圖1 份、裝潢樣品屋照片8 張、廣告文宣1 份及臺北高等行政法院97年度訴字第3069號判決為證，然為被告所否認，辯稱：被告並無詐欺、原告亦無陷於錯誤之可言，且本件業經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官不起訴處分等語，經查：
⑴原告於與被告分別訂立系爭土地及房屋預訂買賣契約書後，即分別交付如附表一所示之房屋價款及如附表二所示之土地價款與被告等情，有原告所提統一發票、付款明細表可證（見本院卷第214 頁至319 頁），且為被告所不爭執，堪信為真。
⑵按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」及「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2,500 萬元以下罰鍰。」分別為公平交易法第21條第1 項及第41條前段所明文。次按「行政院公平交易委員會（下稱公平交易委員會）為確保事業公平競爭，保障消費者權益，有效執行公平交易法（以下簡稱本法）第21條，禁止事業於商品（服務）或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，特訂定本處理原則。」、「本法第21條所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。」、「本法第21條所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。」、「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：（一）表示或表徵應以相關交易相對人普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。（二）表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之相關交易相對人錯誤認知或決定者，即屬引人錯誤。（三）表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。（四）表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。」、「前點各款判斷原則適用時應考量下列因素：（一）表示或表徵與實際狀況之差異程度。（二）表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易相對人為合理判斷並作成交易決定。
（三）對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。」及「廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。第1 項所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、商品（或服務）之供給……等。」分別為96年11月30日修正公布之「行政院公平交易委員會對於公平交易法第21條案件之處理原則」（下稱公平交易法第21條案件處理原則）第1 點、第5 點、第6 點、第7 點、第8 點及第9 點所明定。
⑶本件被告瓏山林公司自94年6 月起至96年3 月止，委託信義房屋公司執行系爭建案銷售業務，依雙方所簽訂之不動產委託銷售契約書第5 條及第8 條之約定可知，被告瓏山林公司對於銷售現場所提供之由其擇定之室內設計配合廠商即燿震公司所設計之系爭建案之廣告圖冊及「H 棟平面配置參考圖」及「現代風裝潢平面配置圖」廣告（即系爭廣告）等銷售資料有實質決定及支配能力，而由銷售人員於接待中心交付該廣告圖冊及系爭廣告等銷售資料予消費者，雖該廣告圖冊上載有「使用分區/ 乙種工業區使用用途/ 一般服務業、一般零售業」，並於接待中心門首揭示「本基地為乙種工業用地使用用途/ 一般服務業零售業」，且於房屋平面圖室內空間繪有虛線，惟於系爭廣告顯示為一般住家格局（即含客廳、臥房、廚房、衛浴等），且將陽臺繪入和室及臥室之一部分，而未標示及說明陽臺所在之位置及範圍，並於接待中心門首張貼「安全交易說明」，提出相關行政機關函文，內含乙種工業區可申請自用住宅用地稅率、工業區已編訂門牌之建築物可辦理戶籍遷入等內容，綜合觀察其整體印象及效果，易使一般消費大眾誤認系爭建案雖位於乙種工業用地，除供服務業及零售業使用外，亦得供作一般住宅使用，且誤認該陽臺所在位置為室內空間之一部分，可比照規劃使用。此有原告所提裝潢平面配置圖1 份、裝潢樣品屋照片8 張、廣告文宣1
份可佐（見本院卷一），從而，系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距，其差距已逾越一般消費大眾所能接受之程度，且足以引起一般消費大眾錯誤之認知或決定，是被告瓏山林公司就其商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1 項規定，自不因買賣成立後所簽訂之房屋預定買賣契約書及「四季紐約客戶權益說明書」之記載而影響其不實廣告行為之成立。
⑷被告瓏山林公司就四季紐約之上開不實廣告，經公平交易委員會以被告瓏山林公司之廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距，足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，屬對商品為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，依同法第41條前段規定，以97年4 月11日公處字第097049號處分書命被告瓏山林公司自處分書送達之次日起立即停止前項行為，並處罰鍰新臺幣550 萬元，被告瓏山林公司不服該處分，經訴願亦遭決定駁回，遂提起行政訴訟，亦經臺北高等行政法院以97年度訴字第3069號判決駁回，經瓏山林公司提起上訴，復經最高行政法院以100 年度判字第86號認定：系爭廣告表示之內容與一般消費大眾之認知有相當大之差距，其差距已逾越一般消費大眾所能接受之程度，且足以引起一般消費大眾錯誤之認知或決定，是上訴人（即被告瓏山林公司）就其商品之用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1 項規定，自不因買賣成立後所簽訂之房屋預定買賣契約書及「四季紐約客戶權益說明書」之記載而影響其不實廣告行為之成立，而判決駁回上訴並確定。此有行政院公平交易委員會公處字第097049號處分書、臺北高等行政法院及最高行政法院上開判決書附卷可參（見本院卷一第320 頁至324 頁、卷二第117 頁至123 頁、第203 頁至208 頁）。
⑸系爭四季紐約建案係由信義房屋公司承辦廣告行銷事宜，依被告瓏山林公司與信義房屋公司所訂立之不動產委託銷售契約書約定，此期間內廣告行銷費用由被告龍山林公司支出（該契約第5 條），信義房屋公司應向被告瓏山林公司報告銷售經過及銷售策略，且各項廣告內容應經被告瓏山林公司認可後始對外揭示，有上開不動產委託銷售契約書附於公平交易委員會處分卷第173 頁至第175 頁可參（見本院卷二第117 頁至123 頁臺北高等行政法院97年度訴字第3069號判決），並經證人即信義房屋公司現場銷售經理吳正隆到庭證述明確（見本院卷二第226 頁），是堪認被告瓏山林公司對上開廣告內容有實質決定及支配之能力，且為知情，而信義房屋公司亦對該不實廣告內容負責承辦，自應對該等不實廣告內容共同負責。
⑹雖被告辯稱本件業經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官不起訴處分等語，並提出該檢察署99年度偵字第853 號及99年度偵續字第398 號不起訴處分書為佐，然刑事責任之構成要件，恆較民事責任為嚴格，故縱然被告等人之上揭行為，尚不構成詐欺罪之刑事構成要件，然如已符民事責任之條件，仍應依民事法律之規定而為認定，自不因檢察官之刑事不起訴處分而受拘束，併此敘明。
⑺被告瓏山林公司就四季紐約之銷售廣告，既足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，屬對商品為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1 項之規定，已如前述，而衡之公平交易法之規定，係以保護他人為目的之法律，換言之即為防止危害權益或禁止侵害權益之法律，被告瓏山林公司既違反公平交易法之規定，則原告主張被告瓏山林公司違反保護他人之法律，致生損害於他人者，應依民法第184 條第2 項規定，負賠償責任等語，為屬可採。又原告主張渠等因被告之廣告不實致陷於錯誤而與之簽訂系爭土地及房屋預定買賣契約書，自得依民法第92條之規定撤銷該買賣之意思表示等語，按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1 項前段定有明文。本件被告瓏山林公司以不實而足以使一般大眾陷於錯誤之廣告內容行銷上開系爭房屋及土地，堪認有詐欺之意思，而使原告等人陷於錯誤而與之簽訂土地及房屋預定賣賣契約書，從而，原告主張撤銷土地及房屋買賣契約書之意思表示，亦屬可採，為有理由。
⑻被告林賜勇為被告瓏山林公司之監察人，且以法定代理人之名義，與原告謝馥倫、蘇麗雲、王建秀、林佳蓉、林秀芬、江驥宏、洪秋燕、宋志偉、張瀚文、李美莉、李佳靜、朱玉珍、朱韻霖等人簽訂四季紐約房屋預定買賣契約書，有原告所提該契約書節本可憑（見本院卷一第94頁至126 頁），被告林賜勇身居公司重要決策管理者，且信義房屋公司有關銷售廣告及策略均需經被告瓏山林公司認可，則對於如此龐大之預售屋建案及宣傳方式，依一般生活經驗法則，被告林賜勇豈有可能毫不知情，而置身事外？是其既已知悉廣告內容之不實，仍以被告瓏山林公司法定代理人之名義與原告謝馥倫等人簽訂上開房屋預訂買賣契約書，自亦應依民法第184 條第2 項前段、第28條之規定，對不實廣告內容違反保護他人法律致原告等人受損害，由被告瓏山林公司與代表權人林賜勇負連帶賠償責任。
⑼原告主張被告林張素娥為系爭土地之所有人之一，且為被告瓏山林公司法定代理人林鴻堯之母，其代表全體所有權人與原告等人簽訂系爭土地買賣預定契約書，依被告瓏山林公司所開立之收據，可知被告林張素娥將系爭土地之買賣事宜全權授權被告瓏山林公司處理，揆諸民法第224 條規定，被告林張素娥對於瓏山林公司所為不實廣告致侵害原告等人權利之行為，自應負本人之責任等語，已據原告蘇麗雲、王建秀、陳鴻仁等人提出買受土地所支付土地款項之付款收據（統一發票）為證，被告林張素娥則予否認，辯稱其並無原告所指廣告不實之行為等語，經查：被告林張素娥代表系爭土地全部所有權人與原告等人簽立四季紐約土地預訂買賣契約書，此有原告所提土地預訂買賣契約書在卷可參（見本院卷一第36頁至93頁），且參諸原告等人所交付之土地款項，均由被告瓏山林公司開立統一發票，有上開統一發票附於各房屋買賣預定契約書後可佐（見本院卷一第217 頁起至第319 頁），堪信原告之主張為真實可採。是被告林張素娥對於瓏山林公司所為不實廣告致侵害原告等人權利之行為，自應負本人之責任。
（二）原告主張撤銷土地及房屋買賣契約書之意思表示，為有理由，已如前述，經撤銷意思表示後，依民法第114 條第1
項規定，系爭買賣契約視為自始無效，又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179 條定有明文。本件買賣契約為撤銷前，被告受領原告支付之價金，係有法律上原因，惟買賣契約既經撤銷，則被告受領原告支付土地及房屋之法律上原因其後已不存在，應返還原告。則原告依不當得利請求被告瓏山林公司應與被告林賜勇，應連帶返還所受領之房屋價款及法定遲延利息，是否為有理由？按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」民法第272 條定有明文。本件就不當得利返還房屋款項部分，兩造並未明示負連帶責任，法律亦無規定應負連帶責任，經核並非連帶債務，故應由被告瓏山林公司與林賜勇各負返還房屋價款不當得利之責任。原告主張被告瓏山林公司與林賜勇應負連帶給付責任，即為無理由。至於被告瓏山林公司與被告林張素娥間，就系爭土地買賣部分，為本人與代理人間之關係，並無證據足證對原告有共同侵權行為，依法並無應負連帶責任之規定，故就土地之價款，應各負返還之責，原告主張被告瓏山林公司與林張素娥，故就土地之價款，應負連帶返還之責，為無理由。另被告林張素娥就房屋價款部分，與被告瓏山林公司及林賜勇，並無證據足證對原告等人有共同侵權行為，原告等人主張被告林張素娥與瓏山林公司及林賜勇，對於房屋價款部分，應連帶負返還責任，為屬無據。至於被告林賜勇就土地價款部分，與被告瓏山林公司及林張素娥間，亦無證據足證有共同侵權行為，原告主張被告林賜勇應就土地價款部分，與被告瓏山林公司及林張素娥負連帶返還責任，亦為無理由。
（三）按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」「法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。」民法第184 條、第28條分別著有規定。本件被告林賜勇為瓏山林公司監察人，其上開行為致原告受有房屋價款之損害，已如前述，則原告主張被告瓏山林公司應與被告林賜勇就原告房屋價款部分之損害，負連帶賠償責任，應回復原狀返還所受領之房屋價款及法定遲延利息，為有理由。至於被告瓏山林公司與被告林張素娥間，就系爭土地買賣部分，為本人與代理人間之關係，並無證據足證對原告有有共同侵權行為，依法並無應負連帶責任之規定，故就土地之價款，應各負返還之責。原告主張被告林張素娥與被告瓏山林公司，就土地價款部分，應負連帶責任，並無理由。另被告林張素娥就房屋價款部分，與被告瓏山林公司及林賜勇，並無證據足證對原告等人有共同侵權行為，原告等人主張被告林張素娥與瓏山林公司及林賜勇，對於房屋價款部分，應連帶負返還責任，亦屬無據。至於被告林賜勇就土地價款部分，與被告瓏山林公司及林張素娥間，亦無證據足證有共同侵權行為，原告主張被告林賜勇應就土地價款部分，與被告瓏山林公司及林張素娥負連帶返還責任，亦為無理由。
（四）被告主張原告等人已自信義房屋公司取得部分之賠償，被告如應負賠償責任，亦得主張應先扣除該部分之賠償金額云云，惟為原告所否認，辯稱：原告與信義房屋公司達成之協議，並非損害賠償，自不應予扣除等語，經查：原告等人已與信義房屋公司達成協議，此有原告公證書及協議書在卷可按（見本院卷三第63頁至69頁），且信義房屋公司承辦廣告行銷事宜，並與被告瓏山林公司就不實廣告內容應共同負責，對原告成立共同侵權行為，已如前述，自應就原告之土地及房屋價款之損害，負連帶賠償責任。按民法第274 條規定：「因連帶債務人中之一人為清償、代物清償、提存、抵銷或混同，而債務消滅者，他債務人亦同免其責任。」本件信義房屋公司原為共同被告，經與原告達成協議後，由原告撤回起訴，此有原告之民事部分撤回起訴狀可稽（見本院卷三第36頁），雖觀之原告與信義房屋公司所簽立之協議書，並未具體表示係由被告信義房屋公司賠償部分損害而達成和解，然觀其第三項實質內容，已載明由被告信義房屋公司就原告對被告瓏山林公司受勝訴判決確定部分，如強制執行無結果，信義房屋公司願負履行責任。其第四項為：原告已知悉信義房屋公司給付原告之金額，依法應辦理扣繳等語，及其第六項：如原告等人向板橋地檢署聲請再議之刑事案件（99年度偵續字第398 號）經發回，原告等人同意須共同具狀向地檢署陳明兩造（包括薛建平在內）已和解，有關紛爭均屬誤會，訴狀內容由信義房屋代擬後，原告應配合用印，向地檢署遞狀等語，足見原告與信義房屋公司係因本件損害賠償事件而成立和解，並由信義房屋公司分別給付原告土地及房屋總價百分之15之價款，此有該協議書後之附件一在卷可憑（見本院卷三第68頁至69頁），從而，被告主張原告等人已自信義房屋公司取得土地及房屋價款各百分之15之給付部分，應先扣除等語，為屬可採。從而，被告應給付原告之土地及房屋價款，應自原告請求之金額中先各扣除百分之15後，由被告負土地及房屋價款各百分之85返還責任。五、綜上所述，原告依不當得利及侵權行為法律關係，請求被告被告瓏山林企業股份有限公司與林賜勇應連帶給付如附表一原告分別如應返還房屋價款欄所示之金額，及自民國九十九年八月四日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告瓏山林企業股份有限公司或林張素娥應給付如附表二原告分別如應返還土地價款欄所示之金額，及自民國九十九年八月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核原告勝訴部分，尚無不合，爰酌定相當金額分別准許之。至原告敗訴部分，因訴之駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。又訴訟費用部分，本院審酌本件係因被告之行為所引起之民事糾紛，被告為企業主或地主，而原告等人則為購屋之一般消費者，且其請求尚非全無理由，爰命由被告如主文第四項所示之比例負擔之，附予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條但書、第390 條第2 項、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 22 日民事第三庭 法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 22 日書記官 王小芬