100年度板簡字第128號｜民事：給付租金｜裁判日期：100 年 06 月 21 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　100年度板簡字第128號原　　　告　永吉竹木藝品廠有限公司法定代理人　林銘政訴訟代理人　陳文松律師複代理人　　傅馨儀律師被　　　告　鈦奇股份有限公司法定代理人　沈瑞珍上列當事人間100 年度板簡字第128 號給付租金事件於中華民國100 年5 月31日辯論終結，於中華民國100 年6 月21日下午4 時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：法　　　官　李崇豪法院書記官　劉昌明通　　　譯　胡文昇朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：主文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國九十九年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行，但被告以新台幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由要領一、原告主張：（一）被告積欠原告民國（下同）99年5月份之租金新台幣（下同）200000元，並交付付款人為第一銀行土城分行，發票日為99年5月5日，票號為XA 0000000號、票面金額為 200000元之支票乙紙，詎到期提示竟不或支付，屢經催討被告均置之不理，而未獲支付，為此爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決被告應給付原告200000元及自99年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）對於被告抗辯之陳述：（１）被告於98年10月向原告承租位於台北縣土城市○○街20號之工廠（下稱系爭工廠），雙方約定租金為每月新台幣20萬元整，水電由承租人自付。原告執意雙方之租賃契約應經公證，惟在被告推拖遲至99年4月15日才至詹孟龍公證事務所辦理公證，此有雙方合意之公證書為憑。因被告不分晝夜24小時工廠都在運作，耗電甚鉅，且被告積欠台電公司之電費均未繳納，積欠百餘萬元，業已超過原告租金收入，台電公司在收取不到被告之電費，亦經常向原告索取，原告因為房屋所有權人，對於台電經常催繳亦無可奈何，且身為房客，亦知悉當其未繳納高額電費時，台電公司亦會找房東代償，被告藉此惡意滯欠電費之心態，欲讓原告負擔此不利益，其心態惡劣至此，原告亦莫可奈何，僅能合法透過司法途徑加以解決。（２）又兩造之公證書亦有附約載明，若告訴人積欠電費，即屬違約，倘有此情節發生，原告得以沒收押金，更可單方終止租賃契約，如被告因積欠水電對於原告屋主造成損害，亦應負擔損害賠償之責任。（３）因被告滯欠高額電費有違約情節在先，導致原告必須要先與其終止租賃契約，惟原告仍顧及雙方情誼，經數次口頭及書面規勸告訴人處理後，雙方於民國99年5月14日簽署協議，沈瑞珍表示會於同年月17日晚上24：00將工廠淨空，並願將全部機台作為原告及水電公司—世宇公司（鄭世民）設立抵押（法律上應為設立留置權或質權）。然被告竟一方面與原告簽署協議書，另一方面又偷偷聯繫搬運公司將其原本要設質或留置權之機台搬走，目的就是要詐害原告之債權。後被告竟惡人先告狀，誣陷原告於99年5 月16日犯有強制罪嫌。被告與原告簽署應於99年5月17日搬遷如上協議書所示，並表明願將機台作為留置物，但被告卻在99年5月16日欲侵害原告之債權，而違反協議將機台偷偷搬走，在同年月16日上午七時左右，原告隔壁鄰居（東興鍋爐董事長陳春尺）先生緊急打電話告知原告說，原告之房客（即被告鈦奇股份有限公司）清晨一大早將他的機台都搬走了。因此原告獲悉急忙趕至出租被告之工廠，時間約8時左右，被告法定代理人親戚沈建洲已帶領多部大吊貨車及堆高機等機具，將留置之機台偷偷運上貨車搬走，原告當時僅能自力救濟，依照民法第151條行使自救行為，否則原告對於被告之債權即無法保障。後被告竟稱原告不讓其搬遷，試問：如此惡劣之房客，請他搬走都來不及了，怎可能不讓他搬遷？現因被告積欠大量房租及水電，兩造簽署協議書，約定有價值之機台作為擔保，現被告執意要將擔保物強制取回，原告為保全債權，所為之行為，均屬合法有據。（４）且被告鈦奇股份有限公司（前名為：力中有限公司），原本應於民國99年5月17日24：00除協議之留置物外，其餘工廠之物均應搬遷完畢，但其仍違背所簽之協議，遲遲未搬遷，故其答辯係原告不讓其搬遷，顯與事實不符，被告事實上是要違反協議搬遷留置物，留下其無用之廢棄物佔據原告之工廠，讓原告工廠不能再出租他人。但原告仍無奈地遵守雙方公證書之租賃契約所載之租賃期間（99年4 月15日至99年10月31日），於期間內未強制命被告搬遷，但被告於期限屆滿仍不願搬離，留下一批廢棄物在原告租賃工廠內，原告方於民國99年11月間向法院請求告訴人搬遷之強制執行，此有強制執行聲請狀、強制執行遺留物品清單筆錄為憑。（５）被告於租賃期間一直積欠租金，經原告屢次催繳亦不願清償，甚至傳簡訊表明請求原告寬延繳納期限等等，均有簡訊往返照片可資為證；孰料，被告竟積欠租金，開立租金支票跳票未談，更甚者是，被告欲將積欠台電公司百萬元之電費，意圖讓原告代為繳納；甚至惡人先告狀，竟無端向鈞署提出竊盜、強制及毀損之之告訴，其所提告之內容均是無稽之談，與事實全然不符，意圖誣陷原告，目的就是要以刑逼民，欲讓原告放棄租金請求權。上情懇請鈞院詳查，賜判原告所請，以符法治。（６）現原告出於良善，僅請求積欠之99年5月份一個月份之房租，其餘6至10月份均尚未請求，被告即連一個月房租都不願繳納，執意否認，還欲以押租金抵扣。因被告違約在先，租賃期限到期還需原告強制執行，縱令原告以強制執行方式讓被告搬遷，被告對於租賃物之毀損，業已難以回復原狀。依照公證書之房屋租賃契約書第三條、第四條及第十條約定，承租人應交還房屋時將房屋回復原狀，如未回復原狀，當得以押租金抵扣之，且因被告連續積欠租金在先，因此被告當需負擔違約責任，無法取回押租金，怎可事後又再主觀認為其還有押租金得以相抵？（７）且原告尚有公證之房屋租賃契約第九條之違約處罰條款得以向被告主張，但原告出於善意的只先請求被告積欠99年5月份的租金，如此的善意竟遭被告惡意否認，更甚者是，被告另外欲以刑逼民，還提出竊盜、侵占與毀損之告訴，此舉浪費司法資源，也讓原告身心俱疲，此等委屈，亦盼鈞院查明。（８）原告與被告之租賃民事法律關係爭執經過，詳如100 年3 月18日民事補充理由狀所載，茲不贅述。惟針對被告於民國100 年3 月29日提出之民事答辯狀，有諸多不實之處，原告須向鈞院秉明原委，說明如后。（９）有關公證契約後附之水電附約及99年5月14日簽署之搬遷協議書，所有合約均經被告自由意志下簽名，當屬無疑，被告等人經商多年，怎可能不知簽名即須負責之理？現竟狡辯當初簽名係思慮不週或遭逼迫，試問：被告工廠人數之眾，原告僅有夫妻二人，如何能夠脅迫簽署協議？且被告工廠用電量甚多，怎可能這麼大的工廠出租，每月租金新台幣20萬元還包含水電？因此當初被告確實是自願簽署公證書附約之水電保證，原告所述與經驗法則相符。又依照民事程序法律規定，被告提出對其有利之事證，應負擔舉證責任，現被告空執一詞認為契約非自由意志所簽署，卻未提出可信之證據相佐，被告之答辯顯屬無據。（10）另被告復答辯，其積欠台電公司電費，並未影響原告權益等云云，亦與事實不符。因被告積欠台電公司電費甚多，迄今尚有積欠當初承租原告工廠之電費，該電費之支出係由原告不動產所生，台電公司以原告為屋主為由數次向原告要求請求清償電費，若非原告數次費心向台電公司表明委屈，並向台電表示原告另有數個月的租金尚未收取，且被告現另在他處工廠經營規模完善，有資力得以支付電費，台電公司目前才僅向被告收取電費。倘被告不繼續支付電費，原告仍須對台電為給付，被告怎可謂原告對此電費無權益之損害？（11）又被告答辯其於民國99年5月17日要搬遷，係原告不給其搬遷等云云，此答辯更是倒果為因，刻意隱匿事實全貌。因兩造租賃關係於當時已經不睦，雙方欲儘速妥適結束租賃關係，然被告積欠水電費未繳，並與第三人世宇水電公司另有債權債務關係，因此兩造與第三人世宇公司（負責人鄭世民）協議，被告有價值之機具留置於原告工廠租賃處所行使留置權（協議書文句為『抵押』），然被告經逕自將留置物搬遷，目的為侵害原告及第三人世宇公司鄭世民先生之留置權，現竟反口謂原告不讓其搬遷，試問：倘原告不讓其搬遷有何利益？原告於租賃關係不睦時亟欲請被告搬遷，並提出善意協談，希望以和為貴，並希望雙方依照當初租賃合意及公證協議遵守辦理，惟被告罔顧公證內容，對其所簽署之所有文件一概否認，當構成違約之情形，懇請鈞院查明。（12）現兩造經司法程序解決糾紛，雙方本應提出善意及誠意面對事實、解決問題，然被告卻罔顧事實，不願繳納依約應付之租金，借以不實之言論混淆鈞院視聽，懇請鈞院明鑒，原告爰訴請被告應依公證契約給付租金當屬有據。（13）關於被告抗辯算到4月份尚欠60000元，五月已經搬遷云云；惟查，否認被告所言，公證書載明契約期間到10 月。原告只請求5月。原告11月經強制執行才讓被告搬遷。（14）關於被告抗辯原告要求被告搬走機器，被告要搬，是原告不讓被告搬走云云；惟查，否認被告所言。被告已另買新機器在別處租土地，被告沒有權利主張押租金。（15）對於被告答辯狀之陳述： ⑴整個事件之發生肇始於被告公司之龐大債務，造成舊工廠將面臨被銀行法拍之處分，故而另尋新工廠承租，而承租原告之廠房後自1 月底遷入正常運作，至5 月13日銀行拒絕往來，5 月14日協議搬離，期間1 至4 月電費不支付，5 月初當月租金亦跳票。還有由舊廠房搬遷至本場之所有水管、電線、配電、機台設施配置費用，連一分也不支付，故可知被告惡意在先。 ⑵被告以其原工廠將被徵收為由而承租原告之廠房，實則為將被銀行拍賣。5 月14日雙方所簽訂搬離協議書被告竟事後片面否認，且搬離已逾半年還向法院提出刑事告訴，說被迫簽訂。 ⑶5 月6 日有協議，晚上24：00停電，結果5 月8 日晚間被告即自行偷接復電。5 月16日凌晨被告偷搬協議留置之機台，而6 月19日原告善意讓被告搬回2 台機台，並請負責人協調善後，結果機台被告搬走後就避不見面。綜觀被告答辯其以受到壓榨、脅迫及強制等主張均為不實之指控等語。二、被告則辯以：（一）有押租保證金600000元及120000元發票稅金在原告處。120000元發票只開到4 月1 日。一個月200000元租金，發票稅就是10000 元。算到4 月份尚欠60000 元，五月已經搬遷。（二）原告要求被告搬走機器，被告要搬，是原告不讓被告搬走。（三）兩造於99年4 月15日之所簽署並經公證之不動產租賃契約，全份正式公證書前後以封面為準。至於後面所附加部分，係原告臨時提出且未經雙方商討，條件非常嚴苛，非常不合常理，等於是逼迫被告簽賣身契，直接就要求被告單方面當場簽名。當時公證人認為太不合常理，故未加以公證（原告當時知道承租人已花費近200 萬元裝潢承租廠房，工廠已開始運轉，被告出於無奈，不得巳之下一定會妥協簽署附加部分）。故附加部分，即令被告違約，亦不在得逕行強制執行之列。（四）被告積欠台電公司電費，並未影響或侵害原告權益： ⑴查被告使用租賃廠房99年3 月1 日起至4 月30日止之電費，應繳總金額為592422元，繳費期限99年5 月18日。電費明細單上戶名為承租人: 力中有限公司（後來更名為鈦奇股份有限公司），如被告未遵期繳納電費，台電公司亦會向被告催繳，並不會向原告催繳而影響或侵害原告權益。乃原告竟於99年5 月6 日深夜十二點、99年5 月14日下午四點夥同世宇電機鄭世民先生私自進入工廠內破壞被告之私有配電器材進行斷電。被告之法定代理人沈瑞珍因被告公司員工的安全，生存已受到嚴重威脅，不得不於99年5 月7 日晚間20：57到頂埔派出所備案。而原告又強制被告之法定代理人沈瑞珍簽下幾乎迫使被告公司倒閉的單方面苛刻條款，耍求被告於99年5 月15日、16日、17日遷離，並扣留被告公司生財器具設備，但被告公司準備遷離時，原告又藉理由以轎車阻擋工廠門口不讓被告遷離，被告公司之法定代理人沈瑞珍於99年5 月16日基於當時安全的考量，旋即報警，刑事警察也到場關切。 ⑵被告於98年11月1 日與原告簽訂租賃合約時已支付600000元押金及120000元的發票稅款。被告於99年5 月15日、16日、17日要遷離，原告卻不讓被告遷離，實質上被告人已於99年5 月17日完全搬出承租廠房，完成沒有再使用承租的廠房。因此原告必須返還600000 元之押金及未用完的60000元發票稅款。 ⑶被告於99年5 月至99年11月間（99年5 月13日、5 月18日、6 月12日）多次答應原告要求到承租廠房遷離，被告每次都動用人力、搬運公司物力，但原告都是虛晃一招，不讓被告搬離。這種一再百般刁難、阻擋，浪費被告許多資源，因此被告才在99年11月間依據法院的強制執行命令完成遷離承租廠房。被告公司於這段期間因無法遷出生財器具設備，以致於工廠無法正常運作，導致非常大的損失，公司瀕臨倒閉的狀況。（五）就原告法定代理人於100年5月3日庭呈文書乙份，具狀提出答辯如下： ⑴本件原告原即有委任訴訟代理人，惟原告之法定代理人卻於100 年5 月3 日當庭提出不符「司法狀紙要點」之文書乙份，而該文書的內容除就本件租賃糾紛略有說明外，大部分均是與本件無關的事件，甚至於文書的內容有無端批評或謾罵的文字，實令被告難以接受。 ⑵被告係因原告私自於99年5 月6 日深夜12點、99年5 月14日下午四點夥同鄭世民先生私自進入工廠內破壞被告之私有配電器材進行斷電，且原告又要求被告於99年5 月15日、16日、17日遷離，並扣留被告公司生財器具設備。當被告公司依照原告告要求準備遷離時，原告復以諸般理由阻阻礙工廠大門口，不讓被告自由遷離。 ⑶被告公司好不容易於99年5 月17日完全撤出承租廠房，嗣後被告因尚有被扣留的機器設備等物品，自99年5 月至99年11月間多次答應原告要求清空遺留工廠內之物品，乃原告卻出爾反爾，對於被告所派遣之人力、搬運公司卻堅持不准進入工廠內搬遷，使被告公司無所適從，並造成被告公司嚴重損失，被告公司已著手進行整理相關之證據據以向原告公司求償。 ⑷另原告於文書中指稱被告積欠台灣電力公司電費、積欠鄭世民先生供電線路設備遷移工程費用，以及其如何善意對待被告等情，因概與本案無關，為避兔浪費鈞院寶貴的時間，在此不一一說明各等語。三、原告主張之事實，業據提出公證書、被告法定代理人沈瑞珍簽立之協議書、強制執行聲請狀、強制執行遺留物品清單筆錄、被告傳簡訊予原告之照片等影本各乙件為證，被告對向原告承租位於台北縣土城市○○街20號之工廠，雙方約定租金為每月新台幣20萬元整，水電由承租人自付乙節亦不爭執，惟辯稱：被告公司於99年5月至99年11月間（99年5月13日、5月18日、6月12日）多次應原告要求到承租廠房遷離，每次都動用人力、搬運公司物力，但原告都是虛晃一招，不讓被告公司搬離。這種一再百般刁難、阻擋，浪費伊許多資源，因此被告公司才在99年11月間依據法院的強制執行命令完成遷離承租廠房。被告公司於這段期間因無法遷出生財器具設備，以致於工廠無法正常運作，導致非常大的損失，公司瀕臨倒閉的狀況云云。經查：依原告所提被告公司負責人沈瑞珍於99年5月14日出具乙紙協議書，並記載：今日5月14日（星期五）16時開始停電，隨即打包遷離所有物品（機台除外），期限至5月17日晚上12：00止清空，並同時封鎖全部大小門，未搬離之貨品由永吉公司（即原告）處置，若未清除，後續處理費用由押金扣除。全部機台作為永吉公司與世宇公司欠款之等值抵押，絕無異議，欠款清償後所有機台返還鈦奇公司（即被告），此有該協議書影本乙紙在卷可稽（原證二），再參以被告遲至99年11月27日始委託訴外人沈建州將系爭工廠內之遺留物品搬遷完畢等情，業經本院調取本院99年度司執字第97659號遷讓房屋強制執行事件卷宗互核無訛。此外，被告並未能舉證證明原告有阻擋被告搬遷之事實，是原告主張被告應給付原告99年5月份之租金200000元，自屬有據。四、從而，原告依租賃契約之法律關係訴請被告給付200000元，及自99年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即無不合，應予准許。五、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。中華民國 100 年 6 月 21 日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭書記官劉昌明法官李崇豪上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 100 年 6 月 21 日書記官劉昌明

板橋簡易庭100年度板簡字第128號

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