板橋簡易庭100年度板簡字第488號｜法律人

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　100年度板簡字第488號原　　　告　葉怡伶被　　　告　林張素娥瓏山林企業股份有限公司法定代理人　林鴻堯共　　　同訴訟代理人　劉宏邈律師上列當事人間100年度板簡字第488號返還價金事件於中華民國 100年5月11日言詞辯論終結，100年5月25日下午4時整，在本院板橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：法　　　官　游婷麟法院書記官　許崇興朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下：主文被告林張素娥應給付原告新台幣１７２,５００元及自民國９７年１１月１１日起至清償之日止按年息百分之５計算之利息。被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新台幣１１２,５００元及自民國９７年１１月１１日起至清償之日止按年息百分之５計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告林張素娥負擔十分之五；由被告瓏山林企業股份有限公司負擔十分之三，其餘由原告負擔。本判決得假執行；但被告林張素娥如以新台幣１７２,５００元；被告瓏山林企業股份有限公司如以新台幣１１２,５００元，為原告預擔保後得免為假執行。事實及理由一、原告主張：（一）民國（下同）97年10月24日於台北縣政府稅捐稽徵處中和分處申請，撤回坐落於中和市○○○段175 號土地1 筆土地移轉現值申報案，並解除買賣契約。（二）因土地預定買賣契約與房屋預定買賣契約書具有連帶及不可分關係，如有任一契約解除時，另一契約亦得同時解除。（三）原告自95年1 月10日起，即依原房地買賣契約約定之價金繳納第一期至第五期含訂金、簽約金、地下室完成、結構體完成、領取使用執照等，土地自備期款共新台幣（下同）230000元及房屋自備期款共150000元。（四）原告於97年11月收到被告瓏山林企業股份有限公司負責人：林鴻堯、林張素娥等人於興安郵局11月3 日寄發之郵局存證信函，通知沒入原告之房地已繳之全部款項並同時解除買賣契約之意思表示。並於97年11月再次收到被告瓏山林企業股份有限公司負責人：林鴻堯、林張素娥等人於興安郵局11月10日寄發之郵局存證信函，表示已沒入原告之已繳全部款項，並解除房地買賣契約。（五）土地及房屋預定買賣契約於97年10月24日既經協議解除買賣契約，被告林張素娥與被告瓏山林企業股份有限公司，應於解約時將原告已繳之房地價款及延遲利息全部退還原告。（六）原告於99年4 月13日於台北市政府法規委員會消費者保護官室進行消費爭議調解，因被告相對人未到場，結果為調解不成立，爰檢付調解不成立證明書，原告依法向法院提起訴訟請求救濟。爰依契約之法律關係訴請被告林張素娥應給付原告230000元及自97年11月1 日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新台幣150000元及自97年11月1日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保，請求宣告假執行。並提出台北縣政府稅捐稽徵處中和分處函( 土地解除買賣契約) 、台北縣中和市公所函( 房屋註銷承買) 、郵局存證信函(解除買賣合約之意思表示) 、郵局存證信函( 沒入已繳全部款項並解除買賣契約) 、台北市政府函(消費調解委員會調解不成立證明書) 、買賣訂金收據( 信義房屋仲介股份有限公司) 、房地價格議價證明( 信義房屋業務確認資料)、各項已繳房地價金之發票及收據、土地預訂買賣契約書、房屋預定買賣契約書等件影本為證。二、被告等則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責... 」、「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」乃民事訴訟法第277 條前段及最高法院17年土字第917號判決分別定有明文。查原告自始未提出雙方當事人簽名合意解除買賣契約等相關證據，被告對於原告前開主張亦否認其事實之真正，故原告就有利於己之事實，原告自應先負舉證真正之責任，原告倘不能舉證證實自已主張之事實為真實，即應駁回原告之請求。本件兩造未有合意解除買賣契約，迺原告遲延仍未給付第六期房屋、土地價款所致，被告自可於催告無果後，依合約之相關規定解除系爭房地買賣契約並沒收原告已繳之買賣價金。（二）房屋後來雖然出售賣310萬元，還是有些管銷及代銷費用要支付。三、兩造均不爭執，原告與被告等訂立中和市○○○段175號土地及房屋之預定買賣契約之真正，及土地、房屋之總價分別為150萬元及100萬元，原告自95年1月10日起，即依原房地買賣契約約定之價金繳納第一期至第五期含訂金、簽約金、地下室完成、結構體完成、領取使用執照等，土地自備期款共230000元及房屋自備期款共150000元。嗣因原告未如期繳交買賣價金，經被告等催告後，兩造於97年11月11日解除契約（本院100年5月11日言詞辯論筆錄參照）。四、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2款定有明文。是原告主張兩造契約業已解除，被告等應返還其已付之價金即被告林張素娥應給付原告230000元、被告瓏山林企業股份有限公司應給付150000元及各自97年11月1日 (解除契約之日)起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，被告對於解除契約回復原狀返還價金並不爭執，原告之請求返還價金於法尚屬有據。惟被告抗辯，原告未按期付款，經被告催告後解除兩造契約，而土地部份依據契約第10條，房屋依據契約第23條被告得沒人原告給付之價金作為違約金，因此被告沒入原告已經繳納的款項為違約金等情。茲應審酌者厥為被告抗辯因被告未如期繳款之違約，沒入原告已繳之全部價金有無理由?亦即被告之以違約金抵銷之抗辯有無理由? 1 、查依兩造契約，土地依據原告與被告林張素娥之買賣契約第4條第3款：「買方若不按時繳付各期土地價款時，自收到通知日起第十一日按日加計萬分之五滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約，經雙方同意依第十條違約之處罰規定處理。」、第10條第2項：「買方違反第四條規定者，賣方得沒收依土地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，賣方並得解除本契約。」，房屋部份依據原告與瓏山林企業股份有限公司之買賣契約第7條第3項：「買方若不按時繳付各期房屋價款或票據未如期兌現時，自收到通知日起第十一日按日加計萬分之五滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約；並依第二十三條違約之處罰規定處理。」、第23條第2項及第3項：「二、買方違反第七條、第十五條第三項及第十八條之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。賣方並得解除本契約並暫時停止辦理產權移轉登記之申報或登記，已辦理者賣方並得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議。三、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。」，固有違約金之上開約定，而原告亦不否認因未按期繳價款之違約，是被告抗辯得依上開約定請求沒收已付之價金作為違約金，固為有理由。 2、然按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，民法第252條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，至於酌減是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院79年臺上字第1915 號、68年臺上字第3887號、49年臺上字第807號判例、70 年度臺上字第3796號裁判意旨參照）。經查：被告出售系爭房地無非在於取得價金，因原告遲未繳款項，致未能交屋取得款項，其所受損害，應係指其未取得價金之損害。而本件之土地及房屋之總價分別為150萬元及100萬元，而原告自95年1月10日起，即依原房地買賣契約約定之價金繳納第一期至第五期含訂金、簽約金、地下室完成、結構體完成、領取使用執照等，土地自備期款共230000元及房屋自備期款共150000元，原告自承直至97年10月間，因原告無法如期以房地價款向銀行貸款8 成，只能貸款5成，原告沒有那麼多錢支付不足之部份，始違約未如期繳付被告。而被告業於解約後之98年12月26日業已將系爭房地出售予第三人，出售價格為土地及房屋分別為186萬及124萬元，為被告所自認，並有被告提出之買賣契約書影本在卷可參。被告抗辯以原告所已繳之全部價金即土地部份230000元及房屋部份150000元，依契約約定均沒入為違約金。惟被告嗣後業以高於原兩造間買賣價格60萬元之310 萬元售出，被告稱有一些管銷費用之支出及代銷費用之支出，此部份被告並未提出確切之數額之証據，且系爭房地之買賣為屬預售屋之買賣，房屋為興建中，為按興建期繳款，尚難確認有何管銷費用支出；僅一般房地均委託第三代銷，而兩造間之契約，被告亦有委託第三人信義房屋仲介股份有限公司代銷之情，有原告提出之買賣定金收據影本可參，惟被告所稱之委託第三代銷，代銷費用亦未舉証，縱如其所稱一般為百分之5，被告最多支付代銷費用亦僅15萬餘元(310萬元×5% )。本件如按上述契約約定得沒入已繳之全部價金之標準計算違約金，相當於總價金之百分之15.2(38萬元÷250 萬元＝0.152)，就我國目前之社會經濟狀況而言，顯然過高，另參酌當事人約定違約金，除在約定損害賠償之數額外，亦有督促當事人一方履行契約之意等一切情狀，認上開違約金之約定應予酌減至4分之1，始為適當。 3、綜上所述，被告得請求之違約金各為已付價金230000元及150000元之4分之1，即土地及房屋部份分別為57500元(23萬元÷4＝57500元)及37500元(15萬元÷4＝37500元)。五、從而，原告固得請求被告林張素娥、瓏山林企業股份有限公司分別返還已繳之土地及房屋價金230000元及150000元，惟扣除原告得抵銷之違約金各57500元及37500元，被告林張素娥、瓏山林企業股份有限公司尚應分別返還原告172500元及112500元。至原告請求之利息，兩造對於系爭房屋及土地買賣契約於97年11月11日解除不爭執，則原告請求自97年11 月11日起至清償日止按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。至逾此部份之請求，則無理由，應予駁回。六、本判決係就民事訴訟法第427條第2項所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。中華民國 100 年 5 月 25 日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭書記官許崇興法官游婷麟上列為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 100 年 5 月 25 日書記官許崇興

板橋簡易庭100年度板簡字第488號

關鍵資訊