臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決

原告

遠雄人壽保險事業股份有限公司

法定代理人

孟嘉仁

訴訟代理人

蔡炳楠律師

訴訟代理人

黃敏綺律師

被告

茶 國際有限公司

法定代理人

莊強華

被告

喬伊思攝影有限公司

法定代理人

張雪容

被告

穎達開發發展有限公司

法定代理人

諸蕙媛

被告

蒔築設計有限公司

法定代理人

朱皇蒔

上列當事人間請求給付管理費事件，於民國107 年10月1 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）按公寓大廈管理條例第3 條規定：『本條例用辭定義如下：…八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。…』；第6 條規定: 『住戶應遵守下列事項：…五、、其他法令或規約規定事項。』；第21條規定：『區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。』；第28條第3 項規定：『起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負貴人前，為公寓大廈之管理負責人。』，本件原告為起造人，當可基於管理負責人之地位，訴請被告給付積欠之管理費。

（二）次按，遠雄銖儷社區規約第17條：『二、管理費之收繳：

（一）各區分所有權人應按其登記建物總面積（不含停車位面積），計算，住家按區分所有權坪數（含共有部分）每坪每月100元整；店鋪按各區分所有權坪數（含共有部分）每坪每月65元整；…四、管理費積欠之處理：區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之應分擔或其他應分擔之費用，已逾二期（即二個收費期別），經15天期間催告不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息5 %計算。』

（三）再按，兩造租賃契約第九條均約定如下：『租賃標的物之費用均於起租日起（如實際交屋日先於起租日，則以實際交屋日為準）由甲方負擔，其計算標準如下：一、租賃標的物之社區管理費用由甲方負擔，管理費為每坪65元/ 月（不可使用三樓社區俱樂部設施），社區區分所有權人會議如決議調整時，依其決議金額由甲方負擔及繳納。…』

（四）經查本件被告等四位承租人分別向原告承租遠雄鍊儷社區之一樓店面營業，詎被告等竟以管委會尚未成立為由，長期拒絕繳納管理費，惟此等藉口，法未合，自難為身為房東及管理負責人之原告可得接受。原告前委請律師發函催告，詎被告等仍置不理，為保障原告及全體住戶權益，爰依法提起本件訴訟。茲謹就四名被告積欠之管理費用情形，扼要說明如下：

1、被告茶 國際有限公司（下稱茶 公司）係向原告承租新北市○○區○○街000 號一樓店鋪，依據上開遠雄錸儷社區規約第17條及租約第九條約定，被告茶 公司自交屋起即應負擔每月4,024 元之管理費用。詎被告茶 公司自點交日106.08.15 起至107.06.30 應繳納管理費為42,447元（4,024 ×17/31+4,02 4×10 = 42447) ，扣除被告茶公司已經繳納18,303元，管理費仍積欠24,144元，經原告委請律師發函催告，仍未繳納，造成身兼管理負責人之原告莫大困擾。

2、被告喬伊思攝影有限公司（下稱喬伊思公司）係向原告公司承租新北市○○區○○○街0 號、3 號之一樓店鋪二戶，依據上開遠雄銖儷社區規約第17條及租約第九條約定，被告喬伊思公司自交屋起即應負擔每月6,715 元之管理費用。詎被告喬伊思公司自點交日106.07.01 起至107.06.30 已積欠管理費高達80,580元（6,715 ×12 = 80,580 ），經原告委請律師發函催告，仍未繳納。

3、被告穎達開發發展有限公司（下稱穎達公司）係向原告公司承租新北市○○區○○街000 號一樓店鋪，依據上開遠雄鍊儷社區規約第17條及租約第九條約定，被告穎達公司自交屋起即應負擔每月3,340 元之管理費用。詎被告穎達公司自點交日106.04.10 起至107.06.30 已積欠管理費高達49,098元（3,340 ×12/30+3,340 ×14 = 49,098 ），經原告委請律師發函催告，仍未繳納。

4、被告蒔築設計有限公司（蒔築公司）係向原告公司承租新北市○○區○○○街0 號、2 號之一樓店鋪二戶，依據上開遠雄銖儷社區規約第17條及租約第九條約定，被告公司自交屋起即應負擔每月3,106 元之管理費用。詎被告蒔築公司自點交日106.03.15 至107.06.30 已積欠管理費高達48,293元（3,106 ×17/31+3,106 ×15 = 48,293)，經原告委請律師發函催告，仍未繳納。

（五）聲明：

1、被告茶 公司應給付原告24,144元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

2、被告喬伊思公司應給付原告80,580元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

3、被告穎達公司應給付原告49,098元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

4、被告蒔築公司應給付原告48,293元元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告答辯：

1、被告茶 公司部分：一開始打租約時候沒有說要繳納管理費，說等管理會成立之後才開始繳納管理費，但是並沒有把約定寫在租約內。

2、被告喬伊思公司部分：我們都是住戶，當初原告為了要讓一樓店面熱絡，希望在那裡開店，同意第壹年免租金，還說等到管委會成立之後，再繳納管理費，但是租約上面並沒有寫到這點。當初跟我們接洽租約的人說，租賃契約是原告制式的契約，叫我們不要塗改，說反正等管理費成立才需要繳納管理費。

3、被告穎達公司部分：我也是住戶，現在要我繳納管理費，但是管委會又還沒有成立，樓上公設一樓店面不能用，樓上住戶可以用公設又不用繳納管理費。當初定租約時，口頭有約定管委會成立再繳管理費。

4、被告蒔築公司部分：跟其他被告之抗辯都一樣。口頭上都跟我說管理費成立後才需要繳管理費。

三、按債權人就權利存在之一般要件事實，固應負主張及舉證責任，惟如係權利障礙、消滅及排除之特別要件事實，則應由債務人負抗辯及舉證之責任，此為舉證責任分配原則之當然解釋。原告前揭主張，業據提出遠雄銖儷社區規約、租約影印節本、律師函等件影本為證，且為被告不爭執尚未繳納管理費之數額及各該文件之真正，被告雖抗辯當初與被告接洽租約之人有口頭約定待管委會成立後再繳納管理費云云，惟被告並未能舉證以實其說，其為抗辯，自無可採。是原告主張，洵堪採信。

四、按「租賃標的物之費用均於起租日起（如實際交屋日先於起租日，則以實際交屋日為準）由甲方負擔，其計算標準如下：一、租賃標的物之社區管理費用由甲方負擔，管理費為每坪65元/ 月（不可使用三樓社區俱樂部設施），社區區分所有權人會議如決議調整時，依其決議金額由甲方負擔及繳納。. . . 」此為兩造租約第9 條所定明文，原告請求被告給付管理費，自屬有據。從而，原告請求被告茶 公司給付24,144元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年8 月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，請求被告喬伊思公司給付80,580元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年8 月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，請求被告穎達公司給付49,098元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年8月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，請求被告蒔築公司給付48,293元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年8 月20日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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