108年度板建簡字第44號｜民事：修復漏水等｜裁判日期：109 年 01 月 31 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 108年度板建簡字第44號原　　　告　李秀玲訴訟代理人　陳惠陽被　　　告　中和花園廣場管理委員會法定代理人　劉忠烈訴訟代理人　吳晉昇上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國108年12月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣捌萬肆仟元，及自民國一百零八年七月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠原告係坐落新北市○○區○○路000號22樓之5房屋（下稱系爭房屋）所有權人，原告於民國108年2月24日發現系爭房屋之窗台於下雨後有大量水滴滴落之漏水狀況，依中和市花園廣場社區互助管理規約第3條規定：本社區各棟建築物周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，又依公寓大廈管理條例第3條、第6條、第10條第2項、第36條規定，公寓大廈共用部分之修繕應由管理委員會為之，原告多次向被告反應外牆漏水一事，惟被告卻以若修繕系爭房屋外牆，恐其它住戶亦會仿效為由拒絕修繕。㈡原告基於安全考量並避免損害持續擴大及改善居住品質，於被告消極不作為之情況下，請防水施作廠商善群工程有限公司（下稱善群公司）提出修繕評估及報價，善群公司表示因系爭社區營建至今將近20年，外牆牆面因風吹日曬雨淋，經年累月年久失修、老舊、風化，因雨水長期侵蝕導致混凝土龜裂脫落產生縫隙，致雨水滲入牆面，造成系爭房屋內漏水，因系爭房屋漏水情形已嚴重影響原告日常生活之居住品質、並危害人身安全健康及財產，有修繕急迫性，故原告委請善群公司進行滲水修繕工程，支出修繕費用新臺幣（下同）105,000元，再者，原告於系爭房屋漏水期間耗費心力維修抓漏、牆面壁癌多次粉刷、訂製木衣櫥及衣物因而發霉、家中飼養鸚鵡因不明呼吸疾病相繼過世，合理懷疑係因受潮所致，故另請求被告賠償精神慰撫金10,000元，總計115,000 元。為此，爰依公寓大廈管理條例及侵權行為損害賠償之法律關係，提起本件訴訟，請求被告賠償上開損害等語，並聲明：被告應給付原告115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：㈠依原告所述，本件係系爭房屋內發生漏水及系爭房屋內之陽台有雨水滴落、滲漏水之情形，足見發生漏水之建物為原告獨立使用，為原告之專有部分，且原告修繕之部分為陽台，依系爭房屋之建物登記謄本，可見陽台為專有部分之附屬建物即其專有部分，又原告自稱牆面龜裂進行修繕之處，為原告專有部分之陽台上方水泥雨遮，屬陽台之一部分，為原告獨立使用，屬原告之專有部分，依公寓大廈管理條例第10條第1項之規定，應由原告修繕並負擔其費用。㈡原告為增加室內使用面積，於原陽台加裝鋁窗窗框，將其專有部分建物陽台外推，而該外推之陽台窗框部分因年久失修，多處未與牆體密合，加之當初為防漏而施作之速立康防水膠劑經長期氧化已失去防水作用，雨水自然沿窗框及牆體間之隙縫而滲漏流入陽台外推後之系爭房屋內，且原告未經被告同意擅自加裝冷氣室外機於頂樓女兒牆，並於專有部分範圍之陽台雨遮上鑿穿牆面，以外力強行破壞該雨遮牆面外觀，嚴重破壞該雨遮牆面原始之防水結構與功能，致該陽台雨遮牆面破損後嚴重漏水，系爭建物之修繕及其費用係因可歸責於原告之事由所致，應由原告自行負擔。退萬步言，縱認原告修繕之建物部分即雨遮牆面及窗台等非其專有部分，而係共用部分，然本件漏水確係可歸責於原告自行二次施工將陽台外推加裝窗框，及自行以人力不當破壞雨遮牆面所致，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，應由原告自行負擔修繕費用；且系爭外牆防水修繕工程費用過高不合理。㈢就證人熊格威之證詞，提出意見如下： ⒈ 證人證稱：「一般外牆漏水主因是結構裂縫，還有磁磚縫水泥風化，還有一般窗框矽利康膠條老化」、「系爭建物外牆剪力角裂縫，通常是天災地震造成，另有膠條老化，牆面也有不少裂縫，均屬地震造成，因為外牆是RC結構，人力無法造成這些裂縫，下雨時牆面會滲水」、「剪力角就在窗框的四個角邊，水就會透過裂縫進入窗框內，膠條老化水也會從窗框進入屋內...」等語，依其說明雨水係順著剪力角處的裂縫，流入窗框，又因窗框膠條老化，故雨水滲入屋內，亦即原告二次施工外推之陽台內。然而，系爭陽台原本是室外/遮雨開擴空間，係經原告於16年前二次施工後成為房間之一部分，證人指出「雨水經由剪力角等裂縫處滲入窗框，加以窗框膠條老化致雨水滲入屋內即原告外推之陽台內」，已直接指出其漏水無論任何原因，均可歸責於原告將陽台外推之二次施工行為。原告二次施工自行加裝之窗框，及最終造成漏水之窗框老化膠條，均係原告在其專有部分內不法二次施工之產物，原告要求被告負修繕之責，顯無理由。 ⒉ 證人原指稱「原告房間內的天花板有水泥爆筋的現象，這些漏水狀況，都是牆面裂縫和（窗框）膠條老化造成的」，後改稱「但這個建物內的天花板爆筋即與窗框無關」，證人就天花板爆筋與窗框有無關聯乙節，證詞前後矛盾。依照片顯示，系爭房屋天花板爆筋係因含水量及年代久遠的脫漆現象，絕非原告或證人所稱爆筋狀況，證人欲為原告推卸責任，而為前後明顯重大矛盾之證詞。 ⒊ 證人證稱「原告在系爭建物女兒牆的外圍裝設冷氣不致於造成系爭建物產生漏水現象」，與事實不符。因原告加裝冷氣之管線，鑿穿牆面所在位置係雨遮部分之牆面，雨水由此處滲入建物結構內部造成漏水，冷氣管線並未鑿穿女兒牆之牆面，證人未提雨遮牆面被鑿穿以加裝冷氣管線，卻僅提及牆面未被鑿穿的女兒牆，明顯是迴避關鍵重點之說詞。原告為安裝冷氣機之管線，自行破壞自己專有部分之陽台雨遮牆面，方造成漏水，此修繕責任與費用，依法原告應自己負擔，其請求被告負擔賠償損害，於法無據。㈣原告主張發生漏水而自行修繕之部分屬於系爭建物之外牆，被告有修繕之責，惟系爭房屋漏水之處，原本係原告專有部分之陽台室外空間/遮雨設施，經原告擅自違法二次施工、陽台外推變更為室內空間使用，致系爭房屋屋內漏水，而窗框膠條老化導致滲入乙節，亦由證人證詞所指明，另原告加裝冷氣管線、鑿穿雨遮牆面造成大型孔洞，亦致雨水滲入牆面而漏水，若原告未為上開改建，何來漏水至室內？是關於修繕外推陽台加裝之窗框相關費用，因係原告違法二次施工加裝之窗框老舊不堪用所為之修繕，被告依法無修繕責任，原告不得對被告請求此部分之修繕費用等語，資為抗辯。㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法院之判斷：原告為系爭房屋之所有權人乙情，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第119頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。惟原告請求被告賠償修繕費用及精神慰撫金，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：㈠系爭房屋外牆是否屬於共用部分？㈡系爭房屋外牆之漏水原因？㈢原告請求被告賠償系爭房屋外牆之修繕費用，有無理由？㈣原告請求被告賠償精神慰撫金，有無理由？㈠系爭房屋外牆是否屬於屬共用部分？ ⒈ 按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第1項、第2項分別定有明文。觀諸其立法理由載有：「一、按公寓大廈管理條例第1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異...。二、所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之規定修正列為第1項『各專有其一部』規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有...。三、第1項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要...，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明」等語，業已指明區分所有建築物「專有部分」之物權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。 ⒉ 另按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款亦有明定。依上規範，共有部分包含：⑴區分所有建築物專有部分以外之其他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款參照），如區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓大廈管理條例第7條第2、3款、第8條第1項）等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之；⑵不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3條第4款附屬建築物），如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等；⑶區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大廈管理條例第3條第6款參照）。再參酌公寓大廈管理條例第7條第3款復規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分」，是應認依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共用部分而不能成為專有部分之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均係整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分，故應認屬區分所有建物之共有部分。 ⒊ 查系爭房屋之外牆屬包覆全棟建築物（下稱系爭建物）整體外觀之系爭建物外牆一部分，而系爭建物外牆應係維持系爭建物安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭建物全棟建築物之基本構造，依前揭說明，自係屬系爭建物共用部分，即為系爭建物區分所有權人所共有，非為原告之專有部分。㈡系爭房屋外牆之漏水原因為何？ ⒈ 按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號判例意旨可參）。 ⒉ 關於系爭房屋之漏水原因乙情，業經證人即善群公司經理熊格威到庭證稱：系爭建物外牆剪力角裂縫通常係天災地震造成，牆面也有不少裂縫均係地震造成的，因為外牆係RC結構，人力無法造成這些裂縫，系爭房屋牆面下雨時會滲水，與牆面裂縫和膠條老化有關；因剪力角非人為可破壞，也不會因為加裝窗戶造成滲漏水，但剪力角在窗框的四個角邊，水會透過裂縫進入窗框內，膠條老化，水也會從窗框進入屋內，系爭房屋外牆冷氣管線並無滲水現象，原告於系爭房屋女兒牆外圍裝設冷氣，不致造成系爭房屋產生滲水現象；卷附第31頁左下角照片為磁磚縫的裂縫、第33頁窗戶右上角、右下角的剪力角裂縫很明顯，第33頁右上角照片為平面露台與女兒牆牆面接縫之裂縫、第33頁左上角照片為陽台左側的仰角裂縫等語明確（見本院卷第182至183頁），核與施工現場照片所示系爭房屋外牆受損狀況相符（見本院卷第27至33頁、第147至163頁），堪認系爭房屋外牆係因地震產生剪力角裂縫，致該外牆於下雨時產生滲漏水現象無訛。被告辯稱原告擅自加裝冷氣室外機於頂樓女兒牆、於陽台雨遮上鑿穿牆面，以外力強行破壞該雨遮牆面原始之防水結構與功能，致該陽台雨遮牆面破損而漏水，並提出照片為證（見本院卷第117頁），然上開照片至多僅能證明原告確有於系爭房屋女兒牆加裝冷氣外機、冷氣管鑿穿外牆之事實，而無足證明冷氣管鑿穿之外牆確有產生滲漏水現象，及系爭房屋之外牆滲漏水與上情有因果關係，被告執前詞置辯，卻未能舉證以實其說，難認可採。㈢原告請求被告賠償系爭房屋外牆之修繕費用，有無理由？ ⒈ 再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又依被告社區互助管理規約第3條之約定，該社區各棟建築物周圍上下及外牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用（見本院卷第37頁）。復按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責；前項之規定，如其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶養義務，或本人之意思違反公共秩序善良風俗者，不適用之，民法第172條、第174條亦有明文。又管理事務利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；第174條第2項規定之情形，管理人管理事務雖違反本人之意思，仍有前項之請求權，民法第176條亦有明文。又無因管理固須有為他人管理之意思，惟為他人之意思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理（最高法院86年度台上字第 1820號民事判決意旨同此見解）。 ⒉ 查系爭房屋之外牆屬共用部分，且系爭外牆之漏水原因係因地震產生剪力角裂縫所致，核非可歸責於區分所有權人之事由，揆諸前開說明，外牆既屬公寓大廈區分所有權人所共用，其管理、維護、修繕應由被告為之，被告就此亦應負修繕義務。原告主張系爭房屋外牆滲漏水，經原告催告被告修繕未果，其為免損害擴大，遂自行修繕而支出修繕費用105,000元等情，業據提出善群公司報價單及統一發票為證（見本院卷第25頁、第35頁），核認屬實，則被告既負有修繕系爭房屋外牆之義務，其未盡該項義務，致系爭房屋外牆滲漏水，而原告雖未受委任，並無義務，然基於為被告之意思與為自己之意思，代為履行修繕義務，為被告管理事務，又原告雖違反被告明示之意思，然係為被告盡公益上之義務，揆諸上開說明，原告依無因管理之規定，請求被告償還管理事務支出之必要費用，自屬有據。惟參諸證人熊格威證稱：剪力角於窗框的四個角邊，水透過裂縫進入窗框內，窗框膠條老化，水也會從窗框進入屋內；我們先清洗系爭房屋外牆粉塵和青苔，再使用道康寧填縫膠填補裂縫，復於外牆面全部塗防水材料二次，窗框膠條也使用道康寧更新，膠條施用費用占整個防水工程約二成（見本院卷第183頁），既窗框膠條為原告所設置而非屬外牆之共用部分，窗框膠條老化之修繕費用當非由被告負擔，是以，系爭房屋外牆防水工程之必要修繕費用，應扣除窗框膠條更新費用21,000元（計算式：105,000元×20%），原告請求被告償還其因管理事務所已支出之費用於84,000元（計算式：105,000元－21,000元）之範圍內，即屬有據，逾此部分之請求，難認可採。被告空言辯稱系爭外牆防水修繕工程費用過高不合理，然未能提出任何證據為佐，自非可採。至原告提起本件訴訟雖未引用上開無因管理之規定，惟民事訴訟法第428條已明定同法第244條第1項第2款所定事項，原告於起訴時得僅表明請求之原因事實，故本院本於用認事用法之職權，援引上開無因管理之規定而適用之，附此敘明。㈣原告請求被告賠償精神慰撫金，有無理由？末按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164號判例參照）。被告就系爭房屋外牆未盡其管理、維護及修繕之責任，以致原告受有上開損害，業如前述。惟原告主張因系爭房屋外牆漏水，致系爭房屋牆面產生壁癌，經其多次粉刷、其訂製之木衣櫥及衣物因而發霉、家中飼養鸚鵡因不明呼吸疾病相繼過世，合理懷疑係因受潮所致等節，固據提出天花板、牆面、家具受損照片為證（見本院卷第19頁），然原告就系爭房屋之天外板、牆面、家具之損害及鸚鵡死亡係系爭房屋外牆滲漏水所致，暨衣物確因此發霉等情，未提出任何證據以實其說，難認可採，再衡諸本件漏水事件之經過、侵害之情狀暨各項客觀情節，尚難謂有何超越一般人社會生活所能容忍之程度致侵害居住安寧人格法益且情節重大之情況。準此，原告以前詞請求被告賠償精神慰撫金10,000元，即屬無據，礙難准許。四、綜前所述，原告依前開法律關係，請求被告給付84,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年7月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。中華民國 109 年 1 月 31 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官施函妤以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 109 年 1 月 31 日書記官吳昌穆

板橋簡易庭108年度板建簡字第44號

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