108年度板簡字第952號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：109 年 06 月 11 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 108年度板簡字第952號原　　　告即反訴被告　新北市任康公江姓宗親會法定代理人　江永富訴訟代理人　曾允斌律師被　　　告即反訴原告　蔡澤清訴訟代理人　林明信律師上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國109年5月14日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。確認坐落於新北市○○區○○段0000○0000地號土地上，就如附圖斜線部分所示編號83-1(1)面積178.40平方公尺及編號83 -2( 1)面積63.72平方公尺之「鐵皮屋」（門牌號碼新北市○○區○ ○路○段000號），及編號83-1(2)面積39.29平方公尺、編號83 -2(2)面積71.06平方公尺、編號83-1(3)面積8.10平方公尺、編號83-2(3)面積23.11平方公尺之「車棚」之所有權人為反訴原告。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由壹、本訴部分兩造之主張及抗辯：一、原告起訴聲明：被告應給付原告新台幣（下同）403,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並主張如下：（一）被告前向原告承租新北市○○區○○○段○○○○○段0000地號（即門牌號碼金城路三段262號）約233坪之土地( 下稱系爭土地)，雙方並簽有租賃契約，約定租金每月 71,065元，租期至106年12月31日，被告並繳付履約保證金72,000元。（二）嗣因系爭土地之一部分，遭訴外人年安企業股份有限公司（下稱年安公司）提起返還土地等訴訟，原告並於107年1月16日前後將不慎占用之土地，返還予年安公司。因出租土地面積減少，原告除免除被告兩個月之租金外，尚依土地減少之比例降低租金，告知被告如欲繼續承租系爭土地，自107年1月1日起需支付每月5萬元之租金，但被告卻置之不理。自107年1月1日起至107年10月15日止，被告繼續使用系爭土地，並未付租金，原告自得本於不當得利之法律關係，訴請被告給付107年1月1日起至107年10月15日止相當於每月5萬元租金之不當得利，共計475,000元，扣除被告預繳之履約保證金72,000元後，被告尚欠403,000元。二、被告聲明駁回原告之訴，並辯稱如下：（一）對於原告主張兩造間有租用系爭土地之關係，且被告確自107年1月1日起至107年10月15日止有使用系爭土地，但未給付租金等情，不爭執。（二）原告主張上開期間相當於租金之不當得利為每月5萬元，被告予以否認。應參酌土地法第97條之規定，以土地申報地價之10％為租金上限，絕非50,000元。（三）被告於系爭土地上，有興建鐵皮廠房一座。此一鐵皮廠房既為被告起造，被告即係所有人，並非原告所有。詎原告竟侵占被告所有之鐵皮廠房，並自107年10月15日起逕以每月租金50,000元，出租予訴外人蔡振江，此自屬不當得利。僅計算至本件審理時之109年2月間，原告所得相當於16個月租金的不當得利即高達800,000元，被告謹以此不當得利債權，與本件原告之請求主張抵銷。貳、反訴部分兩造之主張及抗辯（以下原告即反訴被告簡稱江姓宗親會；被告即反訴原告簡稱蔡澤清）一、蔡澤清反訴聲明：確認坐落於新北市○○區○○段000 0○ 00 00地號土地上，如新北市板橋地政事務所複丈成果圖所示編號83-1(1)面積178.40平方公尺及編號83-2(1)面積 63.72平方公尺之「鐵皮屋」（門牌號碼新北市○○區○○ 路○段000號），及編號83-1(2)面積39.29平方公尺、編號 83-2 ( 2)面積71.06平方公尺、編號83-1(3)面積8.10平方公尺、編號83-2(3)面積23.11平方公尺之「車棚」（下稱系爭建物）之所有權人為蔡澤清。並主張如下：（一）蔡澤清自97年間起，向江姓宗親會承租系爭土地，原址為一破舊之竹造釣蝦場，且為碎石、泥土未經鋪設之地面，蔡澤清在97年7月間委請「東成工程行」進行整地、填平釣蝦池及鋪設水泥地面等工程，整地完成後，復委由鐵工陳坤龍先生於其上興建現址門牌號碼新北市○○區○段 000號建物及附屬車棚（即系爭建物）。此部分整地及興建鐵皮屋既全由蔡澤清單獨出資，自應由蔡澤清原始取得系爭建物之所有權。（二）兩造間之租約結束後，江姓宗親會卻非法占用蔡澤清所有的系爭建物，甚至將之出租予蔡振江，收取每月5萬元之租金，顯然已經侵害蔡澤清對系爭建物的所有權。蔡澤清自得提起本件確認所有權存在的訴訟，以保障自己的權利。（三）系爭建物全部是由蔡澤清起造，與江姓宗親會或承租系爭土地的前手無關。系爭建物未辦理保存登記，蔡澤清亦未曾將系爭建物之事實上處分權移轉給江姓宗親會或任何人。三、江姓宗親會則聲明駁回反訴，並抗辯如下：（一）系爭建物之建築年代已不可考，由於系爭建物並未辦理保存登記，是一既存違建，系爭建物之事實上處分權原應歸屬於原始出資興建者，嗣系爭建物之事實上處分權業已轉讓予江姓宗親會迄今，此有新北市政府稅捐稽徵處長期以來均係以江姓宗親會為房屋稅之納稅義務人，即可證明。（二）蔡澤清一開始是向江姓宗親會承租土地，簽訂「土地租賃契約」，期間自97年9月1日至103年8月31日。期滿後，兩造即係簽訂「房屋租賃契約」，期間自103年9月1日至106年8月31日。由此可見，最後一次的租賃契約既然是出租「房屋」，則系爭建物之事實上處分權顯然於此前已經歸屬於江姓宗親會，才能出租給蔡澤清。（三）依兩造間於97年9月1日至103年8月31日間之土地租賃契約中，其中第五條第（4)點載有：「租期屆滿時，除雙方另請合約成立在先外，乙方（指蔡澤清）無條件停止使用，並將土地歸還甲方（指江姓宗親會）不得延誤，若逾期乙方所遺留之一切設備均無條件歸甲方所有，…」益徵系爭建物因上開約定，應歸江姓宗親會所有。參、兩造不爭執事項：一、兩造就系爭土地曾先後簽訂「土地租賃契約書」三份（97年9月1日至103年8月31日、99年9月1日至101年8月31日、101 年9月1日至103年8月31日）及「房屋租賃合約書」一份（自103年9月1日至106年8月31日）等內容均不爭執。二、系爭土地上之建物，因占用年安公司之土地，遭訴請拆屋還地，兩造與年安公司及其他當事人（詠大國際企業股份有限公司、蔡振江即新盟汽車工場、楊瑞興）於106年12月14日成立調解（臺灣高等法院106年度上移調字第369號），兩造應負責拆除部分建物並還地於年安公司。三、蔡澤清於107年1月1日起至107年10月15日止之期間，仍占用系爭土地，並未給付租金給江姓宗親會。四、蔡澤清曾將系爭建物出租給蔡振江，期間自105年2月1日起至107年1月31日止，租金每月38,000元。五、江姓宗親會將系爭土地及建物出租給蔡振江，期間自107年 10月16日起至110年10月15日止，租金每月5萬元。六、系爭建物之範圍如附件新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖（108年10月21日板土複字第2227號）所示。肆、本院之判斷：一、本訴請求部分：（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第179條及第 334條第1項前段分別定有明文。（二）經查，江姓宗親會主張蔡澤清自107年1月1日起至同年10 月15日止無權占用系爭土地，且未支付租金一節，為蔡澤清所不爭執，首堪信為真。而蔡澤清既有無權占用系爭土地之情形，自有使用土地之得利，並致江姓宗親會受有損害，故江姓宗親會請求此部不當得利之賠償，自屬於法有據。（三）江姓宗親會主張前述不當得利之損害，係相當於租金之損害，應以每月5萬元計算，已提出其嗣後出租給蔡振江的租約作為依據，事實上的出租所得確實為每月5萬元。況且，蔡澤清訴訟代理人於本院108年7月11日言詞辯論期日對此當庭表示「如果構成不當得利，以每月5萬元計算不爭執」等語，已有訴訟上之自認。是以，本件江姓宗親會主張系爭土地相當於租金之不當得利應以每月5萬元計算一節，堪予採認。（四）綜上，本件江姓宗親會所得請求蔡澤清給付之不當得利應係自107年1月1日起至107年10月15日止共9.5個月，以每月5萬元計算，共計475,000元（50,000×9.5＝475,000）。又江姓宗親會主張上開金額中願扣除蔡澤清所繳付之履約保證金72,000元，自無不可。是本件蔡澤清仍應給付江姓宗親會之不當得利共計403,000元（475,000－72,000元＝403,000元)。（五）蔡澤清就江姓宗親會之請求提出抵銷抗辯部分： 1、查系爭土地上之系爭建物係由蔡澤清原始起造而取得所有權，江姓宗親並未取得系爭建物之事實上處分權（此部分之認定詳後述），卻自107年10月15日起，逕將蔡澤清所有之系爭建物出租給蔡振江，並收取每月5萬元之租金。則江姓宗親會出租蔡澤清所有之系爭建物並收取租金之行為，自屬不當得利。蔡澤清因之主張江姓宗親會應給付其相當於系爭建物租金之不當得利部分，本於前述相同的理由，自屬可採。 2、就不當得之數額部分，蔡澤清主張：江姓宗親會未得其同意就出租系爭建物，並收取每月5萬元租金之行為，應以每月5萬元計算相當於系爭建物租金之不當得利等語。惟本院查，江姓宗親會是系爭土地的所有人，其出租系爭建物給蔡振江供作汽車保養廠使用，使用的部分除了系爭建物之外，當然也包含了系爭土地的使用在內。故前述5萬元之租金，解釋上理當包含了建物及土地的使用權，而江姓宗親會本身就是系爭土地的所有人，其出租自已所有的土地，當然不會構成不當得利。是以，蔡澤清主張相當於系爭建物租金之不當得利應以每月5萬元計算云云，顯然過高。本院認為，蔡澤清所得主張之不當得利，既僅限於江姓宗親會出租系爭建物（不包含系爭土地）部分，其情形與蔡澤清於105年間以土地承租人名義出租系爭建物給蔡振江之情形相當，參照不爭執事項四所示之房屋租賃契約，此部分相當於系爭建物租金之不當得利，應以每月 38,000計算，始為合理。 3、就蔡澤清主張抵銷之債權係：自107年10月15日（應係16 日）起計算至109年2月間，共計相當於16個月租金之不當得利，依每月租金38,000元計算，總計為608,000元（計算式：38,000×16＝608,000），可用於抵銷。（六）綜上所述，本件江姓宗親會對蔡澤清享有403,000元之不當得利債權，蔡澤清則對江姓宗親會享有上述608,000之不當得利債權，兩造互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，是蔡澤清主張以其所有債權中之403,000元與江姓宗親會之請求互相抵銷，即屬有據。從而，江姓宗親會對蔡澤清之前述請求權，既經蔡澤清行使抵銷權而歸於消滅，其再請求蔡澤清給付403,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬為無理由，應予駁回。二、就反訴請求部分：（一）按民法第758條所謂非經登記不生效力之物權，係指依法律行為，而取得設定喪失及變更者而言。自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱未登記亦難謂其不生取得所有權之效力；又未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院41年台上字第1039號、85年台上字第247號判決參照）。是以，縱未辦理建物第一次所有權登記，出資興建之原始建築人仍因原始取得而取得該不動產之所有權，不因有無辦理登記及起造人或納稅人名義誰屬而有所影響。又系爭建物主體係一鐵皮房屋，有屋頂、牆壁及門窗，足以遮風蔽雨，現供作汽車保養廠使用，自係屬不動產，而車棚部分係附連於修車廠，顯為系爭建物整體之一部分，合先敘明。（二）經查，蔡澤清主張自97年間起，向江姓宗親會承租系爭土地，原址為一破舊之竹造釣蝦場，且為碎石、泥土未經鋪設之地面，蔡澤清在97年7月間委請「東成工程行」整地、填平釣蝦池及鋪設水泥地面，整完地後再委由鐵工陳坤龍先生於其上興建系爭建物，整地及興建鐵皮屋全由蔡澤清單獨出資興建等語，業據其提出與其所述相符之東成工程行工程估價單一紙為憑。而證人許世明於本院審理中證稱略以：我是向江姓宗親會承租260號的空地，租的時候是空地，260號鐵皮屋是我自己蓋的，電也是自己牽的； 262號的部分，在蔡澤清經營洗車場之前，是黃金海岸活蝦場，至於當時的土地和房子情形是如何，因為時間太久我已經不記得了等語（見109年5月14日言詞辯論筆錄）。再參諸兩造間於97年9月1日簽訂者係土地租賃契約書，其後於99年、101年兩度換約，均係以「土地租賃契約書」之內容簽訂合約，可見江姓宗親會將系爭土地出租於蔡澤清之初，應係以出租土地而已。此外，兩造就「本件係江姓宗親會出租土地給蔡澤清，蔡澤清於其上興建鐵皮屋，是兩造原本約定租約本旨的使用方式」一節，均表示同意（見本院108年7月11日言詞辯論筆錄）。是以，本件蔡澤清主張其係於承租系爭土地之後，方始將竹造釣蝦場拆除改建為系爭鐵皮建物以供洗車場營業之用等語，應較為可信。（三）再者，若系爭建物之所有權或事實上處分權係屬江姓宗親會所有，則系爭建物占用年安公司之相鄰土地部分，自應由江姓宗親會全權與年安公司處理，並由江姓宗親會負責拆屋還地之全部事宜為是。惟於年安公司提起之另案拆屋還地訴訟中（本院105年度重訴字第517號、臺灣高等法院106年度重上字第899號），兩造均被列為該案之被告，且於臺灣高等法院106年度上移調字第369號之調解程序中，兩造均負有拆屋還地予年安公司之義務，此有該調解筆錄一份在卷可按，並經本院調閱前述案卷查明屬實。又依江姓宗親會提出關於前述拆屋還地事件後續之「協議附約條款」所載，雙方協議：應由甲方（江姓宗親會）會同年安企業告知乙方（蔡澤清）明確新址，由乙方負責依新界址修築新圍牆，之後交由甲方負責將應拆除返還年安公司的工程完成等語。是以，本件在對年安公司拆屋還地之過程中，兩造約定就系爭建物新建圍牆之工程，應由蔡澤清來負擔，而非由江姓宗親會來負責。可見系爭建物之所有人應係蔡澤清，故由其更新圍牆較能維持系爭建物之完整性。（四）江姓宗親會雖辯稱：兩造間之租賃契約自103年9月1日起，已由「土地租賃契約書」變更為「房屋租賃合約書」，足證系爭建物之事實上處分權已於103年9月1日之前，歸屬於江姓宗親會，再出租給蔡澤清云云，惟此為蔡澤清所否認，並主張換約當時係採用坊間制式契約書，不小心才用成「房屋租賃合約書」等語。本院查：本件兩造所指之「房屋租賃合約書」，依其形式觀察，確為坊間印製之空白契約成品，再由兩造以手寫填戴內容。而就「租賃標的物」之記載來看，此份「房屋租賃合約書」與先前三份「土地租賃契約書」所載內容亦完全相同。況且，曾任江姓宗親會代表人之江明通於前案（本院105年度重訴字第517號）亦曾證述略以：公業只有出租土地，這部分屬於262 號（洗車廠和後面的修車廠），跟前面說的用30萬元買鐵皮屋的266號（停車廠）不一樣等語（見該案106年4月26 日言詞辯論筆錄），足見江姓宗親會對於其出租土地上之鐵皮屋是否有購買而取得事實上處分權一事，理應知之甚詳，而江明通對於系爭土地上之系爭建物，顯然認為係未經江姓宗親買受。且經本院於109年3月26日言詞辯論日詢問江姓宗親會之訴訟代理人，江姓宗親會主張取得系爭建物之事實上處分權，其取得之原因關係及發生時間為何？迄至言詞辯論終結時止，江姓宗親會均未能回答上述基本問題。由此可見，江姓宗親會徒以兩造間最後一份換約係使用「房屋租賃合約書」之範本，即推認於此換約之前系爭建物之事實上處分權已然移轉於江姓宗親會云云，尚嫌率斷，難予採信。（五）江姓宗親會又辯稱：依據兩造前述三份「土地租賃契約書」，其中第5條第4點有記載：「租期屆滿時，除雙方另請合約成立在先外，乙方無條件停止使用，並將土地歸還甲方不得延誤，若逾期乙方所遺留之一切設備均無條件歸甲方所有，得任意處分因而產生之一切費用由乙方負擔。」，故系爭建物縱為蔡澤清所起造，依前開契約之約定，於租期屆滿之後，亦應無條件歸屬江姓宗親會所有等語。惟本院查：前開契約條文所稱之「設備」，於文義解釋上與系爭建物係「不動產」之情形，顯然有間。又依該條文之整體解釋來看，其意在規範：如租約期滿承租人仍有物品堆置於土地上而不處理，出租人可加以清理，且清理費用應由承租人負擔之法律關係。而本件兩造爭議之所在，係蔡澤清欲僱工拆除其所興建之系爭建物，反為江姓宗親會所阻止，江姓宗親會尚且將系爭建物連同土地出租予江振誠收取租金，有如前述。由此可見，兩造間此種爭議情狀顯然與前述土地租賃契約書第5條第4點規定所欲規範之情形有所不同。至江姓宗親會又以新北市稅捐稽徵處長期以來係以江姓宗親會為房屋稅之納稅義務人，認江姓宗親會就系爭建物有事實上處分權云云，依首開最高法院之見解，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與納稅人名義誰屬無涉。本件江姓宗親會主張其受讓系爭建物之事實上處分權，卻未能說明有無支付對價及交易時間，實與常情不符，本院自難遽信。（六）綜上所述，蔡澤清主張系爭建物由其原始起造而取得所有權，自屬有據，而江姓宗親會既為反對之表示，其蔡澤清本於所有權之法律關係提起本件反訴確認之，請求判決如主文第三項所示，即屬有理由。三、據上論結，江姓宗親會提起本訴，請求蔡澤清給付403,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，因蔡擇清行使抵銷權而完全消滅，其訴為無理由，應予駁回。蔡澤清提起反訴請求確認系爭建物之所有權為蔡澤清所有，則為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，不予一一論述，附此說明。中華民國 109 年 6 月 11 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官許映鈞以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 109 年 6 月 11 日書記官陳君偉

板橋簡易庭108年度板簡字第952號

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