109年度板簡字第2998號｜民事：返還租賃房屋等｜裁判日期：110 年 02 月 03 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 109年度板簡字第2998號原　　　告　幼聯企業有限公司法定代理人　陳財榮訴訟代理人　黃勝文律師張鎧銘律師被　　　告　瑞陞營造有限公司法定代理人　黃三華訴訟代理人　張文生上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國110年1月13日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號一樓之房屋騰空遷讓返還予原告。被告應自民國一百一十年一月一日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣陸拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：(一)被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號一樓騰空返還原告。(二)被告應自民國109年9月1日起至遷讓第一項所示房屋返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）26,250元。嗣原告於110年1月13日本院言詞辯論時當庭變更聲明為：（一）被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號一樓騰空返還原告。(二)被告應自民國110年1月1日起至遷讓前項所示房屋返還原告之日止，按月給付原告25,000元。經核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：（一）緣兩造於民國106年3月23日簽立房屋租賃契約，租用地點︰新北市○○區○○路0號1樓（下稱系爭房屋），租期自106年3月23日至109年3月22日止（下稱原租賃契約），然於租期屆至前，被告向原告陳稱︰因新購房屋銀行貸款作業不及，致交屋延誤裝潢無法如期進行，並請求原告延展租期至109年5月31日，故兩造迺另行約定租金2萬6,250元（含稅），租金支付日期為3月23日及4月23日，被告在「租用切結書」（下稱系爭租用切結書）上用印、回傳予原告，並同意於109年5月31日前搬走，原狀空屋歸還予原告，合先敘明。（二）嗣於109年5月18日，被告又執前揭藉口，請求原告展延租期至109年8月31日止，原告旋即於109年5月19日，告知被告，若不於109年5月31日前交屋，5月23日起每月租金以十萬元計，然因被告3月23日及4月23日，每月僅支付2萬 5,000元之租金，未按前揭之租用切結書交付2萬6,250元，又未於5月23日、6月23日給付每月租金十萬元，原告為保自身權益，乃於109年6月30日以中和中正路郵局存證信函，存證號碼000083號，告知被告依租用切結書，沒收押金，並請求被告立刻清空搬離，然被告僅於109年7月6日再次發函，保證於8月底前搬遷完成，而如今已9月份，被告仍尚未搬遷。是以，原告迫於無奈，方提出本件訴訟。（三）為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：(一)被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○號一樓騰空返還原告。(二)被告應自民國109年9月1日起至遷讓第一項所示房屋返還原告之日止，按月給付原告26,250元。（四）對於被告抗辯之陳述： 1、本件於訂約之際，即約定期滿後絕不續租，又另訂租用切結書，原告亦於109年5月19日期滿前向被告表示絕不續租之意，則按下揭最高法院判決意旨，即發生阻止續租之效力，而無不定期租賃規定之適用：（1）按「租賃定有期限時，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十條第一項、第四百五十一條固定有明文。惟民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。又租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。本件兩造曾訂立基地租賃契約書，由上訴人承租被上訴人所有之系爭十九之十三地號內面積五六‧五坪之土地，每次訂約租賃期間均為一年，自七十六年一月一日起至七十八年十二月三十一日止，每年於期限屆滿時續訂租約，有基地租賃契約書三份在卷可稽（一審卷第九、八三、八四頁）。依該租賃契約第七條約定：「本租賃期限屆滿十五日前，乙方（即上訴人）應向甲方（即被上訴人）協調續訂租約，否則視為放棄論，至期限屆滿時，即終止契約，不另行通知終止契約之意思表示」，兩造既於訂約之際，訂明期滿後續租應另訂契約，自應認於期滿時未續訂租約即發生阻止續租之效力。」最高法院92年度台上字第1755號判決意旨參照。（2）查本件房屋租賃契約書第八條約定：「乙方（按即被告）於租期屆滿時，除經甲方（按即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」等語。依前揭最高法院判決意旨，於訂約之際，系爭房屋租賃契約書第八條，既已明確約定，期滿後絕不續租之意思，自應認於期滿時未續訂租約時，即發生阻止續租之效力無訛。（3）次查兩造於原房屋租賃契約到期後一日，旋即簽立「租用切結書」，於租用切結書上，被告亦明確表示同意於109年5月31日前遷移搬走，原狀空屋歸還予原告，恐口說無憑，故特立切結書作為憑證。（4）嗣於109年5月18日原告又收到被告公司展延租期之函文，亦立即向被告表示：「你是當我白癡，傳這張給我看幹什麼」；被告傳簡訊表示：「我們會盡量趕，我先把時間約在八月底，搞不好不用到8月，我們就好了，會盡量趕，拜託你，感恩啦」等語，原告旋即於109年5月19日回應：「笑死人了。我被妳氣到現在還睡不著。妳最好不要打電話給我。我星期三還要回台大看診心臟科。妳自己惹得禍，自己收。關我啥事情。你不要打電話給我。除非你要搬走。」等語。苟於訂約之際，即能訂明期滿後絕不續租之意思，依「舉輕以明重」之法理，原告於109年5月19日，即109年5月31日切結日到期之前，已向被告表示︰「除非你要搬走。」更足以證明，原告於期滿後絕不續租之意思，按前揭最高法院判決意旨，本件並無不定期租賃規定之適用。 2、就被告提出之被證1至3，形式上不爭執，然原告就實質上表示意見如下：（1）被告於109年3月23日僅匯款19,000元，未按租用切結書匯款26,250元（含稅），尚欠7,250元。（計算式：26,250-19,000=7,250元）（2）被告於109年3月7日所匯款之6,000元，係為繳交管理費，與租金無涉。（3）其後於109年4月25日、109年5月23日、109年6月24日、109年7月28日、109年8月27日、109年9月27日、109年 11月2日之匯款25,000元，皆少匯1,250元，（計算式：26,250-25,000=1,250元）尚欠8,750元（計算式：1,250x7=8,750元）。（4）由被告提出之匯款單亦可知，被告109年10月份並未匯款，亦欠款26,250元。（5）此外108年9月份、11月份之租金19,000元，被告亦未依約給付。（6）以上總計欠款：80,250元（計算式：7,250+8,750+26, 250+19,000+19,000=80,250元）。足以證明，被告除不按時繳納租金外，更常少匯、漏匯租金無訛。三、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回：（一）兩造成立不定期租賃關係，兩造間租賃關係仍存續，原告片面調漲租金及終止租約不合法。故原告主張租賃關係消滅，返還系爭房屋，並無理由，應予駁回：（1）經查，兩造於106年3月23日簽立房屋租賃契約書，房屋坐落：新北市○○區○○路0號1樓(下稱系爭房屋)，租期自106年3月23日起至109年3月22日止為期三年，每月租金19,000元(未稅)，每年2,500元房屋稅由被告繳交，兩造平均分擔管理費，每月租金於每月25日以前繳納，押租保證金38,000元(下稱原租賃契約)。原租賃契約因期限屆滿消滅後，經原告同意被告繼續承租至109年5月31日止，但要求被告須另行簽立租賃契約，並逕將每月租金調漲為未稅金額25,000元(稅額計算式：月租金調漲為未稅金額25,000元(稅額計算式：25,000元×5%= 1,250元，每月租金含稅26,250元)，每月租金漲幅高達原租賃契約每月租金之31%【計算式：(25,000元-19,000元)÷19,000元=0.31】，實有悖市場行情且不合法(按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣市政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第97條定有明文)，並要求租金於3月23日及4月23 日支付，原告遂於109年3月27日傳真乙份「租用切結書」，下稱系爭租約)要求被告用印。雖與原告溝通趁機大幅調漲租金實有悖市場行情且不合法，且搜尋鶯歌地區適於短期租賃之營業場所均無人願意出租，被告迫於無奈僅能蓋章同意，隨即依原告之要求於109年3月27日再補匯款租金調漲之差額6,000元予原告(因四月份租金被告已按原租賃契約每月租金19,000元之約定於109年3月23日匯入原告帳戶)，五月份租金於109年4月25日匯款25,000元予原告，此均有匯款單據可稽。嗣料被告所新購房屋之銀行貸款作業不及，以致交屋延誤，裝潢無法如期進行，預計仍須約三個月之時日始能完成交屋及裝潢事宜，遂於109年5月18日以109瑞管字第109051801號函請求展延租期至109年8月31日，經原告於是日收受後並未即表示反對之意，被告遂依系爭租約之約定如期繳交每月租金25,000元予原告，此有5月 23日繳交六月份租金及6月24日繳交七月份租金之匯款單據可稽。詎原告竟事隔月餘後才以109年6月30日中和中正路郵局第000083號存證信函表示：「本公司於109 年5月19日告知貴公司若不於期限交屋，5月23日起每個月租金以一個月拾萬元計，並要求貴公司立刻清空搬遷，…貴公司至109年6月29日仍拒絕立即搬遷，…沒收押金參萬捌仟元…限貴公司於此函到三日內將房屋恢復原狀並交屋，…5月23日拾萬元之租金僅收到貴公司支付貳萬伍仟元，6月23日應支付拾萬元之租金尚未收到，總計未付壹拾柒萬柒仟伍佰元，限貴公司須於此函到三日內清償未付之租金，若未清償將加收按年息百分之五之法定利息。」云云，被告於109年7月1日收受該存證信函後錯愕莫名。被告均如期繳交四月、五月、六月及七月份之租金，而且原告於109年5月18日已收受被告請求展延租期至109年8月31日之通知，明知被告就系爭房屋仍繼續使用營業月餘並無反對之意思表示，並已收取被告所繳交六月份及七月份之租金，為何事隔月餘後忽又毀諾主張租賃關係終止，要求被告立刻清空搬離，並請求被告給付六月及七月份之每月租金壹拾萬元之差額，甚是無理。被告隨即於109年7月6日以109瑞管字第109070601號函復表示：『於109年5月18日通知貴公司展延租期至109年8月31日止，…均如期繳交6、7月份租金，繼續使用承租房屋營業，貴公司事隔月餘才以上開存證信函表示「沒收押金…終止租賃契約不予出租房屋」云云，…不僅藉機任意大幅調漲數倍租金，不符公平正義原則，誠屬權利濫用。且貴公司毫無理由片面終止租約，亦與法不符，本公司難以同意。」。（2）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。所謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。又租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定各款情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋。按民法第四百五十一條所訂出租人於租期屆滿後需即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十五年台上字第二七六號判例參照）。（3）揆諸上開事證可知，原租賃契約於109年3月22日因期限屆滿消滅後，兩造已另行簽立「租用切結書」之租賃關係，租期自109年3月23日起至109年5月31日止，每月租金為未稅25,000元，租金於3月23日及4月23日支付，被告均如期繳交租金在卷可稽。租賃期間經被告於109年5月18日表示租期展延至109年8月31日，原告於是日收受後，明知被告於系爭租約租期屆滿後仍就租賃物繼續使用而無反對之意思表示，且繼續收取被告於5月23日所繳交之六月份租金及6月24日所繳交之七月份租金，依民法第451條規定，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，視為以不定期限繼續系爭租約，兩造依系爭租約原來租賃條件繼續租賃。故原告以109年6月30日中和中正路郵局第000000號存證信函表示：「5月23日起每個月租金以一個月拾萬元計，並要求貴公司立刻清空搬離」云云，片面調漲租金未經被告同意，實有違誠信及權利濫用原則，且片面終止租約，亦非屬土地法第100條各款規定之情形，難認原告合法終止租賃契約，兩造間租賃關係仍存續，被告並非無權占有使用系爭房屋。原告主張租賃關係終止，遷讓返還系爭房屋，自屬依法無據，並無理由。（二）被告均依原來系爭租約之租賃條件如期繳納每月租金，並未有積欠原告租金之情事，自無不當得利可言。原告主張依民法第439條前段及第179條之規定，請求被告自109年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止給付相當於租金之不當得利，並無理由：按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在(最高法院42年台上字第1186號判決參照)。是兩造租賃關係視為以不定期限繼續系爭租約，被告依系爭租約原來租賃條件繼續租賃，並非無權占有，且每月均如期繳交租金，此有被告繳交每月租金之匯款證明可稽。被告既非無權占有，又未積欠原告租金，原告主張被告應自109年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬陸仟貳佰伍拾元，給付相當於租金之不當得利，自無理由，應予駁回。（三）綜上所述，原告依系爭租約或民法第450條第1項、第455 條前段之規定(擇一)，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告；依序依系爭租約、民法第439條前段及第179條規定之法律關係，請求被告自109年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告26,250元，均無理由，應予駁回。四、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、系爭租用切結書、109年5月18日瑞昇營造有限公司函文、109年6月30日存證信函、109年7月6日瑞昇營造有限公司函文為證。被告對於原告之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為原告之請求是否有理由？（一）按「租賃定有期限時，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」民法第450條第1項、第451條固定有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。又租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第 451條規定，視為不定期限繼續契約。倘兩造既於訂約之際，訂明期滿後續租應另訂契約，自應認於期滿時未續訂租約即發生阻止續租之效力，最高法院92年度台上字第1755號判決意旨參照。經查，兩造之原租賃契約至109年3月22日屆滿，經雙方合意延展租期至109年5月31日，並立有租用切結書一紙為憑，此部分之事實為兩造所不爭執，應堪認為真實，合先敘明。次查，被告於109年5月18日復要求再次延展租期至109年8月31日，並認原告於109年8月31日期滿屆至仍不反對被告為租賃物之使用收益，租賃契約即生不定期租賃，此部分事實則為原告所否認，並以前詞置辯。經查，原告於109年5月18日收到被告公司展延租期之函文，已立即於隔日以LINE通訊軟體訊息向被告表示反對之意，參諸上開LINE通訊軟體訊息，原告表示：「你是當我白癡，傳這張給我看幹什麼」、「除非你要搬走。」並對照上下文意，可證原告確有訂明期滿後絕不續租之意思，佐以109年6月30日原告以存證信函告知被告倘未於期限內搬走，則租金自109年5月23日起每月以100,000元計，而依被告嗣後繳款紀錄觀之，被告並未支付每月100,000元之租金，亦證雙方對於租賃契約之租金約定並無一致，揆諸上開最高法院之見解，被告於原告要求再次延展租期至109年8月31日時，隔日即為反對之意思表示，自應認已發生阻止續租之效力，尚不能僅憑被告於期滿後仍繼續使用租賃物即謂原告同意；退步言之，縱認原告同意被告展期租賃契約至109年8月31日，基於先前原告對被告之LINE通訊軟體訊息及109年6月30日存證信函綜合觀之，至多亦僅可認原告僅同意被告使用租賃物至109年8月31日止，期滿後即不再續租之意，又原告於109年6月30日存證信函中亦表示每月租金以100,000元計，未見被告同意，是兩造對於租賃契約之租金未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約。綜上所述，系爭租賃契約於期滿後，被告雖繼續使用租賃物，然原告既已即為反對之意思，則不生視為不定期限繼續契約之效果。（二）次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項及第455條前段分別定有明文。經查，被告向原告承租系爭房屋，而依兩造所簽立之租用切結書，租賃契約應於109年5月31日期滿而消滅且兩造間並無成立不定期租賃之情，業如前述，是原告依上開規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。（三）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，其無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，系爭租賃契約業於109年5月31日因期滿而消滅，嗣後被告無法律上之權源仍繼續占有、使用系爭房屋核屬無權占有而受有相當租金之不當得利。從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自110年1月1日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金25,000元，亦屬有理由，應併予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 110 年 2 月 3 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 110 年 2 月 3 日書記官陳佩瑩

板橋簡易庭109年度板簡字第2998號

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