板橋簡易庭109年度板簡字第3223號

• 裁判案由: 返還租賃房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 板橋簡易庭
• 裁判日期: 110 年 05 月 19 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第3223號原　　　告　翁慶富
被　　　告　林育謙

訴訟代理人　林明正律師
複代理人　　朱峻賢律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國110年4月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾貳萬肆仟元，及自民國一百一十年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣玖拾貳萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）茲因原告與被告於民國106年7月23曰簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），雙方約定將原告名下所有坐落新北市○○區○○街000巷0號1樓之房屋出租予被告使用，被告則
按月於每月23日前給付租金予原告，每月租金為新台幣（下同）28,000元，租期自106年7月23日起至109年7月23日止，合先敘明。
（二）系爭租約業於109年7月23日終止，終止後原告自得向被告主張每月相當於租金之不當得利28,000元，而原告於109
年10月26日將系爭房屋內物品清空，已無返還系爭房屋之問題。是以，被告自107年2月23日至109年10月22日，計
33月，原告得向被告請求積欠租金共計924,000元。
（三）被告雖提出被證六之匯款紀錄，匯款日期分別為107年4月24日及107年6月26日，狀似被告已給付系爭房屋租金至107年6月26日，然被告自106年7月23日起租賃系爭房屋，至109年7月23日止，僅有給付七個月之租金，除被證六之三個月匯款外，其餘四個月係以現金給付，以此計算之，被告自107年2月起即未再給付任何租金，若被告於給付七個月以上之租金者，仍請被告提出其他各月給付租金之證明。又被告稱107年7月間因新北市政府水利局施作污水下水道系統工程，施工範圍進入系爭房屋外圍庭院，以致於施工期間8個月期間，被告無法使用系爭房屋作為種植豆芽
菜生產之用，此期間之租金自應予以扣除，原告不得請求云云，惟查，新北市政府水利局固然有施作污水下水道系統工程，然該系統工程不可能在私人土地上施作，實際上施作之地點係於系爭房屋後方之防火巷，該防火巷為大眾通行併逃生之用，本即不在租賃範圍內，實無礙被告種植豆芽菜，況且豆芽菜均是種植於系爭房屋之室內，與室外之污水下水道工程無涉，被告所稱顯屬臨訟所辯，不足為信。
（四）又雙方之租賃契約至109年7月23日止，原告一直聯絡不上被告，故僅能於109年7月初打電話與「育荳工坊」之業務經理「沈逸虹」，請其出面處理租約到期後，搬離置放於系爭房屋內部之設施，「沈逸虹」表示不欲處理，要求原告自行處理，另原告曾於109年10月19曰寄發八德大滴郵
局第505號存證信函，此存證信函亦於109年10月20日經被告之受雇人「EQ城堡管理委員會收發室」人員收受，自視同被告已收受系爭存證信函，該內容請求被告將遺留物及雜物自系爭房屋搬離，若不搬走時視同放棄，由原告自行處理，但卻依然不見被告自行處理遺留屋內之物品，且依據租賃契約第7條第2款，經原告多次通知，被告均不搬遷置放系爭房屋內之物品，被告自得將該些置留物品視為廢棄物予以清除。
（五）另被告提出被證9之房契附約，稱其施作房屋外鐵欄杆、
房屋油漆共花費95000元，並以此金錢主張抵銷積欠之租
金云云，然原告否認被證9之形式及實質之真正，其上並
無雙方之簽名，足見雙方並未簽署該房契附約，被告支出之油漆7萬元，欄杆2萬5千元，自屬其為使用系爭房屋而
自行整修之費用，應由其負擔，而非向原告為請求。又屋內之種植豆芽菜之生產設備、冷氣部分，業如前述，已視為廢棄物處置，被告不願自行搬離，即可由原告代為處理，故該些設備之費用，應歸責於被告不願自行搬離，應由其自行負擔遭原告處置之風險，不得向原告為請求。
（六）雙方之租約已到期，被告迄今尚未將系爭房屋回復原狀交還予原告，且地板及牆面之大理石磚因被告需裝設設備均已遭破壞，而尚未為修復，大門鋁門框亦遭被告予以破壞，此些部分均未在原告請求之範圍內，被告竟還想向原告請求設備之費用，顯屬可惡。
（七）並聲明：被告應給付原告924,000元，及自110年4月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告曾給付租金至107年6月，原告所列積欠租金數額並不正確：
1、查被告向原告租賃系爭房屋，係為就其合夥事業育荳工坊種植豆芽菜生產之用，育荳工坊曾與訴外人長誼興業股份有限公司（下稱長誼公司）簽署生產設備合約書，花費
253萬元向長誼公司購買種植豆芽菜之生產設備置於系爭
房屋並裝設冷氣設備，後來因豆芽菜種不出來，而被告金錢都花費在前開種植豆芽菜之設備，以致無法按期給付租金，然被告係給付租金至107年6月，原告稱被告自107年2月起即未給付租金乙節，與事實不符，其部份請求之107
年2月至7月租金共168,000元，被告就107年2至6月之租金共140,000元業已給付並無積欠。
2、再者，107年7月間因新北市政府水利局施作污水下水道系統工程，施工範圍進入系爭房屋外圍庭院（亦為租賃範圍），以致於施工期間之8個月期間，被告無法使用系爭房
屋為種植豆芽菜生產之用，此期間無法使用之租金自應予以扣除，原告亦不得請求。
（二）被告雖非自行遷出系爭房屋，然原告業已自行清空系爭房屋內被告之物品，故被告已無交還房屋及給付相當於租金之不當得利問題
1、查被告因於系爭房屋種植豆芽菜生產未果，故將相關生產設備閒置其內，惟多次向原告表示相關生產設備仍待長誼公司轉介出售，出售後即可清償積欠之租金，請原告不得擅動，原告亦應允，合先敘明。
2、惟查，系爭租約租期屆滿後，被告於109年9月間至系爭房屋查看時，發現原告逕將被告所有生產設備、冷氣設備拆卸變賣，內部全數清空，並已自行僱工裝潢，被告乃以存證信函通知原告保留追究原告上開行為之法律上權利。
3、綜上所述可知，被告雖非自行遷出系爭房屋，然原告於109年9月之前業已自行清空系爭房屋內被告之物品，被告已無任何物品放置，更無占有系爭房屋之情形，故被告自無交還系爭房屋或給付相當於租金之不當得利問題。
（三）原告對被告亦負有損害賠償等債務，被告自得主張與積欠原告之租金債務為抵銷：
1、查被告雖積欠原告租金，然原告對於被告亦有損害賠償等債務，爰一一說明如下：
(1)查兩造簽署系爭租約時，另訂有房契附約，其中第四條約定：「房屋外鐵欄杆、屋子油漆房東委託我方報價及處理，之後付其發票後房東會將貨款再支付我方（或由房租中扣除）」，而被告因此支出之費用計95,000元（油漆70,000元、欄杆25,000元），自得向原告請求支付。
(2)按各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有，民法第668條定有明文。查前述種植豆芽菜之生產
設備、冷氣設備既屬合夥財產，而為包括被告在內之合夥人全體公同共有，原告擅自將之拆卸變賣，自屬侵害被告之財產權，對被告應負民法第184條第1項前段之侵權行為責任，此部份賠償金額計種植豆芽菜之生產設備253萬元
、冷氣機2臺7萬元，合計260萬元。
2、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條
第1項本文定有明文。而原告對被告亦負有損害賠償等債
務，已如前述，被告自得主張與積欠原告之租金債務為抵銷。
（四）就已給付租金數額部份：原告於民事準備狀主張被告雖提出被證6之匯款紀錄，然被告僅給付7個月之租金，除被證6之三個月匯款外，另以現金給付4個月，以此計算之，被告自107年2月起即未再給付租金云云。惟查，原告於起訴時係稱被告自107年2月起即未再給付租金，並未稱係以給付租金數額計算之結果，即等於自承被告自106年7月租賃系爭房屋後至107年1月間均有依約給付租金，故被告方提出107年2月之後尚有給付租金之紀錄以抗辯原告之主張有誤。孰料，被告提出被證6後，原告竟改稱係「以此計算
之，被告自107年2月起即未再給付租金」而為改口，並聲稱被告應提出另外給付租金之證明，然被告自租賃系爭房屋初始確實均以現金給付租金，現原告僅承認有4次收取
現金租金之紀錄，被告如何舉證之？故就此被告主張「被告自106年7月租賃系爭房屋後至107年1月間均有依約給付租金」此一事實，原告已有自認，不應再由被告證明，而應由要撤銷自認之原告負舉證責任。
（五）就系爭房屋是否已清空得由原告使用收益乙節，原告既已自承將被告之原放置物品視為廢棄物予以清除，即可證系爭房屋確實業已清空，且原告得自由進出而為使用收益，故被告既已無占有系爭房屋之情形，自無交還系爭房屋或給付相當於租金之不當得利問題。
（六）至於被告原放置物品部份，原告稱係經育荳工坊沈逸虹業務經理要求由原告自行處理，且原告曾於109年10月19日
寄發存證信函要求被告將留置物搬離，則原告依租約第7
條第2款約定處理，並無賠償被告之問題云云。惟查，被
告否認育荳工坊沈逸虹業務經理有要求由原告自行處理，此可由沈逸虹業務經理作證以為釐清；又原告於109年8月間即於未通知被告之情形下，將被告所有種植豆芽菜之生產設備、冷氣設備賤賣予瑋晟環保有限公司，卻於事後方以原證4之存證信函掩飾原告早已變賣之事實；況系爭租
約第7條第2款約定係「乙方遷出時，如有遺留家具雜物不搬者，視同放棄，應由甲方處理」，約定原意係為就被告遷出時如有遺留家具雜物之處置方式為約定，然本案並非被告遷出時遺留物品，而係於被告尚未遷出時原告即已自行處理，再者，被告原放置物品亦非家具雜物，而係生財設備、冷氣設備，亦即本案不符合系爭租約約定所指「乙方遷出時」、「遺留家具雜物」之要件，自無系爭租約該條款之適用。
（七）又原告否認被證9之房契附約係經兩造合意，並否認其形
式及實質真正云云。
三、原告主張之事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、房屋稅繳款書、回執等件影本為證。被告不否認系爭租約租期已屆滿，惟就原告之請求則以前詞置辯。是本件應審酌為原告之請求有無理由？被告之抵銷抗辯有無理由？
（一）按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段分別定有明文。
（二）被告辯稱107年2至6月之租金共140,000元，被告業以現金給付並無積欠原告此部分租金云云。惟查，原告業已否認有自被告處收受此部分租金，而被告僅空言主張已給付此部分租金，迄未能舉證以實其辯，是被告此部分辯解，自無可採。
（三）被告又辯稱107年7月間因新北市政府水利局施作污水下水道系統工程，施工範圍進入系爭房屋外圍庭院，以致於施工期間8個月期間，被告無法使用系爭房屋作為種植豆芽
菜生產之用，此期間之租金自應予以扣除，原告不得請求云云，惟查原告業已否認被告上揭辯解，並陳稱新北市政府水利局固然有施作污水下水道系統工程，然該系統工程不可能在私人土地上施作，實際上施作之地點係於系爭房屋後方之防火巷，該防火巷為大眾通行併逃生之用，本即不在租賃範圍內，實無礙被告種植豆芽菜，況且豆芽菜均是種植於系爭房屋之室內，與室外之污水下水道工程無涉，被告所辯不足為信云云。經查，政府施作污水下水道系統工程，其施作地點通常確係位於民眾房屋後方之防火巷，且防火巷係作為大眾通行併逃生之用，按理應不在租賃範圍之內，是原告上揭陳稱應屬可採。此外，被告亦未能舉證證明所辯107年7月間因新北市政府水利局施作污水下水道系統工程，施工範圍進入系爭房屋外圍庭院，以致於施工期間8個月期間，被告無法使用系爭房屋作為種植豆
芽菜生產之用乙節為實在，是被告此部分辯解，亦無可採。
（四）次查，系爭租約已於109年7月23日因租期屆滿而消滅，而本件兩造約定系爭房屋每月租金為28,000元，被告於107
年2月起至109年7月未繳納之租金，共計812,000元，揆諸上開說明，原告請求被告應給付積欠之租金812,000元，
自屬有據。
（五）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，其無正當權源使用他人
房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自109
年7月起至109年10月止，按月給付相當於租金之不當得利28,000元，共計112,000元，亦屬有理由，應併予准許。
（六）綜上，本件原告得請求被告給付之金額為924,000元（計
算式:812,000元+112,000元=924,000元）。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條分別定有明文。
（一）證人范哲瑋於本院110年4月28日言詞辯論期日到庭具結證述：「（法官問：是否於109年8月或10月間左右至新北市○○區○○街000巷○號一樓回收機器設備？）我沒看過
被證4第一頁的物品。第二頁的物品我有見過，但這個數
量這麼少，我不可能出車自己去載，應該是別人載來賣給我們，至於是誰我不清楚。印象中我沒有到現場去估價，也不是我們去拆除載運的。」、「（被告複代理人問：你們收進來的東西會不會留存資料說何時收進來的？）會，但是這個第二頁的物品我們只會寫白鐵，也不會寫是誰賣給我們的，而且白鐵有時候一天有好幾十人拿來賣，根本無法比對。」、「（被告複代理人問：你在今天之前有無見過原告？）我沒見過。」、「（被告複代理人問：剛才開庭之前你是否坐在原告旁邊？）是。」、「（被告複代理人問：請問你在跟原告談什麼？）我問原告一些水電的問題。」、「（法官問：原告有無請你去金門街把被證4
的東西處理掉？）沒有，被證4的東西是別人載來的，不
是我去處理的。」、「（被告複代理人問：你是否知道這些東西是原告房子裡面的東西？）不知道。我不會去問來賣貨的人東西哪裡來的，只要不要是贓貨就好。」等語。（二）是證人上揭證詞尚無從證明原告於109年8月至10月間，即系爭租約期滿前，於未通知被告之情形下，將被告所有種植豆芽菜之生產設備、冷氣設備賣予瑋晟環保有限公司，事後再以存證信函掩蓋原告早已變賣之事實。次查，被告辯稱系爭租約第7條第2款約定係「乙方遷出時，如有遺留家具雜物不搬者，視同放棄，應由甲方處理」，約定原意係為就被告遷出時如有遺留家具雜物之處置方式為約定，惟被告原放置物品並非家具雜物，而係生財設備、冷氣設備，亦即本案不符合系爭租約約定所指「乙方遷出時」、「遺留家具雜物」之要件，自無系爭租約該條款之適用云云。惟按出租人之所以於租賃契約為「承租人遷出時，如遺留物品不搬走，視為放棄或視為廢棄物，任由出租人處理」等約定，出租人應是以此約定作為其有權處理承租人遷出時，全部之遺留物品之依據，顯不限於承租人遺留之傢俱，是本件承租人即被告所遺留之生財設備、冷氣設備等物，對於出租人即原告而言即係雜物，本應在系爭租約第7條第2款約定「視同放棄，應由甲方處理」之物品範圍，如此方合於出租人即原告於系爭租賃契約訂定此約定條款之真意。是被告辯稱被告原放置物品並非家具雜物，而係生財設備、冷氣設備，亦即本案不符合系爭租約約定所指「乙方遷出時」、「遺留家具雜物」之要件，自無系爭租約該條款之適用云云，亦無可採。揆諸上開舉證責任之分配原則，被告迄今未能就原告應就其所遺留系爭生財設備、冷氣設備等物遭丟棄或變賣，致被告所受損害應負賠償責任舉證以實其說，是其主張對原告有260萬元損害賠
償債權，可以與原告請求之系爭租金債權為抵銷抗辯，自無可採。
（三）被告提出之系爭房契附約，經查空有內容卻無任何兩造之簽章，且原告已否認其形式真正，是揆諸上開舉證責任之分配原則，被告既未能舉證證明以實其說，則其以該房契附約第四條約定：「房屋外鐵欄杆、屋子油漆房東委託我方報價及處理，之後付其發票後房東會將貨款再支付我方（或由房租中扣除）」，主張被告因此支出之費用計95,000元（油漆70,000元、欄杆25,000元），可以與原告請求之系爭租金債權為抵銷抗辯，亦無可採。又被告請求傳喚證人沈逸宏到庭證明:（一）證人並未於109年7月初向原
告表示，請原告自行處理被告原置放物品。（二）被證9
之房契附約確實係兩造之合意，而由被告撰寫為憑。經查，證人沈逸宏乃被告經營之育荳工坊業務經理，與被告有僱傭關係之利害關係，其證詞難期公允，本院認無傳喚調查之必要，併此敘明。
五、從而，原告依租賃契約、第179條等規定提起本件訴訟並求
為判決如主文所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 19 日臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 5 月 19 日書 記 官 陳佩瑩