110年度板簡字第2047號｜民事：損害賠償｜裁判日期：111 年 01 月 12 日

臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決 110年度板簡字第2047號原告李嘉鴻訴訟代理人李進益被告郭玟鑫上列當事人間請求損害賠償事件，於民國110年12月22日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：（一）被告承租原告所有之新北市○○區○○路00號1樓店面，月租新台幣（下同）3萬元，於民國110年3月21日搬遷完畢。經原告催促返還房屋後，被告始於110年3月24日傍晚，將房子鑰匙置放於原告之父甲○○居住之陽明大廈警衛室，揚長而去，不敢與原告當面點交房屋。經原告於110年3月26日寄發存證信函，催告被告應負起回復原狀責任，被告始預支工程款15萬元。（二）俟經雙方合意由原告代為僱工回復原狀，是項工程於110 年4月24日施作完成，依房屋租賃契約第11條、13條規定，至此始完成交還房屋的程序，正式解除租賃契約。回復原狀期間自110年3月25日起至110年4月24日止，一個月期間房租仍應由被告負擔。房租經抵扣押金及預扣所得稅10%後，尚積欠原告23,000元。另依民法213條、214條規定，被告應清償積欠房租及回復原狀的工程款，原告始於110年5月4日再次寄發存證信函催告，但被告竟關閉LINE的通訊及拒接電話，避不見面、置之不理。（三）上述回復原狀工程由萊得企業社林栽承承包，拆除裝潢木作、土作及毀損地面修復工程估價188,300元。被告對第8項次地面粉光修復工程有異見。蓋將地面覆蓋墊高的水泥刨除後，發覺原本洗石子的地面遭被告掘出一道長340公分、寬20公分、深15公分埋設糞管的深溝。另於房子入口處又被掘出一道長200公分、寬45公分、深6公分的電線管路通道。又廚房地面也被掘出一道長100公分、寬50公分埋設排水管的管道。至此，房子地面已被深掘出三道深溝，洗石子地面完全被破壞殆盡，需重新鋪設水泥修補並粉光。被告所稱地面不平，純屬子虛烏有，蓋洗石子地面其平整度不亞於磁磚，該屋起建至今已逾45年，從未有人說有地面不平的問題，亦非被告胡謅一句地面不平所能搪塞卸責，來阻抗毀損地面規避賠償責任。第9項次為被告搭建的壓縮機水泥機房，被告認為這個地方用不到，不用拆除。但是，既是被告所搭建，就有責任負責拆除，回復原狀。（四）拆除木作裝潢後發現牆面又被挖掘出20幾道埋設電路的管線，50公分至200公分長短不一的挖痕，加上滿布牆面的釘孔，和被改道堵塞的電路通道，非修補牆面及重新建置電路管道，無法回復堪用狀態。故不得不再追加工程施作項目估價127,380元，項次1至項次4，為被告丟失的窗框、窗戶及被告為裝設冷氣機所切除的鐵窗，由於施作材質不同，難以估算損失，故不予求償。重建電路配置估價15,000元，粉刷牆面估價86,880元，合計追加工程需求償部分為101,880元。（五）綜上所述，被告積欠房屋租金23,000元，回復原狀估價188,300元，加上追加工程求償部分101,880元，總計313,180元，扣除被告預支款項15萬元，尚需償還欠款163,180元。（六）為此，爰依侵權行為及租賃契約之法律關係，訴請被告給付原告163,180元。（七）對被告抗辯之陳述 1、緣於被告於109年1月續約時，租金比照隔鄰55號，被告認為租金太高，而心生不滿懷恨在心。致109年3、5、7月共3次未繳房租，屢經催繳後才補繳。又正值疫情肆虐收入大減，不敷支應被告龐大購屋貸款支出，致109年9月25日起不再給付房租，經存證信函3次催討不還，俟因獲知被告已在板橋購置一幢店面，準備於110年3月24日搬遷，因此暫緩向法院提起解除契約之訴。110年4月24日房子回復原狀之後，被告即切斷LINE及電話通聯，置之不理。因此本人在無可奈何之下，只有向鈞院提起損害賠償之訴。被告曾多次在電話中揚言，如果我去告他，他就要告我恐嚇等語。本案目前仍在海山分局傳訊中，非如其所說由檢察官偵辦中。 2、原告的房子承建於64年，確實是較老舊的房舍，但是原告於95年初購入時，即將房屋電路管線全部更新，絕非不堪使用。 3、被告的生意每況愈下，是他的醫德不佳及受疫情的影響，況且他們夫婦2人經常檢舉其門口之違規停車及攤販，就連下班返家歇息，也不忘透過監視器遙控檢舉，民眾罵聲連連惡評如潮，以致門可羅雀收入銳減。存證信函只是事實之敘述，告訴其應趨吉避凶，絕無恐嚇或騷擾情事。原告於100年1月承租該店面9年，享受廉價之房租，109年1 月又續約3年，原告並把契約中提前解約的違約金條款刪除，處處考量承租人之經濟負擔。然被告於110年3月24日搬遷時，却避不當面點交房屋，因此原告於3月26日寄發存證信函，告知其要負起回復原狀的責任，被告始合意由我代為僱工回復原狀。110年3月29日承包商萊得企業社負責人帶著23萬4500元的估價單當面向被告說明，隔日被告匯了15萬元給原告，並說其他的我一概不負責，我這裡有證據，如果你告我我就告你。後來我發現工程部份項目，承包商估價數量有誤，要求承包商予以更正，且原告覺得舊有塑膠地板陳舊，為減輕被告之負擔不予求償，因此，重新估算減價為18萬8300元，房東處處為承租人著想，不是被告所說的反覆無常，難道價金減少了，也算貪心嗎？俟裝潢木作及鋪蓋地面水泥剔除後，發現地面遭受嚴重破壞及牆面被挖得千瘡百孔、電路改道、多面窗戶、木門丟失，因此，追加修復工程，部份求償10萬1880元。回復工程至110年4月24日完工，施工期間一個月房租，依契約規定應由承租人負擔。房租3萬元扣除稅金3000元、剩餘押金4000元，尚欠房租2萬3000元。總計工程費18萬8300元+追加工程10萬1800元+房租2萬3000元=31萬3180元-預付15萬元=尚欠16萬3180元。 4、水箱鍍鋅板7,000元、不銹鋼水塔10,000元，均為房東所購置。裝潢花了多少錢，是被告營商的必要的支出與房東何干？房屋使用了十一年，已物盡其用，又有幾次被告及其太太向我們抱怨他生意清淡，後來得知他於108年底購置店面一幢，預定於110年3月底搬遷，是早就計劃好的事情，何來忍痛？況且租約還剩2年，如果被告不搬遷房東也莫可奈何！ 5、依照租約，回復原狀期間被告仍然需要支付房租，另，本件我們支出回復原狀的工程費用，確實是回復我出租給被告時候的屋況費用。依據租約第11條，乙方於交還房屋時，應負責回復原狀，被告交還房屋的時候並未回復原狀，所以回復原狀期間的租金還是被告要負責。二、被告則以：（一）原告的房屋座落於新北市○○區○○路00號1樓，由被告承租作為牙醫診所使用，該建物是40多年的老公寓，原有的水電管線早已不堪使用，為了使用的安全與診所的正常營運，被告重新鋪設了全新的水電管路，舊的管路並不需也不該浪費錢拆除，重新整理後讓整個房屋煥然一新，歸還房屋時也是保持良好屋況。然而房東乙○○與其父母多次以恐嚇方式逼迫被告搬遷，還在診所內外大吵大鬧干擾被告看診，甚至寄恐嚇信件說要讓我身敗名裂，生意每況愈下。使被告不堪其擾，在租約尚餘二年之下，只好放棄屋內200多萬的裝潢忍痛搬遷。因為已知房東一定會刁難，才決定讓房東自己決定房屋內現有裝潢設備的去留，並匯款15萬元整給房東，連同惡意拖欠的押金4000元，共計15萬4000元給房東處理。豈知，房東一下說要23萬4500元，後來改成18萬8300元，現在又要31萬3180元，反覆無常讓人無所適從，實在貪心。（二）再者，目前還留在屋內房東保留未拆除的設備，包含浴廁(全新馬桶含洗手台、電動沖水小便斗、乾濕分離淋浴間、地板與牆面全室磁磚) 、配電箱配電盤、大門不銹鋼強化玻璃門窗含地絞鏈拉門、騎樓與室外空地鋪設磁磚(15 坪)、水箱蓋鍍鋅板、兩噸不銹鋼水塔含訂做不銹鋼底層基座、空地上20呎頂天立地不銹鋼純白造型烤漆隔柵……總總費用早已超過原告索求的16萬3180元。（三）退萬步言，房東能提供這個老公寓店面在當時出租給被告之前的照片有多慘嗎?對照今年110年4月份原告房東乙○○ 在591租屋網刊登的出租房屋照片，又恢復當時幾成的慘況呢?綜上所述，被告不僅將房屋整理好改善屋況，在原告房東的刁難與恐嚇下忍痛搬遷，損失數百萬元裝潢費用，此外還另外給了原告房東15萬4000元拆除裝潢費用，絕非惡意不處理。（四）原告要證明原來他出租給被告時候的現況，才可以證明他所為回復原狀的工程費用是否合理。原告主張回復工程到110年4月24日完工，施工期間一個月的房租三萬元還要向被告請求，被告認為不合理，因為原告要回復到什麼樣子是由他自己決定，所以他還要向被告請求三萬元的房租，無理由。被告給付給原告15萬元的費用，已經足以負擔被告要回復原狀的費用。等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張被告於109年1月10日與伊簽訂系爭租約，該租約上記載租期自109年1月10日起至112年1月9日止，押租保證金60,000元、租金每月30,000元，嗣兩造合意終止系爭租約，被告已遷出系爭房屋，並將該屋鑰匙返還原告之事實，業據提出租賃契約、存證信函、施工日誌表、萊德企業社工程估價單、地面毀損照片、牆面毀損照片、萊德企業社追加工程估價單等件為證，且為被告所不爭執，此部分之事實首堪信為真實。至原告主張被告於租賃期間私自改建系爭房屋，應賠償原告回復原狀費用290,180元、積欠房屋租金23,000元，扣除被告已給付之15萬元，尚需償還欠款163,180元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任民法第184條第1項前段定有明文；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照），申言之，侵權行為所發生之損害賠償請求權，應具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行為人具責任能力及行為人有故意或過失等成立要件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且原告應就上開要件負舉證責任。原告主張被告於租賃期間私自改建系爭房屋屋內裝潢，並毀損系爭房屋，應賠償其修復費用290,180元等情，既為被告所否認，自應由原告就上開有利於己之事實負舉證責任。（二）原告雖提出地面毀損照片、牆面毀損照片，主張被告返還系爭房屋時，牆壁及地面遭受破壞云云。惟原告既未將交屋時之屋況照片附於租賃契約中，即難認系爭房屋出租予被告時系爭房屋內部之狀況。從而，難認原告主張被告有破壞系爭房屋為真。再查，系爭房屋於64年建造完成，距被告初始承租之日已有30餘年，原告雖主張其於95年間有將房屋電路管線全部更新，然其並未提出任何證據以實其說，難認原告之主張可信，故仍應認系爭房屋內部上開設備已有30餘年，而依一般通常情形，房屋設備或管線電路經由長時間使用產生耗損，或因使用年限已至而損壞乃屬事理之常，實難認系爭房屋上開設備或管線電路改道或損壞，遽認即屬故意過失之行為毀損該等物品。由原告提出被告搬離後之照片，仍無法排除係因爭房屋屋齡已達30餘年而自然之耗損損之情，況原告於110年3月26日寄發存證信函，催告被告應負起回復原狀責任，被告既已支付工程款15萬元，可認已代替被告回復原狀之義務，故原告主張被告於租賃期間私自變更設備未回復原狀，應賠償其修復費用290,180元云云，洵屬無據，不足採憑。（三）至原告主張依據租約第11條，乙方於交還房屋時，應負責回復原狀，故被告應負擔裝修期間無法出租房屋之租金損失23,000元云云，惟系爭租賃契約並未約定系爭房屋回復原狀之修復期間租金應由被告負擔，是原告請求被告應賠償其租金損失23,180元云云，洵屬無據，不足採憑。四、從而，原告依侵權行為等法律關係，請求被告應給付原告163,180元，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　12　　日臺灣新北地方法院板橋簡易庭法官呂安樂以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　111 　年　　1 　　月　　12　　日書記官陳佩瑩

板橋簡易庭110年度板簡字第2047號

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